當前社會比較關心宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟的“溫差”問題。今年上半年,我國經(jīng)濟增長速度在5%左右,失業(yè)率5.5%以下,CPI在1%以下。在全球經(jīng)濟低迷、復蘇乏力的背景下,這樣的增長格局還是較好的。在這種情況下,我們的宏觀政策是否還要進一步寬松?
近些年我們一直保持著貨幣適度寬松政策,流動性較寬松,融資成本持續(xù)下降,金融體系資金空轉(zhuǎn)的問題比較突出。如果貨幣政策進一步寬松,需要考慮資金的需求,是否會加劇資金空轉(zhuǎn)的問題。
財政方面,主要的問題是地方財政的可持續(xù)問題,以及政府融資平臺的債務壓力,這在宏觀上已成為制約國家經(jīng)濟發(fā)展的痛點,需要給予高度關注。
所以,當前我們不能簡單地在總量調(diào)控方面加大力度,而是要把有限的錢用在刀刃上,既解決短期問題,也有利于長期的發(fā)展。要找到真正影響當前宏觀經(jīng)濟發(fā)展的關鍵癥結(jié),采取有效對策。
房地產(chǎn)市場下行對當前宏觀經(jīng)濟的影響
(1)國內(nèi)消費:疫情之后,國內(nèi)服務消費的增長明顯高于一般商品消費的增長。消費品市場不景氣的一個重要的原因是房地產(chǎn)市場下滑。
商品房銷售的低迷,主要影響到建筑裝修、家具、家電等相關商品的消費,而非服務消費。今年1-6月,服務消費同比增長7.5%,而同期商品消費僅增長3.2%。由于住房相關消費主要在城市,房地產(chǎn)市場的下滑主要影響到城鎮(zhèn)消費需求下降,而農(nóng)村消費需求的增長高于城市。
如果我們將與房地產(chǎn)相關的商品消費排除在外,今年上半年國內(nèi)零售消費品總額的增長已經(jīng)基本恢復到2019年的增長水平。
(2)投資方面:除房地產(chǎn)外,固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)良好,三大投資(制造業(yè)、基礎設施、房地產(chǎn))整體呈現(xiàn)“一快一穩(wěn)一降”。
制造業(yè)投資保持較強動力。今年1-6月,制造業(yè)投資同比增長9.5%,對全部投資增長的貢獻率為57.1%,有力支撐了固定資產(chǎn)投資的增長。
基礎設施建設投資保持平穩(wěn)增長。1-6月基礎設施投資(不含電力)同比增長5.4%,增速比全部投資高1.5個百分點。
房地產(chǎn)投資延續(xù)下行趨勢,對固定資產(chǎn)投資形成拖累。1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資5.25萬億元,同比下降10.1%,降幅較2022-2023年同期平均值擴大4.5個百分點。
(3)受房地產(chǎn)市場的影響,中國經(jīng)濟的增長動能也在發(fā)生變化。2009-2019年,房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的平均貢獻率為7.96%,2019年為7.14%,2024年二季度已經(jīng)下降到5.55%。據(jù)此估計,全年房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟增速將拉低0.4%。相應地,土地出讓收入占財政收入比重下降。今年5月土地出讓收入1.28萬億元,同比下降14%;占全國公共財政收入和地方本級財政收入比重分別降至13.22%和23.7%。這是地方政府的財政收支壓力越來越大的重要原因之一。
居民購房剛需沒有明顯減少。據(jù)《新京報》6月份問卷調(diào)查顯示,“5.17新政”后,計劃購房者中的44%表示買房意愿增加(其中約一半計劃一年內(nèi)買房),但多數(shù)人因擔心房價繼續(xù)下跌,仍持觀望態(tài)度,等待最佳入市時機。
從長期眼光看,2023年我國城鎮(zhèn)化率為66.16%,而發(fā)達國家普遍在70%-80%以上。若按照每年城鎮(zhèn)化率增加近1個百分點,龐大的人口基數(shù)下,城鎮(zhèn)化水平的提升仍將帶來規(guī)模不小的新增居民住房需求。
從居民住房需求結(jié)構看,改善型、置換型需求仍有增長空間,結(jié)構性供需缺口始終存在。今年上半年,改善類項目銷售額占比明顯提升;其中140-200平方米銷售額占比24.7%、200平方米以上銷售占比22%,分別較上年增長4.2、2.8個百分點。
2023年全國商品房銷售面積11.2億平方米,預計未來每年新增住房的需求中樞為8億-10億平方米,屬于居民剛性需求。不少人認為現(xiàn)在居民的收入水平不支持對房屋的購買力。但盡管經(jīng)歷疫情等因素沖擊,我國居民收入還是保持增長態(tài)勢。2024年6月,我國居民人均可支配收入20733元,同比增長5.4%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27561元,同比增長4.6%。
居民存款保持增加。截至今年6月末,本外幣存款余額達到301.7萬億元,同比增長6%。上半年人民幣存款共增加11.46萬億元,其中住戶存款增加9.27萬億元,占比80.9%。
(4)我們不能把房地產(chǎn)銷售下滑的主要原因簡單地歸結(jié)為居民收入下降和財富的下降。短期看,困局的原因還是人們的消費能力下降,市場預期偏弱。據(jù)人民銀行調(diào)研數(shù)據(jù),越來越多的人希望把錢用于儲蓄,消費基本維持不變,投資占比持續(xù)下降。
社會情緒低迷、市場預期不足,我認為與兩方面因素有關:一是部分龍頭房企接連爆雷,導致爛尾樓增多,在輿論發(fā)酵下恐慌情緒蔓延,投資炒房客離場;二是居民雖有剛性或改善性購房需求,但越來越多的購買者持觀望心態(tài),導致樓市供求關系不平衡加劇,造成房價下滑。股市持續(xù)波動下行、房產(chǎn)和股市的財富效應下降,影響到社會預期和信心下降。
要采取有針對性的政策措施
當前經(jīng)濟發(fā)展低迷,原因之一在于房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的風險導致市場觀望、需求不足。應盡快摸清風險底線,控制房地產(chǎn)相關不良資產(chǎn)風險的累積和蔓延。動作越快,隱患越少,房地產(chǎn)一旦成為爛資產(chǎn),所帶來的風險對企業(yè)本身,對銀行和對居民都會形成共振,不斷累積。
中長期要恢復房地產(chǎn)的良性發(fā)展趨勢,作為經(jīng)濟穩(wěn)定增長的基本因素。未來房地產(chǎn)的增長不可能恢復過去增長態(tài)勢和發(fā)展模式,但它仍將是中國經(jīng)濟增長的一個重要的支撐因素。要拓展經(jīng)濟增長的新動能,逐漸減少對房地產(chǎn)發(fā)展的依賴,同時著力培養(yǎng)增長點,取代未來房地產(chǎn)在經(jīng)濟增長中的下降分量。
要盡快形成對龍頭企業(yè)的處理方案
當前預期不穩(wěn),主要由房地產(chǎn)市場的低迷引起。越來越多居民觀望等待,造成內(nèi)需不足。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)形成的爛尾樓是造成問題的關鍵,無法按期交樓的停滯項目嚴重影響購房者信心。
比如,目前恒大仍有60多萬套爛尾房,涉及幾十萬購房者的切身利益,拖欠銀行資金約6000億元,拖欠供應商款項在10000億元以上,可以想象這對市場會造成什么樣的負面情緒。這還只是一個恒大造成的影響。若放任市場自主平衡風險出清,就會拉長下行周期。
需盡快形成對經(jīng)營不良的龍頭企業(yè)的處理方案,剝離非主營業(yè)務,切實做好“保交樓”工作。盡快處理爛尾樓,既能避免不良資產(chǎn)積累、惡化,又有利于扭轉(zhuǎn)市場情緒,壓縮負面事件的社會影響周期。
一是區(qū)分優(yōu)劣不同的房企的救助方式,有針對性、側(cè)重性地推進行業(yè)風險加快出清。
二是可考慮由四大資產(chǎn)管理公司牽頭承接,一次性地且專業(yè)化地解決問題,包括直接對接破產(chǎn)企業(yè)的債權、股權及資產(chǎn)實施重整,以及提供資金、信用等間接支持,最后通過市場化運作消化吸收。
三是積極吸引社會資金及有實力的企業(yè)接手,采用“托管”模式,統(tǒng)籌項目管理和資金調(diào)度,升級后續(xù)工程建設和運營管理,確?!氨=粯恰惫ぷ鞅M快達成。關鍵是要逐漸平抑市場的觀望等待和預期不穩(wěn)的情緒。
推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型
因房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的重要作用,要積極推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型,使之進一步規(guī)范化、健康化。
一是積極推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”房地產(chǎn)發(fā)展新模式。今年上半年“三大工程”拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資0.9個百分點。
二是推動商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。圍繞新技術、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式,支持科技類、獨角獸企業(yè)加快成長,利于帶動寫字樓、相關產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的增長。推動城市更新改造等。
三是需要對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)標準進行明確。加強建筑資質(zhì)審查和行業(yè)標準規(guī)范。新建項目審批更注重建筑質(zhì)量和居住品質(zhì),嚴格篩選開發(fā)商資質(zhì)和項目承接能力。資質(zhì)不達標房企不得承接工程。
支持高質(zhì)量房企,督促其進一步提升土地規(guī)劃和設計能力,增加能經(jīng)受百年質(zhì)量考驗的優(yōu)質(zhì)住房。全面啟動資質(zhì)監(jiān)管系統(tǒng)。建立房地產(chǎn)改造、更新、維護和物業(yè)關系的長效機制,構建良性發(fā)展新業(yè)態(tài)。
為經(jīng)濟發(fā)展新動能培養(yǎng)基礎、構筑新賽道
一是提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的競爭力,提高全球美譽度和品牌價值,扶植、打造龍頭企業(yè),提升產(chǎn)業(yè)的話語權。我國制造業(yè)有很多企業(yè),產(chǎn)品質(zhì)量很好,但品牌影響力不夠,不少企業(yè)只能為國際大品牌做代工,所得利潤非常有限。提升我國企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)、提高國際美譽度和品牌價值,對提升我國產(chǎn)業(yè)競爭力極為重要。
二是重視傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)裝備制造能力的提升,從源頭上提升產(chǎn)業(yè)鏈的控制力、韌性和安全性。我們有輕工紡織這樣競爭力很強的行業(yè),但很多加工裝備還是依靠進口,裝備制造業(yè)還有很大發(fā)展空間。
三是加大科技投入和人力資本開發(fā),提升科技創(chuàng)新能力,為中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造條件。要以更加堅實的科技、管理、資本動員能力,在未來產(chǎn)業(yè)(數(shù)字與人工智能、先進材料與制造業(yè)、量子科學、電子通信等)布局,加強基礎科研和關鍵核心技術研發(fā)投入。
在當前經(jīng)濟發(fā)展動力不足、有效需求不足、預期不穩(wěn)的時候,我們可以加大對這些行業(yè)的投資、以財政資金直接投入引領社會資本的參與,既有利于解決現(xiàn)在的投資需求問題,也有利于持續(xù)提升中國經(jīng)濟的競爭力和占領未來新產(chǎn)業(yè)制高點。
(編輯 碣石)