當(dāng)前社會(huì)比較關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的“溫差”問題。今年上半年,我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在5%左右,失業(yè)率5.5%以下,CPI在1%以下。在全球經(jīng)濟(jì)低迷、復(fù)蘇乏力的背景下,這樣的增長(zhǎng)格局還是較好的。在這種情況下,我們的宏觀政策是否還要進(jìn)一步寬松?
近些年我們一直保持著貨幣適度寬松政策,流動(dòng)性較寬松,融資成本持續(xù)下降,金融體系資金空轉(zhuǎn)的問題比較突出。如果貨幣政策進(jìn)一步寬松,需要考慮資金的需求,是否會(huì)加劇資金空轉(zhuǎn)的問題。
財(cái)政方面,主要的問題是地方財(cái)政的可持續(xù)問題,以及政府融資平臺(tái)的債務(wù)壓力,這在宏觀上已成為制約國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的痛點(diǎn),需要給予高度關(guān)注。
所以,當(dāng)前我們不能簡(jiǎn)單地在總量調(diào)控方面加大力度,而是要把有限的錢用在刀刃上,既解決短期問題,也有利于長(zhǎng)期的發(fā)展。要找到真正影響當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵癥結(jié),采取有效對(duì)策。
房地產(chǎn)市場(chǎng)下行對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
(1)國(guó)內(nèi)消費(fèi):疫情之后,國(guó)內(nèi)服務(wù)消費(fèi)的增長(zhǎng)明顯高于一般商品消費(fèi)的增長(zhǎng)。消費(fèi)品市場(chǎng)不景氣的一個(gè)重要的原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑。
商品房銷售的低迷,主要影響到建筑裝修、家具、家電等相關(guān)商品的消費(fèi),而非服務(wù)消費(fèi)。今年1-6月,服務(wù)消費(fèi)同比增長(zhǎng)7.5%,而同期商品消費(fèi)僅增長(zhǎng)3.2%。由于住房相關(guān)消費(fèi)主要在城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑主要影響到城鎮(zhèn)消費(fèi)需求下降,而農(nóng)村消費(fèi)需求的增長(zhǎng)高于城市。
如果我們將與房地產(chǎn)相關(guān)的商品消費(fèi)排除在外,今年上半年國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)品總額的增長(zhǎng)已經(jīng)基本恢復(fù)到2019年的增長(zhǎng)水平。
(2)投資方面:除房地產(chǎn)外,固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)良好,三大投資(制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn))整體呈現(xiàn)“一快一穩(wěn)一降”。
制造業(yè)投資保持較強(qiáng)動(dòng)力。今年1-6月,制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)9.5%,對(duì)全部投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為57.1%,有力支撐了固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。1-6月基礎(chǔ)設(shè)施投資(不含電力)同比增長(zhǎng)5.4%,增速比全部投資高1.5個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)投資延續(xù)下行趨勢(shì),對(duì)固定資產(chǎn)投資形成拖累。1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資5.25萬億元,同比下降10.1%,降幅較2022-2023年同期平均值擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)。
(3)受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)動(dòng)能也在發(fā)生變化。2009-2019年,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)率為7.96%,2019年為7.14%,2024年二季度已經(jīng)下降到5.55%。據(jù)此估計(jì),全年房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增速將拉低0.4%。相應(yīng)地,土地出讓收入占財(cái)政收入比重下降。今年5月土地出讓收入1.28萬億元,同比下降14%;占全國(guó)公共財(cái)政收入和地方本級(jí)財(cái)政收入比重分別降至13.22%和23.7%。這是地方政府的財(cái)政收支壓力越來越大的重要原因之一。
居民購(gòu)房剛需沒有明顯減少。據(jù)《新京報(bào)》6月份問卷調(diào)查顯示,“5.17新政”后,計(jì)劃購(gòu)房者中的44%表示買房意愿增加(其中約一半計(jì)劃一年內(nèi)買房),但多數(shù)人因擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌,仍持觀望態(tài)度,等待最佳入市時(shí)機(jī)。
從長(zhǎng)期眼光看,2023年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為66.16%,而發(fā)達(dá)國(guó)家普遍在70%-80%以上。若按照每年城鎮(zhèn)化率增加近1個(gè)百分點(diǎn),龐大的人口基數(shù)下,城鎮(zhèn)化水平的提升仍將帶來規(guī)模不小的新增居民住房需求。
從居民住房需求結(jié)構(gòu)看,改善型、置換型需求仍有增長(zhǎng)空間,結(jié)構(gòu)性供需缺口始終存在。今年上半年,改善類項(xiàng)目銷售額占比明顯提升;其中140-200平方米銷售額占比24.7%、200平方米以上銷售占比22%,分別較上年增長(zhǎng)4.2、2.8個(gè)百分點(diǎn)。
2023年全國(guó)商品房銷售面積11.2億平方米,預(yù)計(jì)未來每年新增住房的需求中樞為8億-10億平方米,屬于居民剛性需求。不少人認(rèn)為現(xiàn)在居民的收入水平不支持對(duì)房屋的購(gòu)買力。但盡管經(jīng)歷疫情等因素沖擊,我國(guó)居民收入還是保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2024年6月,我國(guó)居民人均可支配收入20733元,同比增長(zhǎng)5.4%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27561元,同比增長(zhǎng)4.6%。
居民存款保持增加。截至今年6月末,本外幣存款余額達(dá)到301.7萬億元,同比增長(zhǎng)6%。上半年人民幣存款共增加11.46萬億元,其中住戶存款增加9.27萬億元,占比80.9%。
(4)我們不能把房地產(chǎn)銷售下滑的主要原因簡(jiǎn)單地歸結(jié)為居民收入下降和財(cái)富的下降。短期看,困局的原因還是人們的消費(fèi)能力下降,市場(chǎng)預(yù)期偏弱。據(jù)人民銀行調(diào)研數(shù)據(jù),越來越多的人希望把錢用于儲(chǔ)蓄,消費(fèi)基本維持不變,投資占比持續(xù)下降。
社會(huì)情緒低迷、市場(chǎng)預(yù)期不足,我認(rèn)為與兩方面因素有關(guān):一是部分龍頭房企接連爆雷,導(dǎo)致爛尾樓增多,在輿論發(fā)酵下恐慌情緒蔓延,投資炒房客離場(chǎng);二是居民雖有剛性或改善性購(gòu)房需求,但越來越多的購(gòu)買者持觀望心態(tài),導(dǎo)致樓市供求關(guān)系不平衡加劇,造成房?jī)r(jià)下滑。股市持續(xù)波動(dòng)下行、房產(chǎn)和股市的財(cái)富效應(yīng)下降,影響到社會(huì)預(yù)期和信心下降。
要采取有針對(duì)性的政策措施
當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷,原因之一在于房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望、需求不足。應(yīng)盡快摸清風(fēng)險(xiǎn)底線,控制房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的累積和蔓延。動(dòng)作越快,隱患越少,房地產(chǎn)一旦成為爛資產(chǎn),所帶來的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)本身,對(duì)銀行和對(duì)居民都會(huì)形成共振,不斷累積。
中長(zhǎng)期要恢復(fù)房地產(chǎn)的良性發(fā)展趨勢(shì),作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基本因素。未來房地產(chǎn)的增長(zhǎng)不可能恢復(fù)過去增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和發(fā)展模式,但它仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要的支撐因素。要拓展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)能,逐漸減少對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的依賴,同時(shí)著力培養(yǎng)增長(zhǎng)點(diǎn),取代未來房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的下降分量。
要盡快形成對(duì)龍頭企業(yè)的處理方案
當(dāng)前預(yù)期不穩(wěn),主要由房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷引起。越來越多居民觀望等待,造成內(nèi)需不足。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)形成的爛尾樓是造成問題的關(guān)鍵,無法按期交樓的停滯項(xiàng)目嚴(yán)重影響購(gòu)房者信心。
比如,目前恒大仍有60多萬套爛尾房,涉及幾十萬購(gòu)房者的切身利益,拖欠銀行資金約6000億元,拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)在10000億元以上,可以想象這對(duì)市場(chǎng)會(huì)造成什么樣的負(fù)面情緒。這還只是一個(gè)恒大造成的影響。若放任市場(chǎng)自主平衡風(fēng)險(xiǎn)出清,就會(huì)拉長(zhǎng)下行周期。
需盡快形成對(duì)經(jīng)營(yíng)不良的龍頭企業(yè)的處理方案,剝離非主營(yíng)業(yè)務(wù),切實(shí)做好“保交樓”工作。盡快處理爛尾樓,既能避免不良資產(chǎn)積累、惡化,又有利于扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)情緒,壓縮負(fù)面事件的社會(huì)影響周期。
一是區(qū)分優(yōu)劣不同的房企的救助方式,有針對(duì)性、側(cè)重性地推進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加快出清。
二是可考慮由四大資產(chǎn)管理公司牽頭承接,一次性地且專業(yè)化地解決問題,包括直接對(duì)接破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)、股權(quán)及資產(chǎn)實(shí)施重整,以及提供資金、信用等間接支持,最后通過市場(chǎng)化運(yùn)作消化吸收。
三是積極吸引社會(huì)資金及有實(shí)力的企業(yè)接手,采用“托管”模式,統(tǒng)籌項(xiàng)目管理和資金調(diào)度,升級(jí)后續(xù)工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理,確?!氨=粯恰惫ぷ鞅M快達(dá)成。關(guān)鍵是要逐漸平抑市場(chǎng)的觀望等待和預(yù)期不穩(wěn)的情緒。
推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型
因房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的重要作用,要積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型,使之進(jìn)一步規(guī)范化、健康化。
一是積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”房地產(chǎn)發(fā)展新模式。今年上半年“三大工程”拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資0.9個(gè)百分點(diǎn)。
二是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。圍繞新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式,支持科技類、獨(dú)角獸企業(yè)加快成長(zhǎng),利于帶動(dòng)寫字樓、相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的增長(zhǎng)。推動(dòng)城市更新改造等。
三是需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。加強(qiáng)建筑資質(zhì)審查和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。新建項(xiàng)目審批更注重建筑質(zhì)量和居住品質(zhì),嚴(yán)格篩選開發(fā)商資質(zhì)和項(xiàng)目承接能力。資質(zhì)不達(dá)標(biāo)房企不得承接工程。
支持高質(zhì)量房企,督促其進(jìn)一步提升土地規(guī)劃和設(shè)計(jì)能力,增加能經(jīng)受百年質(zhì)量考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)住房。全面啟動(dòng)資質(zhì)監(jiān)管系統(tǒng)。建立房地產(chǎn)改造、更新、維護(hù)和物業(yè)關(guān)系的長(zhǎng)效機(jī)制,構(gòu)建良性發(fā)展新業(yè)態(tài)。
為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能培養(yǎng)基礎(chǔ)、構(gòu)筑新賽道
一是提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,提高全球美譽(yù)度和品牌價(jià)值,扶植、打造龍頭企業(yè),提升產(chǎn)業(yè)的話語權(quán)。我國(guó)制造業(yè)有很多企業(yè),產(chǎn)品質(zhì)量很好,但品牌影響力不夠,不少企業(yè)只能為國(guó)際大品牌做代工,所得利潤(rùn)非常有限。提升我國(guó)企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)、提高國(guó)際美譽(yù)度和品牌價(jià)值,對(duì)提升我國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力極為重要。
二是重視傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)裝備制造能力的提升,從源頭上提升產(chǎn)業(yè)鏈的控制力、韌性和安全性。我們有輕工紡織這樣競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)的行業(yè),但很多加工裝備還是依靠進(jìn)口,裝備制造業(yè)還有很大發(fā)展空間。
三是加大科技投入和人力資本開發(fā),提升科技創(chuàng)新能力,為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造條件。要以更加堅(jiān)實(shí)的科技、管理、資本動(dòng)員能力,在未來產(chǎn)業(yè)(數(shù)字與人工智能、先進(jìn)材料與制造業(yè)、量子科學(xué)、電子通信等)布局,加強(qiáng)基礎(chǔ)科研和關(guān)鍵核心技術(shù)研發(fā)投入。
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力不足、有效需求不足、預(yù)期不穩(wěn)的時(shí)候,我們可以加大對(duì)這些行業(yè)的投資、以財(cái)政資金直接投入引領(lǐng)社會(huì)資本的參與,既有利于解決現(xiàn)在的投資需求問題,也有利于持續(xù)提升中國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力和占領(lǐng)未來新產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)。
(編輯 碣石)