農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記形式研究

摘 要：《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記形式雖有調(diào)整，但對(duì)宅基地使用權(quán)繼承缺乏具體政策指導(dǎo)文件，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生?；诖?，以常州市市農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記為研究切入口，建議登記形式由按人登記轉(zhuǎn)改為按戶登記，權(quán)利人一項(xiàng)在戶主后增加“戶”字，僅在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載戶內(nèi)成員，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上載明“戶內(nèi)成員認(rèn)定以農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)認(rèn)定為準(zhǔn)”即可。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記；集體經(jīng)濟(jì)組織；按戶登記

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2024）16-0012-04

依據(jù)《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》（2019年5月1日開(kāi)始施行）（以下簡(jiǎn)稱《省條例》）與自然資源部《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號(hào)）等相關(guān)法律及文件精神，江蘇省地級(jí)市在部、省的指導(dǎo)與要求下，近幾年開(kāi)啟了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作，基本上實(shí)現(xiàn)了“應(yīng)登盡登”與“應(yīng)發(fā)盡發(fā)”的目標(biāo)。開(kāi)展農(nóng)房確權(quán)登記發(fā)證工作前，常州市農(nóng)村宅基地與房屋都是只登記到個(gè)人，按照《省條例》及相關(guān)文件的規(guī)定，農(nóng)房登記規(guī)則由按人登記改為以戶為單位進(jìn)行登記。但目前部、省在登記規(guī)則方面僅有少量原則性的規(guī)定，未出臺(tái)具體操作層面的細(xì)化規(guī)定，且一些規(guī)范性文件與政策內(nèi)容互斥，給登記機(jī)關(guān)開(kāi)展業(yè)務(wù)帶來(lái)困難。因此，本文以常州市為例，對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記形式進(jìn)行歸納梳理、研究提煉問(wèn)題，提出切實(shí)可行的解決方案和預(yù)防措施，從而進(jìn)一步提升農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)水平，規(guī)范登記操作，并補(bǔ)足農(nóng)房登記中的政策短板，以期從源頭減少爭(zhēng)議發(fā)生。

《省條例》實(shí)施前，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記形式為按人登記，即由戶主或家庭成員代表申請(qǐng)宅基地，權(quán)利人即持證人在不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上只記載姓名，且權(quán)屬來(lái)源材料上不備注其他家庭成員姓名。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記形式按人登記改為按戶登記具體有兩處變化：一是不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上權(quán)利人記載處修改為“姓名（戶）”。二是按戶登記在權(quán)屬來(lái)源材料的附記欄中增加備注其他家庭成員的姓名，這是按人登記所不具備的。以上兩處變化的合理性需要探討。

一、常州市不動(dòng)產(chǎn)登記中權(quán)利人的記載形式厘清

常州市宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在過(guò)去的30年中一直處于分散登記的管理狀態(tài)，土地和房屋登記部門(mén)職責(zé)交叉，違背了“房”“地”的統(tǒng)一性和不可分割性，登記機(jī)構(gòu)的不統(tǒng)一不可避免地造成了權(quán)利主體的不一致。現(xiàn)在實(shí)行房地一體統(tǒng)一登記后，《關(guān)于印發(fā)〈常州市農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的處理意見(jiàn)〉的通知》（常自然資規(guī)發(fā)〔2020〕182 號(hào)）中已經(jīng)明確，登記的權(quán)利主體原則上為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，若符合相關(guān)條件也可為非集體經(jīng)濟(jì)組織成員。但現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)宅基地權(quán)利人的記載形式并無(wú)明確規(guī)定。實(shí)踐中主要有三種做法：一是記載全部權(quán)利人。二是只記載戶主或家庭成員代表姓名。從各地實(shí)踐來(lái)看這是普遍做法，如浙江省、湖南省、天津市與湖北省武漢市和襄陽(yáng)市[1]還有福建省[2]，這也是常州市之前的做法。三是記載戶主或家庭成員代表姓名+“戶”，如上海市與常州市現(xiàn)在的做法。下面逐一分析。

《淺析不動(dòng)產(chǎn)登記中宅基地權(quán)利主體的認(rèn)定——以上海市為例》（陳永鑑）一文認(rèn)為第一種做法屬于記載到人（按人登記），優(yōu)點(diǎn)是權(quán)屬明晰，有利于保護(hù)權(quán)益，同時(shí)有利于掌握重復(fù)審批、一戶多宅等情況，不足是隨著權(quán)利人的變動(dòng)，登記機(jī)構(gòu)的工作量也相應(yīng)增加。其次認(rèn)為第二種與第三種做法本質(zhì)上是一樣的，均為按戶登記，因?yàn)槎际菑募彝舻慕嵌瘸霭l(fā)，權(quán)利人指向整個(gè)農(nóng)戶家庭，從戶內(nèi)家庭成員中推選代表來(lái)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，區(qū)別僅僅在于是否通過(guò)字面增加“戶”字來(lái)進(jìn)一步避免權(quán)屬糾紛。同時(shí)認(rèn)為記載到戶之優(yōu)點(diǎn)是與宅基地審批以戶為單位相一致，操作比較簡(jiǎn)便，不足是“戶”并不是法律意義上的權(quán)利主體，而且隨著戶內(nèi)成員的頻繁變動(dòng)，登記信息的現(xiàn)實(shí)性也較差。但最終還是從“一戶一宅”原則與上海市以往發(fā)證情況考慮選擇支持第三種做法。

還有另外一種思考是直接從文義解釋的角度切入，將第一種做法與第二種登記做法歸為按人登記，第三種做法歸為按戶登記。然后從宅基地使用權(quán)主體來(lái)分析登記記載形式。房地一體中房屋的權(quán)利主體為自然人是公認(rèn)的，但因?yàn)槭窍壬暾?qǐng)宅基地獲得批準(zhǔn)后才進(jìn)行房屋及附屬設(shè)施建造的，所以知曉房屋的權(quán)利主體并不能確定房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利主體，而是要確定宅基地使用權(quán)的主體后才能明晰不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)利主體。有觀點(diǎn)提出，宅基地是以農(nóng)村村民戶為審批對(duì)象的，因此，宅基地權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)為農(nóng)村村民戶。如果記載到自然人，則容易引發(fā)家庭矛盾且不符合宅基地審批和管理的實(shí)際需要，所以建議在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)權(quán)利人一欄記載為“戶主姓名+（戶）”[1]。與之相左的觀點(diǎn)提出，應(yīng)考慮將宅基地權(quán)利主體由“戶”確定為“人”，理由是過(guò)去以“戶”為單位認(rèn)定宅基地權(quán)利主體的社會(huì)背景已經(jīng)不復(fù)存在[3]。

以上討論中存在兩個(gè)爭(zhēng)議。關(guān)鍵一：權(quán)屬來(lái)源材料權(quán)利人一項(xiàng)中只記載戶主姓名屬于按人登記還是按戶登記。筆者以為，該種記載屬于按人登記，雖也是從家庭戶中推選出來(lái)的代表，但是在登記簿與不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)上顯示的效果即為自然人，不附加“戶”字容易帶來(lái)的誤解是由戶主或代表可獨(dú)占宅基地使用權(quán)，由此侵犯其他家庭成員對(duì)宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的利益。雖然按人登記只記載戶主或者家庭成員代表之姓名，但是其本質(zhì)上仍是代表整個(gè)家庭進(jìn)行宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)，現(xiàn)在在權(quán)利人一項(xiàng)增加“戶”字，通過(guò)明文形式更加清晰宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)是以戶為單位進(jìn)行的，宅基地的審批也是在符合當(dāng)?shù)胤课菟袡?quán)及宅基地使用權(quán)面積的標(biāo)準(zhǔn)上覆蓋整個(gè)家庭成員的權(quán)益。

關(guān)鍵二：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中宅基地使用權(quán)主體是否應(yīng)記載為戶。筆者以為其權(quán)利主體均為村民之自然人，只不過(guò)申請(qǐng)宅基地時(shí)的表現(xiàn)形式是以戶為單位，由戶主或家庭成員代表提出而已，這種表現(xiàn)形式并不能決定主體的確定。同時(shí)，與之對(duì)應(yīng)的是雖然宅基地使用權(quán)的主體是村民個(gè)人，但是仍然可以按戶登記。本質(zhì)上按人登記與按戶登記都是家庭以戶為單位提出申請(qǐng)時(shí)宅基地使用權(quán)的受益人涉及于戶內(nèi)所有家庭成員。登記到戶更加符合工作實(shí)際且利于推進(jìn)登記工作，有利于保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。雖然戶本身并不是法律規(guī)定的民事主體，而且由于戶本身是一個(gè)模糊的概念，戶內(nèi)成員會(huì)因?yàn)榉謶?、婚姻、出生、死亡以及參加工作離開(kāi)農(nóng)村等原因不斷變化，會(huì)導(dǎo)致權(quán)利指向不明確，但是記載到戶有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：一是審批和管理是以戶為單位，以戶為單位進(jìn)行登記符合申請(qǐng)邏輯；二是關(guān)于宅基地與成員身份的關(guān)聯(lián)問(wèn)題法律尚未有明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)調(diào)整的法律規(guī)范也不一致，登記為戶有利于緩解矛盾，即戶內(nèi)人員結(jié)構(gòu)的變化所導(dǎo)致的權(quán)利關(guān)系通過(guò)其他途徑解決，登記只明確權(quán)利范圍并指向一個(gè)特定的戶，既能解決登記問(wèn)題又可以減少登記機(jī)關(guān)與申請(qǐng)主體之間的矛盾與分歧。因此，權(quán)利主體應(yīng)記載為“戶主或家庭成員代表姓名”+“戶”。

二、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是否應(yīng)記載不動(dòng)產(chǎn)共有人

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿與證書(shū)附記欄中附記的“戶內(nèi)成員”是否為不動(dòng)產(chǎn)共有人

根據(jù)《省條例》第46條之規(guī)定，常州市在本輪農(nóng)房登記中優(yōu)先引導(dǎo)農(nóng)戶按戶登記，由戶內(nèi)全體成員確定推舉一位成員申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，并記載于權(quán)利人欄，而其他戶內(nèi)成員記載于附記欄。但是，根據(jù)《國(guó)土部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)【2015】25號(hào)）附件2證書(shū)填寫(xiě)說(shuō)明第五項(xiàng)和第十五項(xiàng)的要求，“附記，記載設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)、查封權(quán)等權(quán)利限制或提示事項(xiàng)以及其他需要登記的事項(xiàng)。”“宅基地、家庭承包方式取得的承包土地等共有不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)利人填寫(xiě)戶主姓名，其余權(quán)利人在‘權(quán)利其他狀況’欄記載?！币?yàn)榇嬖谟涊d欄目（附記欄、權(quán)利其他狀況欄）和記載名稱（戶內(nèi)成員、家庭成員）的不同，故在不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)中附記欄附記的“戶內(nèi)成員”是否為《省條例》所規(guī)定的作為不動(dòng)產(chǎn)共有人。

首先，常州市在進(jìn)行集中登記的政策宣講以及申請(qǐng)登記時(shí)，戶內(nèi)成員均作為共有人進(jìn)行申請(qǐng)，有個(gè)別愿意放棄權(quán)利的，均以放棄權(quán)利申明書(shū)的形式予以明示。因此，戶內(nèi)成員作為共有人申請(qǐng)登記的意思表示明確，且家庭內(nèi)部意見(jiàn)一致，依申請(qǐng)將他們均登記為共有人符合尊重村民意思自治的原則。其次，記載的欄目不同并不能實(shí)質(zhì)性地影響權(quán)利。國(guó)土部的證書(shū)填寫(xiě)說(shuō)明是對(duì)登記部門(mén)的要求，不能因填寫(xiě)欄目不對(duì)而影響權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利。因此，在附記欄附記的“戶內(nèi)成員”應(yīng)當(dāng)為《省條例》所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)共有人。同時(shí)，建議盡快規(guī)范記載名稱、調(diào)整記載欄目，避免造成歧義與誤解。

另外，還須注意的是，記載于登記簿的戶內(nèi)成員是不動(dòng)產(chǎn)共有人，但不等于所有的戶內(nèi)成員都必然是不動(dòng)產(chǎn)共有人。自愿放棄權(quán)利與讓渡權(quán)利的，只要程序合法、內(nèi)容合法，均屬于意思自治范圍。

（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載不動(dòng)產(chǎn)共有人的積極評(píng)價(jià)

按戶登記在權(quán)屬來(lái)源材料的附記欄中增加備注其他家庭成員的姓名，這是按人登記所不具備的。此舉是為給其他家庭成員更好提供宅基地使用權(quán)益保障?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）物權(quán)編第216條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，主要在于登記生效是我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的原則。在此基礎(chǔ)上，一般認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力與權(quán)威性，可以作為權(quán)源證明材料證明權(quán)利人所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。但不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力是可以被推翻的，《物權(quán)法解釋（一）》第2條對(duì)此已作出規(guī)定?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第217條也明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是可以作為權(quán)利證明的。宅基地使用權(quán)經(jīng)審批而產(chǎn)生，登記既不是宅基地使用權(quán)的生效要件，也不是對(duì)抗要件。宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)頒證屬于行政法意義上的行政確權(quán)，不同于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立要件[4]，所以不能僅僅依據(jù)登記而認(rèn)為只有戶主才是權(quán)利人。既如此，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的附記欄上增加其他戶內(nèi)權(quán)利人的姓名就具備正當(dāng)性與應(yīng)然性。如果未在不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上明確其他家庭成員姓名，伴隨家庭變動(dòng)、人員增減等情況，往往難以直接且準(zhǔn)確確定其他宅基地使用權(quán)人。因此，改為在不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上附記欄備注姓名更有利于維護(hù)戶內(nèi)家庭成員的宅基地使用權(quán)利益。

（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載不動(dòng)產(chǎn)共有人的消極評(píng)價(jià)

為了保障其全部家庭成員的利益，避免拆遷補(bǔ)償、分家析產(chǎn)等爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)戶主以其他成員未在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上為瑕疵不作補(bǔ)償，故將登記形式由按原來(lái)的按人登記改為按戶登記。但是也引發(fā)了一些問(wèn)題的發(fā)生。常州市在進(jìn)行房地一體農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，市局以專報(bào)形式進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，但專報(bào)是以完成江蘇省自然資源廳考核任務(wù)，推進(jìn)工作、簡(jiǎn)化流程為主，沒(méi)有相關(guān)法律支撐。以“戶”登記的特殊性，沒(méi)有實(shí)際操作的登記細(xì)則，也沒(méi)有可參考的案例，整體都是在辦證中導(dǎo)致問(wèn)題出現(xiàn)，主要矛盾集中于以下幾個(gè)方面。

1.戶內(nèi)成員具有較大的變動(dòng)性

當(dāng)戶內(nèi)家庭成員去世或家庭成員因婚嫁外地、讀書(shū)求學(xué)、征兵入伍變?yōu)榉潜炯w經(jīng)濟(jì)組織成員，由于分戶情況離開(kāi)原家庭戶時(shí)，這些原戶內(nèi)成員的名字就須在（原）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上進(jìn)行相應(yīng)刪減；當(dāng)成立一個(gè)新家庭戶，或戶內(nèi)成員娶妻且該女子已將宅基地使用權(quán)在原村集體經(jīng)濟(jì)組織注銷，或戶內(nèi)有新生兒出生時(shí)，都需在新家庭的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上增加其姓名[5]?，F(xiàn)實(shí)中此類情形頻仍不息，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的備注家庭成員情況具有較大的變動(dòng)性，不利于宅基地使用權(quán)人的權(quán)利固定與自身權(quán)益維護(hù)。

2.增加變更登記的工作量和成本

常州市將農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記業(yè)務(wù)類型規(guī)定為首次登記、變更登記與轉(zhuǎn)移登記，已辦理過(guò)房屋登記和土地登記，且不發(fā)生戶外成員繼承的，按照“戶”的變動(dòng)，辦理變更登記。因戶內(nèi)家庭成員存在較多的變動(dòng)性，就會(huì)致使較多權(quán)利人需去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)證書(shū)的變更登記。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)宅基地、房屋和其他與宅基地有關(guān)的財(cái)產(chǎn)、權(quán)利的登記管理，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的主要材料，其管理應(yīng)具有較強(qiáng)穩(wěn)定性的特點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)情況變動(dòng)頻繁不僅與其應(yīng)具有的穩(wěn)定性特點(diǎn)不一致，而且情形增多會(huì)給工作人員帶來(lái)較多的工作量，工作過(guò)程中又必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)和規(guī)范的操作流程標(biāo)準(zhǔn)，這又進(jìn)一步加大了工作人員的操作難度，占用登記窗口工作人員較多時(shí)間與精力成本。

3.帶來(lái)相應(yīng)的信訪和涉訴風(fēng)險(xiǎn)

登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行宅基地戶內(nèi)家庭成員的變更工作屬實(shí)重要，因其中還牽扯或影響到戶內(nèi)其他成員的利益，如繼承糾紛或宅基地使用權(quán)益成員份額爭(zhēng)議。對(duì)于政策本身及變化，村民不一定能夠進(jìn)行法律規(guī)范層面的理解與政策變化背后的利益考量。比如，戶主會(huì)認(rèn)為將其余家庭成員登記于權(quán)利證書(shū)會(huì)侵犯其權(quán)利，還會(huì)有關(guān)于宅基地使用的占有、使用所占份額的爭(zhēng)議與沖突，都會(huì)引起相應(yīng)的信訪和涉訴風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年常州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心收到行政訴訟案件共11起，其中，涉農(nóng)登記案件3起，集體土地所有權(quán)案件3起，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記案件占比54.5%；常州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心共收到行政復(fù)議案件2起，涉農(nóng)案件1起，占比50%。截至2023年上半年，常州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心已收到訴訟案件5起，涉農(nóng)案件占比40%。涉農(nóng)案件給常州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心帶來(lái)的訴訟已占總體訴訟量的50%以上。當(dāng)農(nóng)房涉及拆遷、繼承或房地權(quán)利人不一致等問(wèn)題時(shí)，信訪量、訴訟量明顯增加。比如，在趙某華訴常州市自然資源和規(guī)劃局房屋所有權(quán)登記一案中，原告趙某華之坐落在常州市武進(jìn)區(qū)丁堰鎮(zhèn)某村19號(hào)的房屋，原登記系與第三人宋某良（原告之子）共同擁有，后經(jīng)宋耀亮申請(qǐng)，增加了范惠娟（原告之兒媳）、宋夢(mèng)婷（原告之孫女）作為共有人。原告認(rèn)為，該行為侵害了其合法權(quán)益，請(qǐng)求撤銷變更登記增加兒媳與孫女作為共有人的行為。原告混淆了國(guó)有土地上房屋登記和宅基地上房屋登記的區(qū)別。國(guó)有土地上房屋權(quán)利人一般以相關(guān)權(quán)證登記為準(zhǔn)，但宅基地及房屋的權(quán)利人是一個(gè)農(nóng)村家庭的全體成員，而非僅限于登記在權(quán)利證書(shū)上的個(gè)人。家庭成員可因添丁而增加，也可因死亡或分戶而減少，因此，宅基地和宅基地上房屋權(quán)利人的范圍會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《省條例》第46條之規(guī)定，范某娟、宋某婷為該戶的家庭成員，享有登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的權(quán)利，且新頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證中載明該戶房屋的權(quán)利人為“宋某良（戶）”，戶內(nèi)成員仍然包含原告，并未侵犯原告的合法權(quán)益。

此外，繼承業(yè)務(wù)時(shí)在登記形式上既有按人登記又有按戶登記，具體為：繼承人有戶內(nèi)、戶外家庭成員的，按“人”登記；繼承人都是戶內(nèi)成員的，可以選擇按“戶”登記。實(shí)際上這種并軌制的登記形式不利于登記成果的連續(xù)性與穩(wěn)定性，還會(huì)給登記工作的開(kāi)展帶來(lái)挑戰(zhàn)，給工作人員與申請(qǐng)登記的村民造成緊張的沖突關(guān)系。當(dāng)家庭成員均為戶內(nèi)人員時(shí)，登記中心引導(dǎo)按戶進(jìn)行登記，全部家庭成員均記錄在不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)上。當(dāng)家庭成員有戶外人員且堅(jiān)持登記備注時(shí)則按人登記，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上只有戶主一人，其他家庭成員并不顯現(xiàn)。但需要考慮的是，若按照規(guī)定一開(kāi)始采取按戶登記，之后家庭成員因讀書(shū)、征兵入伍等原因出現(xiàn)戶外人員時(shí)，如何從按戶登記過(guò)渡為按人登記。當(dāng)此情況循環(huán)反復(fù)發(fā)生，有的家庭成員雖始終為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在按戶登記時(shí)顯名于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上，按人登記書(shū)時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上又不顯現(xiàn)，后假如又因該非集體經(jīng)濟(jì)組織成員去世、全部家庭成員恢復(fù)至均為戶內(nèi)成員時(shí)，則按人登記是否又要回歸到按戶登記？形式上存在的選擇性也意味著結(jié)果的多樣化。此種不連貫性與不確定性不僅增加了登記交易中心的工作量，而且也并未對(duì)村民的宅基地使用權(quán)利益進(jìn)行預(yù)期的保護(hù)，尤其是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的簽名存在不確定性，容易引起爭(zhēng)議與矛盾，所以建議以后在日常登記過(guò)程中也進(jìn)行調(diào)整。

（四）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)不需要記載不動(dòng)產(chǎn)共有人

《省條例》第49條也只是規(guī)定可以將不動(dòng)產(chǎn)共有人的家庭成員登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，并無(wú)明確規(guī)定也需一并登記于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上。常州市在進(jìn)行房地一體農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)在此基礎(chǔ)上還增加了一項(xiàng)，即須在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)附記欄中備注家庭成員的姓名，這就導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的成員變動(dòng)情況既頻繁又瑣碎，進(jìn)而致使窗口工作人員的勞動(dòng)量激增，同時(shí)還容易引發(fā)相應(yīng)的信訪與涉訴風(fēng)險(xiǎn)。若僅在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上只寫(xiě)明戶主而不附注戶內(nèi)成員信息，在保障農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)利益的基礎(chǔ)上又不存在因人員變更需頻繁換證的情況，則并不會(huì)有此類問(wèn)題的困擾。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)都具有證明效力，但是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力是要強(qiáng)于不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)的。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。其一，證書(shū)記載的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)與登記簿一致，若有不一致的，除有證據(jù)證明登記簿有錯(cuò)誤的，均應(yīng)以登記簿為準(zhǔn)。其二，登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記的核心載體，由登記機(jī)構(gòu)管理。證書(shū)是權(quán)利人享有權(quán)利的法定憑證，由權(quán)利人持有，其作用僅僅在于證明某一法律事實(shí)或法律行為曾經(jīng)發(fā)生，證書(shū)的有無(wú)和記載的內(nèi)容不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的證明力是低于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的。因此，通過(guò)對(duì)常州市農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記形式的矛盾分析，建議在未來(lái)的發(fā)、換證過(guò)程中逐步從記載所有戶內(nèi)成員變?yōu)閮H在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載戶內(nèi)成員。不在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上附注全體戶內(nèi)成員并不違反《省條例》的規(guī)定，《省條例》第46條只規(guī)定家庭成員作為不動(dòng)產(chǎn)共有人的應(yīng)登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，并未明文規(guī)定家庭成員一定要登記在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地一體農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記形式由按人登記轉(zhuǎn)改為按戶登記后，權(quán)利人一項(xiàng)中在戶主后增加“戶”字，僅在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載戶內(nèi)成員，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上載明“戶內(nèi)成員認(rèn)定以農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)認(rèn)定為準(zhǔn)”即可。此外，建議借鑒先進(jìn)地區(qū)做法，加強(qiáng)數(shù)據(jù)共建共治共享，利用農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)已建立的農(nóng)戶數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)，輔助農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。在未來(lái)的發(fā)、換證中將其作為認(rèn)定戶內(nèi)成員的依據(jù)，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)附記欄上載明“戶內(nèi)成員認(rèn)定以農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)認(rèn)定為準(zhǔn)”。

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