房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與控制研究

【摘" 要】房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，對于一個國家的經(jīng)濟發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，但隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和變化，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著巨大的風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險就是其中之一。論文以萬科為例，利用其相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，從籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、營運風(fēng)險等角度進行財務(wù)風(fēng)險分析，并提出相關(guān)的控制措施，以此為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一些參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險分析；風(fēng)險控制措施

【中圖分類號】F275；F293.3 【文獻標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2024）06-0176-03

1 研究背景與意義

房地產(chǎn)企業(yè)是一種高風(fēng)險、高投資、高收益并存的企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險對其尤為重要，如果不積極應(yīng)對風(fēng)險，不僅影響自身的發(fā)展與穩(wěn)定，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)[1]。為降低風(fēng)險，盡量避免財務(wù)危機的發(fā)生，企業(yè)需要清晰了解自身的財務(wù)風(fēng)險水平，利用各項財務(wù)指標(biāo)對其財務(wù)風(fēng)險情況進行分析，并采取正確有效的控制措施，以便應(yīng)對市場沖擊，促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展[2]。研究典型房企的財務(wù)風(fēng)險，可以起到借鑒作用，幫助其他房企進行財務(wù)風(fēng)險的預(yù)測和監(jiān)控[3]。

2 財務(wù)風(fēng)險的概念界定與特征

2.1 財務(wù)風(fēng)險的概念界定

財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在經(jīng)營活動中面臨的可能導(dǎo)致財務(wù)損失的不確定性因素。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營管理中不可避免的一個重要方面，對企業(yè)的發(fā)展和穩(wěn)定具有至關(guān)重要的影響[4]。財務(wù)風(fēng)險通常包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、營運風(fēng)險等。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分為兩類，狹義的財務(wù)風(fēng)險通常指籌資風(fēng)險。這種風(fēng)險源自企業(yè)債務(wù)的償還問題，包括本金和利息的支付。在這種觀點下，財務(wù)風(fēng)險被局限在了負(fù)債經(jīng)營范圍內(nèi)，認(rèn)為沒有債務(wù)就不存在財務(wù)風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險更為全面復(fù)雜，其不僅包括籌資風(fēng)險，還涵蓋投資風(fēng)險、營運風(fēng)險等各種不確定因素對企業(yè)財務(wù)活動的影響，反映了企業(yè)在面對各種外部和內(nèi)部因素時所面臨的挑戰(zhàn)和壓力。

2.2 財務(wù)風(fēng)險的特征

第一，財務(wù)風(fēng)險具有不確定性。不確定性是財務(wù)風(fēng)險的一個顯著特征，財務(wù)風(fēng)險并非必然發(fā)生，而是在特定條件和時期下可能發(fā)生，也可能不會發(fā)生。這意味著企業(yè)的財務(wù)狀況存在不確定性，需要謹(jǐn)慎評估和管理。第二，財務(wù)風(fēng)險具有客觀性。財務(wù)風(fēng)險不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在，這意味著無論個人的主觀意愿如何，財務(wù)風(fēng)險都是客觀存在的，需要通過客觀的分析和處理來進行管理。第三，財務(wù)風(fēng)險具有全面性。財務(wù)風(fēng)險的全面性意味著企業(yè)在經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)都可能面臨不同形式的財務(wù)風(fēng)險，需要全面考慮和應(yīng)對。第四，財務(wù)風(fēng)險具有可度量性。財務(wù)風(fēng)險的可度量性意味著通過特定的數(shù)學(xué)方法，企業(yè)可以準(zhǔn)確地評估和衡量其面臨的財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險控制的核心在于將風(fēng)險帶來的損失降至最小范圍，這需要有效的風(fēng)險管理措施和監(jiān)控機制。

3 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險分析——以萬科為例

3.1 萬科概況

萬科是我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，創(chuàng)立于1984年，總部設(shè)在深圳，經(jīng)過近40年的發(fā)展，該公司已發(fā)展成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)。1991年，萬科在深圳證券交易所成功上市，該公司以其良好的資本結(jié)構(gòu)、持續(xù)穩(wěn)定增長的業(yè)績、出色的管理理念和高分紅比率獲得了眾多機構(gòu)和投資者的認(rèn)可。

2016年，萬科首次進入《財富》“世界500強”榜單，排名第356位。2017年，深圳地鐵集團成為萬科的最大股東，并支持萬科的混合所有制結(jié)構(gòu)及該公司管理團隊的管理方式。2018年，萬科進一步將其定位從“城市配套服務(wù)商”升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。在住房領(lǐng)域，萬科始終堅持不將房地產(chǎn)用于投機炒作，同時，在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，將業(yè)務(wù)延伸至商業(yè)、長租公寓、物流倉儲、酒店與度假等領(lǐng)域。然而隨著疫情的突然到來以及房地產(chǎn)行業(yè)的飽和，上述措施并不能維持萬科良好的發(fā)展態(tài)勢，到了2023年底，萬科的營收和利潤持續(xù)大幅下降，在債務(wù)總量下降的情況下，該公司仍面臨不斷增加的債務(wù)壓力，并且萬科打破了過去的慣例——取消分紅，財務(wù)風(fēng)險加劇。

3.2 籌資風(fēng)險分析

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，相關(guān)企業(yè)在籌集資金的過程中可能面臨各種風(fēng)險，這些風(fēng)險主要包括喪失償債能力的可能性，負(fù)債率、利息率、資金利潤率的變化，資本結(jié)構(gòu)的不穩(wěn)定等，本文通過財務(wù)指標(biāo)分析對萬科公司的短期償債能力和長期償債能力進行籌資風(fēng)險識別。

3.2.1 短期償債能力分析

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率在1.5～2.0、速動比率在1.5～1.6、現(xiàn)金比率在0.2～0.3比較合理。如表1所示，2019-2023年萬科的現(xiàn)金比率整體呈下降趨勢，流動比率和速動比率整體上升，但仍然低于合理區(qū)間。這可能意味著萬科的流動性不足，難以應(yīng)對突發(fā)的資金需求或償債壓力，面臨短期償債困難的局面，這也表明萬科的短期償債能力在進一步減弱，需要采取措施提高流動資產(chǎn)或降低流動負(fù)債，從而降低籌資風(fēng)險。

3.2.2 長期償債能力分析

資產(chǎn)負(fù)債率是評估企業(yè)債務(wù)風(fēng)險和財務(wù)穩(wěn)定性的重要指標(biāo)。經(jīng)營比較穩(wěn)定的企業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率通常保持在50%～60%。房地產(chǎn)行業(yè)因其舉債經(jīng)營的特點，資產(chǎn)負(fù)債率相對其他行業(yè)更高，一般在70%左右比較合適。房地產(chǎn)行業(yè)的特性決定了其需要大量資金來進行土地購置、開發(fā)建設(shè)等投資活動，而這些活動往往需要借款來提供支持。如表2所示，2019-2023年萬科的資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低，但仍高于70%，這說明萬科試圖降低財務(wù)風(fēng)險，但效果微弱。其中，2019-2020年萬科的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，負(fù)債比例過高，這可能引發(fā)短期資金風(fēng)險，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)固定資產(chǎn)等面臨減值和無法變現(xiàn)的問題，最終可能導(dǎo)致企業(yè)資不抵債甚至破產(chǎn)。

通常，產(chǎn)權(quán)比率的較合理區(qū)間在120%左右。雖然2019-2023年萬科的產(chǎn)權(quán)比率逐年下降，但始終處于高位，其自有資本在總資產(chǎn)中所占比重較低，屬于高杠桿、高投資、高風(fēng)險、高報酬的資本結(jié)構(gòu)，高負(fù)債意味著企業(yè)需要更多的經(jīng)營收益來覆蓋債務(wù)成本，這也表明萬科的長期償債能力相對較弱。

2019-2023年，萬科的權(quán)益乘數(shù)逐年遞減，從2019年的9.48下降至2023年的6.6，但仍高于合理區(qū)間5，這表明萬科努力降低負(fù)債比例，從而降低財務(wù)風(fēng)險，但仍有較高的財務(wù)杠桿，資產(chǎn)中負(fù)債所占比例較大，可能面臨較大償債壓力，籌資風(fēng)險較高。

3.3 投資風(fēng)險分析

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時面臨較大的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)需要長期占用大量資金來進行樓盤開發(fā)，使企業(yè)的資金鏈脆弱，出現(xiàn)突發(fā)情況容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的投資受到國家政策、宏觀環(huán)境、人們消費水平等多種因素的影響。因此，企業(yè)需要進行合理規(guī)劃和預(yù)測分析，其中，盈利能力和現(xiàn)金支付能力是重要的衡量指標(biāo)。

3.3.1 盈利能力分析

通過分析凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、銷售凈利率、營業(yè)利潤率等指標(biāo)，企業(yè)可以衡量自身盈利能力水平，同時，這有助于投資者更好地了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，從而作出更精確的投資決策。如表3所示，2019-2023年萬科的這4個指標(biāo)均呈持續(xù)下降趨勢，且下降幅度較大。這可能是由于萬科的資產(chǎn)利用效率較低、發(fā)展能力不足、盈利能力減弱，同時，銷售狀況不佳，銷售額下降的同時成本上升，造成行業(yè)競爭加劇，從而使得投資風(fēng)險加大。

3.3.2 現(xiàn)金支付能力分析

如表4所示，2019-2023年萬科的每股現(xiàn)金流和經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額整體呈下降趨勢，在2021年斷崖式下降尤為明顯，雖然在2023年有所回升，但幅度不大，相較之前仍然偏低，這表明公司的現(xiàn)金收入不足以支付其運營和投資活動的費用，可能意味著公司在一定時期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入不足以覆蓋現(xiàn)金流出，現(xiàn)金支付能力變差，管理層應(yīng)重視警覺。這可能表明公司需要從外部融資來滿足現(xiàn)金需求，由此對公司的財務(wù)狀況產(chǎn)生負(fù)面影響，增加投資風(fēng)險。

3.4 營運風(fēng)險分析

營運能力反映了企業(yè)的運營效率和管理水平。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的建造成本不斷攀升，銷售狀況不佳，相對的利潤有所減少，減緩了現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的速度，不利于企業(yè)的發(fā)展。下文通過分析相關(guān)營運能力指標(biāo)來識別企業(yè)的營運風(fēng)險。

結(jié)合表5和表6，2019-2023年萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率小幅度上升，這可能是由于萬科降低了資本成本和經(jīng)營成本，以提高資金利用效率，維持企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。同時，萬科的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率逐年下降且遠低于行業(yè)均值，說明萬科需要承擔(dān)較大的還款壓力。萬科的存貨周轉(zhuǎn)率在2019-2023年逐年上升，但仍遠低于行業(yè)均值，說明萬科的變現(xiàn)能力有所提升，但可能仍存在產(chǎn)品銷售能力較弱、存貨規(guī)模較大等問題，從而導(dǎo)致資金占用過多、資金周轉(zhuǎn)狀況較差，由此增加營運風(fēng)險。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

4.1 籌資風(fēng)險的控制措施

4.1.1 合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，盡量分散籌資風(fēng)險

資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)股權(quán)和債務(wù)之間關(guān)系的體現(xiàn)。企業(yè)根據(jù)利率變化和資金需求情況，合理調(diào)整長期債務(wù)和短期債務(wù)的比例，減少負(fù)債比例或債務(wù)運營，提高現(xiàn)金和存貨的周轉(zhuǎn)率，可以有效提高其償債能力，使企業(yè)運營更加穩(wěn)健。這一做法可以使企業(yè)自有資本和借入資本的比例更加合理，并確保籌資結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相匹配，從而降低企業(yè)籌資風(fēng)險，控制財務(wù)風(fēng)險。

4.1.2 投資多元籌資渠道，制定正確籌資策略

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在很大程度上受到籌資活動的影響，通過選擇多樣化的籌資方式，如公開增發(fā)、定向增發(fā)或向原股東配股等方式，酌情加大權(quán)益融資的比例，有利于降低籌資風(fēng)險。在籌資過程中，企業(yè)需要確立明確的目標(biāo)，并進行風(fēng)險評估。針對不同的籌資方案，需要經(jīng)過多方審核和決策。在后期執(zhí)行和落實過程中，企業(yè)應(yīng)該對籌資結(jié)果進行評價，不斷完善籌資策略，通過規(guī)范籌資流程，有效降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

4.2 投資風(fēng)險的控制措施

4.2.1 密切關(guān)注政策導(dǎo)向，分析項目的可行性

房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀政策影響較為明顯，同時，政府已經(jīng)出臺多項政策來引導(dǎo)和管控房地產(chǎn)市場。企業(yè)需要關(guān)注市場行情，合理預(yù)測政策的走向，并借助政策支持，及時做出相應(yīng)的調(diào)整。通常，房地產(chǎn)項目周期較長、占用資金較多，項目失敗可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，因此，在開工前對項目進行可行性分析是非常必要的，這樣可以大幅減少企業(yè)的損失。企業(yè)應(yīng)進行詳細的項目分析和研究，建立完整的評估流程，聘請專人對項目財務(wù)風(fēng)險進行評估和預(yù)測，根據(jù)自身的投資需求選擇優(yōu)質(zhì)項目，在為企業(yè)創(chuàng)造收益的同時降低新項目帶來的財務(wù)風(fēng)險，并制定后續(xù)補救計劃，以最大限度地降低投資風(fēng)險。

4.2.2 合理優(yōu)化金融模式，開展多元化的投資

房地產(chǎn)企業(yè)要整合當(dāng)?shù)氐恼筚Y源，對房地產(chǎn)金融模式進行合理優(yōu)化，合理規(guī)劃投資行為，促進資產(chǎn)使用效率的提升。同時，深入發(fā)掘新發(fā)展項目，持續(xù)充實投資手段，對投資結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，提高企業(yè)投資的質(zhì)量，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

4.3 營運風(fēng)險的控制措施

4.3.1 提高存貨管理效率，加強營運成本控制

在經(jīng)營過程中，企業(yè)需要合理控制存貨規(guī)模，否則可能造成存貨短期內(nèi)無法周轉(zhuǎn)，由此導(dǎo)致存貨風(fēng)險。企業(yè)要根據(jù)市場需求和供應(yīng)鏈狀況，合理安排生產(chǎn)計劃，避免因過度生產(chǎn)導(dǎo)致存貨積壓。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)的方法和合理的規(guī)劃，確保存貨能夠及時周轉(zhuǎn)，降低資金占用成本，提高資金利用效率，持續(xù)優(yōu)化公司內(nèi)部資源，提升內(nèi)部運營管理的水平，優(yōu)化人才隊伍，明確資源配置，從而減少企業(yè)成本，控制營運風(fēng)險。

4.3.2 提升宣傳銷售水平，完善營運管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)可以建立專業(yè)化的人才隊伍，分析和推測市場狀況和行業(yè)政策，及時了解相關(guān)動態(tài)，并制定相應(yīng)的銷售計劃，完善營運管理模式。例如，企業(yè)可以提高自身存貨品質(zhì)，適當(dāng)增加廣告投放，加大自身宣傳力度，提供個性化服務(wù)，制定針對特殊群體的優(yōu)惠政策，從而增加銷售額。

5 結(jié)語

綜上所述，本文以萬科2019-2023年的數(shù)據(jù)為依據(jù)，利用其相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，從償債能力、盈利能力、營運能力等方面分析識別籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、營運風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)萬科存在資產(chǎn)負(fù)債率高、存貨偏高、經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低等問題。對此，本文針對籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、營運風(fēng)險提出了一系列風(fēng)險控制措施，希望能夠降低財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一些參考。

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