住房氣球貸卷土重來(lái)

陳洪杰

5月中旬以來(lái)，房地產(chǎn)利好政策頻出。多家銀行也參與其中，加大了先息后本還款方式的推出力度。

近期，平安銀行發(fā)布的《房貸利好政策來(lái)啦》一文中介紹了多種還款方式，其中：借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

這就是所謂的氣球貸（Balloon Loan），貸款前期每期還款金額較小，但是在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”像氣球。

不僅是平安銀行，另有多家銀行也實(shí)行了房貸的先息后本還款方式。有行業(yè)人士稱，“貸款者可在部分國(guó)有大行、股份制銀行的手機(jī)銀行上申請(qǐng)先息后本的方式，無(wú)需按照傳統(tǒng)的等額本息和等額本金還款?！?/p>

另有人士在社交平臺(tái)上分享，有銀行已允許貸款者從等額本息改成先息后本，不過(guò)兩三年之后再變更回等額本息。

多位行業(yè)人士稱，先息后本的還款方式比較適合那些前期資金緊張但預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多可支配資金的客群?！靶枰⒁獾氖?，先息后本的還款方式，其綜合融資成本也是比較高的。對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，先息后本在前期的還貸壓力較小，短期內(nèi)迅速提高了資金使用效率，但后續(xù)償還貸款的壓力明顯放大，如果客戶的還款能力不強(qiáng)，可能會(huì)造成違約等問(wèn)題?！苯鹑诒O(jiān)管政策專家、冠苕咨詢創(chuàng)始人周毅欽稱。

“欠債總是要還的?！绷硪晃汇y行業(yè)人士稱，購(gòu)房者需要有合理的還款規(guī)劃，以及對(duì)未來(lái)可支配收入有著清晰的認(rèn)識(shí)，若采取過(guò)高的杠桿，則會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

先息后本，減輕還款壓力

近日，平安銀行推出了多個(gè)前期還款金額小的特色還款方式。氣球貸為其中之一，借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還給平安銀行剩余本金。

平安銀行在后續(xù)回應(yīng)稱，氣球貸還款方式僅適用該行個(gè)人商住兩用房按揭業(yè)務(wù)。

平安銀行于近期推出的其他還款也有氣球貸的屬性，例如二階段還款、雙周供、輕松還。其中二階段還款是“第一階段只還利息、第二階段等額本息”。雙周供是指由月供改為兩周一次還款。輕松還是指“每月還利息、每六個(gè)月還一定比例的本金、最后一次性還剩余本金”。

早在2008年之前，氣球貸已經(jīng)出現(xiàn)，并在房貸政策較為寬松的2008年、2009年受到過(guò)熱捧。但此后，房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)時(shí)，先息后本的還款方式被一些炒房客所利用，放大購(gòu)房杠桿，有些銀行也因此被監(jiān)管叫停此類金融服務(wù)。

到了2021年7月，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范經(jīng)營(yíng)專項(xiàng)整治工作的通知》稱，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)對(duì)照以下整治重點(diǎn)進(jìn)行自查自糾：誘導(dǎo)消費(fèi)者使用氣球貸等金融產(chǎn)品，但對(duì)消費(fèi)者隱瞞后續(xù)可能產(chǎn)生無(wú)法續(xù)貸的情況及風(fēng)險(xiǎn)；誘導(dǎo)消費(fèi)者偽造銀行流水等違法違規(guī)行為等。

“目前，有銀行推出了按揭貸款可以申請(qǐng)變更還款方式，從等額本息改成先息后本，兩三年之后再等額本息，從而減輕還款壓力。對(duì)于無(wú)法償還的存量客戶，有的銀行從每月還款變成按季度還款，甚至半年還一次利息，相當(dāng)于給客戶多半年時(shí)間，有的直接延期一年還款?！绷碛腥耸吭谏缃黄脚_(tái)上分享。

這幾年，商業(yè)銀行的創(chuàng)新不僅僅有氣球貸，還有百歲貸等產(chǎn)品。百歲貸是指，“借款人子女作為共同借款人，最長(zhǎng)可貸至100歲”。

購(gòu)房者需要有合理的還款規(guī)劃，以及對(duì)未來(lái)可支配收入有著清晰的認(rèn)識(shí)。圖/IC

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，鑒于2024年房貸政策歷史上較為寬松，且購(gòu)房者的收入狀況出現(xiàn)了很多變化和新情況，所以此類創(chuàng)新的關(guān)鍵在于，能否和還款能力匹配且不出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度看，建議風(fēng)控能力強(qiáng)且信貸質(zhì)量管控能力強(qiáng)的銀行，可以進(jìn)行試點(diǎn)和營(yíng)銷。

關(guān)注氣球貸風(fēng)控

氣球貸等還款方式的創(chuàng)新，與銀行資產(chǎn)端投放壓力加大有關(guān)。國(guó)家金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年一季度末，中國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)逼近430萬(wàn)億元。截至2023年末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的總資產(chǎn)為417.29萬(wàn)億元，較2019年增長(zhǎng)了47.71%。

然而，就個(gè)人房貸業(yè)務(wù)而言，一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，抵押充足，再加上不良率較低，為國(guó)有大行和全國(guó)性股份制銀行的核心業(yè)務(wù)之一。

不過(guò)，2023年是個(gè)分水嶺。中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2023年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，個(gè)人住房貸款余額38.17萬(wàn)億元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8個(gè)百分點(diǎn)。

2024年以來(lái)，陸續(xù)有重點(diǎn)城市松綁或者全面取消限購(gòu)政策，尤其是在5月17日，史上最大力度降息降首付出現(xiàn)，保交樓、去庫(kù)存等政策相繼出臺(tái)。“氣球貸等先息后本產(chǎn)品的推出，背后的動(dòng)力在于銀行想在個(gè)貸市場(chǎng)上有更多的作為?！币晃汇y行業(yè)資深人士稱。

在房地產(chǎn)新形勢(shì)下，銀行、購(gòu)房者需要注意些什么？

不同于等額本金和等額本息等傳統(tǒng)償還方式，先息后本的還款方式比較適合那些前期資金緊張但預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多可支配資金的客群。周毅欽表示，如果借款者的還款能力不強(qiáng)，可能會(huì)造成違約等問(wèn)題。因此也需要商業(yè)銀行對(duì)客戶的財(cái)務(wù)狀況和還款能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，若隨意發(fā)放此類貸款，則很容易造成一種錯(cuò)覺(jué)，即還款壓力不大。因?yàn)槿羰呛罄m(xù)收入狀況不及預(yù)期，其壓力會(huì)變得越來(lái)越大，會(huì)產(chǎn)生不可控的貸款違約和金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。“對(duì)申請(qǐng)貸款的人從職業(yè)情況、工作年限、工資收入和零工收入、信用狀況、產(chǎn)業(yè)情況、過(guò)往購(gòu)房情況和貸款情況等角度進(jìn)行分析，細(xì)化不同群體的收入曲線結(jié)構(gòu)和趨勢(shì)，以更精準(zhǔn)推進(jìn)差異化和個(gè)性化的房貸還款計(jì)劃和產(chǎn)品?！彼ㄗh。

從風(fēng)控的角度，嚴(yán)躍進(jìn)還稱，關(guān)鍵還是要做好現(xiàn)金流的工作，即此類還貸資金的測(cè)算工作。除了要做好還貸人的收入狀況審核，對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房產(chǎn)價(jià)值走向等也需要持續(xù)進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)測(cè)。即時(shí)刻關(guān)注還貸者的還款來(lái)源和還款壓力情況，主動(dòng)提前預(yù)測(cè)問(wèn)題。同時(shí)也需要明確一點(diǎn)，即類似業(yè)務(wù)可以推，但需要設(shè)定上限，否則過(guò)多業(yè)務(wù)集中在此類領(lǐng)域，本身會(huì)產(chǎn)生較大的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

有數(shù)據(jù)顯示，從居民杠桿視角來(lái)看，2023年中國(guó)家庭杠桿率處于較高水平、達(dá)64%。居民可支配收入增速亦放緩，2020年-2023年平均增速為3%、低于2016年-2019年7%的均值，且2023年底居民就業(yè)、收入預(yù)期指數(shù)亦處低位、尚在修復(fù)。

“經(jīng)濟(jì)還在緩慢復(fù)蘇，購(gòu)房者不要盲目加杠桿，需認(rèn)真考慮當(dāng)下消費(fèi)以及未來(lái)收入預(yù)期，做好相應(yīng)的資產(chǎn)規(guī)劃。”另有行業(yè)人士稱。