網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)壟斷行為規(guī)制進(jìn)路

[摘 要]網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)模式高度依賴平臺(tái)規(guī)則、算法技術(shù)、房源數(shù)據(jù)、用戶數(shù)據(jù)等要素。一旦平臺(tái)利用算法組織平臺(tái)內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成壟斷協(xié)議，或是濫用市場(chǎng)支配地位，利用平臺(tái)規(guī)則及數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)處理能力，收取高價(jià)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，濫用平臺(tái)內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者的數(shù)據(jù)，就會(huì)對(duì)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)秩序造成破壞。為此，應(yīng)結(jié)合網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的模式與特點(diǎn)，審慎衡量平臺(tái)行為對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的影響，著重關(guān)注平臺(tái)是否合理利用算法、房源數(shù)據(jù)、客戶數(shù)據(jù)等生產(chǎn)要素實(shí)施經(jīng)營(yíng)行為，考察網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)行為是否違反《反壟斷法》。

[關(guān)鍵詞]網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái) 壟斷協(xié)議 濫用市場(chǎng)支配地位

[作者簡(jiǎn)介]夏迪旸，南開大學(xué)法學(xué)院博士研究生（天津 300350）

[DOI編號(hào)]10.13761/j.cnki.cn23-1073/c.2024.03.007

一、問題的提出

房地產(chǎn)是人類生活的必需品，居民在房屋買賣、租賃上有剛性需求。數(shù)據(jù)、算法等科學(xué)技術(shù)的運(yùn)用幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)突破了傳統(tǒng)業(yè)態(tài)下面臨的地域、時(shí)間、交易規(guī)模、信息溝通等因素的限制，創(chuàng)新性地形成了網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)，但同時(shí)也滋生了壟斷協(xié)議行為與濫用市場(chǎng)支配地位行為。平臺(tái)很有可能利用算法等要素，實(shí)現(xiàn)敏感信息的交換，達(dá)成壟斷協(xié)議。平臺(tái)也有可能利用自身在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)上的支配地位，對(duì)消費(fèi)者收取不公平的高價(jià)傭金，濫用平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的數(shù)據(jù)、信息，排除、限制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)。

受限于房源信息、客源信息的收集與經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)的搭建需要大量成本，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)具有較高的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘，不利于潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這意味著消費(fèi)者以及平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者可能缺少其他可供替代的選擇。網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)秩序問題已引起有關(guān)部門的重視：2023年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，明確房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此后，廣東、黑龍江、江西等地也發(fā)布了相關(guān)規(guī)定，聚焦于引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

在對(duì)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管模式上，我國(guó)經(jīng)歷了由“寬松監(jiān)管”到“包容審慎”監(jiān)管再到強(qiáng)化專項(xiàng)監(jiān)管，隨后步入常態(tài)化監(jiān)管的過程^[1]。我國(guó)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域常態(tài)化監(jiān)管，既要防止資本無序擴(kuò)張，又要保護(hù)平臺(tái)企業(yè)的創(chuàng)新動(dòng)力^[2]。既要約束平臺(tái)的壟斷行為，避免平臺(tái)破壞網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)秩序，又要促進(jìn)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)釋放創(chuàng)新動(dòng)能，提升網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的質(zhì)量與效率。對(duì)于網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)實(shí)施的壟斷協(xié)議行為與濫用市場(chǎng)支配地位行為，應(yīng)當(dāng)明確其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)主體的責(zé)任承擔(dān)、抗辯、豁免、責(zé)任承擔(dān)方式等問題。

二、網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

（一）平臺(tái)經(jīng)營(yíng)模式：以數(shù)據(jù)、算法、平臺(tái)規(guī)則等要素推動(dòng)服務(wù)智能化

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往通過線下的宣傳模式，在房屋的供給端與需求端間搭建橋梁。這些機(jī)構(gòu)往往立足于單個(gè)城市內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，以小門店線下經(jīng)營(yíng)為主^[3]，行業(yè)利潤(rùn)率低，從業(yè)人員綜合素質(zhì)與服務(wù)質(zhì)量參差不齊。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開始利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)搜集、發(fā)布房源信息，尋找潛在的房屋供給者與需求者。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)打破時(shí)間、空間上的界限，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)信息門戶網(wǎng)站逐漸成熟。

web3.0時(shí)代的到來，數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融合進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)。以數(shù)據(jù)為基本要素，以算法為底層支撐，以平臺(tái)為核心構(gòu)造的數(shù)字經(jīng)濟(jì)正在深刻地影響和改變著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)和人民群眾的生活與行為方式。在服務(wù)質(zhì)量的提升方面，平臺(tái)將房地產(chǎn)交易雙方、經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)參與主體連接，以線上交易的方式提升了服務(wù)效率。平臺(tái)可利用用戶數(shù)據(jù)、算法技術(shù)進(jìn)行房源信息的整合，保證了房源信息的準(zhǔn)確真實(shí)。平臺(tái)憑借房源數(shù)據(jù)庫，可以針對(duì)用戶需求提供真實(shí)性更有保障、個(gè)性化更加充分的服務(wù)，保證了消費(fèi)者獲得更良好的用戶體驗(yàn)。

在業(yè)務(wù)流程的分工方面，平臺(tái)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)進(jìn)一步精細(xì)化與標(biāo)準(zhǔn)化，通過數(shù)字信息技術(shù)為業(yè)務(wù)鏈條賦能，為不同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供合作機(jī)會(huì)，減少了機(jī)構(gòu)間的“零和博弈”：其中最為典型的是經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)模式（Agent Cooperation Network，簡(jiǎn)稱ACN）。在ACN合作模式下，經(jīng)紀(jì)人以不同角色共同參與交易中。經(jīng)紀(jì)人可依據(jù)角色不同分為房源方經(jīng)紀(jì)人與客源方經(jīng)紀(jì)人，房源方經(jīng)紀(jì)人包括房源錄入人、房源維護(hù)人、房源實(shí)勘人、房源鑰匙人，客源方經(jīng)紀(jì)人包括客源推薦人、客源成交人、客源合作人、客源首看人、交易顧問等。經(jīng)紀(jì)人們由傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)者，變成了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)中的合作者，共享交易傭金。可以說，ACN模式重新定義了經(jīng)紀(jì)人之間的分工與協(xié)作，重新構(gòu)造了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的模式，通過建立有秩序的競(jìng)合網(wǎng)絡(luò)，解決了平臺(tái)內(nèi)部信息共享與合作的問題，形成了房源聯(lián)賣的模式。此外，平臺(tái)還積極吸引線下的傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者加入平臺(tái)。機(jī)構(gòu)加盟平臺(tái)就可以享受到平臺(tái)的房源和客源信息。平臺(tái)通過交易系統(tǒng)的統(tǒng)一管理，使加入平臺(tái)的企業(yè)獲得更多的交易機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了平臺(tái)與平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的共贏。

（二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況：中小機(jī)構(gòu)與大型網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)較為困難

首先，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)入壁壘較高。平臺(tái)往往具有房源數(shù)據(jù)數(shù)量與質(zhì)量上的優(yōu)勢(shì)。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，虛假房源問題較為突出。發(fā)布房源后，部分經(jīng)紀(jì)人會(huì)選擇發(fā)布虛假房源信息以獲得更多客戶關(guān)注，而消費(fèi)者由于信息不對(duì)稱，無法驗(yàn)證房源信息的真實(shí)性。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)化后，平臺(tái)會(huì)將房源信息匯總整理，形成數(shù)據(jù)庫。以某平臺(tái)為例，其從2008年開始搭建“樓盤字典”，借助人力、數(shù)字技術(shù)和工具從門牌號(hào)碼、面積、戶型，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)每一套房屋的朝向、區(qū)位條件等多個(gè)方面標(biāo)注解釋，保證了房源信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性?？梢哉f，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的數(shù)據(jù)積累，該平臺(tái)積攢了行業(yè)內(nèi)數(shù)量最多、質(zhì)量最優(yōu)的房源數(shù)據(jù)資產(chǎn)。這些豐富的數(shù)據(jù)資產(chǎn)導(dǎo)致想要進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)者面臨較高的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘，這些潛在競(jìng)爭(zhēng)者獲取如此海量的房源數(shù)據(jù)較為困難，同時(shí)也缺乏技術(shù)與資金上的支持搭建同樣的房源數(shù)據(jù)系統(tǒng)，往往只能選擇作為平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者加入這一生態(tài)系統(tǒng)之中，獲取房源信息數(shù)據(jù)。

其次，平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者對(duì)平臺(tái)有一定程度的依賴性。在某大型平臺(tái)所搭建的ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)中，不同機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人們需要在遵守平臺(tái)制定的房源信息共享等規(guī)則的前提下，以不同的角色共同參與到同一筆交易中，成交后按照各個(gè)角色的分傭比例進(jìn)行傭金分成。經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)降低了惡性競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)生概率，促進(jìn)了良性競(jìng)爭(zhēng)，但也意味著經(jīng)紀(jì)人和機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格遵守平臺(tái)的相關(guān)規(guī)則，由平臺(tái)明確經(jīng)紀(jì)人的角色與作用，對(duì)平臺(tái)依賴程度較強(qiáng)。

最后，從市場(chǎng)上提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的平臺(tái)數(shù)量來看，市場(chǎng)集中度在逐漸增長(zhǎng)。隨著數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)技術(shù)與信息通信技術(shù)的發(fā)展，各家互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛推出移動(dòng)房地產(chǎn)交易APP，在經(jīng)過房地產(chǎn)政策的調(diào)整與平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的波浪式發(fā)展后，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的份額已為少數(shù)幾家平臺(tái)所占據(jù)。平臺(tái)會(huì)通過收購(gòu)股權(quán)等方式，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不同市場(chǎng)層次間實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈整合，導(dǎo)致了市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。從全國(guó)來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已超過 26萬家，擁有1—10家門店的小機(jī)構(gòu)占比超過 90%，擁有 50 家門店以上的中大型機(jī)構(gòu)占比低于 1%。但在主要一、二線城市，已經(jīng)形成了少數(shù)頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)占據(jù)大部分市場(chǎng)份額的壟斷競(jìng)爭(zhēng)格局^[4]。有學(xué)者指出，某市前5家公司在市場(chǎng)的份額已接近壟斷—競(jìng)爭(zhēng)，但任意一家公司對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格并沒有決定能力^[5]。也有學(xué)者認(rèn)為，在某些局部區(qū)域，某平臺(tái)的壟斷效應(yīng)已經(jīng)形成^[6]。

（三）壟斷行為滋生：壟斷協(xié)議行為與濫用市場(chǎng)支配地位行為

傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域的壟斷行為，主要表現(xiàn)為機(jī)構(gòu)間固定或共同調(diào)整價(jià)格的行為。例如2014年，天津市出臺(tái)的《進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)的通知》，隨后該市前三大企業(yè)——我愛我家、鏈家、中原同時(shí)漲價(jià)，將二手房交易服務(wù)費(fèi)上漲，從總房款的2%提升到了3%，上漲幅度達(dá)到了50%。因達(dá)成協(xié)議同時(shí)上調(diào)二手房中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，被指違反《反壟斷法》相關(guān)規(guī)定參見《不滿房產(chǎn)中介收費(fèi)過高，一購(gòu)房者發(fā)起反壟斷訴訟！最高法判了》，https：//new.qq.com/rain/a/20230117A05QLG00.html.2023年10月12日最后訪問。。2014年12月，天津市價(jià)格主管部門依法對(duì)上述三家公司的違法行為作出罰款總計(jì)531萬元的處罰。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也有很大的概率在行業(yè)協(xié)會(huì)的組織下，達(dá)成并實(shí)施壟斷協(xié)議行為。2018年，蕪湖市發(fā)改委對(duì)市房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行約談，指出其下發(fā)通知調(diào)整該市存量房租賃市場(chǎng)服務(wù)傭金的行為涉嫌行業(yè)壟斷，必須立即予以撤銷；2020年，寧德市市場(chǎng)監(jiān)管局以約談的方式，對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談提醒；2023年年底，福州市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)因組織相關(guān)評(píng)估企業(yè)簽訂含有約束評(píng)估企業(yè)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容的《承諾函》，而被福建省市場(chǎng)監(jiān)督管理局責(zé)令停止違法行為并處以罰款參見閩市監(jiān)反壟斷字〔2023〕005號(hào)。。

隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)化的不斷成熟，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)已突破了線下傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中的信息壁壘，也更易滋生出壟斷行為：平臺(tái)可能通過算法、平臺(tái)規(guī)則等要素，通過意思聯(lián)絡(luò)、交換敏感信息、行為協(xié)調(diào)一致等方式，組織平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者固定服務(wù)費(fèi)用，達(dá)成壟斷協(xié)議；平臺(tái)也有可能利用自身在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的支配地位，利用消費(fèi)者或平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的相關(guān)數(shù)據(jù)開展不公平競(jìng)爭(zhēng)行為，或向消費(fèi)者索取高價(jià)服務(wù)費(fèi)用。

1.網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)可能組織實(shí)施算法共謀行為

房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)問題引發(fā)了美國(guó)實(shí)務(wù)界的關(guān)注。這些問題主要圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)通過控制經(jīng)紀(jì)人訪問房源信息的方式，固定中介服務(wù)的價(jià)格。2023年10月，MLS房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)公司，以及美國(guó)房地產(chǎn)公司Anywhere和RE/MAX與原告Nosalek達(dá)成和解See RE/MAX， Anywhere Settle in Nosalek Lawsuit，https：//nowbam.com/re-max-anywhere-settle-in-nosalek-lawsuit/.

Judge Approves MLS PIN Settlement in Nosalek Suit，https：//www.housingwire.com/articles/judge-approves-mls-pin-settlement-in-nosalek-suit/. Last visited on Nov 24th，2023.。原告認(rèn)為，Anywhere和RE/MAX等房地產(chǎn)公司使用MLS系統(tǒng)規(guī)則，要求任何在系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫上發(fā)布房產(chǎn)信息的經(jīng)紀(jì)人要向買方經(jīng)紀(jì)人提供補(bǔ)償，固定了傭金費(fèi)用，防止傭金費(fèi)率下降。美國(guó)波士頓地方法院法官帕蒂·薩里斯批準(zhǔn)了MLS房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)公司與Nosalek的和解協(xié)議，然而，美國(guó)司法部表示對(duì)該案的反壟斷和解方案表示嚴(yán)重關(guān)切，認(rèn)為這一和解方案的競(jìng)爭(zhēng)效果仍需經(jīng)過仔細(xì)評(píng)估。

通過算法在房地產(chǎn)領(lǐng)域達(dá)成的壟斷協(xié)議也引發(fā)了美國(guó)社會(huì)的關(guān)注。2022年11月，美國(guó)11家房屋管理公司因被指控實(shí)施了共謀行為，正面臨著反壟斷訴訟。這11家房屋管理公司通過共享數(shù)據(jù)和復(fù)雜算法來制定商業(yè)計(jì)劃，操縱學(xué)生住房市場(chǎng)的租房?jī)r(jià)格。一家名為RealPage的軟件開發(fā)公司由于為這些房屋管理公司提供了幫助而牽涉其中。據(jù)原告稱，房屋管理公司在RealPage的幫助下達(dá)成了這項(xiàng)非法協(xié)議。RealPage專門為學(xué)生住房市場(chǎng)設(shè)計(jì)了一項(xiàng)名為YieldStar student算法，將房屋管理公司與實(shí)時(shí)算法驅(qū)動(dòng)的共享數(shù)據(jù)聯(lián)系起來，其中包括“100多萬張學(xué)生床位的深度市場(chǎng)數(shù)據(jù)”以及近1000所大學(xué)的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)。YieldStar student有助于提高學(xué)生住房市場(chǎng)的租金，讓出租人實(shí)現(xiàn)收入最大化。它可以根據(jù)包括地理位置和需求在內(nèi)的各種因素計(jì)算出公寓的定價(jià)。此外，RealPage通過信息反饋，幫助房東在同一時(shí)間保持最佳數(shù)量的房產(chǎn)空置，以避免供過于求，從而推高需求和房?jī)r(jià)See Rent-calculating Software Biz Accused of Colluding with “Cartel” of Landlords，https：//www.theregister.com/2022/10/25/realpage_rent_lawsuit/. Last visited on Nov 24th，2023.。有學(xué)者認(rèn)為，人工智能設(shè)定了較高的固定租金，導(dǎo)致過去十年租金上漲了25%至50%See One Man’s Quest To Label Real Estate Data Companies as Cartels，https：//propmodo.com/one-mans-quest-to-label-real-estate-data-companies-as-cartels/. Last visited on Nov 24th，2023.。在這一案件中，房地產(chǎn)出租方涉嫌通過算法的方式，在彼此間達(dá)成了壟斷協(xié)議，排除、限制了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)。盡管本案中并不涉及網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)，但考慮到平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)模式與運(yùn)作特點(diǎn)：平臺(tái)作為“管理者”，連接著大量作為平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，掌握著大量房源數(shù)據(jù)與客源數(shù)據(jù)，并通過算法根據(jù)用戶的需求為用戶生成房源推薦。因此，應(yīng)對(duì)平臺(tái)通過算法引導(dǎo)平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者達(dá)成壟斷協(xié)議的行為予以重視。

2.網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)可能實(shí)施濫用市場(chǎng)支配地位行為

第一，排他性濫用行為。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，數(shù)據(jù)作為一種重要的生產(chǎn)要素，其可獲得性與可復(fù)制性往往成為潛在競(jìng)爭(zhēng)者能否進(jìn)入市場(chǎng)的關(guān)鍵。如若平臺(tái)在不存在正當(dāng)理由的情況下，拒絕向潛在競(jìng)爭(zhēng)者開放數(shù)據(jù)，亦或是通過不公平的平臺(tái)規(guī)則，限制平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者與其他平臺(tái)進(jìn)行交易，便會(huì)抑制房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的創(chuàng)新活力，破壞公平競(jìng)爭(zhēng)秩序。

韓國(guó)反壟斷監(jiān)督機(jī)構(gòu)在2020年10月對(duì)Naver公司處以10.3億韓元的罰款，原因是該公司濫用其房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位，阻礙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。Naver是韓國(guó)占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)信息平臺(tái)，擁有 40% 以上的在線房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在獨(dú)立訪客和頁面瀏覽量方面占據(jù) 70% 的市場(chǎng)份額。Naver利用平臺(tái)規(guī)則，禁止房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商向其他在線平臺(tái)提供已確認(rèn)的待售房產(chǎn)信息，如果房地產(chǎn)公司違反上述新規(guī)定，將立即終止與它們的合同。

韓國(guó)公平交易委員會(huì)認(rèn)定Naver利用其平臺(tái)壟斷地位，阻止了房地產(chǎn)信息提供商與其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Kakao Corp.簽訂協(xié)議，后者運(yùn)營(yíng)著另一個(gè)門戶網(wǎng)站Daum。Naver實(shí)行的一系列行為使得 Kakao 幾乎無法進(jìn)入在線房地產(chǎn)市場(chǎng)，這實(shí)際上使得Naver進(jìn)一步鞏固了其房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)。由于阻止房地產(chǎn)信息提供商與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Kakao Corp.簽訂協(xié)議，Naver得以維持其房地產(chǎn)在線市場(chǎng)的壟斷地位，限制了市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)，而可能對(duì)市場(chǎng)公平性和消費(fèi)者選擇產(chǎn)生負(fù)面影響See KFTC Imposes Corrective Measures on Naver for Favoring Its Own Real-estate Search， Shopping， and Video Services over Competitors，https：//competition.tistory.com/entry/KFTC-imposes-corrective-measures-on-Naver. Last visited on Nov 24th，2023.。

第二，剝削性濫用行為。

在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)中，剝削性濫用行為主要表現(xiàn)為平臺(tái)濫用市場(chǎng)支配地位，收取不公平、不合理的高價(jià)傭金費(fèi)用，以及不當(dāng)收集、使用用戶的數(shù)據(jù)，等等。2022年12月，中國(guó)裁判文書網(wǎng)公布了王某某與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等濫用市場(chǎng)支配地位糾紛民事二審民事判決書。在該案中，原告王某某認(rèn)為，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在提供服務(wù)的過程中存在多種濫用市場(chǎng)支配地位的行為，具體包括以不公平高價(jià)交易、將交易保障服務(wù)與居間服務(wù)捆綁交易、將十三項(xiàng)交易保障服務(wù)進(jìn)行搭售、交易時(shí)規(guī)定過戶后出具發(fā)票等附加不合理?xiàng)l件的濫用行為。最高法作出終審判決，認(rèn)為原審法院在本案相關(guān)市場(chǎng)及支配地位的認(rèn)定上雖有瑕疵，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明該公司實(shí)施了濫用行為參見（2020）最高法知民終1463號(hào)民事判決書。。

網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)也面臨著個(gè)人信息保護(hù)方面的難題。面對(duì)倒賣信息的巨大利潤(rùn)空間，部分平臺(tái)或機(jī)構(gòu)采取掃碼登記、人臉識(shí)別等各種方式違法收集個(gè)人信息，更有甚者還專門開發(fā)收集個(gè)人信息軟件，誘導(dǎo)用戶注冊(cè)后，大量獲取與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)無關(guān)的個(gè)人信息。隨后便將利用職務(wù)便利非法獲取的用戶個(gè)人信息出售，導(dǎo)致大量買房用戶信息被非法泄露。有數(shù)據(jù)顯示，90%以上的買房者、看房者都接到過各種銷售、裝修的騷擾電話與短信^[7]。對(duì)于此類現(xiàn)象，除了通過《個(gè)人信息保護(hù)法》的路徑，扎牢消費(fèi)者個(gè)人信息保護(hù)的藩籬外，還應(yīng)探索通過《中華人民共和國(guó)反壟斷法》（以下簡(jiǎn)稱“《反壟斷法》”）及相關(guān)規(guī)定，有的放矢地規(guī)制具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)平臺(tái)的剝削性濫用行為。

三、網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)平臺(tái)壟斷行為的認(rèn)定

平臺(tái)利用數(shù)據(jù)、算法、平臺(tái)規(guī)則等要素，固然有可能實(shí)施壟斷協(xié)議、濫用市場(chǎng)支配地位的行為，破壞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。但正是由于數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)技術(shù)與信息通信技術(shù)的廣泛運(yùn)用，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)才得以由線下模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度融合。因此，有關(guān)部門在利用《反壟斷法》規(guī)制網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)平臺(tái)的壟斷行為時(shí)，應(yīng)做好相關(guān)市場(chǎng)界定、競(jìng)爭(zhēng)效果評(píng)估，審慎衡量平臺(tái)利用數(shù)據(jù)等要素實(shí)施的經(jīng)營(yíng)行為對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的效果。

（一）相關(guān)市場(chǎng)界定

在認(rèn)定平臺(tái)是否實(shí)施了壟斷協(xié)議行為與濫用市場(chǎng)支配地位行為的問題上，首先均需要對(duì)相關(guān)市場(chǎng)進(jìn)行界定。相關(guān)市場(chǎng)界定的基本邏輯在于通過需求替代分析識(shí)別商品之間是否存在現(xiàn)實(shí)合理且有效的競(jìng)爭(zhēng)替代/約束關(guān)系^[8]。

1.相關(guān)商品市場(chǎng)界定

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)主要集中在線上，與傳統(tǒng)的線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不處于同一相關(guān)市場(chǎng)中。從業(yè)務(wù)范疇上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)可分為新建房經(jīng)紀(jì)服務(wù)與存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)、住房經(jīng)紀(jì)服務(wù)與非住房經(jīng)紀(jì)服務(wù)、買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)與租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)等，應(yīng)將相關(guān)商品市場(chǎng)界定至何種程度，還需結(jié)合案件具體情況加以判斷。

第一，平臺(tái)與線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不處于同一相關(guān)商品市場(chǎng)。

網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)有別于房地產(chǎn)信息門戶，服務(wù)的對(duì)象是作為平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和作為消費(fèi)者的房屋租賃、買房方等群體，具有顯著的跨邊網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與用戶對(duì)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的需求具有緊密關(guān)聯(lián)。因此，界定相關(guān)商品市場(chǎng)，需要考慮平臺(tái)雙邊用戶之間的關(guān)聯(lián)影響。從經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者兩個(gè)角度分別進(jìn)行需求替代分析和供給替代分析。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)線上服務(wù)規(guī)范》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)線上服務(wù)是指，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、VR和AI等技術(shù)，及網(wǎng)站、APP、小程序等工具，以圖文、動(dòng)畫、視頻、直播和網(wǎng)絡(luò)社交等形式向房地產(chǎn)交易相關(guān)當(dāng)事人等提供的服務(wù)。盡管部分平臺(tái)所從事的為線上線下一體化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，但不應(yīng)將僅提供線下實(shí)體服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)劃分至同一相關(guān)商品市場(chǎng)中。

從經(jīng)營(yíng)者需求替代的角度分析，平臺(tái)與線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)不具有緊密替代關(guān)系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容不同。平臺(tái)服務(wù)內(nèi)容包括全景自動(dòng)重建、臨感VR看房等服務(wù)，通過全景自動(dòng)重建技術(shù)，經(jīng)紀(jì)人可以更加便捷地完成房源信息收集工作，通過VR看房技術(shù)，用戶看房效率進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)一步降低。此外，平臺(tái)還能提供房屋維修、金融等方面的業(yè)務(wù)，服務(wù)場(chǎng)景與內(nèi)容更加豐富。線下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往以傳單、報(bào)紙、展銷會(huì)、廣告等方式進(jìn)行房源信息的搜集與傳遞。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的質(zhì)量與效率較平臺(tái)差別巨大。二是服務(wù)覆蓋的空間與時(shí)間不同。線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往只能在其門店附近的地理區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，且服務(wù)時(shí)間較為局限。平臺(tái)可通過利用數(shù)據(jù)、算法等技術(shù)，突破空間與時(shí)間上的限制，在不同城市間開展業(yè)務(wù)活動(dòng)，且服務(wù)時(shí)間更加靈活。

從消費(fèi)者需求替代分析，平臺(tái)與線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)同樣不具有替代性。這主要體現(xiàn)在服務(wù)匹配供給端與需求端的效率不同。平臺(tái)可以借助數(shù)據(jù)、算法等技術(shù)，根據(jù)消費(fèi)者需要，在房源數(shù)據(jù)庫中精準(zhǔn)匹配符合消費(fèi)者對(duì)地理位置、交通信息、租金費(fèi)用、同住舍友等個(gè)性化需求的房屋信息。消費(fèi)者還可通過VR看房等技術(shù)，突破時(shí)間與空間上的限制，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程看房，提高其看房效率。線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)缺少對(duì)于房源數(shù)據(jù)的整合與分析，同時(shí)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到時(shí)間與空間的限制，消費(fèi)者需要花費(fèi)更多的時(shí)間挑選房屋，無法快速滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求。

從供給替代分析來看，二者也不具有替代性。一是平臺(tái)的收入來源更加豐富，包括提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)獲得的傭金，平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者交易獲得的傭金分成，平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者加盟管理費(fèi)，以及平臺(tái)提供的過戶費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)核查、培訓(xùn)等服務(wù)費(fèi)。線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收入來源主要為提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)獲得的傭金。二是網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘較高。若想要提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，需要有豐富的房源數(shù)據(jù)，并對(duì)房源數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行反復(fù)核查，同時(shí)還要滿足網(wǎng)絡(luò)服務(wù)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)支撐等方面的要求，線下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)很難轉(zhuǎn)型為網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。

第二，結(jié)合案件情況與平臺(tái)業(yè)務(wù)范疇確定相關(guān)商品市場(chǎng)。

一是應(yīng)結(jié)合案件具體情況考察房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)與房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)之間是否存在替代關(guān)系。從服務(wù)性質(zhì)來看，房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)與房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)的服務(wù)對(duì)象和服務(wù)內(nèi)容顯然不同，前者系向有出租房屋需求的出租人和有租賃房屋需求的租房人提供服務(wù)，而后者系向有賣房需求的出賣人和有買房需求的買受人提供服務(wù)。從行業(yè)規(guī)范來看，二者要求并不相同，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第15條第1款第7項(xiàng)規(guī)定，政府主管部門或者行業(yè)組織分別制定房屋買賣合同、房屋租賃合同以及相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)示范文本。從服務(wù)價(jià)格而言，房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金系根據(jù)房屋買賣合同的價(jià)款按照一定比率收取，而房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金一般按照房屋租賃合同1個(gè)月租金收取，兩者服務(wù)價(jià)格相差懸殊。似乎也不存在消費(fèi)者因房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的變動(dòng)，而轉(zhuǎn)向?qū)で蠓课葙I賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)的情形。

二是新建房經(jīng)紀(jì)服務(wù)與存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)之間是否存在替代關(guān)系。需結(jié)合個(gè)案中房屋的購(gòu)買者的具體情況，判斷消費(fèi)者是否會(huì)因一種經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格的上漲而轉(zhuǎn)向另一類經(jīng)紀(jì)服務(wù)，例如因存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用上漲而轉(zhuǎn)向?qū)で笮陆ǚ拷?jīng)紀(jì)服務(wù)。從房屋出售者的角度，新建房提供者為房地產(chǎn)開發(fā)商，而存量房提供者為已經(jīng)取得房地產(chǎn)登記證書的房屋產(chǎn)權(quán)人，兩者之間不可能由于經(jīng)紀(jì)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)而發(fā)生轉(zhuǎn)換。此外，新建房經(jīng)紀(jì)服務(wù)的服務(wù)方式系經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商的單方面委托，且價(jià)格及收費(fèi)計(jì)算方式均系由雙方約定；而存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)的服務(wù)方式系經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)接受房屋買方和賣方的委托，收費(fèi)方式系由購(gòu)房人向經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)交付，二者不構(gòu)成需求替代。

三是住房經(jīng)紀(jì)服務(wù)與非住房經(jīng)紀(jì)服務(wù)是否存在替代關(guān)系。住房的性能和用途在于滿足普通人的生活居住，而非住房的性能和用途在于滿足商業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用，因此，從需求替代角度分析，對(duì)于住房購(gòu)買者而言，不會(huì)由于住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用上漲等因素而轉(zhuǎn)換為非住房購(gòu)買者；同理，對(duì)于住房銷售者而言，亦不會(huì)由于住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用下降等因素而轉(zhuǎn)換為非住房銷售者。從供給替代的角度分析，由于住房與非住房的商品性能和用途完全不同，住房供給與商業(yè)寫字樓、工業(yè)廠房等的非住房供給，在土地使用權(quán)的獲得、建筑許可證的取得、上市交易條件等方面均不具有緊密替代關(guān)系。

2.相關(guān)地域市場(chǎng)界定

與從事網(wǎng)絡(luò)零售、在線教育等領(lǐng)域的平臺(tái)，其相關(guān)地域市場(chǎng)一般被界定為中國(guó)市場(chǎng)不同例如，在國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局針對(duì)美團(tuán)“二選一”行為處罰的案例中，相關(guān)地域市場(chǎng)被界定為中國(guó)市場(chǎng)；在國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局針對(duì)阿里巴巴“二選一”行為處罰的案例中，相關(guān)地域市場(chǎng)被界定為中國(guó)市場(chǎng)。，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)所處的相關(guān)地域市場(chǎng)不宜被界定為中國(guó)市場(chǎng)。從事網(wǎng)絡(luò)銷售等領(lǐng)域的平臺(tái)，往往可以借助互聯(lián)網(wǎng)，為全國(guó)范圍的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者提供服務(wù)，且境內(nèi)各地對(duì)此類平臺(tái)服務(wù)的監(jiān)管政策不存在較大差異。而對(duì)于網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)來說，一方面，房源信息作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)主要載體，會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的地理位置的不同而產(chǎn)生不同的價(jià)值，在不同的城市存在不同的分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房屋類型又會(huì)存在差異。大到每個(gè)特定的城市，小到固定的小區(qū)街道范圍內(nèi)，其房源都具有特殊性，根據(jù)需求的不同都可以認(rèn)定形成相關(guān)地域市場(chǎng)。而由于區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r不同、房地產(chǎn)不可移動(dòng)、戶籍制度等原因，不同省、市之間的房地產(chǎn)商品具有不可替代性。另一方面，由于不同地區(qū)間房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度、居民收入水平等因素各不相同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容、價(jià)格會(huì)隨著地區(qū)情況的變化而變化。例如，北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居間服務(wù)價(jià)格約為成交價(jià)格的2%左右，而上海的則在3%^[9]。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境等各方面都會(huì)成為需求者選擇的重要的影響因素。所以，對(duì)具有可替代性又表現(xiàn)出較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的相關(guān)地域范圍的界定需要根據(jù)具體案情進(jìn)行地域上的具體劃分認(rèn)定。

在王某某訴某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司案中，原告主張相關(guān)地域市場(chǎng)應(yīng)為北京市城六區(qū)。法院認(rèn)為，應(yīng)從可替代性的角度出發(fā)，考察在北京城六區(qū)與城六區(qū)之外的其他區(qū)域的房源是否可以達(dá)到相互替代的效果。目前，北京城六區(qū)與城六區(qū)外在人口、教育、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)、醫(yī)療等方面正快速同質(zhì)化，北京的去中心化發(fā)展趨勢(shì)明顯，從供給角度來看，城六區(qū)與其他區(qū)域的房源信息實(shí)現(xiàn)共享的障礙幾乎為零。即便是在北京市郊區(qū)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)提供商，也能為購(gòu)買城六區(qū)房屋的消費(fèi)者提供服務(wù)，對(duì)于城六區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)構(gòu)成供給替代。因此，無論從需求還是供給的角度，這兩個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)都具有明顯的可替代關(guān)系，不足以在地域上區(qū)分開來。

（二）網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的算法共謀行為

在2022年《反壟斷法》修訂及相關(guān)法規(guī)出臺(tái)后，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者算法共謀行為的反壟斷規(guī)制路徑得到了進(jìn)一步完善，對(duì)于平臺(tái)利用算法共謀，組織平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵤艛鄥f(xié)議行為的認(rèn)定，也應(yīng)立足于《反壟斷法》與《禁止壟斷協(xié)議》的相關(guān)規(guī)定，以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)效果評(píng)估為基點(diǎn)，審慎考量平臺(tái)利用算法實(shí)施的行為是否具有排除、限制競(jìng)爭(zhēng)的效果。正如前文所言，在美國(guó)的司法實(shí)踐中已出現(xiàn)房地產(chǎn)中介涉嫌算法共謀的相關(guān)案例。盡管這一案例的最終判決尚未確定，但國(guó)內(nèi)有關(guān)部門應(yīng)對(duì)平臺(tái)算法共謀行為保持重視。

1.網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)算法共謀行為危害性較高

第一，利用算法達(dá)成的壟斷協(xié)議往往較為隱蔽，有關(guān)部門與用戶很難察覺。經(jīng)營(yíng)者的意思聯(lián)絡(luò)既可能表現(xiàn)為明示共謀，也可能表現(xiàn)為默示共謀^[10]。默示算法共謀是指處在一個(gè)集中市場(chǎng)環(huán)境中的幾家企業(yè)通過算法共享壟斷權(quán)力的共謀行為^[11]。對(duì)于明示算法共謀，依然可通過對(duì)經(jīng)營(yíng)者之間是否存在意思聯(lián)絡(luò)、信息交換等證據(jù)查證是否存在壟斷協(xié)議行為，默示算法共謀不存在主觀意思聯(lián)絡(luò)。在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，平臺(tái)與平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者之間不需要通過意思聯(lián)絡(luò)，即可利用算法的高度智能化的特點(diǎn)，通過對(duì)市場(chǎng)上的經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用、房源數(shù)據(jù)信息、消費(fèi)者買房租房需求等因素進(jìn)行分析，計(jì)算出對(duì)于其排除、限制競(jìng)爭(zhēng)最為有利的經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，達(dá)成壟斷協(xié)議。

第二，算法共謀協(xié)議達(dá)成后較為穩(wěn)固^[12]。算法提升了供給側(cè)的市場(chǎng)透明度，提升了經(jīng)營(yíng)者之間的交流頻次^[13]。壟斷協(xié)議的達(dá)成，需要經(jīng)營(yíng)者對(duì)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品與服務(wù)的質(zhì)量、價(jià)格等因素有較為全面深入的認(rèn)識(shí)，在運(yùn)用算法技術(shù)后，經(jīng)營(yíng)者無需經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)查、價(jià)格監(jiān)測(cè)，即可突破時(shí)間與空間上的限制，收集到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手間的信息。經(jīng)營(yíng)者之間的相互交流也會(huì)更加隱秘，更加迅速地完成價(jià)格的協(xié)商。在達(dá)成協(xié)議后，算法還可被運(yùn)用于對(duì)協(xié)議實(shí)施情況的監(jiān)督。在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)中，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)格等信息本就相對(duì)透明，平臺(tái)利用算法，更易使各個(gè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)間就固定價(jià)格的行為達(dá)成一致。

2.網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)算法共謀行為的認(rèn)定

由于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為很大程度上都是利用平臺(tái)作為搭建供需雙方交易的核心，利用平臺(tái)算法和交叉網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)幫助雙邊市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者完成交易行為，平臺(tái)在組織、幫助平臺(tái)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)方面具有天然的優(yōu)勢(shì)，所發(fā)揮的作用和軸心經(jīng)營(yíng)者十分類似^[14]，應(yīng)通過《反壟斷法》及《禁止壟斷協(xié)議》的相關(guān)內(nèi)容，從行為要件、主觀要件與結(jié)果要件三個(gè)方面，對(duì)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的算法共謀行為予以規(guī)制。

在行為要件層面，首先應(yīng)證明平臺(tái)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間達(dá)成了壟斷協(xié)議行為，其次應(yīng)證明平臺(tái)組織了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間的壟斷協(xié)議行為，或是為壟斷協(xié)議行為的達(dá)成提供了實(shí)質(zhì)性幫助。達(dá)成行為是組織幫助行為的前提。組織行為和幫助行為都是相對(duì)于壟斷協(xié)議達(dá)成這一行為而言，因此，沒有協(xié)議的達(dá)成，也就不存在達(dá)成中的組織和幫助行為^[15]。

判斷網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間是否存在通過算法達(dá)成的壟斷協(xié)議，可通過算法是否是出于排除、限制競(jìng)爭(zhēng)的目的而被設(shè)計(jì)，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間是否存在分享競(jìng)爭(zhēng)性敏感數(shù)據(jù)以提高服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行判斷。如果算法包含了將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用價(jià)格設(shè)置在何種水平，相關(guān)市場(chǎng)內(nèi)的各家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可獲得最多的利潤(rùn)等因素，那么其設(shè)置的目的就在于通過排除、限制競(jìng)爭(zhēng)的方式來保證各家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得最多的利潤(rùn)，必會(huì)對(duì)相關(guān)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)秩序帶來負(fù)面影響。若是算法能夠幫助房地產(chǎn)中介就彼此的價(jià)格設(shè)置、房源信息、房屋入住情況等與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)密切相關(guān)且不公開的數(shù)據(jù)進(jìn)行交換，則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的價(jià)格很容易被固定在市場(chǎng)正常競(jìng)爭(zhēng)所形成的價(jià)格之上，侵犯了消費(fèi)者的利益。

組織行為是指行為人實(shí)施了組建、發(fā)起、策劃、召集等對(duì)壟斷協(xié)議達(dá)成起到?jīng)Q定性、支配性作用的行為^[16]。依據(jù)《禁止壟斷協(xié)議》第18條進(jìn)行判斷，具體規(guī)定即組織其他經(jīng)營(yíng)者達(dá)成壟斷協(xié)議，包括經(jīng)營(yíng)者不屬于壟斷協(xié)議的協(xié)議方，在壟斷協(xié)議達(dá)成或者實(shí)施過程中，對(duì)協(xié)議的主體范圍、主要內(nèi)容、履行條件等具有決定性或者主導(dǎo)作用；以及經(jīng)營(yíng)者與多個(gè)交易相對(duì)人簽訂協(xié)議，使具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的交易相對(duì)人之間通過該經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行意思聯(lián)絡(luò)或者信息交流，達(dá)成壟斷協(xié)議等情形。對(duì)于網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)而言，其具有組織平臺(tái)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成壟斷協(xié)議的能力。平臺(tái)自身具有一定的管理職能，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間存在一定的領(lǐng)導(dǎo)管理關(guān)系：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，需要依據(jù)平臺(tái)制定的規(guī)則方可在平臺(tái)內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。如若不遵守相關(guān)規(guī)則，可能會(huì)遭到平臺(tái)的處罰。

《禁止壟斷協(xié)議》第19條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者為其他經(jīng)營(yíng)者達(dá)成壟斷協(xié)議提供實(shí)質(zhì)性幫助，包括提供必要的支持、創(chuàng)造關(guān)鍵性的便利條件，或者其他重要幫助。對(duì)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)幫助行為的認(rèn)定，應(yīng)明確何種程度的幫助可以構(gòu)成“實(shí)質(zhì)性”這一標(biāo)準(zhǔn)?！皩?shí)質(zhì)性”是指當(dāng)事人的幫助行為與侵權(quán)行為須有直接因果關(guān)系^[17]。平臺(tái)的幫助行為應(yīng)與壟斷協(xié)議的存在具有直接關(guān)聯(lián)，而不是間接關(guān)聯(lián)。幫助行為只有直接支持了壟斷協(xié)議行為，例如，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供了可以監(jiān)測(cè)市場(chǎng)價(jià)格、在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間達(dá)成協(xié)議的算法，推進(jìn)了壟斷協(xié)議達(dá)成的進(jìn)程、擴(kuò)大了壟斷協(xié)議的危害后果時(shí)才屬于“實(shí)質(zhì)性幫助”。這屬于為壟斷協(xié)議達(dá)成提供技術(shù)、資金以及進(jìn)行通謀的算法工具，屬于物理上的支持，是以積極作為的方式進(jìn)行的支持。反之，如果與壟斷協(xié)議的達(dá)成僅是間接關(guān)聯(lián)，作用較小的，那么不應(yīng)認(rèn)定為實(shí)質(zhì)性幫助。

在主觀認(rèn)定層面，平臺(tái)應(yīng)具有組織行為的主觀故意或幫助行為的主觀故意。在組織行為中，平臺(tái)對(duì)壟斷協(xié)議的達(dá)成或者實(shí)施，是持積極追求的目的態(tài)度，而非持聽之任之壟斷協(xié)議發(fā)生的心理態(tài)度。幫助行為體現(xiàn)為積極的作為方式，即幫助者為其他經(jīng)營(yíng)者達(dá)成或?qū)嵤艛鄥f(xié)議提供技術(shù)、資金、場(chǎng)所等支持。但是，在法律規(guī)定的情形下，如果幫助者負(fù)有積極的作為義務(wù)而怠于履行作為義務(wù)，且存在幫助壟斷協(xié)議達(dá)成的故意，則該種消極的不作為行為也構(gòu)成幫助行為^[18]。例如，平臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用的算法具有監(jiān)督、審核的義務(wù)，此時(shí)若中介利用相同的算法達(dá)成共謀，但平臺(tái)怠于對(duì)算法進(jìn)行監(jiān)督、審核，即可認(rèn)定平臺(tái)構(gòu)成幫助行為。

在結(jié)果要件層面，平臺(tái)的組織幫助行為應(yīng)導(dǎo)致排除、限制競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果的出現(xiàn)，且組織幫助行為與排除、限制競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果具有因果關(guān)系。在界定是否存在排除、限制競(jìng)爭(zhēng)的效果時(shí)，可結(jié)合行為發(fā)生前后，相關(guān)市場(chǎng)上提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)數(shù)量、經(jīng)紀(jì)服務(wù)價(jià)格是否合理、新企業(yè)進(jìn)入相關(guān)市場(chǎng)的難易程度等因素加以判斷。

（三）網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)濫用市場(chǎng)支配地位行為的認(rèn)定

1.市場(chǎng)支配地位的認(rèn)定

認(rèn)定網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)是否具有市場(chǎng)支配地位是認(rèn)定平臺(tái)是否實(shí)施了濫用行為的關(guān)鍵步驟。市場(chǎng)份額是判斷經(jīng)營(yíng)者是否具有市場(chǎng)支配地位的重要因素。網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)主要的市場(chǎng)行為，是通過提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成房屋交易的實(shí)現(xiàn)。因此，對(duì)平臺(tái)市場(chǎng)份額的確定上不可或缺的分析對(duì)象是平臺(tái)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在相關(guān)市場(chǎng)上經(jīng)手交易的成交金額、成交數(shù)量，以及使用平臺(tái)的用戶數(shù)量。此外，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)中作為平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者存在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量，及其名下的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，也可作為判斷平臺(tái)財(cái)力的因素加以考量。

通過上文對(duì)經(jīng)營(yíng)模式的剖析與探討，可發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)資源、算法技術(shù)是網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)運(yùn)行的關(guān)鍵要素。精準(zhǔn)的算法推薦技術(shù)可以幫助消費(fèi)者迅速找到意向房屋，提升服務(wù)質(zhì)量，吸引更多消費(fèi)者使用該平臺(tái)，為供給端的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供更多優(yōu)質(zhì)客源；反之，需求端數(shù)量的增加也會(huì)吸引更多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為機(jī)構(gòu)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者加盟平臺(tái)，為平臺(tái)帶來真實(shí)、準(zhǔn)確的優(yōu)質(zhì)房源。因此，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)所掌握的房源信息等數(shù)據(jù)的數(shù)量與質(zhì)量，以及平臺(tái)分析、處理這些數(shù)據(jù)的算法與算力，也應(yīng)成為市場(chǎng)支配地位認(rèn)定的考量因素。

2023年4月，北京知識(shí)產(chǎn)權(quán)法院發(fā)布涉數(shù)據(jù)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)十大典型案例。其中S科技有限公司與某平臺(tái)間的房源信息抓取案引人關(guān)注。S科技有限公司未經(jīng)許可，利用技術(shù)手段抓取、存儲(chǔ)該平臺(tái)的房源數(shù)據(jù)，同時(shí)自動(dòng)去除平臺(tái)圖片的水印，并將涉案數(shù)據(jù)通過信息網(wǎng)絡(luò)向其用戶或公眾傳播。在該案中，法院認(rèn)為，享有公開數(shù)據(jù)的平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者對(duì)于他人合法收集或利用其平臺(tái)中的公開數(shù)據(jù)負(fù)有一定程度的容忍義務(wù)，以避免出現(xiàn)信息壟斷風(fēng)險(xiǎn)，阻礙互聯(lián)網(wǎng)中的互聯(lián)互通以及社會(huì)福祉的提升。但是，這并不意味著其他經(jīng)營(yíng)者可以不受任何限制的獲取和使用該類公開數(shù)據(jù)。由此可見，房源數(shù)據(jù)已經(jīng)構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的核心經(jīng)營(yíng)資源。對(duì)于潛在的想要進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者而言，其需要投入長(zhǎng)期、大量的資金、技術(shù)、服務(wù)等經(jīng)營(yíng)成本，方能獲取充分的房源數(shù)據(jù)，與大型平臺(tái)開展競(jìng)爭(zhēng)。因此，其他經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)入相關(guān)市場(chǎng)時(shí)，往往面臨著較高的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘。

2.濫用市場(chǎng)支配地位行為的認(rèn)定

第一，排他性濫用行為。

實(shí)踐中網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)實(shí)施的排他性濫用行為，可能表現(xiàn)為其拒絕將數(shù)據(jù)向其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開放。如若具有市場(chǎng)支配地位的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)，在無正當(dāng)理由的情況下，拒絕通過交易的方式將房源數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移給其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，就可能會(huì)提高市場(chǎng)進(jìn)入的壁壘，抑制市場(chǎng)主體的創(chuàng)新活力，破壞網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)秩序。然而，如若由于其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的原因，進(jìn)行交易會(huì)影響交易安全，或是導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的利益受到不當(dāng)減損，則拒絕交易存在合理理由。

譬如，保護(hù)數(shù)據(jù)安全與用戶隱私可作為合理理由。房源數(shù)據(jù)與用戶個(gè)人密切相關(guān)，與用戶的行蹤軌跡、生物識(shí)別關(guān)系密切。通過對(duì)房源數(shù)據(jù)進(jìn)行處理與分析，很可能獲得用戶的敏感個(gè)人信息。敏感個(gè)人信息一旦泄露或者非法使用，容易導(dǎo)致自然人的人格尊嚴(yán)受到侵害或者人身、財(cái)產(chǎn)安全受到危害?！吨腥A人民共和國(guó)個(gè)人信息保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱“《個(gè)人信息保護(hù)法》”）規(guī)定，只有在具有特定的目的和充分的必要性，并采取嚴(yán)格保護(hù)措施的情形下，個(gè)人信息處理者方可處理敏感個(gè)人信息。此外，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)在房源數(shù)據(jù)的收集過程中，需要長(zhǎng)期、大量地投入人力、物力、財(cái)力等經(jīng)營(yíng)成本，還需要對(duì)房源信息進(jìn)行加工、審核、存儲(chǔ)、制作、管理、傳播，為標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)開展奠定基礎(chǔ)，具有巨大的商業(yè)價(jià)值。一旦在交易中發(fā)生安全問題，遭受木馬病毒或數(shù)據(jù)爬取等技術(shù)手段的攻擊，將會(huì)對(duì)平臺(tái)房源數(shù)據(jù)的合法權(quán)益與用戶個(gè)人信息的權(quán)益造成巨大威脅。因此，若平臺(tái)能證明限制或排除競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手獲取數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)交叉使用以及阻礙數(shù)據(jù)的可攜帶性等行為，其目的是提高用戶隱私保護(hù)水平、保護(hù)數(shù)據(jù)安全、維護(hù)自身數(shù)據(jù)財(cái)產(chǎn)權(quán)益、提高數(shù)據(jù)產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量，且同時(shí)符合提高消費(fèi)者福利水平、不會(huì)嚴(yán)重排除或限制數(shù)據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)兩個(gè)條件，那么此類行為應(yīng)被認(rèn)定為具有正當(dāng)性。

第二，剝削性濫用行為。

對(duì)于平臺(tái)收取傭金的行為是否構(gòu)成不公平價(jià)格這一剝削性濫用行為，可通過將網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的服務(wù)費(fèi)用，與其他相同或相似條件下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的費(fèi)用進(jìn)行對(duì)比，或是將網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的服務(wù)費(fèi)用與成本進(jìn)行對(duì)比，判斷收取的費(fèi)用與對(duì)比的費(fèi)用或成本間的不同是否在合理的范圍內(nèi)。在成本基本穩(wěn)定的情況下，平臺(tái)超過正常幅度提高服務(wù)費(fèi)用，則構(gòu)成不公平價(jià)格行為；若是經(jīng)紀(jì)服務(wù)的費(fèi)用提價(jià)幅度高于成本增長(zhǎng)幅度，或是經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)格水平、差價(jià)率、利潤(rùn)率超過同一地區(qū)、同一時(shí)間、同一檔次的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)平均價(jià)格的合理幅度，則構(gòu)成不公平價(jià)格行為。隨著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)數(shù)字化、智能化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，平臺(tái)為滿足消費(fèi)者需求，提升服務(wù)質(zhì)量，有必要對(duì)技術(shù)進(jìn)行迭代升級(jí)，例如通過更加完善的VR技術(shù)，保證消費(fèi)者能夠跨越時(shí)間與空間的限制，更加身臨其境地對(duì)房屋狀況有較為全面、真實(shí)的了解。同時(shí)，考慮到網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的多重職能，其不僅僅作為“運(yùn)動(dòng)員”，為消費(fèi)者提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，更多的情況下，會(huì)作為“裁判員”，履行對(duì)平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的管理職能，在經(jīng)紀(jì)人的培訓(xùn)管理上投入更多的成本，培養(yǎng)更具職業(yè)化、專業(yè)化特點(diǎn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，以及日常對(duì)房源進(jìn)行裝修維護(hù)，保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的質(zhì)量，均可能構(gòu)成經(jīng)紀(jì)費(fèi)用上漲的合理理由。

平臺(tái)濫用其市場(chǎng)支配地位降低消費(fèi)者隱私的保護(hù)力度，或者以使用服務(wù)或產(chǎn)品為對(duì)價(jià)迫使用戶接受不當(dāng)?shù)碾[私授權(quán)條款，則行為很有可能構(gòu)成對(duì)市場(chǎng)支配地位的濫用^[19]。反壟斷法在規(guī)制網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)濫用市場(chǎng)支配地位、侵犯用戶隱私的行為時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持以競(jìng)爭(zhēng)損害作為認(rèn)定濫用市場(chǎng)支配地位行為的基本標(biāo)準(zhǔn)。若是平臺(tái)是通過侵犯用戶隱私，獲取其他平臺(tái)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法獲取的個(gè)人信息，并通過這種信息阻止其他平臺(tái)參與競(jìng)爭(zhēng)，幫助自身獲得并維持壟斷能力，此時(shí)，反壟斷法方應(yīng)介入。

四、網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)壟斷行為的綜合治理

（一）強(qiáng)化算法監(jiān)管，提升算法定價(jià)透明度

“算法黑箱”的存在，導(dǎo)致公眾無法掌握和理解算法的運(yùn)行原理，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的定價(jià)以及價(jià)格變動(dòng)是否合理，往往難以為消費(fèi)者察覺。即使被察覺后，也難以證明行為與損害之間的因果關(guān)系，無法有效保障處于信息不對(duì)稱的弱勢(shì)一方的權(quán)益^[20]；再者，受限于技術(shù)中立原則，究竟由何種主體承擔(dān)算法共謀的責(zé)任仍有待進(jìn)一步考察。然而，可以確定的是，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)使用的算法，作為消費(fèi)者的平臺(tái)用戶應(yīng)當(dāng)享有被解釋權(quán)，確保能夠充分知悉經(jīng)紀(jì)服務(wù)的定價(jià)原理。平臺(tái)也應(yīng)承擔(dān)起對(duì)算法的監(jiān)督、審查義務(wù)，避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用出于排除、限制競(jìng)爭(zhēng)目的而設(shè)計(jì)的算法，防止經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間通過算法，就經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格等敏感信息進(jìn)行交流。

此外，對(duì)于算法共謀下的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分算法的不同類型加以認(rèn)定。若平臺(tái)使用的算法屬于輔助型算法，此時(shí)算法僅僅構(gòu)成平臺(tái)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間達(dá)成壟斷協(xié)議時(shí)傳遞意思聯(lián)絡(luò)、交換敏感信息的一種工具，則此類壟斷協(xié)議屬于傳統(tǒng)的壟斷協(xié)議，仍應(yīng)由平臺(tái)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。若是算法屬于自主學(xué)習(xí)型算法，在無需經(jīng)營(yíng)者人為干預(yù)算法運(yùn)算過程的情況下就自主實(shí)現(xiàn)共謀之結(jié)果，則應(yīng)將作為算法開發(fā)者的第三方、與作為算法使用者的平臺(tái)及作為平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，共同作為責(zé)任主體。

（二）優(yōu)化執(zhí)法手段，保障行為識(shí)別準(zhǔn)確度

網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)壟斷行為的治理不僅牽涉到市場(chǎng)監(jiān)督管理部門，還與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、網(wǎng)絡(luò)安全部門密切相關(guān)。在網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)治理的問題上，各部門應(yīng)明確監(jiān)管責(zé)任，完善協(xié)同機(jī)制，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范，避免重復(fù)檢查、多頭執(zhí)法問題的出現(xiàn)，提升監(jiān)管信息化建設(shè)水平，大力推進(jìn)監(jiān)管信息互通互享。

在反壟斷監(jiān)管領(lǐng)域，市場(chǎng)監(jiān)管部門需尊重?cái)?shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，引導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)健康發(fā)展，通過約談提醒、行政指導(dǎo)、規(guī)則指引、行政處罰等梯次化監(jiān)管措施，有效防范和化解網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)壟斷風(fēng)險(xiǎn)，為平臺(tái)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。此外，網(wǎng)絡(luò)安全部門可對(duì)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的個(gè)人信息保護(hù)、數(shù)據(jù)安全保護(hù)問題進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門從行業(yè)監(jiān)管角度，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)監(jiān)管制度。

市場(chǎng)監(jiān)管部門還可進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)格監(jiān)測(cè)機(jī)制。價(jià)格是市場(chǎng)機(jī)制的核心。一旦價(jià)格機(jī)制遭到破壞，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制必然會(huì)遭受扭曲，正常的供需關(guān)系將受到影響。因此，市場(chǎng)監(jiān)管部門可通過建立價(jià)格監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，一旦房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)間經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金水平趨近一致，就應(yīng)及時(shí)介入調(diào)查，調(diào)查是否存在平臺(tái)組織中介達(dá)成壟斷協(xié)議的行為。同時(shí)，市場(chǎng)監(jiān)管部門也應(yīng)督促平臺(tái)保證經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的公開透明。對(duì)于經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用設(shè)置是否合理，費(fèi)用內(nèi)包含何種服務(wù)，消費(fèi)者應(yīng)享有知情權(quán)。

（三）加強(qiáng)多元治理，提升社會(huì)主體參與度

合規(guī)管理是數(shù)字經(jīng)濟(jì)治理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)上的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)應(yīng)積極致力于合規(guī)體系的建設(shè)，尤其是反壟斷方面的合規(guī)體系建設(shè)，保障自身經(jīng)營(yíng)不破壞市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的秩序。平臺(tái)應(yīng)設(shè)置專門的合規(guī)官，負(fù)責(zé)相關(guān)反壟斷合規(guī)工作，做到對(duì)壟斷風(fēng)險(xiǎn)的類型化識(shí)別與差異化控制。在個(gè)人信息保護(hù)方面，平臺(tái)應(yīng)充分落實(shí)《個(gè)人信息保護(hù)法》與《數(shù)據(jù)安全法》的相關(guān)規(guī)定。提供重要互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)服務(wù)、用戶數(shù)量巨大、業(yè)務(wù)類型復(fù)雜的個(gè)人信息處理者，按照國(guó)家規(guī)定建立健全個(gè)人信息保護(hù)合規(guī)制度體系，成立主要由外部成員組成的獨(dú)立機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人信息保護(hù)情況進(jìn)行監(jiān)督。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域的行業(yè)協(xié)會(huì)也應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)自律，強(qiáng)化平臺(tái)合規(guī)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)意識(shí)，通過宣傳教育培訓(xùn)等形式引導(dǎo)平臺(tái)自覺維護(hù)市場(chǎng)秩序。在涉及網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)壟斷行為的行政執(zhí)法、司法案件中，行業(yè)協(xié)會(huì)可充分發(fā)揮其政府與市場(chǎng)主體間的“橋梁”作用，為執(zhí)法部門或法院提供更加真實(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況評(píng)估分析報(bào)告，對(duì)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的市場(chǎng)份額、市場(chǎng)集中度等關(guān)鍵問題進(jìn)行說明，輔助有關(guān)部門維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序。

結(jié)論

2023年3月7日，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局羅文局長(zhǎng)在兩會(huì)期間提到將“在數(shù)字經(jīng)濟(jì)、民生保障等重點(diǎn)領(lǐng)域，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況評(píng)估”。2023年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)事關(guān)千家萬戶的幸福生活。規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的定價(jià)，對(duì)于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展至關(guān)重要。

2023年7月14日，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》發(fā)布，明確要引導(dǎo)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)向開放、創(chuàng)新、賦能方向發(fā)展，補(bǔ)齊發(fā)展短板弱項(xiàng)，支持平臺(tái)企業(yè)在創(chuàng)造就業(yè)、拓展消費(fèi)、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中大顯身手，推動(dòng)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的平臺(tái)化是大勢(shì)所趨，但如何處理平臺(tái)化過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)同樣十分關(guān)鍵。對(duì)于網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序的維護(hù)，應(yīng)充分關(guān)注網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)的新模式、新特點(diǎn)，審慎考量平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)行為是否構(gòu)成壟斷行為。綜合運(yùn)用行業(yè)監(jiān)管與市場(chǎng)監(jiān)管的執(zhí)法手段，統(tǒng)籌考察網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)行為的競(jìng)爭(zhēng)效果，對(duì)于排除、限制競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)行為，應(yīng)嚴(yán)厲執(zhí)法，維護(hù)好網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)秩序；對(duì)于平臺(tái)的正常經(jīng)營(yíng)行為，應(yīng)積極鼓勵(lì)，合理劃分排除、限制競(jìng)爭(zhēng)行為與正常經(jīng)營(yíng)行為之間的界限，做到對(duì)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)壟斷行為的敏捷治理、精準(zhǔn)治理。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]陳兵.從包容審慎到常態(tài)化：數(shù)字經(jīng)濟(jì)監(jiān)管的完善進(jìn)路[J].社會(huì)科學(xué)輯刊，2023（5）.

[2]陳兵，夏迪旸.平臺(tái)經(jīng)濟(jì)常態(tài)化監(jiān)管的路徑研究[J].中國(guó)市場(chǎng)監(jiān)管研究，2023（3）.

[3]陳淑云，張穎，張冬陽.數(shù)字經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)中介：創(chuàng)新or摧毀——以貝殼找房為個(gè)案[J].湖北社會(huì)科學(xué)，2023（6）.

[4]張卓群，張輝.規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的政策建議[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2021（16）.

[5]徐楓.未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)以協(xié)會(huì)化發(fā)展代替壟斷[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2017（14）.

[6]廖俊平.壟斷與低質(zhì)服務(wù)并存的風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2021（10）.

[7]唐浩杰，楊慧.房屋買賣領(lǐng)域個(gè)人信息保護(hù)行政公益訴訟制度之構(gòu)建[J].上海房地產(chǎn)，2023（9）.

[8]陳兵.數(shù)字經(jīng)濟(jì)下相關(guān)市場(chǎng)界定面臨的挑戰(zhàn)及方法改進(jìn)[J].中國(guó)流通經(jīng)濟(jì)，2021（2）.

[9]肖衛(wèi)國(guó)，劉暢.我國(guó)二手房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)狀及定價(jià)方式[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2021（24）.

[10]殷繼國(guó).人工智能時(shí)代算法壟斷行為的反壟斷法規(guī)制[J].比較法研究，2022（5）.

[11]劉輝.雙向驅(qū)動(dòng)型算法解釋工具：以默示算法共謀為場(chǎng)景的探索[J].現(xiàn)代法學(xué)，2022（6）.

[12]吳太軒，譚娜娜.算法默示合謀反壟斷規(guī)制困境及其對(duì)策[J].競(jìng)爭(zhēng)政策研究，2020（6）.

[13]周圍.算法共謀的反壟斷法規(guī)制[J].法學(xué)，2020（1）.

[14]戴龍.論組織幫助型壟斷協(xié)議的規(guī)制——兼議我國(guó)《反壟斷法》的修訂[J].法學(xué)評(píng)論，2021（1）.

[15]吳韜.壟斷協(xié)議的組織、幫助行為——《反壟斷法》第19條的理解與適用[J].競(jìng)爭(zhēng)政策研究，2023（4）.

[16]王玉輝.壟斷協(xié)議組織幫助行為條款缺陷及其補(bǔ)救[J].法學(xué)，2023（2）.

[17]劉家瑞.論版權(quán)間接責(zé)任中的幫助侵權(quán)[J].知識(shí)產(chǎn)權(quán)，2008（6）.

[18]霍俊閣.網(wǎng)絡(luò)直播平臺(tái)幫助犯罪行為的處罰邊界[J].重慶大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2021（2）.

[19]孟雁北.反壟斷法規(guī)制平臺(tái)剝削性濫用的爭(zhēng)議與抉擇[J].中外法學(xué)，2022（2）.

[20]陳兵，董思琰.生成式人工智能的算法風(fēng)險(xiǎn)及治理基點(diǎn)[J].學(xué)習(xí)與實(shí)踐，2023（10）.

[責(zé)任編輯 王舒鴻]

Regulation Approach of Monopoly Behavior of Online Real Estate Brokerage Service Platform

XIA Di-yang

Abstract：The business mode of online real estate brokerage service platforms highly depends on platform rules， algorithm technology， housing data， user data and other elements. Once platform uses algorithms to organize brokerage agencies within the platform to reach monopoly agreements， or abuses the dominant market position， charges high brokerage service fees by making use of the platform rules， data analysis and data processing capabilities， and abuses the data of the brokerage agencies and consumers within the platform， the competitive order of the online real estate brokerage service market will be undermined. To this end， the model and characteristics of online real estate brokerage service platform should be combined to carefully measure the impact of platform behavior on market competition， focusing on whether the platform makes reasonable use of algorithms， housing data， user data and other production factors to implement business behavior， and whether the behavior of online platform violates the Anti-Monopoly Law.

Key words： online real estate brokerage service platform monopoly agreement abuse of dominant market position