房地產(chǎn)上市公司流動性綜合評價分析

摘要：文章以我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司2011～2013年披露的年度財務(wù)數(shù)據(jù)為研究基礎(chǔ)，通過因子分析的方法綜合評價現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司的流動性狀況。綜合因子得分結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)上市公司的流動性狀況不佳，絕大部分企業(yè)處于行業(yè)平均水平之下。結(jié)合各個因子得分結(jié)果分析，造成這一局面的主要原因有兩個：一是企業(yè)營運管理效率不高，相關(guān)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度低下；二是債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，短期債務(wù)資金比重過高。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；上市公司；流動性；因子分析

一、引言

流動性具有多重含義，本文所涉及的流動性是指公司具有支付各種債權(quán)人經(jīng)常性現(xiàn)金需求的能力。相關(guān)研究表明，大部分破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)之前是盈利的，導(dǎo)致其破產(chǎn)的根本原因是流動性管理失敗。由此可見，流動性對于企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展具有不容小覷的作用。自2008年以來，我國政府為遏制部分城市房價過快增長，出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，房地產(chǎn)公司的資金鏈隨之繃緊，流動性受到嚴(yán)重威脅。為了使企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須正確評價當(dāng)前的流動性狀況，這樣才能提出與自身條件相匹配的流動性管理策略。

期限匹配理論認(rèn)為，企業(yè)的資產(chǎn)與負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相互匹配的關(guān)系。當(dāng)債務(wù)期限短于資產(chǎn)的期限時，存在資產(chǎn)不能夠產(chǎn)生充足的現(xiàn)金流來滿足債務(wù)償還需求的可能性。債務(wù)期限如果比資產(chǎn)期限長，則當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)不產(chǎn)生收益時，企業(yè)可能仍要償還債務(wù)引起的相關(guān)利息費用。因此，如果企業(yè)能夠做到使自身的資產(chǎn)和債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)相匹配，則由于企業(yè)流動性不足而引起的風(fēng)險將會大大減少，閑置資金的數(shù)額也會降到最低水平。

二、數(shù)據(jù)及研究設(shè)計

（一）影響因素分析

1. 營運管理效率

企業(yè)的營運管理效率會通過影響營運資本需求量的大小來影響企業(yè)的流動性狀況，營運管理效率越高，企業(yè)營運資本需求量越小，流動性狀況越好。

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特征分析，可知這類企業(yè)的預(yù)收賬款數(shù)額通常較大。本文以研究的63家上市公司為例，預(yù)收賬款占營業(yè)收入比重的三年均值為0.7110，應(yīng)收賬款與營業(yè)收入之比的三年均值為0.0387。并且預(yù)收賬款可以認(rèn)為是負(fù)的應(yīng)收賬款額，因此，在計算企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率時，考慮預(yù)收賬款的影響能更好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)效率情況。

2. 資本結(jié)構(gòu)

當(dāng)債務(wù)到期時，企業(yè)需要用流動性資產(chǎn)進(jìn)行償付，因此債務(wù)對于企業(yè)流動性具有重大影響。短期債務(wù)是企業(yè)一年內(nèi)需要支付的債務(wù)，其對流動性的影響最為直接。長期債務(wù)雖然短期內(nèi)不構(gòu)成企業(yè)面臨的現(xiàn)金支付壓力，但企業(yè)仍然需要在未來的某一時間償付，而且數(shù)額往往比較大，因此不能忽視長期債務(wù)對于企業(yè)的流動性的影響。

3. 盈利能力

利潤水平的提高最終會使得現(xiàn)金流入量增加，這有利于企業(yè)開展各項財務(wù)活動。隨著企業(yè)盈利能力的不斷提高，籌資能力和資產(chǎn)的變現(xiàn)能力也相應(yīng)增強，最終使得企業(yè)的流動性水平提高。

4. 成長性

公司擴(kuò)張規(guī)模需要對資產(chǎn)進(jìn)行投資，這些投資會占用企業(yè)的資金，擠占維持企業(yè)流動性的相關(guān)資源。此外，隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)的短期現(xiàn)金支付需求也在提高，影響企業(yè)的流動性水平。

5. 現(xiàn)金回收能力

現(xiàn)金是企業(yè)用于滿足短期現(xiàn)金支付需求的最直接手段，企業(yè)用資產(chǎn)創(chuàng)造的現(xiàn)金流入越多，則支付短期現(xiàn)金需求的現(xiàn)金越充沛，因此流動性水平越高。

考慮到以上影響流動性的各個因素，本文最終選擇了11個指標(biāo)作為研究用原始變量，即存貨周轉(zhuǎn)率、（調(diào)整后的）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、銷售利潤率、總資產(chǎn)凈利潤率、總資產(chǎn)增長率以及全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率。

（二）數(shù)據(jù)來源及說明

本文實證研究用數(shù)據(jù)均來源于國泰安CRMAR數(shù)據(jù)庫，以A股房地產(chǎn)類上市公司公布的2011～2013年年度財務(wù)會計報告數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，利用EXCEL選取三年間房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占主營業(yè)務(wù)收入50%以上的公司為研究對象，剔除進(jìn)行S、ST特殊處理以及數(shù)值不全的公司數(shù)據(jù)，最終得到63家房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)作為本文的研究樣本。為避免房地產(chǎn)公司在運營中的波動性對研究產(chǎn)生影響，相關(guān)研究用指標(biāo)均采用2011～2013年數(shù)據(jù)的平均值。本文因子分析選取的操作軟件為EXCEL和SPSS 18.0。

（三）實證分析

利用SPSS對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行正向化和標(biāo)準(zhǔn)化處理，在進(jìn)行因子分析之前，必須對原始變量進(jìn)行KMO檢驗和Bartlett球度檢驗。本文樣本數(shù)據(jù)的KMO檢驗值為0.547，該值大于理論臨界值0.5，通過KMO檢驗。Bartlett球度檢驗的顯著性水平為0.000，小于0.05，通過Bartlett球度檢驗。

表1列出了11個變量的共同度情況，從表中數(shù)據(jù)可以看出，除了應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率共同度小于0.6外，其他變量的共同度均大于0.6。

本文因子分析采用主成分法提取因子，保留方差貢獻(xiàn)率大于1的因子，共獲得4個因子，累計貢獻(xiàn)率達(dá)80.135%。各因子解釋原有變量情況如表2所示。

旋轉(zhuǎn)后，因子的荷載如表3所示，根據(jù)各個因子在不同指標(biāo)上的荷載值高低為因子命名，因子一（F1）為營運能力因子，因子二（F2）為債務(wù)保障因子，因子三（F3）為現(xiàn)金回收因子，因子四（F4）為盈利因子。

流動性評價綜合得分函數(shù)F=0.3758*F1+0.2212*F2+0.2031*F3+0.1999*F4。

企業(yè)流動性評價綜合得分值F越高，說明從流動性相關(guān)的多方面考慮，企業(yè)的流動性水平越高。F值大于零的企業(yè)，其流動性高于行業(yè)平均水平，反之低于行業(yè)平均水平。在研究的63家企業(yè)中，綜合得分值大于零的企業(yè)共有23家，占比36.51%，說明我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司流動性水平普遍不高，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的流動性處于行業(yè)平均水平之下。流動性評價綜合因子得分前十名與后十名及得分如表4所示。

（四）結(jié)果分析

由綜合得分排名可以看出，前十名企業(yè)的綜合得分F均大與零，后十名企業(yè)的綜合得分F均小于零。從各因子的得分來看，在營運能力因子上處于行業(yè)平均水平之上的企業(yè)僅占樣本總數(shù)的38.10%，這一比例說明目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力普遍不佳，相關(guān)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況不理想。在債務(wù)保障因子上得分處于行業(yè)平均水平之上的企業(yè)數(shù)量占樣本總數(shù)的42.86%。資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)50%以上的企業(yè)數(shù)量占樣本總數(shù)的80.95%，突破警戒線70%的企業(yè)數(shù)量占樣本總數(shù)的39.68%。在資產(chǎn)負(fù)債率超50%的企業(yè)中，流動負(fù)債占負(fù)債總額的比例平均為72.17%，有些企業(yè)該比例甚至達(dá)到了96%。由此可知，我國房地產(chǎn)企業(yè)短貸長用現(xiàn)象嚴(yán)重，負(fù)債狀況令人十分擔(dān)憂?，F(xiàn)金回收因子得分處于行業(yè)平均水平之上的企業(yè)約占46.03%。盈利因子得分處于行業(yè)平均水平之上的企業(yè)約占47.62%。

（五）建議

對于以上分析中出現(xiàn)的相關(guān)問題，企業(yè)可以從以下方面提高流動性水平。

1. 提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高營運管理效率來促使自身流動性水平上升。存貨項目占用的房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額往往較大，提高存貨周轉(zhuǎn)率能夠提高存貨的變現(xiàn)能力，有利于增強企業(yè)的流動性，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極完善和落實存貨內(nèi)部控制制度，避免建造完成的房屋積壓。除此之外，企業(yè)還應(yīng)該提高資產(chǎn)的使用效率，資產(chǎn)使用效率的提高會促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)金流入量的增加，進(jìn)而提高企業(yè)的流動性水平。

2. 拓寬融資渠道

隨著政策對房地產(chǎn)企業(yè)再融資及重組松綁，房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況有了很大的好轉(zhuǎn)，但拓寬融資渠道，打破銀行短期信貸占資金來源主導(dǎo)地位的局面依然是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的艱巨任務(wù)之一?！靶聡艞l”從政策層面上規(guī)范私募市場秩序，鼓勵私募發(fā)展，放寬私募門檻，這在一定程度上有利于房地產(chǎn)企業(yè)利用信托方式獲得外部資金。此外，我國房地產(chǎn)企業(yè)也可以參考如夾層融資、房地產(chǎn)辛迪加融資等西方房地產(chǎn)企業(yè)使用的融資方式，并結(jié)合我國市場現(xiàn)狀和相關(guān)法律法規(guī)，探求符合我國房地產(chǎn)企業(yè)運營環(huán)境的新融資平臺和渠道。

3. 促進(jìn)銷售

利潤是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)生融資來源的主要內(nèi)容，利潤的增加能夠減少企業(yè)的外部融資壓力，提高流動性水平。為了達(dá)到增加利潤的目的，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種方式提高房屋的銷量，如提供購房優(yōu)惠等。同時，銷量的增加也減少了存貨積壓的可能性，加快了存貨周轉(zhuǎn)速度，有利于提高企業(yè)經(jīng)營效率。

三、結(jié)論

綜合以上分析可知，近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)的流動性狀況非常不容樂觀，絕大多數(shù)企業(yè)流動性處于行業(yè)平均值以下，企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展面臨著巨大的威脅，營運能力差和短期融資比例較高是造成這一狀況的主要因素。因此，為提高房地產(chǎn)企業(yè)的流動性，企業(yè)必須不斷提高營運管理效益，擴(kuò)寬融資渠道，尤其是提高長期資本所占的比重。

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（作者單位：江蘇大學(xué)財經(jīng)學(xué)院）