城市設(shè)計(jì)主導(dǎo)下的留仙洞創(chuàng)新空間

張宇星 朱駿 陳翼

摘要：留仙洞作為深圳未來(lái)總部基地建設(shè)的重點(diǎn)對(duì)象，在其前期策劃過(guò)程中引入一系列有針對(duì)性和創(chuàng)新性的規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)創(chuàng)新模式，包括產(chǎn)業(yè)用地主導(dǎo)、權(quán)衡各地塊公共綠地與容積率等方式，通過(guò)分階段和分區(qū)域的方式以期形成良好的城市空間結(jié)構(gòu)、提高空間利用效率并引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)效能。本文以留仙洞項(xiàng)目“一街坊”的策劃和具體規(guī)劃實(shí)施為例，探討類似總部基地早期利用專家工作坊等形式，促進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)業(yè)社區(qū)等全流程編制和落地，極高效地推進(jìn)城市設(shè)計(jì)的做法和經(jīng)驗(yàn)，這為后續(xù)城市快速發(fā)展背景下的空間、管控和開發(fā)創(chuàng)新等方面帶來(lái)極為重要的實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞：城市設(shè)計(jì)；留仙洞模式；創(chuàng)新空間；產(chǎn)城融合；設(shè)計(jì)工作坊

Abstract： Liuxiandong， as the key object of Shenzhen's future headquarter base， introduced a series of targeted and innovative planning and innovative models of urban design in its preliminary planning， including industrial land guidance， ways of balancing public green space and plot ratio of various plots. In order to form a good urban spatial structure， improve the efficiency of space utilization and guide the efficiency of industry through the mode of stages and regions. This paper takes the scheme and specific plan implementation of the Liuxian Dong Project "One Neighborhood" as an example， to discuss the formality of taking advantage of experts' workshop in early headquarter base， promote the preparation and implementation of the whole process of planning and design and industrial community， propel the practices and experiences of urban design efficiently. This has brought extremely important practical significance for space， control and development innovation in the context of rapid urban development in the future.

Keywords：? urban design; Liuxiandong model; innovative space; integration of industry and city; design workshop

1. 項(xiàng)目緣起

在早期規(guī)劃階段，留仙洞項(xiàng)目就顯示出了其獨(dú)有的發(fā)展模式和潛力1。這一地區(qū)總體規(guī)模約1平方公里，在項(xiàng)目開始之前的十年中基本保持未開發(fā)狀態(tài)；作為南山區(qū)與后海中心區(qū)同時(shí)啟動(dòng)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，它最初被設(shè)想為集成電路產(chǎn)業(yè)基地，雖然地理位置相對(duì)較為偏遠(yuǎn)而導(dǎo)致初期并未受到廣泛關(guān)注，然而正是因?yàn)檫@種獨(dú)特的地理和市場(chǎng)定位，使得它成為深圳南山區(qū)屈指可數(shù)的保留開發(fā)用地。公眾普遍預(yù)期它將成為南山區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)集聚地。自2012年起的規(guī)劃編制階段就開啟了廣泛的合作與討論，并在短時(shí)間內(nèi)完成整個(gè)區(qū)域的總體規(guī)劃，這種快速行動(dòng)得益于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件。作為深圳6大總部基地及17個(gè)重點(diǎn)片區(qū)之一，留仙洞承擔(dān)著產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型和土地集約利用的重要使命。為應(yīng)對(duì)高強(qiáng)度開發(fā)帶來(lái)的開放空間缺失，有效促進(jìn)人群高密集交流，規(guī)劃提出了多層地面的立體空間系統(tǒng)，在不同高度上設(shè)置多樣性的“地面空間”，形成或可學(xué)習(xí)交流、或可實(shí)驗(yàn)孵化、或可聯(lián)合辦公、或可慢步健身的空間多義產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)；不同高度的“地面”不僅為創(chuàng)新人群營(yíng)造了豐富多樣的交流、休閑場(chǎng)所，也為留仙洞帶來(lái)了充沛的陽(yáng)光、新鮮的空氣、多層次的觀景視野，改善了高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)的沉悶乏味。

從專業(yè)上來(lái)看，類似留仙洞這般規(guī)模的項(xiàng)目之所以得以在深圳被策劃和運(yùn)作起來(lái)，以集群模式進(jìn)行的城市設(shè)計(jì)是其根本保證之一。城市設(shè)計(jì)能夠幫助項(xiàng)目解決其重要的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，是促成后續(xù)規(guī)劃性文件的產(chǎn)生和保證其有效性的合理途徑。這個(gè)過(guò)程中，城市主導(dǎo)者需要了解城市管理者所關(guān)心的經(jīng)濟(jì)和發(fā)展重點(diǎn)，也需要明晰和約束規(guī)劃師和設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)意向的形成。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，留仙洞片區(qū)是整個(gè)深圳最為寶貴的產(chǎn)業(yè)用地之一，城市管理者最關(guān)心的就是容積率越高越好，面積越大越好，最好不設(shè)空地而減少用地面積，物盡其用，在這個(gè)前提下盡量爭(zhēng)取產(chǎn)業(yè)用地而不設(shè)其他業(yè)態(tài)，因?yàn)榍罢邥?huì)帶來(lái)重要的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。規(guī)劃師和設(shè)計(jì)師站在另一個(gè)角度來(lái)看，希望引入空地和更為多元化的功能，例如住宅、商業(yè)、文化和娛樂(lè)等。這兩種不同角度就需要項(xiàng)目決策者能搭建起共識(shí)的橋梁，在權(quán)衡容積率的前提下為后續(xù)發(fā)展預(yù)留豐富的可能性。留仙洞地區(qū)便預(yù)留了近6千平方米的商業(yè)用地，這是一項(xiàng)城市發(fā)展空間基礎(chǔ)的創(chuàng)新，為其變成可復(fù)制、可傳承的經(jīng)驗(yàn)提供了保障。

2.“留仙洞模式”：城市設(shè)計(jì)探索與專家工作坊實(shí)踐

規(guī)劃進(jìn)入更具體的實(shí)施階段時(shí)所遇到的新挑戰(zhàn)促成了一系列創(chuàng)新性的工作方法，并最終促成留仙洞整體“七個(gè)街坊”的布局方式，這需要超越 “城市設(shè)計(jì)”和控制性規(guī)劃的傳統(tǒng)理念和界定。該項(xiàng)目最先制定了五個(gè)比選方案，卻無(wú)法確定何種發(fā)展方向。經(jīng)過(guò)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)城市與建筑設(shè)計(jì)處組織的若干次討論和設(shè)計(jì)工作坊，最終確定初步設(shè)計(jì)采取“七個(gè)街坊”式布局的井字格布局，實(shí)際上最終采納了一種橫平豎直的設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)潔而直接。這種設(shè)計(jì)不僅便于后期開發(fā)，還有助于未來(lái)城市的整合和功能布局。尤其是在城市設(shè)計(jì)成果向法定詳細(xì)規(guī)劃轉(zhuǎn)化的階段，由于時(shí)間緊迫，一種新的工作方法被突破性采用，即創(chuàng)新性編制一份能夠覆蓋地方性法定圖則的控制性詳細(xì)規(guī)劃不僅可加速了審批過(guò)程，也為項(xiàng)目高效推進(jìn)提供法律支持。另一方面，深圳市當(dāng)時(shí)的建設(shè)規(guī)定要求任何一家建筑設(shè)計(jì)單位不能承擔(dān)超過(guò)30萬(wàn)平方米的公共項(xiàng)目，這就要求大約100萬(wàn)平方米的留仙洞項(xiàng)目的總體城市設(shè)計(jì)方案必須采用分階段、分區(qū)域的發(fā)展策略，整個(gè)項(xiàng)目被切分成三到四個(gè)標(biāo)段來(lái)進(jìn)行。這種策略也需同時(shí)考慮各街坊的規(guī)模和功能，并確保城市設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)性和實(shí)用性。于是，項(xiàng)目實(shí)際分為7個(gè)街坊，每個(gè)街坊的規(guī)模和功能根據(jù)城市總體需求進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)需要特別關(guān)注公共服務(wù)設(shè)施和資源的合理分配?；谶@樣的規(guī)劃前提，深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院被要求制定“一街坊”的實(shí)施方案，這個(gè)當(dāng)時(shí)被稱為“投融資方案”的初步研究，深規(guī)院領(lǐng)導(dǎo)親自參與多個(gè)方案的溝通與調(diào)整。同時(shí)，以廣東省工程勘察設(shè)計(jì)大師林毅總建筑師為首的香港華藝設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司建筑團(tuán)隊(duì)配合前期方案，并進(jìn)行三輪方案設(shè)計(jì)，提出多達(dá)10個(gè)方案，合作雙方為比選方案建立了具體模型（圖1，2）。

留仙洞整體策略中最為重要的空間架構(gòu)核心特征之一就是通過(guò)城市設(shè)計(jì)主動(dòng)引導(dǎo)出一個(gè)基于公共利益與產(chǎn)業(yè)需求的H型公共空間結(jié)構(gòu)，以及綠地和地下商業(yè)空間的融合。留仙洞項(xiàng)目是一種更為主動(dòng)的城市設(shè)計(jì)做法，與以往在控規(guī)約束下被動(dòng)進(jìn)行推進(jìn)有所不同，它更為貼近當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)政策，并尋求以設(shè)計(jì)來(lái)主導(dǎo)推進(jìn)的新方式。從設(shè)計(jì)創(chuàng)新層面來(lái)說(shuō)，這個(gè)空間結(jié)構(gòu)對(duì)留仙洞起到非常關(guān)鍵性的影響，因?yàn)榭梢酝ㄟ^(guò)城市設(shè)計(jì)，利用H型帶狀結(jié)構(gòu)，將公共空間的功能進(jìn)行混合并爭(zhēng)取價(jià)值最大化，使得留仙洞的每個(gè)街坊都能夠與公共空間直接融合，在功能布局上也獲得更多靈活性，為城市設(shè)計(jì)階段在促進(jìn)公共利益和產(chǎn)業(yè)開發(fā)共贏提供了一種新的路徑。因此，處于H型結(jié)構(gòu)內(nèi)核位置上的萬(wàn)科設(shè)計(jì)公社，如同一個(gè)能量核心，把地下商業(yè)和地面綠地結(jié)合起來(lái)，輔以包括空中連廊等微觀建筑層面的創(chuàng)新，尋求在設(shè)計(jì)層面的新理念和新做法。

同時(shí)，留仙洞項(xiàng)目的發(fā)展模式不僅是一次城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的“雙重”創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)，更是對(duì)傳統(tǒng)開發(fā)模式的顛覆。這一模式通過(guò)其獨(dú)特的階段性發(fā)展和分區(qū)域?qū)嵤┎呗?，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)優(yōu)化了城市空間利用方式和效率，在實(shí)踐中展示顯著成效。2013年下半年項(xiàng)目開始啟動(dòng)時(shí)，多家開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目雖有意向但缺乏充足的熱情和興趣。面對(duì)這種情況，深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“特建發(fā)”）決定擔(dān)綱，通過(guò)出資幾十億入股，確保項(xiàng)目順利啟動(dòng)。鑒于控規(guī)尚未覆蓋到位，特建發(fā)需要自行編制一期控制性詳細(xì)規(guī)劃作為指引，這是對(duì)傳統(tǒng)開發(fā)流程的一種革新，通過(guò)規(guī)劃方案融合和相關(guān)法律修訂以逐步推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施2，這種方法的首次嘗試和成功實(shí)施為后續(xù)其他開發(fā)模式提供了重要前例。

總體來(lái)看，留仙洞通過(guò)超12年的規(guī)劃和開發(fā)，秉承了以“產(chǎn)·城·人”一體、產(chǎn)業(yè)與空間一體、開發(fā)與管控一體、規(guī)劃編制與管理一體為目標(biāo)，通過(guò)五方面的“創(chuàng)新性”，實(shí)踐了“立體復(fù)合產(chǎn)業(yè)社區(qū)”全過(guò)程創(chuàng)新范式。它不僅代表了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的園區(qū)實(shí)踐，還展現(xiàn)了與市場(chǎng)共建共贏、凝聚力與規(guī)劃決策的智慧。尤其是留仙洞模式這一“綜合性全流程”工作方法，以多專業(yè)協(xié)作、多部門協(xié)同、多規(guī)統(tǒng)籌為原則，以三階段的“綜合性”，打通整體規(guī)劃到單元開發(fā)到實(shí)施統(tǒng)籌三個(gè)階段，探索創(chuàng)新園區(qū)高質(zhì)量規(guī)劃新模式，借助工作小組統(tǒng)領(lǐng)、市區(qū)兩級(jí)聯(lián)動(dòng)的組織優(yōu)勢(shì)，以城市設(shè)計(jì)為工作平臺(tái)，采用綜合規(guī)劃工作方法，規(guī)劃統(tǒng)籌，多處室協(xié)作，多專業(yè)協(xié)同，快速法定化，實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)規(guī)劃，構(gòu)建“深圳質(zhì)量”的園區(qū)規(guī)劃及實(shí)施新范式。

具體來(lái)看，留仙洞是以五方面的“綜合化全流程”，推進(jìn)“科創(chuàng)型產(chǎn)業(yè)社區(qū)”高質(zhì)量規(guī)劃實(shí)施：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的全流程編制2、產(chǎn)業(yè)社區(qū)的全流程定制3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全流程落地4、單元開發(fā)的全流程實(shí)踐5、類總設(shè)計(jì)師的全流程服務(wù)。城市設(shè)計(jì)階段以產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的空間需求確定產(chǎn)業(yè)社區(qū)的總體格局，單元開發(fā)階段通過(guò)落實(shí)大中小企業(yè)為主的功能組織和立體空間組織，尤其注意前期產(chǎn)業(yè)定位，既要聚焦，同時(shí)通道也要寬，開發(fā)時(shí)對(duì)中小企業(yè)空間需求的把握與回應(yīng)，及時(shí)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向進(jìn)行適當(dāng)修正。

盡管如此，達(dá)成所有相關(guān)方的共識(shí)仍然具有極大挑戰(zhàn)性，方案設(shè)計(jì)需要集思廣益；于是，一種基于“專家工作坊”的新方式被提出，以期拓展集中思考和解決問(wèn)題的可能性。相關(guān)方啟動(dòng)了涵蓋城市設(shè)計(jì)和建筑方案等環(huán)節(jié)、內(nèi)容廣泛的國(guó)際性設(shè)計(jì)征集活動(dòng)，超過(guò)100家單位參與投標(biāo)，共計(jì)提交逾50個(gè)有效方案。通過(guò)邀請(qǐng)知名專家參評(píng)而選出的若干優(yōu)秀方案需要在項(xiàng)目的四個(gè)不同標(biāo)段中加以應(yīng)用，而要后續(xù)進(jìn)行完善的整合則又是復(fù)雜且重要的任務(wù)。為有效整合上述方案，國(guó)際性設(shè)計(jì)征集活動(dòng)又得到不斷拓展，后續(xù)分期組織了三次工作坊的討論和修改，最終迅速凝聚規(guī)劃設(shè)計(jì)方向，確定了一套詳盡的空間導(dǎo)則和建筑設(shè)計(jì)實(shí)施要求。這種規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的推進(jìn)過(guò)程，尤其是利用項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)宣傳和影響拓展等方面的經(jīng)驗(yàn)，后來(lái)被業(yè)界冠以“留仙洞模式”的稱號(hào)。其中，“一街坊”集合規(guī)劃、建筑、交通等領(lǐng)域眾多專家，多階段指導(dǎo)項(xiàng)目城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，超過(guò)五十家單位參與到大集群設(shè)計(jì)；“三四五街坊”及周邊綠廊（被稱作“萬(wàn)科云城”）采用“整體開發(fā)設(shè)計(jì)+大型集群設(shè)計(jì)”的模式，城市設(shè)計(jì)與單體方案良性互動(dòng)，三十多家單位參與到大集群設(shè)計(jì)中；“六街坊（南山智城）”采用“綜合實(shí)施方案+集群設(shè)計(jì)聯(lián)合體”的模式，實(shí)施方案與建筑設(shè)計(jì)良性互動(dòng)，共計(jì)二十多家單位參與其中。 這種專家設(shè)計(jì)工作坊的最大貢獻(xiàn)在于控制留仙洞各街坊之間的統(tǒng)一導(dǎo)則和聯(lián)動(dòng)性。不同街坊在開發(fā)過(guò)程中需要遵循城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則的管控，在保持一定程度統(tǒng)一性的基礎(chǔ)上，也保持相當(dāng)?shù)撵`活性。

深圳城市規(guī)劃的創(chuàng)新性是由一整套技巧和策略所支撐的體系，留仙洞項(xiàng)目中所體現(xiàn)出來(lái)的典型特征便是它的“H”型結(jié)構(gòu)和在高密度中心城區(qū)內(nèi)留下的小街區(qū)和小型建筑群。“H”型結(jié)構(gòu)能讓周邊用地增值最大化，具體權(quán)衡會(huì)涉及到一系列對(duì)包括中心綠地邊長(zhǎng)的處理方式，以此作為權(quán)衡周邊地塊容積率的評(píng)價(jià)依據(jù)。為此，中心綠地的寬度在博弈中被不斷壓縮并最終確定在110米左右。另一方面，在高密度中心城區(qū)做小街區(qū)也是需要?jiǎng)?chuàng)新性實(shí)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的。這意味著在面對(duì)600萬(wàn)平方米容積率的開發(fā)壓力的同時(shí)，需要平衡容積率和容納復(fù)合功能，提供適合年輕人生活的低成本模式。留仙洞模式落實(shí)后，深圳后續(xù)同類型開發(fā)項(xiàng)目例如萬(wàn)象天地等，也慢慢發(fā)現(xiàn)小街區(qū)模式的商業(yè)空間相較于“大盒子”模式來(lái)說(shuō)有巨大優(yōu)勢(shì)。

3.產(chǎn)城融合、多元功能、創(chuàng)新空間

隨著具體條件的變化，整個(gè)留仙洞項(xiàng)目的開發(fā)模式也出現(xiàn)不同時(shí)期的實(shí)踐方法。作為留仙洞項(xiàng)目的初期階段，“一街坊”的建設(shè)推進(jìn)迅速，而與之相鄰、原定同時(shí)開發(fā)的“二街坊”發(fā)展情況則有變，后續(xù)開發(fā)轉(zhuǎn)向面向眾多小型企業(yè)的新模式。這種靈活多樣的方式和策略被有效整合并應(yīng)用，雖非首創(chuàng)，但在如深圳這般城市快速發(fā)展的背景下，中小企業(yè)對(duì)新興用地的積極響應(yīng)反映了一定的市場(chǎng)活躍性，具有相當(dāng)?shù)膶?shí)踐意義。之后類似開發(fā)項(xiàng)目如深圳后海中心片區(qū)，其建設(shè)進(jìn)度較慢的部分原因在于涉及商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模龐大，且包含數(shù)個(gè)超高層建筑，無(wú)疑增加了建設(shè)周期和復(fù)雜性。相比之下，“一街坊”不僅開發(fā)得早，而且堪稱標(biāo)桿項(xiàng)目。之后若干街坊的設(shè)計(jì)亦或多或少地借鑒了“一街坊”的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，概括地說(shuō)就是代表規(guī)劃管理可“一竿子插到底”的方式，深刻體現(xiàn)了所謂的“深圳精神”，即強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新、效率和前瞻性。通過(guò)強(qiáng)有力的項(xiàng)目管理，“一街坊”不僅在建設(shè)速度和質(zhì)量上設(shè)置較高標(biāo)準(zhǔn)，還在功能布局和社區(qū)服務(wù)上創(chuàng)造了優(yōu)越的居住和工作環(huán)境。這種模式的成功，展示了資源配置、規(guī)劃審批和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等環(huán)節(jié)對(duì)于確保項(xiàng)目順利進(jìn)行和最終成功實(shí)施的關(guān)鍵作用。

發(fā)展早期的留仙洞區(qū)域房?jī)r(jià)不高，市場(chǎng)形勢(shì)允許其進(jìn)行開發(fā)策略的創(chuàng)新，通過(guò)靈活的政策支持，在追求收益為原則的同時(shí)，也基于對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和科創(chuàng)用房建設(shè)的重視而得到的結(jié)果。后來(lái)全國(guó)各地都開始效仿這種做法，這也從側(cè)面放映了當(dāng)時(shí)更加注重吸引高端產(chǎn)業(yè)時(shí)從發(fā)展全盤進(jìn)行考慮的有效性和規(guī)律性。萬(wàn)科在“二街坊”取得的成功，極大地增強(qiáng)了其他開發(fā)商的信心，促使他們開始關(guān)注并投資于深圳特區(qū)內(nèi)原本較為孤立的西麗片區(qū)，特別是在通過(guò)政策積極支持意向企業(yè)和產(chǎn)業(yè)扶持的背景下，這一舉措不僅加速了產(chǎn)業(yè)集聚、市場(chǎng)良性發(fā)展和區(qū)域價(jià)值提升，也推動(dòng)了配套商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，使整個(gè)片區(qū)隨后成為熱門投資新目的地。南山區(qū)眾多作為行業(yè)領(lǐng)頭羊放入電子信息產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)，如傳音控股3、大疆4，紛紛在此設(shè)立重要業(yè)務(wù)據(jù)點(diǎn)。

創(chuàng)新空間是留仙洞模式所提倡的新內(nèi)核。傳統(tǒng)城市規(guī)劃的功能分區(qū)是基于精確定位的產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)等不同功能的分配；而創(chuàng)新空間本身屬于較為模糊的定位，它有利于不同街區(qū)和不同功能之間的融合，相互之間的邊界也更為模糊，有利于更為靈活的管理方式和創(chuàng)新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，兼容不同城市活動(dòng)和行為的發(fā)生，這些都是自下而上的公共交往空間所需要的。例如設(shè)計(jì)公社近年來(lái)就聚攏了數(shù)量龐大的設(shè)計(jì)師群體，各種學(xué)術(shù)研討和展覽性活動(dòng)也日益頻繁，也吸引了很多創(chuàng)新型中小企業(yè)前來(lái)聚集。從整體上看，這些結(jié)果都是與前期的城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)有明顯的關(guān)聯(lián)，這種經(jīng)驗(yàn)正是其他城市和區(qū)域能夠借鑒之處，比單純僵化地學(xué)習(xí)一種空間模式要更為有效。

如果從學(xué)術(shù)層面來(lái)看“留仙洞模式”的創(chuàng)新探索，應(yīng)該可以概括為三個(gè)方面，即空間創(chuàng)新、管控創(chuàng)新和開發(fā)創(chuàng)新?？臻g創(chuàng)新是要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)型總部基地功能和空間組織方式，結(jié)合戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)、中小企業(yè)、創(chuàng)新人才的空間需求，構(gòu)建小密路網(wǎng)、開放式街區(qū)、多元功能、立體交互網(wǎng)絡(luò)的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)。而“管控創(chuàng)新”則要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)法定規(guī)劃管控過(guò)死的管理方式，結(jié)合開發(fā)模式將地塊管控調(diào)整為多級(jí)管控方式，做到總量彈性、單元三級(jí)管控，靈活應(yīng)對(duì)未來(lái)開發(fā)的不確定性。開發(fā)創(chuàng)新是要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)總部基地開發(fā)管理方式，由分散的地塊開發(fā)調(diào)整為多種形式的開發(fā)單元統(tǒng)籌方式，推進(jìn)高質(zhì)量單元開發(fā)。通過(guò)對(duì)單元開發(fā)模式的深入研究，多處室聯(lián)動(dòng)確定各街坊的整體開發(fā)、子街坊整體開發(fā)、綠廊捆綁開發(fā)等開發(fā)模式。

4.留仙洞模式及其后續(xù)影響和發(fā)展

留仙洞的發(fā)展模式也體現(xiàn)出一種對(duì)重點(diǎn)片區(qū)進(jìn)行“綜合性實(shí)施”的探索路徑。所謂“集成”就是涉及到在項(xiàng)目的不同階段需要整合各類資源，如專家智力和設(shè)計(jì)資源，以實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性的統(tǒng)籌規(guī)劃。這種路徑通過(guò)集成思維的應(yīng)用，一開始便通過(guò)資產(chǎn)統(tǒng)籌介入，提供企業(yè)所需的融資保障，使得相關(guān)企業(yè)能夠更順利地完成項(xiàng)目。這種模式亦可稱為“單元開發(fā)模式”，“單元”是指街坊式的區(qū)域劃分。這種單元開發(fā)模式可增強(qiáng)系統(tǒng)的完整性，使得單一片區(qū)在短時(shí)間內(nèi)便形成較統(tǒng)一的空間品質(zhì)，對(duì)建成區(qū)域的控制力也是最強(qiáng)且有連續(xù)適應(yīng)的余地。當(dāng)然，同一時(shí)期建成的建筑群落可能會(huì)顯得過(guò)于單調(diào)，密集且高度集中的建筑缺乏多樣性和獨(dú)特性，帶來(lái)個(gè)性化的缺失，直接空間感受可能并不理想。這可以歸因于對(duì)推動(dòng)效率與效益的注重。留仙洞項(xiàng)目初期盡管進(jìn)展速度很快，在城市設(shè)計(jì)階段由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為技術(shù)服務(wù)，也提出了很多前瞻性設(shè)計(jì)導(dǎo)則，但項(xiàng)目后續(xù)例如“二街坊”實(shí)際中并未嚴(yán)格執(zhí)行包括便捷的行人通道和連廊等層面的設(shè)計(jì)要求，連接不同街坊的初衷并未完全實(shí)現(xiàn)。就現(xiàn)在客觀看來(lái)，包括云城設(shè)計(jì)公社、萬(wàn)科云中心在內(nèi)的落地項(xiàng)目也算是極有特色的網(wǎng)紅地標(biāo)。其設(shè)計(jì)和開發(fā)初期展示了行業(yè)內(nèi)不多見的前沿嘗試和領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念，特別是設(shè)計(jì)公社項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)首個(gè)嘗試“海綿公園”的試點(diǎn)項(xiàng)目，而泊寓和鵬程實(shí)驗(yàn)室等大型項(xiàng)目，都是行業(yè)領(lǐng)軍的設(shè)計(jì)大師們親自參與草圖繪制、模型制作和討論，帶領(lǐng)整個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行方案構(gòu)思的結(jié)果，這體現(xiàn)了團(tuán)隊(duì)的高度熱情和協(xié)作精神。

盡管存在這些問(wèn)題，留仙洞總部基地項(xiàng)目仍然被認(rèn)為是相當(dāng)成功的，以至于萬(wàn)科云城成為一個(gè)知名的城市品牌，作為云城系品牌在杭州等地推廣5。萬(wàn)科云城項(xiàng)目重視“產(chǎn)城融合”，專注產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)創(chuàng)造更有價(jià)值的城市空間。相對(duì)其他地區(qū)而言，在深圳這樣一個(gè)以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市中，云城項(xiàng)目在規(guī)劃中并無(wú)住宅指標(biāo)，僅有若干公寓組成的片區(qū)來(lái)配套，這進(jìn)一步體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。另一方面，留仙洞所采用的“單元開發(fā)模式”在未來(lái)將持續(xù)存在。這主要是由于城市更新類開發(fā)模式所促成面積增大的方式，使得一般中小型開發(fā)商難以獨(dú)立應(yīng)對(duì)巨大的項(xiàng)目規(guī)模；而隨著云城大型項(xiàng)目的增多，可能會(huì)看到更多實(shí)力雄厚的央企或國(guó)企參與進(jìn)來(lái)。如火如荼的云城“六街坊”建成后的情景、環(huán)境和氛圍感受，值得期待。

注釋：

1 作為深圳六大總部基地和15個(gè)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)域之一，留仙洞總部基地規(guī)劃定位為國(guó)際化戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)特征和企業(yè)總部特征為一體的新一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將重點(diǎn)發(fā)展航空航天、機(jī)器人、生命健康等未來(lái)產(chǎn)業(yè)和高增長(zhǎng)科技企業(yè)。

2 特建發(fā)針對(duì)第一個(gè)街坊，逐步將控制性詳細(xì)規(guī)劃（控規(guī)）內(nèi)容融入后續(xù)實(shí)施修編流程。

3 深圳傳音控股股份有限公司成立于2013年，總部位于深圳，是一家專注于移動(dòng)通訊終端產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售的高新技術(shù)企業(yè)，主要生產(chǎn)銷售手機(jī)等移動(dòng)通訊及數(shù)碼產(chǎn)品。

4 深圳市大疆創(chuàng)新科技有限公司成立于2006年，是一家全球領(lǐng)先的無(wú)人機(jī)及航拍技術(shù)公司。

5萬(wàn)科云城位于深圳的留仙洞總部基地，該基地是深圳六大總部基地之一，定位為“深圳西部硅谷北片區(qū)”。通過(guò)打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，立足于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以產(chǎn)城融合模式創(chuàng)造更有價(jià)值的城市空間。云城的成功使得萬(wàn)科將這種開發(fā)模式打造成一個(gè)品牌，稱作云城系。