不動產(chǎn)抵押登記被撤銷后相關(guān)法律問題探究

潘修平,陳彥彤

(北京郵電大學(xué),北京 100876)

一、緒論

隨著商事活動的繁榮發(fā)展,為保證商事活動中債權(quán)的實現(xiàn),產(chǎn)生了多種類型的擔(dān)保方式。其中,不動產(chǎn)抵押就是典型的擔(dān)保方式之一。由于不動產(chǎn)具有較高的商業(yè)價值,因而受到普遍關(guān)注。不動產(chǎn)抵押權(quán)是各種民商事活動中的重要財產(chǎn)利益,不動產(chǎn)抵押登記則是確認(rèn)抵押權(quán)屬的重要依據(jù)。我國法律明確規(guī)定,不動產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理登記;未經(jīng)登記的不動產(chǎn)抵押合同,不發(fā)生設(shè)定抵押權(quán)的法律效力;是否辦理不動產(chǎn)抵押登記,不影響不動產(chǎn)抵押合同發(fā)生法律效力。因此,在未經(jīng)登記的不動產(chǎn)抵押情況下,法律已明確規(guī)定抵押權(quán)無效,抵押權(quán)人可以按照抵押合同的約定,要求抵押人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。實踐中,有關(guān)不動產(chǎn)抵押登記的情形,不僅包括已登記和未登記兩種情形,還包括已經(jīng)登記的抵押權(quán)被撤銷、被注銷等情形(以下統(tǒng)稱“被撤銷”)。在此情形中,如果法院已經(jīng)判決抵押權(quán)有效,之后抵押權(quán)登記被撤銷,那么原判決的抵押權(quán)是否仍然有效;上述情形下,如何界定抵押權(quán)和抵押合同的效力,以及如何承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任或賠償責(zé)任等問題,現(xiàn)行法律尚無具體規(guī)定。在不動產(chǎn)抵押登記被撤銷的情形下,如何保護(hù)與救濟(jì)利害關(guān)系人的合法權(quán)益,更是蘊含著民事訴訟路徑與行政訴訟路徑的沖突難題。此時,行政機(jī)關(guān)以積極參與者的身份介入民事法律關(guān)系從產(chǎn)生到消滅的過程,構(gòu)成了對民事主體意思自治的必要限制。不動產(chǎn)抵押登記案件同時涉及行政訴訟領(lǐng)域與民事訴訟領(lǐng)域,在司法實踐中具有多種審理機(jī)制。由于行政訴訟與民事訴訟審判標(biāo)準(zhǔn)不同,極易造成判決之間的沖突。當(dāng)事人通過某一種訴訟路徑?jīng)]有實現(xiàn)訴求后,將會轉(zhuǎn)而尋求另一種訴訟路徑,從而造成司法資源的浪費。

在我國市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的趨勢下,現(xiàn)行的擔(dān)保制度面臨著新的需求與挑戰(zhàn),完善法律制度應(yīng)當(dāng)從回應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需求入手。在我國現(xiàn)行法律框架下,筆者通過分析歸納司法實踐中不動產(chǎn)抵押登記被撤銷后的訴訟案件,嘗試探尋不動產(chǎn)抵押登記被撤銷后抵押權(quán)的實現(xiàn)與責(zé)任承擔(dān)中存在的問題,以期為完善不動產(chǎn)抵押登記制度提出可供參考的路徑選擇。

二、不動產(chǎn)抵押登記的效力

(一)相關(guān)學(xué)說厘定

1.不動產(chǎn)抵押合同的性質(zhì)

學(xué)界對于不動產(chǎn)抵押合同性質(zhì)的爭議,主要有以下幾種觀點。一是物權(quán)行為說。該學(xué)說認(rèn)為不動產(chǎn)抵押合同的性質(zhì)為物權(quán)合同,不動產(chǎn)抵押合同的目的是產(chǎn)生抵押權(quán)這一物權(quán)變動后果,并非在當(dāng)事人之間設(shè)定債權(quán)債務(wù)。二是債權(quán)行為說。該學(xué)說認(rèn)為不動產(chǎn)抵押合同的性質(zhì)屬于債權(quán)合同,其具備債權(quán)合同的全部要素,簽訂該類合同并不會直接發(fā)生物權(quán)變動。不動產(chǎn)抵押登記屬于事實行為,并不具有法律行為上的意義[1]。三是物權(quán)行為與債權(quán)行為二分說。主張該學(xué)說的主要代表人物王澤鑒先生認(rèn)為,抵押權(quán)的約定為負(fù)擔(dān)行為即債權(quán)行為,而抵押權(quán)的設(shè)定為處分行為即物權(quán)行為,兩者在概念上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)別[2]。

2.不動產(chǎn)登記行為的屬性

一是認(rèn)為不動產(chǎn)登記行為屬于行政事實行為。該學(xué)說認(rèn)為,不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)生的基礎(chǔ)仍是當(dāng)事人的意思自治,而非不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記是法律規(guī)定的生效要件。章劍生教授認(rèn)為,不動產(chǎn)登記本身不具有登記機(jī)關(guān)的“意思表示”,其法律效力也是由《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)所規(guī)定的,故不動產(chǎn)登記行為不具有行政決定的“表意性”,其性質(zhì)屬于“表示性”的行政事實行為[3]。

二是認(rèn)為不動產(chǎn)登記行為屬于民事行為。最高人民法院法官楊臨萍認(rèn)為,不動產(chǎn)登記是一種行政機(jī)關(guān)作出的物權(quán)公示行為。作為物權(quán)登記的不動產(chǎn)登記既未賦予權(quán)利,也未免除義務(wù),更沒有設(shè)定權(quán)利或剝奪權(quán)利,因此不屬于行政確認(rèn)行為或行政許可行為。應(yīng)當(dāng)將不動產(chǎn)登記行為定性為民事行為上的物權(quán)公示行為[4]。

三是認(rèn)為不動產(chǎn)登記行為屬于公私混合的行為。該學(xué)說認(rèn)為,登記行為的動因和效力來源于民法,但是登記的目的卻是取得行政機(jī)關(guān)所給予的公信力。不動產(chǎn)登記行為在物權(quán)變動中具有公示公信效力,因此將不動產(chǎn)登記的性質(zhì)界定為行政行為或民事行為均不準(zhǔn)確,其應(yīng)是一種公私混合的行為。王利明教授認(rèn)為,不動產(chǎn)登記以當(dāng)事人的合意為基礎(chǔ),整個登記過程并沒有創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但是,登記機(jī)構(gòu)屬于國家機(jī)構(gòu),如果登記機(jī)構(gòu)沒有按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行活動,當(dāng)事人有權(quán)就登記機(jī)構(gòu)的行政不作為提起行政訴訟,因此,將不動產(chǎn)登記行為界定為公私混合的行為更為恰當(dāng)[5]。

(二)不動產(chǎn)登記簿的效力

1.不動產(chǎn)登記簿的推定力

不動產(chǎn)登記簿的推定力,也稱為“不動產(chǎn)登記簿正確性的推定”,是指不動產(chǎn)物權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿后,推定該登記簿上所記載的物權(quán)的歸屬和內(nèi)容與真實的物權(quán)的歸屬和內(nèi)容是一致的。按照標(biāo)的不同,可以將推定分類為事實推定和權(quán)利推定。不動產(chǎn)登記簿的推定力標(biāo)的是某種權(quán)利是否存在,至于產(chǎn)生登記的原因,諸如買賣、贈與等行為的存在與否,并不在考慮范圍之內(nèi)。因此,不動產(chǎn)登記簿的推定力應(yīng)當(dāng)理解為一種權(quán)利推定。同時,按照效果不同,可以將推定分類為積極推定與消極推定。不動產(chǎn)登記簿的積極推定,是指某人只要在不動產(chǎn)登記簿上登記了物權(quán),就推定某人按照登記簿上的記載享有該物權(quán);不動產(chǎn)登記簿的消極推定,是指凡在不動產(chǎn)登記簿上涂銷了某一物權(quán)的,則推定該權(quán)證已不復(fù)存在。倘若某一物權(quán)根本沒有被記載,就無法適用消極推定。

認(rèn)可不動產(chǎn)登記簿推定力的意義在于交易的安全與效率。由于不動產(chǎn)交易中普遍使用不動產(chǎn)登記簿,不動產(chǎn)物權(quán)的變動常常被登記簿所記載,登記簿具有清晰展示不動產(chǎn)上各種物權(quán)內(nèi)容的功能。所以,從事不動產(chǎn)交易的當(dāng)事人會對登記簿的記載產(chǎn)生信賴,從而保障交易安全,提高交易效率。

2.不動產(chǎn)登記簿的公信力

不動產(chǎn)登記簿的公信力,也被稱為“不動產(chǎn)善意取得”,是指即便不動產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)歸屬、狀態(tài)等內(nèi)容與真實內(nèi)容不一致,信賴該登記簿記載之人仍然取得該不動產(chǎn)物權(quán)。為了使不動產(chǎn)登記取得能夠讓民商事主體信服的法律效力,不動產(chǎn)登記以國家信用為基礎(chǔ),以國家行為的權(quán)威性為保障,由行政機(jī)關(guān)組織實施。在國家信用的保障下,能夠最大限度地保護(hù)善意第三人的信賴?yán)媾c交易安全。

不動產(chǎn)登記簿公信力的意義在于維護(hù)交易安全、降低交易成本,從而促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在商事活動中,如果要求所有的當(dāng)事人都對抵押人有無處分權(quán)進(jìn)行詳盡調(diào)查,在程序、時間、經(jīng)費上都會遇到的相應(yīng)的困難,導(dǎo)致交易成本增加,交易速度減緩,不利于商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。登記公信力制度為商事交易確立了一個明確、合理和可信賴的行為標(biāo)準(zhǔn)[6]。

三、不動產(chǎn)抵押登記實證中出現(xiàn)的問題

(一)相關(guān)案例與訴訟情況

2015年,喻某與L市建通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“L建通”)因民間借貸產(chǎn)生法律糾紛。L建通兩塊土地使用權(quán)被法院查封,但是人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書僅送達(dá)給L市國土局,未送達(dá)L市房管局。在前述土地查封期間內(nèi),L建通以該土地上的在建工程,為債務(wù)人湖北G科技有限公司(以下簡稱“湖北G”)在民生銀行的貸款設(shè)定了抵押擔(dān)保,簽訂了抵押合同,并在L市房管局辦理了抵押登記,取得了抵押權(quán)證。

2018年,喻某提起民事訴訟,請求認(rèn)定抵押權(quán)無效。兩級人民法院審理后,皆認(rèn)定抵押合同有效。喻某不服提起再審,再次被駁回。2019年,由于湖北G貸款逾期,民生銀行起訴至湖北省高級人民法院。后信達(dá)公司受讓了民生銀行對湖北G的債權(quán),信達(dá)公司變更為該案的原告(債權(quán)人)。喻某作為第三人參與該案的審理。人民法院認(rèn)定,信達(dá)公司對在建工程享有抵押權(quán),對拍賣、變賣L建通在建工程的所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。該案一審判決后,當(dāng)事人均未提起上訴,一審判決生效。

民事訴訟程序結(jié)束后,喻某又提起行政訴訟,要求撤銷抵押登記。一審法院經(jīng)審理,認(rèn)為抵押登記行為違法,但抵押權(quán)人屬于善意第三人,撤銷抵押登記存在阻卻事由,因此依法未予撤銷,駁回了喻某的訴訟請求。喻某與L建通不服判決提起上訴,二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：民生銀行作為有審查能力的專業(yè)金融機(jī)構(gòu),怠于審慎審查L建通公司申請抵押登記的相關(guān)材料,不符合法律規(guī)定的善意第三人條件,且其利益不屬于國家利益或社會公共利益保護(hù)的范疇,因此判決撤銷在建工程抵押登記。之后,L建通向湖北省高級人民法院申請再審,認(rèn)為在建工程抵押登記已被撤銷,原判決中信達(dá)公司對在建工程享有抵押權(quán)的基礎(chǔ)不復(fù)存在,請求撤銷原判決。

本案的爭議焦點是,在法院已經(jīng)判決信達(dá)公司對抵押的在建工程享有抵押權(quán)的情況下,抵押登記被撤銷后,原判決中的抵押權(quán)是否還有效。湖北省高級人民法院經(jīng)審查認(rèn)為,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第179條、第180條的規(guī)定,抵押權(quán)的標(biāo)的為抵押人的財產(chǎn),而非財產(chǎn)的物權(quán)憑證,也非抵押權(quán)證,故除因辦理者串通偽造申報材料損害他人利益的情形外,即便案涉權(quán)證因其他行政行為合法性原因被認(rèn)為違法或被撤銷,均不影響抵押權(quán)的效力。湖北省高級人民法院據(jù)此作出(2022)鄂民申1066號《民事裁定書》,駁回L建通的再審申請。

(二)不動產(chǎn)抵押登記中存在的問題

1.缺乏明確具體的法律規(guī)定

在上述案例裁判中,對于案涉抵押登記被撤銷后,抵押權(quán)的效力如何確定的問題,無法找到具體的法律規(guī)定。

依據(jù)我國現(xiàn)有法律規(guī)定,不動產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理登記,未經(jīng)登記的不動產(chǎn)抵押合同不發(fā)生設(shè)定抵押權(quán)的法律效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》(以下簡稱《民法典擔(dān)保制度解釋》)第46條對未辦理抵押登記時抵押人的責(zé)任也予以明確規(guī)定,即因抵押人的原因?qū)е虏荒苻k理抵押登記的,債權(quán)人可以請求抵押人在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

《民法典擔(dān)保制度解釋》對未經(jīng)登記的不動產(chǎn)抵押行為作出了明確規(guī)定,但對于該規(guī)定是否可以推定適用于抵押權(quán)登記被撤銷或被注銷的情況,仍不甚明確。對于沒有作出明確規(guī)定的原因,筆者認(rèn)為是基于傳統(tǒng)民法理論,即《民法典》第155條的規(guī)定：“被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力”。該條不存在例外情形,因此可以理解為《民法典》默認(rèn)被撤銷的抵押登記行為自始沒有法律效力。但是,對于前文所述不動產(chǎn)抵押登記行為的性質(zhì),學(xué)界存在爭議,若不認(rèn)為抵押登記行為屬于民事法律行為,便不能適用《民法典》155條的規(guī)定。筆者贊同不動產(chǎn)抵押行為屬于公私混合行為的學(xué)說。傳統(tǒng)的行政法理論認(rèn)為,具體行政行為被撤銷的效力可以溯及至該具體行政行為成立之日,也就是沒有溯及既往的效力。但也存在例外情況,即根據(jù)法律規(guī)定或是涉及公共利益等情況,可以自撤銷之日起無效。該理論為行政行為被撤銷后的法律效力留下了適用的空間?；诘盅旱怯浶袨榈奶厥鈱傩院兔穹ㄅc行政法傳統(tǒng)理論的不一致,筆者認(rèn)為,對于抵押登記行為被撤銷后的法律效力問題,亟待立法作出明確規(guī)定。

2.忽略抵押權(quán)人利益的保護(hù)

對于抵押權(quán)人利益的保護(hù),是基于登記簿的推定力和公信力而產(chǎn)生的。

在登記簿推定力理論中,抵押權(quán)人可以對任意第三人主張登記效力;第三人則可以在訴訟中,通過提出證據(jù)的方式推翻抵押登記,以達(dá)到否定抵押權(quán)效力的目的。單從理論上看,第三人要承擔(dān)較重的證明任務(wù),抵押權(quán)人在訴訟中則處于較為有利的地位。但是,通過上述案情可以發(fā)現(xiàn),實際情況并非如此。抵押權(quán)人在訴訟中主張優(yōu)先受償權(quán)時,需要承擔(dān)繁重的證明責(zé)任。首先,抵押權(quán)人需要向法院證明抵押權(quán)、債權(quán)的有效性;其次,還要證明債權(quán)的數(shù)額與履行情況、抵押權(quán)的實現(xiàn)條件等。在此過程中,抵押權(quán)人既要面對與債務(wù)人、抵押人的爭議,還要面對抵押人的其他債權(quán)人的異議。在上述案例中,通過與其他債權(quán)人的民事訴訟,抵押權(quán)人已證明自己的善意,抵押權(quán)已被判決為有效,但抵押權(quán)人仍然需要面對其他債權(quán)人提起的行政訴訟與民事再審。面對其他債權(quán)人已經(jīng)確定的債權(quán),抵押權(quán)人的權(quán)利具有不確定性,抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)面臨著重重困難。作為一種保護(hù)手段的不動產(chǎn)抵押登記的推定力,在實踐中卻難以用于減輕抵押權(quán)人的舉證責(zé)任。

從登記簿的公信力來看,抵押權(quán)人基于抵押權(quán)登記的公信力而產(chǎn)生的信賴?yán)?應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。抵押權(quán)人的信賴?yán)媸窃诘盅簷?quán)登記之日起才產(chǎn)生的[7],該信賴?yán)娌灰虻盅旱怯浀某蜂N而自始滅失。抵押權(quán)人正是基于對登記的信賴?yán)婕垂帕?才設(shè)定抵押權(quán),債權(quán)人才與債務(wù)人產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。主債權(quán)和抵押權(quán)在抵押權(quán)登記后生效,即使該抵押登記被撤銷,公信力也是不可逆的。在民事訴訟中,法院的裁判對抵押權(quán)人的審查義務(wù)作出嚴(yán)格的要求;在行政訴訟中,基于行政機(jī)關(guān)的錯誤而撤銷登記時,法院又對該撤銷行為是否對公共利益造成損害進(jìn)行嚴(yán)格審定。法院往往會根據(jù)申請設(shè)立抵押登記提交的材料不真實、登記機(jī)關(guān)未盡到審慎審查義務(wù)、無權(quán)設(shè)立抵押等情形而撤銷抵押登記。在行政訴訟中,抵押權(quán)人通常作為第三人參與訴訟,其訴訟地位不占優(yōu)勢;法院也往往在行政判決中不受登記簿推定力和公信力的約束,忽略了對抵押權(quán)人利益的保護(hù)。

3.行政訴訟路徑與民事訴訟路徑存在沖突

基于前文所述,不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)存在多種學(xué)說分歧,因此,對于不動產(chǎn)登記行為的訴訟同樣存在多種審理方式上的分歧。目前,對于此類案件,司法實踐中存在分別審理和合并審理的模式。

對于分別審理模式,是采用先行后民方式還是先民后行方式?jīng)]有硬性規(guī)定。在司法實踐中,首先,當(dāng)事人在面對不動產(chǎn)登記民行交叉案件時,會本著追求自身利益最大化的目標(biāo),向法院提起民事或行政訴訟。當(dāng)最終判決結(jié)果于己不利時,當(dāng)事人會選擇采用另外一種訴訟程序解決爭議,造成民事、行政訴訟程序的運行混亂。其次,不動產(chǎn)登記訴訟中,物權(quán)權(quán)屬爭議與登記行為是否違法的認(rèn)定,是受案法院始終無法回避的問題。行政判決無法涉足諸如抵押合同的效力、是否屬于善意取得等民事法律關(guān)系的認(rèn)定,民事判決同樣不能對登記機(jī)關(guān)的行為進(jìn)行評判。民事、行政訴訟審查對象與標(biāo)準(zhǔn)不同,必然導(dǎo)致判決結(jié)果出現(xiàn)沖突。而民事訴訟與行政訴訟程序缺少相應(yīng)的銜接機(jī)制,勢必會拉長案件的審理期限,使得不動產(chǎn)登記爭議在短時間內(nèi)難以解決[8]。另外,上述案件中采取的是分別審理模式,行政判決撤銷了抵押權(quán),否認(rèn)了民事判決,就會出現(xiàn)判決沖突,使得如何執(zhí)行法院判決成為難題,損害了法院的司法公信力。

在合并審理模式中,根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》(以下簡稱《行政訴訟法》)第61條的規(guī)定,法官對于涉及行政登記類訴訟擁有較大的自由裁量權(quán)。當(dāng)事人在行政案件審理過程中提出解決民事爭議的,法院可以視具體情況決定應(yīng)否采取一并審理模式。這是行民合并審理模式的法律依據(jù)。但是,該模式也存在著局限性。一方面,在該不動產(chǎn)登記訴訟一并審理的情況下,若采用行政訴訟附帶民事訴訟的模式,容易出現(xiàn)行政訴訟直接認(rèn)定民事法律行為效力的局面。如此,法院著力于行政審判,就會忽略民事訴訟的基礎(chǔ)功能,不利于對當(dāng)事人民事權(quán)益的有效維護(hù)。另一方面,在舉證責(zé)任的分配上,民事訴訟堅持“誰主張誰舉證”的原則,而行政訴訟則更多地由被告承擔(dān)舉證責(zé)任。至于當(dāng)事人的處分權(quán),民事訴訟中的各方當(dāng)事人可以承認(rèn)、放棄或變更訴訟利益,而行政訴訟中的被告卻不能任意處置自己的實體權(quán)利。由此造成的程序性沖突,成為采用一并審理模式亟待明確的法律問題。

4.行政機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的方式存在爭議

上述案例中,抵押登記被法院撤銷,說明當(dāng)初辦理抵押權(quán)登記的具體行政行為是錯誤的。L市房管局的錯誤在于,我國實行房地一體化抵押制度,建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)被法院查封,在此情況下,無法再辦理地上建筑物抵押登記。而L市房管局沒有注意到建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)被查封的情況,單獨為在建工程辦理了抵押登記,致使無法實現(xiàn)房地一體化抵押,最終被法院判決撤銷抵押登記。由于行政機(jī)關(guān)登記錯誤,給利害關(guān)系人造成了巨大損失。

《民法典》第222條規(guī)定：“因登記錯誤,造成他人損害的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后,可以向造成登記錯誤的人追償”。根據(jù)該條規(guī)定,對于該類經(jīng)濟(jì)損失,利害關(guān)系人可以要求登記機(jī)關(guān)作出賠償。但是,關(guān)于該賠償責(zé)任是運用國家賠償方式還是履行民事賠償責(zé)任,在司法實踐中存在著爭議。換言之,不動產(chǎn)登記錯誤發(fā)生后,利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)通過何種司法路徑救濟(jì)自身權(quán)益,沒有明確的法律規(guī)定。選擇不同的賠償責(zé)任方式所適用的法律和責(zé)任形態(tài)并不相同。如果選擇國家賠償責(zé)任方式,其性質(zhì)屬于違法責(zé)任,形態(tài)屬于補充賠償責(zé)任;如果選擇民事責(zé)任賠償方式,其性質(zhì)屬于過錯責(zé)任,形態(tài)屬于連帶賠償責(zé)任。兩種賠償方式在實際運用中差異較大,應(yīng)當(dāng)加以明確規(guī)定。

四、權(quán)利救濟(jì)與司法建議

關(guān)于不動產(chǎn)抵押登記被撤銷后,抵押權(quán)是否繼續(xù)有效的問題,我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、司法解釋均無相應(yīng)規(guī)定。為此,筆者提出以下權(quán)利救濟(jì)方式與司法適用方面的建議。

(一)借鑒德國不動產(chǎn)登記制度中的推定力與善意取得制度

清末時期,變法派官員主張采用西方集權(quán)制國家創(chuàng)建的大陸法系。雖然清末變法以失敗告終,但是其從大陸法系引入的財產(chǎn)權(quán)登記制度,為后續(xù)確立不動產(chǎn)登記制度奠定了基礎(chǔ)。民國時期,國民政府也模仿與移植西方法制,在確立民法制度時,作為大陸法系代表的德國民法制度被大量采用。1922年,民國政府頒布房地產(chǎn)登記條例,第一次建立了不動產(chǎn)登記制度,對新中國成立之后我國不動產(chǎn)登記制度的建立產(chǎn)生了較大影響。我國在確立現(xiàn)行抵押登記制度時,沿用了德國的物權(quán)制度。因此,考察德國的不動產(chǎn)登記制度,對我國相關(guān)不動產(chǎn)抵押制度的完善具有重要的借鑒價值。

《德國民法典》將不動產(chǎn)登記簿的推定力分為積極的推定效力與消極的推定效力。其中,消極的推定效力是在登記簿上涂銷登記名義人的不動產(chǎn)登記權(quán)利,登記名義人就不再享有該權(quán)利。至于該被涂銷的權(quán)利是自始不存在還是僅從被涂銷時起不存在,則存在著爭議。依據(jù)德國最高法院與通說的主張,如果不動產(chǎn)登記被涂銷的原因是基于權(quán)利轉(zhuǎn)移或者權(quán)利放棄,則應(yīng)當(dāng)推定在涂銷日之前,該登記名義人仍然享有該項權(quán)利,抵押人當(dāng)時是有權(quán)處分該不動產(chǎn)的,登記名義人取得抵押權(quán)不適用善意取得制度;如果不動產(chǎn)被涂銷的原因是出于更正錯誤登記的需要,則推定登記名義人自始不享有不動產(chǎn)登記的權(quán)利,但是抵押人無權(quán)處分抵押物,登記名義人仍可以通過善意取得制度取得抵押權(quán)?！兜聡穹ǖ洹返?92條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度,即對于通過法律行為取得抵押權(quán)的抵押權(quán)人,為了保護(hù)其法益,如果不存在登記時即有針對該內(nèi)容的異議登記,或者抵押權(quán)人明知登記簿錯誤的情況,則不動產(chǎn)登記簿所記載的內(nèi)容視為正確,抵押權(quán)人的抵押權(quán)有效。簡言之,抵押權(quán)人只要不是明知登記簿存在異議登記或登記簿錯誤的,即構(gòu)成善意取得[9]。

2022年10月30日,我國自然資源部發(fā)布了《關(guān)于〈不動產(chǎn)登記法〉(征求意見稿)公開征求意見的公告》,在吸收已有的《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》等法規(guī)規(guī)章的基礎(chǔ)上,對不動產(chǎn)登記作出全面系統(tǒng)的規(guī)定,以保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利并維護(hù)交易安全。這對完善我國不動產(chǎn)登記制度具有里程碑式的意義。筆者認(rèn)為,應(yīng)借鑒上述德國不動產(chǎn)制度中關(guān)于消極推定力和善意取得制度的相關(guān)經(jīng)驗。

(二) 明確不動產(chǎn)登記簿的信賴?yán)?/h3>

在不動產(chǎn)登記的推定力方面,《民法典》并沒有明確規(guī)定不動產(chǎn)登記簿的推定效力。有學(xué)者認(rèn)為,《民法典》第216條可以解釋為不動產(chǎn)登記簿的推定力[10]。但是,與上文所述的德國法相比較,該規(guī)定仍然是不完整的。因為我國《民法典》僅規(guī)定了積極推定力,未規(guī)定消極推定力。未來在制訂《不動產(chǎn)登記法》時,為了使規(guī)定更加完整,不僅應(yīng)當(dāng)明確不動產(chǎn)登記簿的效力,還應(yīng)當(dāng)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步規(guī)定消極效力?；趯Φ怯浌帕π刨?yán)娴谋Ｗo(hù),立法應(yīng)該更傾向于抵押權(quán)人繼續(xù)對抵押物享有抵押權(quán)。因為抵押登記是一種行為,不是持續(xù)的狀態(tài),立法并沒有要求抵押期間抵押物要持續(xù)處于抵押登記的狀態(tài)。從我國歷來頒布的法律法規(guī)及司法解釋來看,抵押權(quán)登記是一種行為,登記完成后即產(chǎn)生了公示效力。比如,在抵押物被拆遷或損毀、滅失的情況下,抵押物消滅,抵押登記自然消滅,但是這并不影響抵押權(quán)的效力,抵押效力仍然及于抵押物的代位物。另外,在抵押物轉(zhuǎn)讓的情況下,抵押物的所有權(quán)發(fā)生了變化,但抵押權(quán)依然有效。

從德國法律的相關(guān)規(guī)定可見,在不動產(chǎn)交易過程中,應(yīng)當(dāng)將對不動產(chǎn)登記簿的信賴作為判定第三人是否為善意的標(biāo)準(zhǔn)。我國的《不動產(chǎn)登記法》尚處于草案階段,相關(guān)規(guī)定較為分散,不動產(chǎn)登記制度尚不完善。在司法判決中,有法官認(rèn)為,不動產(chǎn)登記簿不能準(zhǔn)確地反映不動產(chǎn)的真實權(quán)利狀態(tài),不動產(chǎn)登記的公信力仍受到懷疑。隨著不動產(chǎn)登記制度的完善和互聯(lián)網(wǎng)在登記程序中的普遍應(yīng)用,認(rèn)可不動產(chǎn)登記簿的公信力,才是法律發(fā)展的主流方向。

(三)適用善意取得制度

《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第11條第3款規(guī)定：“被訴房屋登記行為違法,但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的,判決確認(rèn)被訴行為違法,不撤銷登記行為”。這一條款明確規(guī)定了我國不動產(chǎn)登記中的善意取得制度,將行為違法與不動產(chǎn)登記分開處理。這一原則可以推而廣之,適用于抵押權(quán)登記被撤銷、被注銷的情形。

在不動產(chǎn)的公信力方面,《民法典》第311條對于不動產(chǎn)的善意取得制度與動產(chǎn)的善意取得制度采用了同一模式,在構(gòu)成要件與法律效果方面不作區(qū)分。但是,基于不動產(chǎn)登記制度,不動產(chǎn)權(quán)利的取得比動產(chǎn)權(quán)利的取得本身更為嚴(yán)格,而善意取得制度的構(gòu)成,又使得對不動產(chǎn)權(quán)利取得人的要求更加嚴(yán)苛。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)法編的解釋》第15條的規(guī)定,抵押權(quán)人必須不知登記簿錯誤并且對此無重大過失才構(gòu)成善意,這意味著交易相對人在商事交易中,必須對他人的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。這一要求在實際交易中難以實現(xiàn),加重了相對人取得抵押權(quán)所必須履行的義務(wù),也極大程度地降低了中國不動產(chǎn)登記簿的公信力。由上可知,德國法所規(guī)定的不動產(chǎn)登記制度對于交易保護(hù)的程度,遠(yuǎn)高于中國相關(guān)法律的規(guī)定。該條款弱化了對交易的保護(hù),存在不合理之處。

造成上述案件中司法裁判沖突的原因,是司法實踐中對于善意取得制度中“無權(quán)處分”行為的認(rèn)定以及第三人“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)無法達(dá)成統(tǒng)一。在司法實踐中,一些法院認(rèn)為,銀行作為金融機(jī)構(gòu),相較于普通民眾在作為抵押權(quán)人時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更為嚴(yán)苛的合理注意義務(wù)。例如,上述案件在行政訴訟二審中認(rèn)為,銀行作為有審查能力的專業(yè)金融機(jī)構(gòu),怠于審慎審查L建通公司申請抵押登記的相關(guān)材料,不符合法律規(guī)定的善意第三人條件。但是,銀行畢竟屬于商事主體,并非行政機(jī)構(gòu),在履行合理注意義務(wù)時不應(yīng)超出其能力范圍。而且,無論民事主體抑或商事主體,對于國家行政機(jī)關(guān)和不動產(chǎn)登記簿的信賴都是相同的。隨意加重商事主體的合理注意義務(wù)違反了商事交易中的公平原則,也不利于商業(yè)活動開展的效率。另外,在不動產(chǎn)登記中,將“重大過失”作為善意取得制度中“善意”的內(nèi)涵,會弱化不動產(chǎn)登記簿的推定力和行政機(jī)關(guān)的公信力,使抵押權(quán)人合理的利益得不到保護(hù),不符合完善與發(fā)展不動產(chǎn)登記制度的趨勢。因此,在上述案件中,法院在行政訴訟中基于更正撤銷了抵押登記,根據(jù)善意取得制度,信達(dá)公司的信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù),抵押權(quán)繼續(xù)有效。

(四)采用民事訴訟與行政訴訟合并審理模式

解決訴訟路徑下的審判沖突,應(yīng)當(dāng)確定不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)。筆者贊成不動產(chǎn)登記行為屬于公私混合的行為性質(zhì)。不動產(chǎn)登記制度體現(xiàn)了國家公權(quán)力對民事法律關(guān)系的干預(yù),不動產(chǎn)登記行為具有一定的行政授益效果。一旦法院或行政機(jī)關(guān)做出撤銷、注銷登記的行為,可能會導(dǎo)致當(dāng)事人的民事權(quán)利受損。因此,不動產(chǎn)登記涉及民事法律關(guān)系,與民事權(quán)利義務(wù)相關(guān)。同時,因為行政機(jī)關(guān)的行為屬于行政訴訟的受案范圍,對于不動產(chǎn)登記行為不應(yīng)當(dāng)全部適用民事路徑,也不應(yīng)當(dāng)單獨適用行政路徑。因此,筆者贊成采用民事訴訟與行政訴訟一并審理模式。在單一訴訟模式下,如果當(dāng)事人僅對不動產(chǎn)權(quán)屬存有爭議,認(rèn)為登記行為合法,因而選擇民事訴訟路徑;當(dāng)民事訴訟失敗后,當(dāng)事人為了盡最大可能尋求救濟(jì),往往會改變最初的想法,轉(zhuǎn)而認(rèn)為登記行為不合法,以此提起行政訴訟,反之亦然。這種情況一方面會造成司法資源的浪費,另一方面分別訴訟極易造成判決沖突,損害司法公信力。

推行民事、行政訴訟合并審理模式,應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的立案審查標(biāo)準(zhǔn),確定案件的爭議焦點。因為《行政訴訟法》規(guī)定了一并審理模式,因此在實踐中,決定合并審理后多采用行政訴訟附帶民事訴訟的方式。但就不動產(chǎn)抵押登記而言,爭議焦點多圍繞在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、抵押責(zé)任承擔(dān)以及行政機(jī)關(guān)登記行為上,其爭議的最終目的在于明確如何就抵押財產(chǎn)受償,即產(chǎn)生什么私法效果。確定行政機(jī)關(guān)行為是否違法的目的,在于是否應(yīng)當(dāng)撤銷登記。如果僅確認(rèn)登記行為違法,不撤銷登記,對當(dāng)事人的權(quán)利來說并無影響;是否應(yīng)當(dāng)撤銷登記,爭議焦點便落在如何判斷是否損害社會公共利益和認(rèn)定善意第三人上。因此,不動產(chǎn)抵押登記案件中,首先以民事法律關(guān)系作為基礎(chǔ)性的法律關(guān)系,即采用民事訴訟附帶行政訴訟的方式更為合理。其次,采用一并審理模式時,應(yīng)當(dāng)就前文所提出的舉證責(zé)任分配、當(dāng)事人處分權(quán)等作出統(tǒng)一規(guī)定。

(五)登記錯誤后登記機(jī)關(guān)承擔(dān)國家賠償責(zé)任

行政機(jī)關(guān)賠償責(zé)任承擔(dān)方式的問題,本質(zhì)上是對不動產(chǎn)登記行為性質(zhì)的認(rèn)定問題。依前文所述,就不動產(chǎn)登記行為的屬性具有多種學(xué)說爭議;不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就登記錯誤所承擔(dān)賠償責(zé)任的性質(zhì),也存在著學(xué)說爭議。第一種學(xué)說為國家賠償責(zé)任說。該說認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)以行為主體性質(zhì)界定行為性質(zhì)。登記機(jī)構(gòu)屬于行政機(jī)關(guān),其與登記人之間處于管理與被管理的關(guān)系,非平等地位。行政機(jī)關(guān)在履行職務(wù)過程中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任由行政法所調(diào)整,因此屬于國家賠償責(zé)任[11]。第二種學(xué)說為民事賠償責(zé)任說。該說認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)以所侵害的權(quán)利性質(zhì)界定賠償行為的性質(zhì)。登記錯誤行為是對不動產(chǎn)物權(quán)的侵害,屬于民事權(quán)益的損害。不動產(chǎn)登記制度雖然具有行政程序色彩,但是其主要目的在于為民事交易提供保護(hù)。因此,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任[12]。

筆者認(rèn)為,登記機(jī)關(guān)登記錯誤的賠償責(zé)任的界定,應(yīng)當(dāng)以國家賠償責(zé)任為主。第一,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)法定程序,對當(dāng)事人之間的物權(quán)變動予以確認(rèn)。經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)具有公信力,權(quán)利人是基于該行政機(jī)關(guān)的公信力發(fā)生民事交易的,其賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)由國家保障。第二,登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任,有利于當(dāng)事人權(quán)利的實現(xiàn)。由不動產(chǎn)登記所造成的糾紛,往往產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失,民事主體的賠償具有不確定性;國家賠償有足夠財力支撐,能夠彌補當(dāng)事人巨大的經(jīng)濟(jì)損失。第三,采用國家賠償方式時,可以直接用國家賠償?shù)膶ｍ椯Y金進(jìn)行賠償,登記機(jī)構(gòu)不會直接面臨巨額的經(jīng)濟(jì)責(zé)任負(fù)擔(dān),有利于維持行政機(jī)關(guān)正常運轉(zhuǎn),維護(hù)不動產(chǎn)登記制度的穩(wěn)定性。

在上述案例中,抵押登記在行政訴訟中被撤銷,但抵押權(quán)繼續(xù)有效,信達(dá)公司仍可對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。由于行政機(jī)關(guān)登記錯誤,給利害關(guān)系人造成巨大損失,對于該經(jīng)濟(jì)損失,利害關(guān)系人可以要求登記機(jī)關(guān)作出賠償。該賠償責(zé)任的承擔(dān)方式為國家賠償,責(zé)任形態(tài)為補充賠償責(zé)任。

五、結(jié)論

通過上述案例可見,首先,喻某與民生銀行、信達(dá)公司的不動產(chǎn)登記糾紛,顯示出我國立法的欠缺。對于抵押登記被法院或登記機(jī)關(guān)撤銷后,抵押權(quán)的效力以及責(zé)任承擔(dān)問題,在現(xiàn)行的法律法規(guī)中無法找到明確的規(guī)定。不動產(chǎn)登記行為作為公私混合的行為,因其行政屬性明顯,不適用《民法典》中“被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力”的規(guī)定。其次,抵押權(quán)人利益的保護(hù)是基于登記簿的推定力和公信力而產(chǎn)生的,即使抵押登記被撤銷,也應(yīng)當(dāng)受到推定力和公信力的約束,對抵押權(quán)人的信賴?yán)孀龀龊侠肀Ｗo(hù)。抵押權(quán)自抵押登記時生效。在主債權(quán)發(fā)生后,債權(quán)人(抵押權(quán)人)對登記享有信賴?yán)?該信賴?yán)娌灰虻盅旱怯洷怀蜂N而消滅。再次,如果因為行政判決撤銷不動產(chǎn)抵押登記,否認(rèn)之前生效的民事判決,不動產(chǎn)登記的行政訴訟路徑與民事訴訟路徑就會產(chǎn)生沖突,易造成司法資源浪費,損害司法公信力。對于此類案件,應(yīng)當(dāng)行民合并審理。最后,當(dāng)?shù)盅旱怯浽谛姓V訟中被撤銷或是行政機(jī)關(guān)主動注銷,說明行政機(jī)關(guān)在當(dāng)初登記時就有錯誤,利害關(guān)系人因此受到的損失,可以針對行政機(jī)關(guān)提起國家賠償訴訟。