應(yīng)對區(qū)域發(fā)展新挑戰(zhàn)

中央層面啟動新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整之后，各地正在抓緊落實(shí)，房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)企穩(wěn)向好勢頭。假以時(shí)日，房地產(chǎn)有望從投資拖累項(xiàng)再度轉(zhuǎn)正為投資推手。不過，涉及房地產(chǎn)市場，以中國之大，和各地發(fā)展現(xiàn)狀的差異，不會全國同此涼熱。當(dāng)前及今后一段時(shí)間，人們需要關(guān)注不同區(qū)域和不同層級房地產(chǎn)市場走勢的分化，及其可能帶來的影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的一系列沖擊效應(yīng)，以便提前做好預(yù)案，更穩(wěn)妥地加以應(yīng)對。

在新一輪針對房地產(chǎn)市場的托舉政策中，銀行資金和財(cái)政資金主動下場收儲房源，以及保障房地產(chǎn)項(xiàng)目順利完工引人關(guān)注。在市場信心不足的時(shí)候，政府有形之手主動發(fā)揮拉抬作用實(shí)屬必要。

在這一過程中，各地房地產(chǎn)市場的分化有可能會加快。那些房地產(chǎn)市場吸引力大的一線和新一線城市，本來房地產(chǎn)泡沫相對而言就比較小，由于財(cái)力更為雄厚，處置起來更為容易。而一線和新一線房地產(chǎn)市場放開限制和提供優(yōu)惠措施本身，又會對購房資金產(chǎn)生分流效應(yīng)，加劇三四線城市房地產(chǎn)的相對過剩。

在配合政府收儲市場房源方面，銀行系資金也顯然更青睞一線和新一線城市，因?yàn)榉吭从兄鄳?yīng)的剛需，成本回收周期短，需要的風(fēng)險(xiǎn)撥備要小。一線和新一線城市公租房、人才公寓等保障性住房的更多推出，和租住同權(quán)政策的進(jìn)一步推進(jìn)，加之本身就業(yè)崗位的相對充分，創(chuàng)業(yè)機(jī)會的相對充足，無疑會對中高端人才和年輕人群形成新的吸引力。這反過來又會讓人們更看好一線和新一線城市的發(fā)展后勁及前景，進(jìn)而提升這些城市房地產(chǎn)市場的成色。

反觀一些三四線乃至一些二線城市，現(xiàn)階段正處于房地產(chǎn)泡沫相對更多、有過剩傾向的產(chǎn)能相對更多、老齡人群相對更多的狀態(tài)，此輪針對房地產(chǎn)放松和托舉可能會加劇房地產(chǎn)市場的分化，可能更不利于三四線城市消化房地產(chǎn)存量，進(jìn)而對三四線城市的人才流向、后續(xù)經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)生動力的養(yǎng)成都有一定的影響。接下來，三四線城市新產(chǎn)業(yè)賽道的養(yǎng)成、地方債務(wù)的化解、金融領(lǐng)域系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范等可能都會面臨新的階段性的挑戰(zhàn)和壓力。

考慮到上述挑戰(zhàn)和壓力，相關(guān)部門應(yīng)加大中央財(cái)政資金向三四線城市的轉(zhuǎn)移支付力度，實(shí)現(xiàn)各種保基本，以幫助它們更好地應(yīng)對各種收縮效應(yīng)，更好實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸和相關(guān)行業(yè)相對過剩產(chǎn)能的消化，以維持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展的勢頭和后勁。

此外，在上一輪房地產(chǎn)景氣和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的火熱年代過后，對于今后一段時(shí)間三四線城市的發(fā)展和造血功能的提升，人們也要有新思路。一方面不能坐等沿海地區(qū)圍繞新質(zhì)生產(chǎn)力的新一輪發(fā)展的溢出效應(yīng)，否則有可能又會陷入承接成熟產(chǎn)業(yè)然后內(nèi)卷的舊坑；另一方面也不能在財(cái)力有限、耐心資本不夠雄厚的情形下盲目開拓新賽道，以避免積累新的債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)。

在全國統(tǒng)一大市場建設(shè)的過程中避免區(qū)域發(fā)展差距拉大是中國式現(xiàn)代化的題中應(yīng)有之義。因此，加大一些生產(chǎn)要素比如用地指標(biāo)的交易范圍和力度，從而在一定程度上加大發(fā)達(dá)地區(qū)對發(fā)展中地區(qū)的反哺力度，不失為一個出路。

而三四線城市和地區(qū)也可以根據(jù)自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源稟賦，和沿海地區(qū)展開新形式的產(chǎn)業(yè)鏈合作，不求擁有完整的產(chǎn)業(yè)，但求做精做強(qiáng)某一環(huán)。比如不一定非要都發(fā)展新能源汽車整車產(chǎn)業(yè)，把其中某一環(huán)做好可能更容易實(shí)現(xiàn)比較競爭優(yōu)勢。

此外，要更多發(fā)揮市場資金的作用來發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)縣市。實(shí)踐證明市場資金在捕捉需求、把握商機(jī)、配置資源方面更為敏銳、更為精準(zhǔn)，像山東曹縣等自帶網(wǎng)紅效應(yīng)的特色產(chǎn)業(yè)縣市的蓬勃發(fā)展就充分證明了這一點(diǎn)。

在服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，三四線城市和地區(qū)也可以根據(jù)不同的文旅資源稟賦拓展小而美的特色賽道。目前，由于前些年的大基建和城市化，三四線城市的通達(dá)性和服務(wù)的易得性都沒有太大問題。目前需要的是服務(wù)的細(xì)化和升級，這需要當(dāng)?shù)卣瞥龈鼉?yōu)惠的政策引導(dǎo)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域相關(guān)人才的回流。

近來不時(shí)傳出有老人賣掉大城市的房子去小城市養(yǎng)老的新聞。這種資源的雙向流動是非常寶貴的。但是類似康養(yǎng)小鎮(zhèn)等的落地，需要中央層面的財(cái)政配套、政策傾斜和各種科教文衛(wèi)軟資源的傾斜。比如醫(yī)療報(bào)銷的全國聯(lián)網(wǎng)和更加便捷化，醫(yī)療資源不再根據(jù)城市的行政級別，而更多根據(jù)市場需求來加以配置。對于社會資本辦醫(yī)，在強(qiáng)調(diào)公益性的同時(shí)，如何以適當(dāng)?shù)姆绞郊右匝a(bǔ)償?shù)鹊取?/p>