不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應用研究

史新華

（郎溪縣自然資源和規(guī)劃局，安徽 宣城 242199）

0 引言

在不動產(chǎn)登記中，房產(chǎn)測繪是十分重要的一項工作。通過在不動產(chǎn)登記中進行房產(chǎn)測繪，更有利于為工作開展提供精準的數(shù)據(jù)信息，更有利于保障房產(chǎn)交易的順利性，更有利于為土地的規(guī)劃與管理提供依據(jù)指導。目前，伴隨著我國科學技術的不斷發(fā)展，同樣促進了測繪技術的創(chuàng)新與優(yōu)化。在不動產(chǎn)登記房產(chǎn)測繪中，通過先進測繪技術的應用，更有利于提高測繪的高效性和精準性，實現(xiàn)良性發(fā)展目標。

1 不動產(chǎn)登記的概念與目的

1.1 不動產(chǎn)登記的概念

不動產(chǎn)登記作為工程建設中的基礎性內(nèi)容，在我國諸多工程與城市規(guī)劃中有著十分重要的意義。開展不動產(chǎn)登記，需要做好不動產(chǎn)法定權益的登記與記錄，所涉及內(nèi)容十分廣泛，包括但不限于建筑物、土地、林木、水域等。通過開展不動產(chǎn)登記工作，更有利于對土地和其他權益進行確定和保護，也為后續(xù)開展土地交易和土地利用提供法律層面的支持。具體來看，在實際開展不動產(chǎn)登記工作期間，需要明確特定的程序和特定的機構，然后建立起不動產(chǎn)與相關土地所有權和其他權益的關聯(lián)，并在登記簿冊中進行記錄。其中，所登記的內(nèi)容如權屬人信息、面積信息、位置信息等[1]。

1.2 不動產(chǎn)登記的目的

（1）確立權益。開展不動產(chǎn)登記工作，其首要目的是對不動產(chǎn)的法定權益進行確立和宣告，然后通過登記的方式，對土地的所有權歸屬進行確定與明確，防止其中出現(xiàn)不必要的糾紛問題。

（2）保護權益。不動產(chǎn)登記是一種法律程序，通過開展不動產(chǎn)登記能夠針對合法的土地權益進行保護，同時也體現(xiàn)為一種法律上的整局，可為權益人的權益進行維護，防止他人的不法侵害。

（3）提供信息。在不動產(chǎn)登記中，需要針對大量數(shù)據(jù)信息進行收集和記錄，以此來指導工作開展，包括但不限于土地的面積信息，土地的權屬信息，土地的用途信息等。通過以上數(shù)據(jù)信息的整理，在包括土地管理、土地規(guī)劃、土地交易等多個方面，均有著重要的意義和價值。

（4）促進土地投資與開發(fā)。通過開展不動產(chǎn)登記工作，更有利于提升在土地投資中的信息，更有利于針對土地資源進行開發(fā)和利用，以此來促進我國社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

（5）保障共計公平正義。通過開展不動產(chǎn)登記工作，更有利于維護社會的公平與正義，針對權益確定提供數(shù)據(jù)信息的支持，防止不法人員非法侵占他人不動產(chǎn)權益，保證我國土地資源能夠得到合理分配[2]。

2 房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的作用

2.1 提供可靠憑證

開展不動產(chǎn)登記工作，需要人員重點做好確權。確權指的是在不動產(chǎn)登記中，對不動產(chǎn)的具體所有權歸屬和使用權歸屬進行確定。其中，開展房產(chǎn)測繪工作，測繪人員能夠?qū)ㄖ锏木唧w位置、具體形狀等進行測量，能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)的范圍和邊界進行精準確定，以此來為后續(xù)權益確認提供依據(jù)和支持[3]。

2.2 提供空間信息

在開展不動產(chǎn)登記工作期間，需要切實把握好不動產(chǎn)登記中的各種屬性信息，包括但不限于不動產(chǎn)的位置信息，不動產(chǎn)的面積信息，不動產(chǎn)的用途信息等。通過開展房產(chǎn)測繪工作，則能夠?qū)ㄖ镏械目臻g信息進行測量和繪制，以此來提供出其中更加精準的地理位置信息、形狀信息和面積信息，在不動產(chǎn)登記中提供空間信息支持。

2.3 提供安全保障

在對不動產(chǎn)進行交易時，需要參與不動產(chǎn)買賣的雙方能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)的具體邊界和具體范圍進行確定，能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)的空間屬性進行確定，包括但不限于面積信息、樓層信息等。在此基礎上，開展房產(chǎn)測繪工作，便能夠提供更精準的空間信息，然后在房地產(chǎn)買賣的雙方對其進行確認與核實，防止因為空間信息的不準確，造成雙方之間不必要的爭議和糾紛[4]。

3 房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的問題

3.1 數(shù)據(jù)精度與一致性問題

開展房產(chǎn)測繪工作，需要獲取大量數(shù)據(jù)信息，需要現(xiàn)場測量與技術設備的支持。但從實際情況來看，在房產(chǎn)測繪中也會受到環(huán)境因素、設備技術因素的影響，這就導致最終獲取的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)信息出現(xiàn)了不同程度的誤差，帶來了不動產(chǎn)登記準確性的應用。同時，在不懂測繪單位和測繪人員開展工作時，所使用的測量方法也會存在差異，反映出精度好標準的不同，造成了數(shù)據(jù)信息結果的不一致，帶來了不動產(chǎn)登記的困擾。

3.2 信息管理與數(shù)據(jù)共享問題

房產(chǎn)測繪是一項綜合性、系統(tǒng)性工作。在房產(chǎn)測繪中，往往會涉及大量的地理空間數(shù)據(jù)信息和圖形數(shù)據(jù)信息。因此，這就需要針對這些數(shù)據(jù)信息做好妥善管理，確保各項數(shù)據(jù)信息的完整性和及時性。同時，在開展房產(chǎn)測繪工作的過程中，也會同時涉及多個部門的利益。因此，如何建立起有效的數(shù)據(jù)共享機制是十分重要的。通過數(shù)據(jù)共享機制的獎勵，保證數(shù)據(jù)的共享與互通，以此來強化不動產(chǎn)登記的協(xié)同。

3.3 技術標準與規(guī)范問題

目前來看，在我國開展房產(chǎn)測繪工作期間，尚未形成明確統(tǒng)一的技術標注和技術規(guī)范，在不同地區(qū)、不同單位開展房產(chǎn)測繪工作時，所采用的測繪方法和數(shù)據(jù)處理流程也會存在差異，這就在一定程度上影響了數(shù)據(jù)的質(zhì)量。因此，伴隨著我國當前測繪技術的不斷更新與優(yōu)化，還需要在引入先進測繪技術的同時，一并針對測繪人員的專業(yè)知識和技術能力進行提升。

3.4 法律法規(guī)與政策環(huán)境問題

在開展不動產(chǎn)登記工作期間，往往同時涉及多種法律法規(guī)的要求，包括但不限于不動產(chǎn)登記條例、土地管理法等。其中，如果相關法律法規(guī)不完善，或者是法律法規(guī)無法及時跟進技術發(fā)展，則很容易帶來不動產(chǎn)登記中的負面影響，產(chǎn)生其中的法律風險。因此，為切實保證房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的良好開展，還需要政府部門方面能夠提供房產(chǎn)測繪中的管理規(guī)定支持和政策支持。同時，針對房產(chǎn)測繪人員的資質(zhì)一并進行管理，重點是要做好人員資質(zhì)的認證管理和監(jiān)督，建立起健全完善的不動產(chǎn)登記體系和房產(chǎn)測繪體系[5]。

4 不動產(chǎn)登記中房屋測繪的主要內(nèi)容

4.1 測前調(diào)查

為切實保障社會群眾能夠精準把握房產(chǎn)測繪的具體數(shù)據(jù)信息，需要在開展房產(chǎn)測繪之前，針對其中數(shù)據(jù)信息進行全面的前提調(diào)查。在此基礎上，群眾便能夠通過多種方式來獲取到房產(chǎn)內(nèi)容的初步調(diào)查。例如，可對線上方式、線下方式等進行應用，形成對自身房產(chǎn)信息的了解，也能夠為房產(chǎn)測繪工作的開展提供有利條件。在完成房產(chǎn)測繪工作后，同樣可將房產(chǎn)測繪的結果與之前調(diào)查的信息進行分析比對，以此來對更多的調(diào)查內(nèi)容進行整理。在完成了對比后，再開展房產(chǎn)測繪結果的分析，判斷在房產(chǎn)測繪的過程中是否存在不合理之處。例如，房屋的建造是否合法合規(guī)等。如發(fā)現(xiàn)問題存在，則需要及時與上級部分溝通進行工作匯報。

4.2 實際測繪

開展房產(chǎn)測繪工作一般指的是平面測繪。目前，伴隨著我國科學技術的不斷發(fā)展，在現(xiàn)代房產(chǎn)測繪中也開始使用立體測繪圖形。例如，對BIM 技術進行應用，針對房屋的真實狀況進行還原。在房產(chǎn)測繪平面測繪的過程中，測繪人員更多是對大量測繪儀器進行應用，以此來完成房屋的結構測量，房屋的面積測量。在實際工作中，往往會對各項數(shù)據(jù)信息提出較高的精度要求。在完成了房產(chǎn)測繪后，需要對數(shù)據(jù)信息進行匯總，在網(wǎng)絡中建立數(shù)據(jù)庫，對數(shù)據(jù)信息進行管理。同時，伴隨著我國當今社會的發(fā)展，在開展房產(chǎn)審核登記工作期間，工作人員同樣可通過實時影像的方式對真實的房產(chǎn)信息進行記錄。然后，審核人員便能夠全面把握情況，得出最終的結果，以此來保障房產(chǎn)測繪的效果。

5 不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應用措施

5.1 保證房產(chǎn)測繪法律效力

在開展不動產(chǎn)登記工作期間，房產(chǎn)測繪具有一定的法律效力，一方面受到法律的保護，另一方面也收到法律的限制。因此，在實際開展房產(chǎn)測繪工作期間，還需要保證測繪的精度。同時，相關責任人員需要對其進行確認審批，在通過確認審批后，方可確定其生效。然后，結合房產(chǎn)測繪的結果，在相關法律法規(guī)的統(tǒng)一指導下，作為主要的不動產(chǎn)分配依據(jù)，在財產(chǎn)變動測繪報告中出現(xiàn)。其中，如果出現(xiàn)了具體的問題，則可以由相關人員前往相關部門請求法律援助。目前，雖然在我國政府手中已經(jīng)掌握了大量房產(chǎn)信息，但是仍然存在一部分不動產(chǎn)尚未進行登記。如果不動產(chǎn)未能夠進行登記，自然就不具備法律效力。如果不動產(chǎn)不具備法律效力，自然也無法受到法律的保護，然后在對權益進行維護時，也會遇到很多法律的漏洞，從而造成權益人的權益損失。因此，這就需要不動產(chǎn)的權益人能夠積極配合政府部門的工作，能夠切實完善房產(chǎn)信息的測繪。同時，為防止房地產(chǎn)行業(yè)中的各項資源出現(xiàn)企業(yè)壟斷和個人壟斷的問題，同樣可以結合實際情況，由政府部門針對房產(chǎn)行業(yè)中的相關政策進行調(diào)整[6]。

5.2 做好與信息技術的結合

現(xiàn)代網(wǎng)絡信息時代背景下，客觀上促進了我國網(wǎng)絡信息技術的發(fā)展，也帶動了網(wǎng)絡信息技術在更多領域和行業(yè)中的應用。目前，網(wǎng)絡信息技術的發(fā)展也使得人們生活進入了大數(shù)據(jù)時代，開展不動產(chǎn)登記房產(chǎn)測繪工作，可對更多先進技術進行應用。一方面是獲取精準的數(shù)據(jù)信息結果，另一方面是對數(shù)據(jù)信息結果進行分析。然后，在完成資料處理后，可制作相對應的圖表，為后續(xù)房產(chǎn)測繪提供參考。在正式開展房產(chǎn)測繪工作前，需要工作人員切實做好全國范圍各地地理信息的同一考察，需要對地理信息進行了解，防止因為地理因素造成的誤差，帶來后續(xù)不動產(chǎn)交易中的矛盾與爭議。同時，在當前科學技術背景下，物聯(lián)網(wǎng)技術也廣泛應用到了不動產(chǎn)登記房產(chǎn)測繪中，可通過物聯(lián)網(wǎng)平臺中的實時數(shù)據(jù)交互功能應用，對房產(chǎn)測繪中的負面因素進行控制。另外，開展房產(chǎn)測繪工作，也可以對BIM 技術進行應用。通過對BIM 技術進行合理應用，可結合房產(chǎn)測繪中的數(shù)據(jù)信息，建立三維模型，促進房產(chǎn)測繪中二維與三維數(shù)據(jù)信息的有效聯(lián)動。如此一來，便能夠使房產(chǎn)測繪中的數(shù)據(jù)信息變得更加精準，也能夠提供給人們更加清晰、更加完整的房產(chǎn)測繪結果。在基于二維、三維數(shù)據(jù)聯(lián)動開展房產(chǎn)測繪工作的過程中，可生成立體三維成果圖，可面向結構對其進行標準化處理、參數(shù)化處理，把握房產(chǎn)測繪中的各項內(nèi)容，針對其中的內(nèi)容邏輯進行統(tǒng)一管理，以及達到共享的服務效果。如此一來，我國在開展不動產(chǎn)管理工作時，也能夠向著更加精細化、數(shù)字化的方向發(fā)展邁進。

5.3 提高房產(chǎn)測繪精度

在開展房產(chǎn)測繪工作的過程中，往往會涉及大量內(nèi)容，需要保證其中各項操作均能夠達到良好的精準度。其中，一些房產(chǎn)測繪工程中選擇應用了GIS 技術。雖然傳統(tǒng)模式下采取的人工測繪方式也能夠保證房產(chǎn)測繪中的一定精確度，但在人員實際操作期間，也會因為人員技術水平帶來誤差。對此，GIS 技術的應用則能夠?qū)@些誤差進行有效規(guī)避，保證房產(chǎn)測繪結果更好的精確度，使房產(chǎn)測繪的結果更加貼合真實情況。

在應用GIS 技術的過程中，可建立信息系統(tǒng)模型，然后進行一體化顯示，針對房地產(chǎn)中的重要數(shù)據(jù)信息進行顯示，對比傳統(tǒng)方式具有更加直觀、更加方便的優(yōu)勢。同時，參與房產(chǎn)測繪的人員，同樣能夠在工作執(zhí)行中不斷進行學習，不斷改進與提升工作的方法，提升房產(chǎn)測繪效率。只有切實保證了房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)信息的精確度，方能夠為人們提供正確的信息支持，包括消費者群體的住房信息支持，企業(yè)的商業(yè)判斷信息支持等。另外，通過保證房產(chǎn)測繪的精確度，同樣有利于解決城市規(guī)劃中存在的一些問題。在對房地產(chǎn)登記進行處理時，人員需要始終保持端正的態(tài)度，需要對各項資源進行合理利用，切實提高房產(chǎn)測繪的水平和質(zhì)量。

6 結語

綜上所述，房產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)登記中的基礎性內(nèi)容，是保證不動產(chǎn)登記質(zhì)量的關鍵所在。目前，需要相關部門和人員進一步做好房產(chǎn)測繪的優(yōu)化與完善，保證房產(chǎn)測繪的法律效力，合理導入信息技術手段，提高房產(chǎn)測繪的精度，然后在提升不動產(chǎn)登記成效的基礎上，促進我國城鎮(zhèn)一體化建設。