新形勢下不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪措施分析

王飛

（郎溪縣自然資源和規(guī)劃局，安徽 宣城 242199）

0 引言

基于我國的不動產(chǎn)登記制度來看，不動產(chǎn)與房地產(chǎn)并非統(tǒng)一登記，而是分為各自不同的兩種模式進(jìn)行流程辦理。在這一制度下，如果不動產(chǎn)沒有土地使用權(quán)，就無法辦理土地施工的權(quán)利，進(jìn)而為登記過程帶來諸多問題。而在當(dāng)前新形勢下，權(quán)籍的調(diào)查與測繪工作也應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)研究力度，明確不動產(chǎn)的具體成分，提高不動產(chǎn)平面面積測繪能力，以保障不動產(chǎn)測繪的驗收效率水平，提升不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪能力。但是基于實際情況來看，還是能夠發(fā)現(xiàn)一系列的不足之處，其測繪數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度難以保障，并且在結(jié)構(gòu)銜接方面具有明顯的問題。因此相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在明確工作流程的情況下，采取合理措施來保障整體測繪驗收效率水平，以有效保障整體測繪效果，提升工作效率水平。

1 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)涵

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作首先應(yīng)當(dāng)明確國家相關(guān)政策條例，必須在明確的法律法規(guī)基礎(chǔ)上進(jìn)行不動產(chǎn)登記、申請等一系列工作內(nèi)容，工作人員需要通過權(quán)籍調(diào)查的方式，確定好土地的實際面積以及具體用途，并進(jìn)行資料匯總，制定出不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的策略，為后續(xù)相關(guān)管理工作的開展帶來一定的參考。

一般來說，不動產(chǎn)測量的途徑較為多樣化，在進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查的過程中需要結(jié)合多種方式來進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)查，不僅需要明確不動產(chǎn)的基礎(chǔ)條件，同時也可以基于不動產(chǎn)類型來進(jìn)行針對性的測量，并根據(jù)不同建設(shè)用地情況，開展差異性的調(diào)查方式，以此來保障調(diào)查結(jié)構(gòu)的真實性與全面性[1]。

2 新形勢下不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作中存在的問題

首先，在不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪的過程中，其工作流程較為煩瑣，需要處理各方面細(xì)節(jié)問題，經(jīng)常會因為種種原因，導(dǎo)致其策劃效果難以達(dá)到理想狀態(tài)。而產(chǎn)生這一問題的主要原因就在于既有的權(quán)籍調(diào)查測繪工作模式缺乏統(tǒng)一化的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，雖然我國對其已經(jīng)提出了相關(guān)要求，明確各個工作環(huán)節(jié)的要點以及職責(zé)，但是其內(nèi)容仍舊存在一定的漏洞，未能全面覆蓋各個工作細(xì)節(jié)之處。并且部分地區(qū)的調(diào)查測繪工作會受到外界因素的影響，其工作流程中的各個門類也存在漏洞，導(dǎo)致測繪的數(shù)據(jù)格式、坐標(biāo)、精度等方面存在較大的差異，難以實現(xiàn)測繪數(shù)據(jù)信息的有效共享。

其次，部分結(jié)構(gòu)在銜接方面也存在著較為明顯的問題。一般來說，這一工作環(huán)節(jié)需要國土、林業(yè)、房產(chǎn)等各個有關(guān)部門的積極配合，明確各方權(quán)責(zé)，加強(qiáng)相關(guān)數(shù)據(jù)信息的共享，方能保障不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的正常進(jìn)行。但是基于實際工作情況來看，由于部分部門的銜接不夠順利，其職責(zé)分配存在較大的差異，并且未能落實數(shù)字化管理，難以進(jìn)行工作數(shù)據(jù)與成果的共享，進(jìn)而對整體工作效果帶來不利影響[2]。

3 不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)

3.1 不動產(chǎn)測繪技術(shù)

（1）數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)。作為當(dāng)前數(shù)字化時代背景的技術(shù)產(chǎn)物，能夠?qū)崿F(xiàn)對不動產(chǎn)地籍測量地形圖的高效處理。通過掃描生產(chǎn)柵格地圖，然后對這些柵格地圖進(jìn)行矢量化，從而生成數(shù)字地形圖。數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)高效精準(zhǔn)的地形數(shù)據(jù)處理，并結(jié)合具體應(yīng)用需求，對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較、疊加或調(diào)整等各項處理，為地籍測量工作帶來相關(guān)數(shù)據(jù)信息依據(jù)。

（2）野外測量技術(shù)。在不動產(chǎn)測繪中野外測量基礎(chǔ)具有極為廣泛的應(yīng)用范圍，在具體操作的過程中，需要使用全站儀，并結(jié)合電子記錄以及量圖體系，搜索不動產(chǎn)測量中的數(shù)據(jù)信息，利用電子記錄的方式來進(jìn)行測量數(shù)據(jù)信息的有效存儲，以此來進(jìn)行統(tǒng)計與整理操作，之后則可以對圖片進(jìn)行處理。同時還應(yīng)當(dāng)使用全站儀進(jìn)行實地測量，并將測量數(shù)據(jù)實時傳輸?shù)接嬎銠C(jī)系統(tǒng)之中，以圖片的形式進(jìn)行展示，將測量結(jié)果進(jìn)行全面記錄。

（3）遙感技術(shù)。遙感技術(shù)在不動產(chǎn)測繪中有著廣泛的應(yīng)用，能夠利用衛(wèi)星或其他飛行器對地面進(jìn)行高分辨率的影像獲取，從而實現(xiàn)對不動產(chǎn)的監(jiān)測和測量。在實際應(yīng)用中，遙感技術(shù)可以用于土地使用情況、土地規(guī)劃、建筑物分布等方面的監(jiān)測，以及土地面積、建筑物高度等數(shù)據(jù)的測量。通過遙感技術(shù)，可以快速、準(zhǔn)確地獲取不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息，并且可以有效地保證測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。并且，針對于較為偏遠(yuǎn)的位置也能夠進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，忽視天氣條件的影響，使得測繪工作更加方便快捷[3]。

3.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

首先是不動產(chǎn)單元的設(shè)定以及編碼，不動產(chǎn)單元的設(shè)定應(yīng)結(jié)合土地、房屋、林地等現(xiàn)有編碼規(guī)則，將不動產(chǎn)單元進(jìn)行統(tǒng)一劃分。同時還需要進(jìn)行不動產(chǎn)單元編碼。

其次是不動產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查工作，在開展權(quán)籍調(diào)查測繪工作的同時，需要運(yùn)用內(nèi)外業(yè)合適以及實地調(diào)查的方式，查明不動產(chǎn)權(quán)屬的具體狀況、用途、界址等各方面情況，一般來說，在不動產(chǎn)權(quán)屬來源資料較為完整的情況下，通常會采用內(nèi)外業(yè)合適法來進(jìn)行調(diào)查測繪操作，反之則應(yīng)當(dāng)綜合使用調(diào)查法以及外業(yè)合適的方式來開展調(diào)查工作。而針對于無權(quán)屬來源的資料，則通常采用外業(yè)調(diào)查法的方式。

最后是不動產(chǎn)測量，需要從技術(shù)條件、技術(shù)可行性等多個方面進(jìn)行綜合考量，保證不動產(chǎn)單元各方面數(shù)據(jù)信息的精準(zhǔn)程度。針對于村莊、城鎮(zhèn)、獨(dú)立工況等建筑用地，一般使用解析法的方式來測量不動產(chǎn)界址點坐標(biāo)，同時可以結(jié)合幾何要素法，對土地面積、房屋邊長等各方面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。而對于較為分散的建筑用地，則應(yīng)當(dāng)采用解析法，測量界址點坐標(biāo)，并結(jié)合圖解法方式，以保障測量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)程度。此外，對于海域、林地、園地、草地、耕地、水域、灘涂等用地，則需要結(jié)合實際情況來進(jìn)行技術(shù)操作的靈活調(diào)整，可采用解析法以及圖解法來進(jìn)行界址點坐標(biāo)進(jìn)行測量[4]。

4 不動產(chǎn)調(diào)查工作程序

4.1 不動產(chǎn)平面測繪調(diào)查

對于不動產(chǎn)的平面測繪工作來說，其主要目的是為了明確不動產(chǎn)平面結(jié)構(gòu)，需要對其所在位置、地形特征、高度等各方面信息予以精準(zhǔn)測量，并對不動產(chǎn)層次等平面信息進(jìn)行全面把控，之后則根據(jù)測量數(shù)據(jù)來進(jìn)行繪制，在保障測量數(shù)據(jù)精準(zhǔn)程度的基礎(chǔ)上，為后續(xù)工作帶來必要的數(shù)據(jù)支持。此外還需要進(jìn)行不動產(chǎn)的全方位信息調(diào)查，包括其權(quán)屬信息、行政信息、用地信息、本身信息等內(nèi)容。

4.2 不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查與要素測繪

不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)查工作需要基于測繪數(shù)據(jù)，對其結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)類型、使用年限等各方面信息進(jìn)行細(xì)致調(diào)查，之后則可以根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)信息，將不同產(chǎn)的權(quán)限示意圖進(jìn)行繪制，明確不動產(chǎn)的實際使用情況。在進(jìn)行不動產(chǎn)要素繪制的過程中，應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行不動產(chǎn)本身測量的過程中，對其附屬內(nèi)容進(jìn)行檢查，測量好不動產(chǎn)的土地適用范圍。并且在測量的過程中，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格依照不動產(chǎn)測量工作程序，以保障測繪結(jié)果的精準(zhǔn)程度。

4.3 不動產(chǎn)圖繪制以及面積清算

首先是不動產(chǎn)圖的繪制工作，首先需要對不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，以此來進(jìn)行測繪圖紙的繪制，并對其進(jìn)行合理劃分。在繪制的過程中，應(yīng)當(dāng)先對其繪制圖比例進(jìn)行合理選擇，通常來說以1:500 的比例尺最為常見。不動產(chǎn)圖主要分為電子文件、紙質(zhì)文件這兩種形式，都是進(jìn)行不動產(chǎn)信息管理的重要依據(jù)，具體形式需要根據(jù)工作要求來進(jìn)行合理選擇；其次是不動產(chǎn)的面積測算工作，在進(jìn)行測算工作的過程中，不僅需要其所占面積進(jìn)行測算，同時也需要重視不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)面積，例如建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、實際使用面積等，以保障不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，保障測算結(jié)果的精準(zhǔn)程度。

4.4 地籍測量與土地權(quán)屬調(diào)查

在地基測量與土地權(quán)屬調(diào)查工作中，通常來說采用經(jīng)緯儀設(shè)備，對不動產(chǎn)土地及其附屬物的水平角、垂直角等進(jìn)行測量，在測量工作開展的過程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)定，合理使用相關(guān)測量設(shè)備儀器，并將測量結(jié)果填寫到調(diào)查表之中，以此來繪制相關(guān)土建。通常來說，不同產(chǎn)的測量方式較為多樣，需要基于實際條件以及工作需求來進(jìn)行合理選擇，確保不動產(chǎn)測量界址以及面積等數(shù)據(jù)信息的精準(zhǔn)程度。此外，不動產(chǎn)權(quán)籍的空間要素與地物地貌要素，應(yīng)當(dāng)根據(jù)已有的地籍圖作為工作底圖，對宗地內(nèi)部及其變化情況進(jìn)行測量，并繪制出相應(yīng)的宗地圖。在進(jìn)行不動產(chǎn)外業(yè)調(diào)查的過程中，如果存在新設(shè)界址與界址存在變化的情況，則必須抵達(dá)實地進(jìn)行檢查與核實，保障測量結(jié)果的可靠性，如果不同產(chǎn)權(quán)界址沒有發(fā)生變化，僅需要在復(fù)印調(diào)查表上蓋上變更印章，并填寫相應(yīng)表格即可，否則應(yīng)當(dāng)重新繪制草圖。

4.5 測繪成果資料驗收

在完成各項測繪工作之后，則需要對其資料數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步的驗收，保障測量工作的精準(zhǔn)程度，確保各項測量數(shù)據(jù)能夠符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，必須在經(jīng)過驗收審核的情況下，才能進(jìn)行使用，并按照相關(guān)程序進(jìn)行操作，為后續(xù)的不動產(chǎn)登記帶來有效的資料數(shù)據(jù)保障。而如果發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)錯誤或者遺漏，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)記錄進(jìn)行追責(zé)，并按照規(guī)章制度進(jìn)行補(bǔ)救，保障數(shù)據(jù)信息的可靠性與全面性，避免為后續(xù)操作帶來不利影響。

5 新形勢下不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪的改善措施

5.1 合理選擇調(diào)查機(jī)構(gòu)

一般來說，不動產(chǎn)權(quán)籍測繪調(diào)查工作通常會較為專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作，而在當(dāng)前新形勢背景下，不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作對于保障產(chǎn)權(quán)人權(quán)益、維護(hù)市場秩序等方面都具有重要意義。為了合理選擇調(diào)查機(jī)構(gòu)，保障整體工作效率水平。首先就需要了解當(dāng)?shù)厥袌錾系恼{(diào)查機(jī)構(gòu)及其資質(zhì)、信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等各方面情況，之后對其相關(guān)資質(zhì)進(jìn)行審查，確保能夠滿足主管部門的要求，同時對不同調(diào)查結(jié)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、工作經(jīng)驗等方面進(jìn)行橫向比較，進(jìn)而選擇出滿足自身各方面需求的機(jī)構(gòu)，并與其進(jìn)行合約簽訂，明確雙方權(quán)限與義務(wù)，以保障不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作的順利開展。一般來說，不動產(chǎn)及其權(quán)籍信息屬于個人隱私和商業(yè)機(jī)密，應(yīng)確保所選調(diào)查機(jī)構(gòu)具備嚴(yán)格的保密措施，并簽訂保密協(xié)議[5]。

5.2 加強(qiáng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)管理

不動產(chǎn)權(quán)籍的網(wǎng)絡(luò)登記文件是開展不動產(chǎn)定著物的關(guān)鍵依據(jù)，需要以此來明確其關(guān)聯(lián)性以及各類事務(wù)工作。而為了能夠提升管理效率，在不動產(chǎn)登記過程中應(yīng)當(dāng)對管理層予以高度重視，對其登記流程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，對其登記表的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行審查，以確保不動產(chǎn)權(quán)籍管理信息能夠與實際情況相吻合。同時，不動產(chǎn)權(quán)籍管理人員也應(yīng)當(dāng)具備責(zé)任心，能夠?qū)徫还ぷ髫?fù)責(zé)，盡量避免工作疏忽，確保數(shù)據(jù)信息精準(zhǔn)無誤，可以較為專門崗位，讓其全權(quán)負(fù)責(zé)測繪登記內(nèi)容的管理，并結(jié)合實際情況，對數(shù)據(jù)信息內(nèi)容進(jìn)行維護(hù)，尤其是其中的隱私信息，應(yīng)當(dāng)將其內(nèi)容進(jìn)行隱藏處理，確保數(shù)據(jù)信息的安全性。

5.3 合理應(yīng)用技術(shù)手段

在開展不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作的過程中，需要在不同工作環(huán)節(jié)中采用相應(yīng)的技術(shù)手段，以保障各項工作的順利開展，實時掌握不動產(chǎn)的各方面數(shù)據(jù)信息，并進(jìn)行精準(zhǔn)高效地整理與匯總，為相關(guān)管理操作提供必要支持。具體來說，在工作過程中可以采用大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代信息技術(shù)，實現(xiàn)對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行高效處理和分析，并衛(wèi)星遙感技術(shù)、GIS、GPS 等技術(shù)手段，對不動產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)和解決潛在問題，對其進(jìn)行可視化管理與分析，并實現(xiàn)精準(zhǔn)定位與測量，進(jìn)而保障數(shù)據(jù)采集的精準(zhǔn)程度。同時還需要將調(diào)查測量結(jié)果過渡到電子記錄卡之中，將測量后的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行逐一比照，整理出完整的方案，并將其上傳到計算機(jī)系統(tǒng)之中，以電子文檔的方式，對各項數(shù)據(jù)信息進(jìn)行妥善保管。

6 結(jié)語

綜上所述，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的推動下，不動產(chǎn)登記工作體系也得以不斷完善，逐步跟上時代發(fā)展步伐。在開展不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作的過程中，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際情況來合理選擇技術(shù)手段，對其權(quán)籍以及各方面情況進(jìn)行綜合分析，同時還需要提升對不動產(chǎn)登記工作的管理程度，進(jìn)而為后續(xù)管理工作帶來必要保障，維護(hù)相關(guān)權(quán)益。同時還應(yīng)當(dāng)合理選擇調(diào)查機(jī)構(gòu)，對其資質(zhì)能力、服務(wù)質(zhì)量等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，并加強(qiáng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)管理，規(guī)范登記管理流程，保障數(shù)據(jù)信息能夠與實際情況相一致，針對于隱私信息則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格管控，進(jìn)行隱藏處理，確保數(shù)據(jù)信息的安全性，從而有效提升管理力度。