中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險及其內(nèi)部控制防范

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著城市化進(jìn)程加速，中小房地產(chǎn)企業(yè)在高速擴(kuò)張的過程中融資需求持續(xù)增加，在很大程度上導(dǎo)致融資風(fēng)險增加。本文從內(nèi)部控制角度出發(fā)，分析中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險內(nèi)部控制現(xiàn)狀及問題，并針對性地提出相應(yīng)策略，以強(qiáng)化中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理水平。

一、引言

中小企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要主體，是國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會運(yùn)行發(fā)展的主要生力軍。我國擁有龐大的中小企業(yè)集群，其中中小房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化房地產(chǎn)市場建設(shè)目標(biāo)做出了諸多貢獻(xiàn)。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中需要大量資金，因此融資成為中小房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的必由之路。但我國中小房地產(chǎn)企業(yè)受到規(guī)模所限缺乏足夠的市場競爭力和協(xié)同發(fā)展能力，導(dǎo)致它們在產(chǎn)業(yè)鏈中處于弱勢地位，面對宏觀經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)業(yè)去產(chǎn)能的影響，中小企業(yè)經(jīng)營壓力持續(xù)上升，也暴露出信用缺失、創(chuàng)新發(fā)展滯后的一系列問題，繼而引發(fā)融資風(fēng)險?，F(xiàn)有研究認(rèn)為中小房地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資結(jié)構(gòu)不合理、小微企業(yè)自身財務(wù)管理粗放、缺乏信息歸集機(jī)制以及政府扶持政策缺位等均導(dǎo)致融資風(fēng)險變大。因此，明確中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險并從內(nèi)部控制層面提高防范對于促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要價值。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險概述

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險內(nèi)涵。中小房地產(chǎn)企業(yè)因向銀行、證券、保險公司等金融機(jī)構(gòu)申請貸款、發(fā)行股票、債券等證券來獲取資金支持的過程中出現(xiàn)的資產(chǎn)價格損失或信用評級下降等問題便是融資風(fēng)險。從融資風(fēng)險的產(chǎn)生來看，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險內(nèi)涵主要包括因資金支持不到位、信用水平下降導(dǎo)致的競爭力缺失以及獲利能力下降等。

2.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險類型。中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險種類多樣，成因各異，常見的有信用風(fēng)險、生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險、質(zhì)押物風(fēng)險等。其中，信用風(fēng)險與企業(yè)的信用狀況密切相關(guān)，由于給消費(fèi)者個人或企業(yè)經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失或面臨更為嚴(yán)重的風(fēng)險就稱為產(chǎn)生了信用風(fēng)險。生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險則與企業(yè)的經(jīng)營理念、生產(chǎn)資料的配置等有關(guān)，當(dāng)企業(yè)無法按照既定發(fā)展戰(zhàn)略和生產(chǎn)邏輯安排生產(chǎn)并實(shí)現(xiàn)收益時便會對整個供應(yīng)鏈產(chǎn)生影響，造成貨款難以回流等問題。從融資風(fēng)險的產(chǎn)生來看，融資風(fēng)險與企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和經(jīng)營戰(zhàn)略密切相關(guān)，屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險類型，通過采取適當(dāng)?shù)母深A(yù)措施可以進(jìn)行有效管理，能夠幫助企業(yè)更好地認(rèn)知融資風(fēng)險，做出防范融資風(fēng)險的對策。

3.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理要素?，F(xiàn)階段，中小房地產(chǎn)企業(yè)針對融資風(fēng)險管理建立了相應(yīng)的組織制度并在實(shí)踐中根據(jù)具體風(fēng)險類型調(diào)整管理資源，取得了一定成效。但總體來看，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理要素主要包括如下方面。第一，建立企業(yè)風(fēng)險管理的初始信息渠道網(wǎng)絡(luò)，形成對企業(yè)潛在風(fēng)險的準(zhǔn)確認(rèn)知，為全面風(fēng)險管理提供基礎(chǔ)幫助；第二，進(jìn)行風(fēng)險評估，在進(jìn)行風(fēng)險管理的過程中同時考慮正常、異常和緊急三種狀態(tài)，按照不同階段風(fēng)險發(fā)生的可能性和風(fēng)險危害及相關(guān)影響對識別到的風(fēng)險進(jìn)行分析和排序，深入了解風(fēng)險的因素，確定需要重點(diǎn)關(guān)注和優(yōu)先防控的風(fēng)險對象；第三，制定全面風(fēng)險管理方案，對識別出的風(fēng)險劃分等級，通過計量與分析對風(fēng)險進(jìn)行分散、對沖、轉(zhuǎn)移和補(bǔ)償?shù)却胧M(jìn)行有效管理；第四，提出并實(shí)施融資風(fēng)險管理解決方案，根據(jù)融資風(fēng)險評估狀況提出相應(yīng)的風(fēng)險管理應(yīng)對辦法，實(shí)施融資風(fēng)險解決方案；第五，進(jìn)行融資風(fēng)險管理監(jiān)督與改進(jìn)，由負(fù)責(zé)融資風(fēng)險管理的部門跟蹤監(jiān)測風(fēng)險管理的改進(jìn)與落實(shí)情況并對執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行檢查與考核，對存在的缺陷加以改進(jìn)和提升，繼而提高融資風(fēng)險管理整體水平。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險內(nèi)部控制現(xiàn)狀及問題

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險內(nèi)部控制現(xiàn)狀。①中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制目標(biāo)與組織建設(shè)。中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制目標(biāo)主要分為“控制前目標(biāo)”和“控制后目標(biāo)”。其中控制前目標(biāo)指的是融資結(jié)構(gòu)合理、融資渠道安全，是在融資之前先行設(shè)定的目標(biāo)；控制后目標(biāo)則主要為企業(yè)信用正常、經(jīng)營業(yè)務(wù)正常、達(dá)成融資計劃預(yù)期等。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制目標(biāo)與企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、融資規(guī)模有較大關(guān)系。為了提高不同階段融資風(fēng)險控制目標(biāo)的達(dá)成情況，中小房地產(chǎn)企業(yè)針對性地成立了相應(yīng)的融資風(fēng)險管理組織，在公司董事會之下單獨(dú)設(shè)立風(fēng)險管理委員會，由融資總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)、風(fēng)險副總作為企業(yè)融資風(fēng)險決策和管理制度制定的核心。在風(fēng)險管理委員會之下，設(shè)立風(fēng)險控制中心、風(fēng)險合規(guī)部，與財務(wù)管理部、金融部、業(yè)務(wù)部進(jìn)行職能協(xié)同，不斷提高企業(yè)融資風(fēng)險控制水平。②中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險識別流程現(xiàn)狀。中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險識別流程包括：識別資金活動風(fēng)險、分析資金活動風(fēng)險、評價資金活動風(fēng)險三部分。其中，識別資金活動風(fēng)險是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中應(yīng)對和防范風(fēng)險的關(guān)鍵，通常指的是對融資交易過程中交易主體的信息（包括企業(yè)情況、以往的信用水平、歷史合作情況等）進(jìn)行甄別，以便更好地減少風(fēng)險損失；分析資金活動風(fēng)險主要是對產(chǎn)生融資風(fēng)險的原因、渠道、責(zé)任人等進(jìn)行分析，以便盡快地實(shí)現(xiàn)融資風(fēng)險類型歸納；評價資金活動風(fēng)險主要是對已經(jīng)完成歸納的風(fēng)險類型進(jìn)行分析，判斷其影響性大小和影響持續(xù)時間的強(qiáng)弱，對于進(jìn)一步制定融資風(fēng)險管理流程具有一定幫助。③中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險內(nèi)部控制活動現(xiàn)狀。中小房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行融資風(fēng)險管理體系下，主要的風(fēng)險管理措施包括建立風(fēng)險管理委員會負(fù)責(zé)統(tǒng)籌風(fēng)險控制；監(jiān)控現(xiàn)金流進(jìn)行風(fēng)險補(bǔ)償；約束籌融資方式進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避；進(jìn)行融資期限錯配實(shí)現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。 第一，監(jiān)控現(xiàn)金流進(jìn)行風(fēng)險補(bǔ)償。為了更好地從源頭提高融資風(fēng)險管理，中小房地產(chǎn)企業(yè)針對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中的現(xiàn)金流量進(jìn)行了實(shí)時監(jiān)控，通過分析現(xiàn)金流量的變化對公司當(dāng)前債務(wù)性融資風(fēng)險、權(quán)益性風(fēng)險和利潤分配風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警和管理。例如當(dāng)進(jìn)行債務(wù)融資后現(xiàn)金流量下降，可能是公司負(fù)債率偏高、償付能力不足的表現(xiàn)，如果持續(xù)加大債務(wù)融資比例將會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的系統(tǒng)性風(fēng)險，此時根據(jù)現(xiàn)金流量的變化進(jìn)行風(fēng)險補(bǔ)償以弱化風(fēng)險。第二，約束籌融資方式進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避。中小房地產(chǎn)企業(yè)針對經(jīng)營過程中可能存在的市場波動采取動態(tài)約束融資方式的方法規(guī)避融資風(fēng)險。例如在債券融資過程中，通過考慮負(fù)債利息率的動態(tài)變化，做好資金成本的科學(xué)分析，并且預(yù)測利率和匯率的變化方向，以核算出最大資金使用成本，減少后續(xù)籌融資工作中風(fēng)險發(fā)生的概率。當(dāng)利率處于較高水平時則盡可能地減少融資行為。如果對資金需求非常迫切，對急需資金進(jìn)行籌資，減少非必要融資減少后續(xù)風(fēng)險問題的發(fā)生概率。第三，進(jìn)行融資期限錯配實(shí)現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。中小房地產(chǎn)企業(yè)為了更加有效地管理不同融資期限款項的風(fēng)險，建立了根據(jù)融資期限錯配轉(zhuǎn)移融資風(fēng)險的體系，很大程度上緩解了因利率及預(yù)期相關(guān)的資金成本在融資期間變化的風(fēng)險。同時，解決了資金可持續(xù)性波動帶來的風(fēng)險，避免企業(yè)陷入短貸長投的困境。在具體實(shí)踐中，公司財務(wù)部門設(shè)計了融資期限結(jié)構(gòu)錯配風(fēng)險指標(biāo)：投融資風(fēng)險率、現(xiàn)金短貸保障比率和長期資金適合率，做到對自由現(xiàn)金流量與債務(wù)融資、權(quán)益融資的匹配情況及時了解，并根據(jù)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)錯配風(fēng)險預(yù)警指數(shù)量化融資風(fēng)險，提高了風(fēng)險管理質(zhì)量。

2.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險內(nèi)部控制存在的問題。①融資風(fēng)險控制制度不健全。中小房地產(chǎn)企業(yè)受到市場競爭壓力的影響，在日常經(jīng)營過程中往往存在盲目融資擴(kuò)大項目建設(shè)規(guī)模的情況，同時在融資資金運(yùn)用和資金風(fēng)險管控方面尚未形成科學(xué)有效且體系化的制度，這也導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險管理長期呈現(xiàn)出隨意性大、紀(jì)律性差的情況，使得融資風(fēng)險頻繁出現(xiàn)。②缺乏高效融資風(fēng)險評估機(jī)制。當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)融資與一般金融借貸業(yè)務(wù)在邏輯和經(jīng)辦規(guī)程方面有很大的不同，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)作為金融業(yè)務(wù)的主體隨機(jī)性大，風(fēng)險性高，借貸人的償還能力和征信情況成為評估住貸款風(fēng)險的主要層面。但是，由于企業(yè)尚未針對融資業(yè)務(wù)做出完善而明確的風(fēng)險應(yīng)對和管理措施，缺乏對融資結(jié)構(gòu)、融資渠道和融資規(guī)?？赡墚a(chǎn)生的風(fēng)險的有效評估，同時相關(guān)工作人員的工作過程缺乏相應(yīng)指導(dǎo)，對于自身操作和同業(yè)間競爭導(dǎo)致的風(fēng)險項目認(rèn)知不足，因而容易導(dǎo)致操作不當(dāng)，造成質(zhì)押物貶值或涉及法律問題而無法實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價值等后果，威脅到銀行信貸資產(chǎn)的安全，同時也給中小房地產(chǎn)企業(yè)信用評級造成了影響。③未建立有效的融資風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。中小房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資風(fēng)險管理時普遍以事后管理為基本戰(zhàn)略而未能有效地提前預(yù)知融資風(fēng)險并引導(dǎo)管理手段介入，高效的融資風(fēng)險預(yù)警機(jī)制尚不完善，主要表現(xiàn)在缺乏科學(xué)的預(yù)警方法體系建設(shè)、預(yù)警指標(biāo)選取不合適、預(yù)警指標(biāo)體系時效性不佳、適應(yīng)融資風(fēng)險預(yù)警的組織結(jié)構(gòu)尚未形成等方面。這也使得中小房地產(chǎn)企業(yè)無法準(zhǔn)確把握融資風(fēng)險變化，造成融資風(fēng)險干預(yù)不及時、資產(chǎn)損失擴(kuò)大等一系列問題。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險內(nèi)部控制策略

1.強(qiáng)化融資風(fēng)險內(nèi)控制度。中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資風(fēng)險內(nèi)部控制制度建設(shè)需要充分考慮到行業(yè)特性和企業(yè)經(jīng)營狀況，做出針對性安排。第一，應(yīng)進(jìn)一步完善融資風(fēng)險管理同企業(yè)其他具體業(yè)務(wù)部門的數(shù)據(jù)共享和資源互換，不斷提高融資風(fēng)險管理組織的管理權(quán)限，做到將融資風(fēng)險管理全面統(tǒng)籌于公司各具體事項中，提高融資風(fēng)險管理制度在各部門和經(jīng)營環(huán)節(jié)中的應(yīng)用。第二，公司應(yīng)進(jìn)一步完善業(yè)務(wù)流程，突出融資風(fēng)險管理的優(yōu)先級，將融資風(fēng)險管理相關(guān)制度的落實(shí)執(zhí)行提高至戰(zhàn)略層面，將融資風(fēng)險管控的目標(biāo)細(xì)化至各職能部門，建立管理責(zé)任制，形成自擔(dān)風(fēng)險、自我約束的現(xiàn)代化運(yùn)營機(jī)制。以此保證融資風(fēng)險管理制度在公司各層級自上而下順利推行，使得公司能夠更好地適應(yīng)外部不斷變化的新形勢和新環(huán)境，以在激烈的市場競爭中贏得優(yōu)勢。

2.加強(qiáng)數(shù)字化融資風(fēng)險評估能力。針對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險評估能力不足的現(xiàn)狀，需要在把握現(xiàn)代數(shù)字技術(shù)的基礎(chǔ)上針對性地提升企業(yè)額融資風(fēng)險評估能力建設(shè)。第一，中小房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)加強(qiáng)企業(yè)研發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。要在數(shù)字化發(fā)展背景下持續(xù)加強(qiáng)科技研發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施投入，加大數(shù)字化技術(shù)開發(fā)投入，與高校、數(shù)字化產(chǎn)業(yè)平臺建立協(xié)同合作關(guān)系，引入人工智能、5G技術(shù)共同開發(fā)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)數(shù)字化系統(tǒng)，加強(qiáng)數(shù)字化技術(shù)在融資風(fēng)險識別、評估過程中的全程參與。同時，在數(shù)字技術(shù)的輔助和支持下提高研發(fā)效率，促進(jìn)科技價值轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)融資競爭力提升以規(guī)避風(fēng)險。第二，提高企業(yè)數(shù)字化融資風(fēng)險人才聘用和培訓(xùn)優(yōu)化，發(fā)揮人才價值。中小房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行人才招聘時要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)特征進(jìn)行，不斷引入高技能人才并發(fā)揮其在信息搜集與數(shù)據(jù)處理等方面的價值，為企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供積極幫助。同時企業(yè)內(nèi)部也可定期通過組織技能培訓(xùn)、技術(shù)交流分享會的形式促進(jìn)員工知識能力水平更新，提高數(shù)字化融資風(fēng)險崗位適應(yīng)能力，以推動公司整體融資風(fēng)險評估和管理水平持續(xù)提升。

3.完善融資風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。中小房地產(chǎn)企業(yè)完善融資風(fēng)險預(yù)警機(jī)制需要從如下方面入手。第一，正確選擇融資風(fēng)險預(yù)警方法。使用大數(shù)據(jù)建模的現(xiàn)代風(fēng)險預(yù)警方法對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警，在提高融資風(fēng)險預(yù)警效率的同時簡化操作流程。第二，合理選擇融資風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)，提高時效性。在融資風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)的選擇方面，著重考慮融資風(fēng)險形成過程中信用、技術(shù)、市場和管理體系導(dǎo)致的風(fēng)險，結(jié)合企業(yè)重要財務(wù)指標(biāo)如資產(chǎn)負(fù)債率、資本報酬率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等建立起復(fù)合指標(biāo)體系，并針對不同融資風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)的應(yīng)用方法提出相應(yīng)的評分機(jī)制，不斷提高融資風(fēng)險預(yù)警能力。

五、結(jié)語

中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理對于提高企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量具有重要意義。文章通過研究中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險內(nèi)部控制現(xiàn)狀及問題，分別從強(qiáng)化融資風(fēng)險內(nèi)控制度、加強(qiáng)數(shù)字化融資風(fēng)險評估能力、完善融資風(fēng)險預(yù)警機(jī)制三個方面提出融資風(fēng)險內(nèi)部控制策略，對于強(qiáng)化中小房地產(chǎn)企業(yè)融資體系建設(shè)提供了有益支持。

（作者單位：旭輝集團(tuán)股份有限公司）