綠色建筑經(jīng)濟效益對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及風(fēng)險防控

從房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究和投資決策來說，識別和評估項目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的不確定性因素非常重要，這些不確定性因素可能包括市場需求變化、政策環(huán)境變化、資金供給變化、競爭壓力加劇等。有效識別和評估這些因素可以幫助項目開發(fā)者更好地制定策略和決策，減少風(fēng)險，保障項目的投資效果和可行性。傳統(tǒng)的財務(wù)評價方法往往以靜態(tài)指標(biāo)為基礎(chǔ)，很難全面考慮項目在整個開發(fā)過程中的動態(tài)變化。因此，需要采用更全面、綜合的方法來評估項目的可行性和風(fēng)險，如靈敏度分析、風(fēng)險分析、場景分析等。通過這些分析和評估方法，可以對不確定性的影響因素進行量化和控制，制定出更具針對性的開發(fā)策略，提高項目的成功概率。

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為一項投資大、回報顯著的行業(yè)，受到許多投資者的青睞。然而，隨著經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的變化和成本的增加，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)。投資回報收緊的情況下，投資者需要進行更加詳細(xì)和全面的項目可行性分析，以確保項目的合理性。房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效益評價是房地產(chǎn)投資決策和分析的重要一環(huán)，對于投資回報的保障具有重要意義。通過經(jīng)濟效益評價可以評估項目的投資回報率、現(xiàn)金流量、成本收益比等指標(biāo)，從而判斷項目的盈利潛力和可行性。

二、綠色建筑的概念、特點及作用

1.綠色建筑的概念。綠色建筑是指在建筑的全壽命周期中最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境和減少污染的建筑。它旨在為人們提供健康、適用和高效的使用空間，并與自然和諧共生。綠色建筑不僅僅局限于立體綠化、屋頂花園等表面的綠化措施，更重要的是一種概念或象征，指建筑對環(huán)境無害，能夠充分利用環(huán)境自然資源，并且在不破壞環(huán)境基本生態(tài)平衡條件下建造的建筑。綠色建筑也被稱為可持續(xù)發(fā)展建筑、生態(tài)建筑、回歸大自然建筑和節(jié)能環(huán)保建筑等。它不僅關(guān)注建筑的能源效率，還注重使用環(huán)保材料、降低水資源的使用、提升室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、優(yōu)化建筑設(shè)計和規(guī)劃等方面。綠色建筑通過整合建筑、室內(nèi)環(huán)境和環(huán)境設(shè)計，力求達到能源節(jié)約、減少碳排放、提高室內(nèi)空氣質(zhì)量、提升使用者舒適度等目標(biāo)。綠色建筑的發(fā)展是為了適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展的需求，保護環(huán)境資源，減少能源消耗和碳排放，同時提供良好的人居環(huán)境。通過推行綠色建筑，可以減少對自然資源的依賴，降低建筑運營成本，改善人們的生活質(zhì)量，并推動社會可持續(xù)發(fā)展。

2.綠色建筑的特點。綠色建筑的設(shè)計主要側(cè)重于應(yīng)用可再生能源（如太陽能和風(fēng)能），強調(diào)自然通風(fēng)和光線的利用，例如采取自然采光和遮陽的措施。同時，還采取多種措施改善小氣候，采用大跨度的輕體結(jié)構(gòu)以提高空間的適應(yīng)性和水的有效利用。因此，綠色建筑的設(shè)計需要由設(shè)備、結(jié)構(gòu)、園林、建筑學(xué)、工程造價和環(huán)境工程等專業(yè)人員的合作才能實現(xiàn)。綠色建筑也必須滿足開放性的原則，即在環(huán)境要素和生態(tài)系統(tǒng)中，所有生物體之間相互交流的基礎(chǔ)。根據(jù)普利高津的耗散理論，只有開放的系統(tǒng)才能進行能量和物質(zhì)的交換，才能實現(xiàn)與外部環(huán)境的循環(huán)，也是系統(tǒng)進化的條件之一。綠色建筑的設(shè)計需要綜合考慮多個因素，并且需要跨學(xué)科的合作才能實現(xiàn)其目標(biāo)，通過應(yīng)用可持續(xù)的設(shè)計原則和技術(shù)，綠色建筑可以為人們提供健康、舒適和可持續(xù)的使用空間，并減少對環(huán)境資源的影響。

3.綠色建筑的作用。綠色建筑需要堅持開放性的原則，即使建筑的內(nèi)部和外部環(huán)境中的物質(zhì)和能量進行交換，以實現(xiàn)生態(tài)平衡的目標(biāo)。綠色建筑的設(shè)計要改變和完善傳統(tǒng)的理念和設(shè)計方式，主張使用自然照明、自然通風(fēng)和自然冷卻的方式。在綠色建筑的設(shè)計過程中，還要根據(jù)特定氣候的特征和建筑的物理特性，合理組織建筑的各種因素，以提高對當(dāng)?shù)貧夂虻睦寐?，實現(xiàn)建筑的可持續(xù)發(fā)展，這些措施可以降低能源消耗，減少對環(huán)境的負(fù)面影響，并提供更舒適和健康的使用空間。

三、綠色建筑經(jīng)濟效益對房地產(chǎn)開發(fā)的影響

1.直接影響。①對營業(yè)收入的影響。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入由銷量和價格決定，而綠色建筑開發(fā)將會對銷量和價格兩方面均產(chǎn)生影響，綠色建筑對銷量和價格的影響具體分析如下：（a）銷量方面。受市場歡迎的綠色建筑可能會帶來銷量的提升，由于綠色建筑具有環(huán)保、節(jié)能等優(yōu)勢，可以吸引更多購房者的興趣，增加銷量。然而，綠色建筑開發(fā)可能會延長原本的交付周期或銷售持續(xù)時間，導(dǎo)致當(dāng)期銷量下降。因此，在考慮銷售策略和時間安排時，需要綜合考慮綠色建筑開發(fā)對銷量的影響。（b）價格方面。綠色建筑的溢價會提高建筑項目的價格水平，對營業(yè)收入增長產(chǎn)生積極影響。由于綠色建筑具有更高的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，開發(fā)成本可能會增加，從而提高售價，這種價格提升有助于營業(yè)收入的增長。此外，市場對綠色建筑的認(rèn)可和需求也可能使得買方愿意支付更高的價格。綠色建筑開發(fā)對銷量和價格均產(chǎn)生影響。在市場歡迎程度高的情況下，綠色建筑有可能帶來銷量的提升。同時，綠色建筑溢價也有助于提高項目的售價水平，增加營業(yè)收入。但需要注意的是，在開發(fā)過程中可能存在交付周期延長等因素，會導(dǎo)致當(dāng)期銷量下降。因此，在綠色建筑開發(fā)中需要綜合考慮這些因素，并制定科學(xué)合理的銷售策略。為進一步說明綠色建筑開發(fā)對營業(yè)收入的影響，假設(shè)全部開發(fā)普通建筑時單位面積普通建筑價格為P。當(dāng)期確認(rèn)收入的銷量為Q1，而全部開發(fā)綠色建筑時，綠色建筑價格為（P+Δ×P），當(dāng)期確認(rèn)收入的銷量為Q2，則可以得到開發(fā)普通建筑和綠色建筑的營業(yè)收入S1和S2如式（1）和式（2）所示。

S1=P×Q1 " " " " " " " " " （1）

S2=（P+ΔP）Q2 " " " " " " （2）

根據(jù)公式（1）和（2）計算可以得到，當(dāng)Q1和Q2滿足公式（3）時，開發(fā)綠色建筑可以獲得更高的營業(yè)收入：

式（3）中，ΔP=ΔP/P就是綠色建筑的溢價率，在臨界條件下，式（3）的左邊取得符號，即Q1=Q2（1+ΔP）時，開發(fā)綠色建筑和普通建筑可以獲得一樣的營業(yè)收入：

Q1-Q2=Q2（1+ΔP）-Q2=Q2ΔP "（4）

這意味著，綠色建筑的情況下如果延緩了交付周期，可能會導(dǎo)致銷量減少。而根據(jù)上述公式，如果銷量減少的幅度超過Q2ΔP，即超過了綠色建筑價格的溢價部分，那么開發(fā)綠色建筑將會引起企業(yè)營業(yè)收入的減少。反之，只要銷量減少的幅度小于Q2ΔP，即小于綠色建筑價格的溢價部分，那么開發(fā)綠色建筑將會帶來企業(yè)營業(yè)收入的提升。因此，為了確保綠色建筑的開發(fā)能夠提升企業(yè)的營業(yè)收入，需要在價格溢價和銷量變化之間進行權(quán)衡和策略的調(diào)整，以降低銷量下降的幅度，確保綠色建筑帶來的溢價部分能夠?qū)ζ髽I(yè)的營業(yè)收入產(chǎn)生正向影響。

②對凈利潤的影響。毛利潤減去期間費用與所得稅等科目得到企業(yè)的凈利潤。過程中企業(yè)可能需要承擔(dān)額外的宣傳推廣成本而增加銷售費用。但是，開發(fā)綠色建筑的房地產(chǎn)企業(yè)有機會享受金融政策和稅收政策的優(yōu)惠，從而可能提升凈利潤水平。我國多個地區(qū)已經(jīng)出臺了綠色建筑推廣的激勵政策，通過直接或間接的補貼刺激綠色建筑的發(fā)展。例如，《上海市綠色建筑發(fā)展專項規(guī)劃》中指出，對發(fā)展綠色建筑有突出貢獻的建設(shè)單位給予實施優(yōu)惠或減免有關(guān)企業(yè)經(jīng)營稅費；《安徽省綠色建筑行動實施方案》中指出可以為綠色建筑的開發(fā)貸款降低0.5%的貸款利率。這些優(yōu)惠政策能夠降低企業(yè)的財務(wù)費用和稅收負(fù)擔(dān)，從而提升企業(yè)的凈利潤水平。如果綠色建筑開發(fā)使企業(yè)的期間費用與所得稅等科目變化為ΔF，通過計算可以得到：當(dāng)Q1和Q2滿足公式（5）時，房地產(chǎn)開發(fā)可以獲得更高的凈利潤。

通過上述公式可以發(fā)現(xiàn)：式（5）的右邊ΔF/（P-C）的正負(fù)號由ΔF決定，如果ΔF lt;0，開發(fā)綠色建筑通過減免稅收和降低融資成本可以提升凈利潤水平。因此，綠色企業(yè)更有可能取得高于非綠色企業(yè)的凈利潤水平，即開發(fā)綠色建筑更有可能改善企業(yè)的凈利潤。這是因為綠色建筑的優(yōu)惠政策能夠降低企業(yè)的財務(wù)費用和稅收負(fù)擔(dān)，從而增加企業(yè)的凈利潤。然而，具體的改善效果還需根據(jù)具體政策和企業(yè)情況進行綜合分析；相反，如果ΔF＞0，綠色建筑開發(fā)可能會增加房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費用，因為它需要更多的市場推廣和宣傳來吸引消費者的關(guān)注。然而，盡管銷售費用增加了，但綠色建筑的環(huán)保和節(jié)能特性可以吸引更多的消費者和客戶，從而增加銷售量和銷售單價。如果銷售量和銷售單價的增加超過了銷售費用的增加，那么綠色建筑開發(fā)對銷售費用的影響就是積極的。因此，雖然綠色建筑的開發(fā)可能會增加銷售費用，但通過增加銷售量和銷售單價，并通過享受金融政策和稅收優(yōu)惠來降低財務(wù)費用和稅收負(fù)擔(dān)，綠色建筑對房地產(chǎn)的凈利潤水平是積極的影響。

2.間接影響。①對管理層特征的影響。企業(yè)的高層管理團隊在公司的戰(zhàn)略決策中起著關(guān)鍵的作用，他們通過識別外部機遇和挑戰(zhàn)，解讀相關(guān)信息，考慮公司的能力和限制，最終制定和實施公司的具體戰(zhàn)略行動。不同的高層管理團隊對變革的接受程度、承擔(dān)風(fēng)險的偏好程度不同，因此在采用新技術(shù)和開設(shè)新業(yè)務(wù)時會做出不同的決策。多元化的高層管理團隊構(gòu)成可以為團隊決策提供多樣化的信息和觀點，有利于提升團隊在決策中的創(chuàng)新能力。高層管理團隊可以被視為企業(yè)的主導(dǎo)聯(lián)盟，直接管理公司的行動。他們的決策和行為對公司的發(fā)展和采用新技術(shù)的戰(zhàn)略決策具有重要影響。高層管理團隊的多樣性和異質(zhì)性能夠為決策提供更多的觀點和信息，有利于團隊在面對變革和創(chuàng)新時做出更好的決策。企業(yè)的高層管理團隊作為主導(dǎo)聯(lián)盟，直接管理公司的行動，對公司的戰(zhàn)略決策和采用新技術(shù)的決策具有重要影響。多樣化的高層管理團隊構(gòu)成可以提升團隊的創(chuàng)新能力，在決策中做出更好的選擇。

②對企業(yè)組織特征的影響。企業(yè)的所有權(quán)結(jié)構(gòu)和企業(yè)規(guī)模等組織特征會影響企業(yè)供給綠色建筑。具體來說，所有權(quán)結(jié)構(gòu)會影響企業(yè)對環(huán)境社會責(zé)任的履行程度。房地產(chǎn)企業(yè)往往會更加關(guān)注環(huán)境責(zé)任的履行。另外，企業(yè)規(guī)模越大，擁有的組織資本（或組織資產(chǎn)）越多，越傾向于承擔(dān)更多的環(huán)境社會責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越大，擁有的資源也越多，因此能夠協(xié)調(diào)更多的資源用于綠色建筑的研發(fā)和開發(fā)。規(guī)模較大的企業(yè)通常具有更高的研發(fā)能力和經(jīng)濟實力，能夠投入更多的資源進行綠色建筑的創(chuàng)新和開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)結(jié)構(gòu)和企業(yè)規(guī)模等組織特征會影響企業(yè)供給綠色建筑。企業(yè)由于對環(huán)境責(zé)任的關(guān)注，可能更傾向于履行環(huán)境責(zé)任；而規(guī)模較大的企業(yè)擁有更多的組織資本和資源，能夠更好地協(xié)調(diào)用于綠色建筑的研發(fā)和開發(fā)。圖1為綠色建筑經(jīng)濟效益影響房地產(chǎn)開發(fā)的理論框架。

3.對企業(yè)經(jīng)濟效益的影響。根據(jù)平均水平分析，綠色建筑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入、凈利潤和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都高于非綠色建筑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中，綠色建筑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入的自然對數(shù)和凈利潤的自然對數(shù)幾乎達到了非綠色房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的兩倍。然而，在綠色建筑房地產(chǎn)企業(yè)中，營業(yè)收入和凈利潤的標(biāo)準(zhǔn)差較大，說明綠色企業(yè)樣本中包含了更多的領(lǐng)頭羊企業(yè)，他們的績效表現(xiàn)拉高了綠色企業(yè)樣本的平均水平。下圖為綠色建筑經(jīng)濟效益影響因素理論框架。

四、保障房地產(chǎn)開發(fā)綠色建筑經(jīng)濟效益的對策

1.進行綠色住宅技術(shù)創(chuàng)新。要助推我國綠色建筑產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，政府可以采取以下措施：（1）鼓勵企業(yè)不斷嘗試低能耗高效率建材、廢棄材料再利用技術(shù)、環(huán)保新設(shè)備新工藝的研發(fā)。政府可以提供資金支持和稅收優(yōu)惠，鼓勵企業(yè)投入綠色住宅產(chǎn)業(yè)的研發(fā)和創(chuàng)新。（2）著力推進科技創(chuàng)新。隨著現(xiàn)代社會技術(shù)的快速發(fā)展，政府可以推動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、新能源、可再生能源、新材料、AR、人工智能等現(xiàn)代設(shè)計思想在綠色住宅領(lǐng)域的應(yīng)用和發(fā)展，為綠色住宅建設(shè)提供新的思路和技術(shù)支持。（3）在規(guī)劃和設(shè)計階段注重綠色住宅的整體考慮。設(shè)計師需要具備完備的綠色住宅設(shè)計知識，不僅要關(guān)注建筑設(shè)計本身，還要考慮建筑資源的統(tǒng)籌規(guī)劃和項目管理能力。通過科學(xué)有效的設(shè)計和使用低價、環(huán)保材料，使綠色住宅對資源的利用更加低耗高效。

2.不斷提高資源利用效率。住宅小區(qū)的建設(shè)主要目的是提供休閑娛樂服務(wù)和舒適的家居體驗。在綠色建筑理念下，設(shè)計人員在落實設(shè)計事項時應(yīng)結(jié)合施工場地資源特色，以提高資源利用率和增加住宅小區(qū)布局的合理性。在設(shè)計中應(yīng)遵循最小化破壞原則，注重對原地形的優(yōu)化設(shè)計，盡量減少過度改造，以降低能源損耗。另外，對于窗戶布局，應(yīng)將其設(shè)計在背風(fēng)區(qū)，起到保溫作用。小區(qū)景觀是營造協(xié)調(diào)環(huán)境氛圍的重要設(shè)施，在設(shè)計時應(yīng)充分利用現(xiàn)有資源，如施工場地內(nèi)的河流、蓄水池等。例如，可以設(shè)置凈水池、生態(tài)草溝等設(shè)施，既提高了小區(qū)美觀度，又增強了環(huán)保效果。在景觀設(shè)計中，還應(yīng)加大綠化景觀的力度，增加小區(qū)的綠化率，并選擇種植抗病蟲害能力較強且養(yǎng)護成本低的植物，如小葉黃楊、紅葉石楠、龜甲冬青等。在照明設(shè)計上，也應(yīng)避免對業(yè)主和植物產(chǎn)生不良影響，以實現(xiàn)良好的節(jié)能環(huán)保效果。通過以上設(shè)計考慮，可以在綠色建筑的理念下實現(xiàn)住宅小區(qū)的建設(shè)，提供舒適的居住環(huán)境，同時促進資源的合理利用和節(jié)能減排。

五、結(jié)語

綠色建筑理念在住宅小區(qū)建設(shè)中有著重要的促進作用，能夠滿足現(xiàn)代業(yè)主對居住環(huán)境的需求。在設(shè)計中應(yīng)注重地質(zhì)與場地設(shè)計、合理布局、配套化系統(tǒng)設(shè)計和節(jié)能化設(shè)計等方面，并結(jié)合新時代的發(fā)展理念，優(yōu)化建筑設(shè)計方案，推動住宅建筑的生態(tài)化發(fā)展。通過這些措施，可以提供一個更環(huán)保和節(jié)能的居住環(huán)境，滿足業(yè)主對舒適和品質(zhì)的需求。此外，綠色建筑的應(yīng)用還能促進資源的合理利用、減少能源消耗和減少對環(huán)境的影響，對推動我國住宅建筑的生態(tài)化建設(shè)具有重要意義。因此，政府、設(shè)計人員以及業(yè)主應(yīng)共同努力，積極推廣和應(yīng)用綠色建筑理念，以創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的居住環(huán)境，為未來的城市發(fā)展做出貢獻。

（作者單位：中交重慶投資發(fā)展有限公司）