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    樓市解綁

    2024-05-31 05:19:37辛?xí)酝?/span>王穎羅艾敏王文彤
    財經(jīng) 2024年11期
    關(guān)鍵詞:新政杭州住房

    辛?xí)酝⊥醴f 羅艾敏 王文彤

    圖/視覺中國

    5月17日下午,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知,首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行還宣布,取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限,并下調(diào)個人住房公積金貸款利率。

    通知發(fā)布后,很快沖上了熱搜前兩名。

    “此次央行對首付比例的調(diào)整政策,屬于國內(nèi)按揭貸款歷史上最寬松的首付政策,首套和二套房首付比例均是歷史最低?!庇蟹治鰩煾嬖V《財經(jīng)》,過去全國購房首付比例最低為20%,此次房貸首付比例歷史性地下調(diào)到15%,對提振房地產(chǎn)市場有非常積極的作用?!爸С址康禺a(chǎn)的各類組合拳在逐步落地,樓市去庫存的力度未來也會越來越大?!?/p>

    受上述政策提振,房地產(chǎn)板塊5月17日午后直線拉升,Wind(萬得)房地產(chǎn)指數(shù)收盤上漲7.31%。與此同時,有20只房地產(chǎn)股漲停,其中特發(fā)服務(wù)上漲20%,我愛我家、綠地控股、榮安地產(chǎn)、金地集團(tuán)等漲幅超10%。大市值個股中,保利發(fā)展、萬科A兩家千億巨頭雙雙漲停,招商蛇口逼近漲停,收盤時漲幅為9.3%。

    熱門ETF方面,地產(chǎn)主題ETF領(lǐng)漲,銀華中證內(nèi)地地產(chǎn)主題ETF上漲9.49%,華寶中證800地產(chǎn)ETF上漲9.09%。債券市場上,多只萬科債、旭輝債漲幅居前,“22萬科07”上漲11.53%,“20萬科08”漲近10%。

    當(dāng)天早些時候,全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開,中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰稱,要繼續(xù)堅持因城施策,扎實推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點工作。

    中央各部門在金融、政策領(lǐng)域的調(diào)整,也是落實4月底中央政治局會議的重要部署。

    4月30日,中央政治局會議對房地產(chǎn)提出新定調(diào):“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施?!边@意味著,消化市場上待售的住房庫存是本輪房地產(chǎn)政策的發(fā)力點。

    圖1:近十年來中國商品房銷售與待售情況

    “政治局會議對于房地產(chǎn)的表述是行業(yè)未來的風(fēng)向標(biāo)之一?!庇蟹治鰩煂Α敦斀?jīng)》表示,“這次新提法中,消化庫存是重中之重。上一次高層提出房地產(chǎn)庫存問題還在九年前。房地產(chǎn)整體進(jìn)入‘去庫存時代?!?/p>

    4月以來,多地密集出臺了一系列樓市新政,集中在進(jìn)一步解除限購、松綁限價、放開落戶、推動商品房“以舊換新”等。

    5月9日,杭州和西安先后出臺房地產(chǎn)新政,提出全面取消住房限購等一系列政策,引起廣泛關(guān)注。至此,全國范圍內(nèi)只剩北上廣深四個一線城市以及海南省和天津市尚未完全放開限購。

    房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè),事關(guān)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、民生就業(yè)和金融健康。近期密集出臺的地產(chǎn)行業(yè)政策無異于給這個行業(yè)打入了一針強(qiáng)心劑。股票市場也給出了積極的反應(yīng),A股、港股地產(chǎn)板塊同頻上漲,多只地產(chǎn)股在短期內(nèi)股價翻倍,上演強(qiáng)勢反彈。

    但是,就目前來看,政策的溫度和股市的熱度尚未完全傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場層面。多位杭州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴我們,樓市新政發(fā)布之后,咨詢量和帶看量顯著提升,二手房掛牌量也有明顯增長,但房產(chǎn)交易量并未看到持續(xù)性快速增長,房價也尚未呈現(xiàn)明顯變化。

    其他放開限購的城市情況類似,例如南京、鄭州、合肥、廈門、無錫等,自2023年8月的取消、放松限購潮以來,這些城市的房價并沒有顯著回升。

    諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出,各地限購松綁對成交的提振有限,但這并不代表取消限購沒有積極意義?!澳壳盁o論是新房還是二手房,供應(yīng)量高企,今年4月底中央政治局會議再度提出去庫存,未來放松限購政策大勢所趨,一線城市有進(jìn)一步松綁限購的可能性?!?h3>金融端減輕買房負(fù)擔(dān)

    5月17日發(fā)布的三條政策,第一條是降低房貸首付款比例。央行聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知稱,對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%,二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

    此前,二三線城市一套房首付比例最低降至兩成,二套房最低降至三成。北上廣深的一套房貸款首付比例不低于30%,二套房不低于40%。不少城市的貸款比例有條件限制例如住房面積、是否公積金貸款等等。

    表1:港股地產(chǎn)股漲幅前十名

    注:統(tǒng)計區(qū)間為2024年4月24日-5月17日。資料來源:Wind

    表2:A股地產(chǎn)股漲幅前十名

    注:統(tǒng)計區(qū)間為2024年4月24日-5月17日。資料來源:Wind

    58安居客研究院院長張波認(rèn)為,降低購房門檻,尤其是降低二套房門檻更值得市場關(guān)注,二套房目前主要就是改善,對于改善需求,此前更多只是在稅費減免層面給予一定政策,首付和利率的要求都明顯高于首套房。

    首付降低之后的金融側(cè)風(fēng)險會同步增加,但要關(guān)注到,由于房價當(dāng)下已經(jīng)進(jìn)入到低谷,后續(xù)持續(xù)下行的空間非常有限,尤其是不少城市已經(jīng)開始出現(xiàn)“價跌量升”,也說明市場已經(jīng)處于底部。在這一背景下,當(dāng)下入場購房者斷供或棄房的可能性大大減少。

    有行業(yè)專家對《財經(jīng)》表示,首付政策的降低預(yù)計會持續(xù)較長一段時間,直至房地產(chǎn)市場恢復(fù)到平穩(wěn)水平。

    第二條是下調(diào)個人住房公積金貸款利率。央行提出,自2024年5月18日起,下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點,5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

    公積金政策是配套類發(fā)揮作用,配合首付和商業(yè)利率下調(diào),共同發(fā)揮作用。張波表示,從當(dāng)下來看,公積金和商業(yè)貸款利率之間的差距越來越?!邦A(yù)計這一政策對于市場的影響力度在中小城市會表現(xiàn)得更為明顯?!?/p>

    第三條是取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

    此前首套、二套房貸利率下限分別為5年期以上LPR-20BP(基點)、5年期以上LPR+20BP,新房價格環(huán)同比連續(xù)三個月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。

    根據(jù)央行公布數(shù)據(jù),截至3月末全國343個城市(地級及以上)中,75個下調(diào)了首套房貸利率下限,64個取消了下限。中指研究院監(jiān)測,目前已經(jīng)有超過20座城市宣布4月起階段性取消首套房貸利率下限;5月,南京、合肥相繼宣布取消首套房貸利率下限。

    中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,當(dāng)前已有部分城市的部分銀行執(zhí)行首套房貸利率在3.1%左右,本次央行取消全國層面房貸利率下限,政策利好擴(kuò)展至二套房,預(yù)計將有更多城市下調(diào)房貸利率,一線和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開。

    張波認(rèn)為,二套房房貸利率水平的同步下調(diào),有兩條好處值得關(guān)注:其一是利好改善需求入市,其二是減少提前還貸。近兩年提前還貸的一個重要原因也在于,二套房的利率明顯高于不少經(jīng)營貸,甚至消費貸的利率,但房貸本身就是銀行類的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),原先并沒有自主定價權(quán),調(diào)整之后,預(yù)計房貸利率下調(diào)的空間會明顯增大,尤其二套房由于首付高,銀行放貸的意愿度更高。

    陳文靜認(rèn)為,這三條政策體現(xiàn)出監(jiān)管部門對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心,政策調(diào)整后首付比例、房貸利率均將處于歷史低點,進(jìn)一步降低居民購房的首付門檻及購房成本,有望提振居民購房意愿,配合各地逐步放開的限購政策,有望對市場情緒產(chǎn)生更大的帶動作用。

    東吳證券表示,央行在5月17日午間的快速出手,印證了當(dāng)前“穩(wěn)地產(chǎn)”的緊迫性。其認(rèn)為,5月17日發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)強(qiáng)、出口穩(wěn)、消費軟,但核心矛盾還在地產(chǎn)。

    國家統(tǒng)計局當(dāng)日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1月-4月,房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.8%。全國新建商品房銷售面積29252萬平方米,同比下降20.2%;新建商品房銷售額28067億元,下降28.3%。此外,今年4月70城二手房價同比悉數(shù)下跌,已持續(xù)四個月。

    東吳證券稱,雖然解決房地產(chǎn)的下行并非朝夕之功,但就政策應(yīng)對而言,當(dāng)前顯然已進(jìn)入到一個更刻不容緩的階段,且近期各地住房“以舊換新”、限購放開的種種跡象已經(jīng)表明中央層面的政府收儲“呼之欲出”。在政治局會議明確住房去庫存后,地產(chǎn)政策的“分水嶺”已比較清晰,后續(xù)的關(guān)鍵在于“錢從哪來” “多大規(guī)模”這些問題的逐一解決。

    國泰君安此前發(fā)布研報認(rèn)為,近期,房地產(chǎn)相關(guān)政策密集落地,從上至下、從地至房均直指“庫存去化”,這也意味著全國范圍內(nèi)的去庫存行動拉開大幕。

    杭州樓市新政為什么值得關(guān)注?

    在此前放開限購的各個城市中,杭州是最重要的樣本城市之一,盡管在新一線城市中,杭州搭乘的是放開限購的末班車,但此次新政發(fā)布仍然備受矚目。

    從經(jīng)濟(jì)體量和人群吸引力來看,杭州在新一線城市中明顯排在前列。同時,受此前亞運會的利好加持,城市基礎(chǔ)設(shè)施得到了很大程度的改善和提高。杭州在2021年前多年占據(jù)全國土地出讓金第一的位置,可以看出其本身也很受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)青睞。

    “這些強(qiáng)一線城市、強(qiáng)二線城市或者新一線城市,它們?nèi)∠拶彵榷?、三線城市取消限購的意義更大。”前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍對《財經(jīng)》表示,住建部已經(jīng)將房地產(chǎn)調(diào)控政策交給各地方自主制定,為地方政府因地制宜、采取適合當(dāng)?shù)貙嶋H房地產(chǎn)供求情況的政策打下基礎(chǔ)?!白罱鄠€城市取消限購,市場的預(yù)期發(fā)生了一定的改變,投資者信心得到一定程度的提振。”

    按照自然資源部的要求,商品住宅去化周期超過36個月的城市要暫停新增宅地出讓。目前杭州房地產(chǎn)整體庫存24個月,在全國所有城市中排名前列,庫存相對健康。

    “杭州作為整個中國房地產(chǎn)市場的重點模范生,我認(rèn)為它的政策調(diào)整值得其他城市學(xué)習(xí)?!笨硕鹫憬瓍^(qū)域市場咨詢部項目經(jīng)理沈力表示,此次“樓市新政”的出臺,體現(xiàn)出杭州政府整個房地產(chǎn)政策較高的延續(xù)性。從2023年開始,杭州就在陸續(xù)放寬限購政策,從主城區(qū)以外的行政區(qū)開始,由外向內(nèi),從二手房到一手房,最后主城四區(qū)全部放開。

    政策的延續(xù)性還體現(xiàn)在時間上。沈力提到,對杭州而言,政策刺激力度大約在兩個月到三個月之間,之后趨于平穩(wěn)。2024年3月,政府放開了二手房交易限制,樓市出現(xiàn)一波熱度,二手房成交量遠(yuǎn)超新房成交量。到4月末,二手房交易已經(jīng)逐漸趨于平穩(wěn),而此時出臺新政有望刺激新房成交量的提升。“從時間和做法上我們認(rèn)為都是比較合理的?!鄙蛄Ρ硎?,5月初,市面上就開始有了全面放開限購的傳聞。

    2023年10月20日,杭州樓市新政大幅縮小限購范圍,購房者在余杭區(qū)一樓盤的售樓處看房。圖/視覺中國

    從具體政策來看,此次杭州發(fā)布的新政總共七條,力度較大。討論最熱烈的自然是全面取消在全市范圍內(nèi)購買住房的條件和套數(shù)限制,消費者買房不再審核購房資格。

    杭州的住房限購政策可以追溯到2010年10月,此后經(jīng)歷了一系列收緊和放寬。此次樓市新政發(fā)布之前,杭州已經(jīng)于3月在全域范圍內(nèi)取消二手房限制,只有主城四區(qū)(上城、西湖、濱江、拱墅)的一手房仍執(zhí)行限購——本市戶籍限購兩套,外地戶籍需繳納一個月社保,可購買一套。

    此次新政意味著全國人民均可在杭州購買房產(chǎn),無需持有杭州戶籍,且大多數(shù)情況下無需提供任何杭州社?;蚣{稅證明。

    這里的少數(shù)情況針對的是購房搖號。杭州西湖區(qū)一家中介機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳波介紹,主城四區(qū)新房購置需要通過搖號公證,搖號會對購房者的條件做出限制,例如本地戶籍者在購房所在行政區(qū)擁有的住房小于等于一套、外地戶籍者要有社保繳納記錄等。樓盤分配也有條件,例如20%的房源供高層次人才優(yōu)先搖號、無房家庭優(yōu)先于有房家庭搖號等等。

    “樓市新政”出臺對搖號售房做出優(yōu)化。對于購房意向登記數(shù)量不超過房源套數(shù)的樓盤(一般稱為“流搖樓盤”),開發(fā)商可以自主銷售,消費者直接購買,不再進(jìn)行公證搖號。

    陳波表示,“流搖樓盤”直接出售,有利于對住房有剛需,但一直搖不到號的這部分人群,在一定程度上會促成交易。但是,他認(rèn)為主城四區(qū)的優(yōu)勢樓盤仍需繼續(xù)搖號?!靶枨罅靠赡苤辉霾粶p,好的樓盤中簽率從來不會特別高?!?/p>

    此次新政還恢復(fù)了“買房落戶”條款。這一政策曾在2016年9月暫停,且此前對購房價格和面積均有要求。過去幾年,外地戶籍人士落戶杭州,大多走的是人才落戶和積分落戶兩條途徑。

    沈力認(rèn)為,買房落戶政策主要利好兩類房型,一是學(xué)區(qū)房——吸引省內(nèi)其他城市家長落戶,讓孩子在杭州讀書;二是低價房——有助于外來務(wù)工人員等落戶杭州,此前人才落戶的學(xué)歷要求是大專及以上。

    再者,樓市新政對“首套房”“無住房”等概念做了重新認(rèn)定。只要消費者在所購住房行政區(qū)內(nèi)沒有住房,那么在該區(qū)買房的按揭貸款即可以按首套房認(rèn)定;倘若在該行政區(qū)有一套住房,但正在掛牌出售,再買住房也按首套房認(rèn)定。

    這一條意味著絕大多數(shù)購房者都可以享受首套房的首付比例和按揭利息。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提到,全國范圍內(nèi)目前只有杭州采取了這種操作方式,并稱這是杭州史上最寬松的信貸政策。

    杭州貝殼研究院院長上官劍也表示,此次樓市新政,杭州政府給出了最大誠意,政策支撐力度大于市場降溫的速度,也有一定創(chuàng)新性。“樓市政策的優(yōu)化調(diào)整節(jié)奏感非常好,實現(xiàn)精準(zhǔn)施策;多項政策優(yōu)化調(diào)整疊加,很好地對癥下藥,至少短期內(nèi)預(yù)期得到較大改善?!?/p>

    緯房研究院首席分析師、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會副秘書長閆金強(qiáng)認(rèn)為,從短期看,這次杭州出臺新政會起到一定的刺激效果,但長期能否帶動樓市“筑底”反彈還有待觀察。

    放開限購能否吸引消費者買房投資?

    張波表示:“目前來看,杭州即使限購放開,也并不會吸引太多的投資性需求,而是會吸引更多潛在自住需求入場。一些熱門板塊的新盤將更受關(guān)注?!?/p>

    中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生認(rèn)為,全面取消限購主要是因為新房市場相對低迷的表現(xiàn)。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2024年1月-4月,杭州市區(qū)新房成交量188.3萬平方米,新房熱度持續(xù)下降,再度放開限購的目的在于激發(fā)更多潛在需求。但高院生也表示,杭州新房市場受限于供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu),成交規(guī)模難以大幅回調(diào)。

    這一點在新政發(fā)布后得到部分證實。一位售樓顧問告訴我們,新政發(fā)布后,主城區(qū)內(nèi)核心樓盤的看房熱度只增不減,這部分樓盤基本都需要驗資搖號。而主城區(qū)邊緣的剛需新盤咨詢量提升不明顯,這部分樓盤存量多,無需驗資搖號,且有較大的優(yōu)惠力度。

    新政一定程度上激發(fā)了消費者看房熱情。根據(jù)我愛我家提供的數(shù)據(jù),杭州樓市新政發(fā)布后五天(5月9日-13日)的帶看量比前五天(5月4日-8日)上漲近23%,日均帶看量環(huán)比4月上漲31.2%;新增客源增長28.7%,環(huán)比4月日均新增客源增長36.1%。根據(jù)貝殼找房提供的數(shù)據(jù),5月12日,貝殼杭州站下定量創(chuàng)下自2021年以來最高單日下定量。

    劉瑤就職于杭州西湖區(qū)一家房產(chǎn)中介,她提到新政出臺之后咨詢量和看房量明顯增多,有的門店單日成交量突破近兩三年來的成交紀(jì)錄。

    接觸的客戶一多,劉瑤明顯感受到對方的糾結(jié):不買怕房子漲價,買了又怕年底房價下跌。盡管實際看房人不少,但大多抱著博弈和觀望的心態(tài)。

    一位杭州上城區(qū)貝殼找房的房地產(chǎn)中介人士告訴我們,這兩年杭州限購一直在放松,但大家還是很理性,都是按需購房;另一位拱墅區(qū)鏈家的房產(chǎn)中介人士提到,2024年開年之后前來咨詢的人很多,但一般都是有硬性購房需求的,例如孩子上學(xué)等,以投資為目的的購房者非常少。

    新政發(fā)布后,杭州二手房掛牌量有了顯著增長,源于新政其中一條鼓勵消費者在同一城區(qū)“賣舊買新”。我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示,杭州新政發(fā)布后五天,新增房源數(shù)量較之前五天漲幅43%,日均新增房源環(huán)比4月漲幅26%。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,對比4月,僅新政首日,二手房新增買賣房源增長91%。

    根據(jù)手邊買房小程序,5月12日杭州二手房成交375套,達(dá)成了近幾日來的一個高點。不過沈力提醒說,12日售出的300多套成交的二手房或許是三四月尚未簽約成功的,在這一天集中釋放。新政發(fā)布后,二手房網(wǎng)簽不會反應(yīng)這么的迅速,交易量是否提升還需再觀察一段時間。

    西安的情況也類似。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出,從監(jiān)測的新建商品住宅項目成交情況來看,西安全面放開限購后成交端出現(xiàn)了一定的積極變化。數(shù)據(jù)顯示,繼5月9日西安全面取消限購后,5月10日西安新建商品住宅成交迅速迎來上升態(tài)勢,單日成交超700套,但如此較高的成交量業(yè)績僅維持一天,其中也不排除有假期滯緩的購房需求恢復(fù)釋放的影響,因此新政效果還有待進(jìn)一步觀察。

    龍湖西安區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時表示,其項目在西安相對分散,情況不一,新政出臺后,有兩個項目在電話咨詢和看房量上有小幅提升。大明宮金茂府相關(guān)人士接受媒體采訪時表示,從目前情況來看,新政對項目影響暫時還不明顯。

    在此之前,這一輪取消限購潮已持續(xù)將近一年,其間經(jīng)歷兩次小高潮,均為政策推動。

    2023年7月24日,中央政治局會議釋放相關(guān)信號,提出適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,此后兩個月,全國共有14個城市全面取消限購,包括7個省會城市和幾個經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。

    2024年1月26日,住建部在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會上強(qiáng)調(diào),支持各城市因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策,“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”。此后又有五座城市全面取消限購,北上深限購政策多次松動。這一波涉及城市數(shù)量雖然不如前者,但“分量”更重。

    觀察此前放寬限購的城市,大都經(jīng)歷一段時間的熱鬧,但后續(xù)房價或交易量都沒有明顯變化。有觀點認(rèn)為,如果全面放開一線城市限購,可能會對其他城市產(chǎn)生極強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。對此,如是金融研究院院長管清友表示,此輪多數(shù)非一線城市房價已經(jīng)經(jīng)歷了連續(xù)深度調(diào)整,價格基本回歸基本面,與一線城市的價格差距進(jìn)一步拉大,虹吸效應(yīng)影響應(yīng)該在有限范圍內(nèi),是可控的。

    太盟投資集團(tuán)(PAG)執(zhí)行董事長單偉建認(rèn)為,目前應(yīng)該考慮立即全面松綁,恢復(fù)市場自我調(diào)節(jié)的功能,以避免因供需兩端都過度修正而導(dǎo)致長期的復(fù)蘇乏力。“這樣才能快速穩(wěn)定市場,恢復(fù)這個支柱產(chǎn)業(yè)的作用,并使民眾找回對房產(chǎn)價值的信心和消費的意愿,從而推動經(jīng)濟(jì)增長?!?/p>

    單偉建認(rèn)為,中國房產(chǎn)潛在需求依然巨大。中國人從來都視房產(chǎn)為財富積累的首選資產(chǎn)類別,因此房產(chǎn)占家庭財富的比重高達(dá)59%。根據(jù)央行統(tǒng)計,城鎮(zhèn)居民住房自有率逾90%,可能超過世界上任何國家(美國自有率為66%、日本為62%)。

    圖2:杭州樓市新政前后二手房交易情況

    資料來源:手邊找房小程序

    未來,隨著統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房具體政策的逐步落實,疊加項目“白名單”深入推進(jìn)等多項政策,房地產(chǎn)市場預(yù)期和活躍度有望迎來改善。

    落戶政策結(jié)合放松限購

    杭州的幾位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都提到,新政發(fā)布之后,非本地戶籍客戶明顯增多,主要咨詢購房落戶問題。這其中又以家長居多,大多圍繞孩子落戶上學(xué)的問題。

    作為浙江省唯一一所985大學(xué),浙江大學(xué)每年新生的本省錄取率幾乎都超過50%。2023年錄取的3105名學(xué)生中,杭州生源占三分之一。這對家長而言很有吸引力。劉瑤提到,小套型的學(xué)區(qū)房更為搶手,已經(jīng)有多套交易出現(xiàn)競價購買現(xiàn)象,超出房東原售價預(yù)期。

    “經(jīng)過三四月的一波消化,目前部分片區(qū)處于低價房源稀缺狀態(tài),且在議價空間上較新政前有所降低?!蔽覑畚壹已芯吭罕硎尽?/p>

    杭州市住保房管局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長何陳煜表示,此次新政不能片面地理解為購房即落戶,只是在目前現(xiàn)有的積分落戶框架內(nèi)大幅提高自有產(chǎn)權(quán)住房的賦分權(quán)重,后續(xù)以實施細(xì)則出臺的相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

    越來越多的城市放寬了購房落戶政策。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計,近幾年約有20個城市實行了購房即可申請落戶的政策,既有天津、南京、武漢、杭州、成都、蘇州、青島、佛山這些新一線城市,也包括廈門、南昌、濟(jì)南、大連、無錫、哈爾濱、沈陽這些核心二線城市,以及金華、駐馬店、克拉瑪依等三四線城市。另有部分城市還出臺了租房即可落戶的政策,例如青島、鄭州等。

    熱點城市落戶政策放松背后是日趨激烈的“搶人大戰(zhàn)”。2024年4月之后放開限購的長沙、成都、杭州、西安均為人口凈流入城市,2023年底人口增量環(huán)比分別增長9.25萬人、26.7萬人、14.6萬人、8.23萬人。放寬落戶政策有助于加大對人才的吸引力度,擴(kuò)大城鎮(zhèn)居民購房需求,從而促進(jìn)樓市庫存的消化。

    2024年1月,公安部公布的消息顯示,2023年戶口遷移政策全面放開放寬,城區(qū)常住人口300萬以下城市的落戶限制基本取消,300萬以上城市的落戶條件有序放寬。東部地區(qū)除極少數(shù)超特大城市、中西部地區(qū)除個別省會(首府)城市外,全面放開放寬落戶限制。

    “當(dāng)前城市的競爭歸根結(jié)底是人口、人才的競爭。”陳文靜認(rèn)為,允許購房落戶,有利于促進(jìn)人口人才流入,對購房需求的釋放也會起到促進(jìn)作用。短期來看,各地對落戶限制進(jìn)行放松或已成為重要趨勢;從中長期來看,人口、人才持續(xù)導(dǎo)入,將為樓市提供更多住房需求,同樣利好樓市發(fā)展。

    以舊換新,消化存量房產(chǎn)

    4月30日,中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。當(dāng)天北京、河南、廣東、天津紛紛推出房產(chǎn)政策,旨在消化存量房產(chǎn)。

    北京市住建委當(dāng)天發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》,提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上,允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭,到五環(huán)外新購一套住房。這是北京2024年所做的第三次房產(chǎn)政策調(diào)整,也是北京限購政策迎來的最大力度的調(diào)整。

    政策發(fā)布后,北京五環(huán)外市場有小幅升溫,多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測顯示,較之新政前,新房、二手房的看房量都有所增加,但成交規(guī)模并未明顯擴(kuò)大。

    新政雖然針對五環(huán)外,但對內(nèi)城部分區(qū)域也起到了積極影響。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,新政發(fā)布后,內(nèi)城一些去化壓力大的項目也開始走量。比如,麗澤周邊區(qū)域的部分新房項目銷售情況有所提升。相比之下,二手房市場受政策影響相對較小。

    4月以來,多地發(fā)布了新的樓市政策——例如長沙、成都全面取消限購,南京買房即可落戶。天津雖然尚未完全放開限購,但4月30日發(fā)布新規(guī)規(guī)定,天津市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的,不再核驗購房資格。

    部分城市從金融領(lǐng)域入手,減輕消費者購房貸款壓力,例如青島擴(kuò)大商轉(zhuǎn)公貸合作銀行,職工可享受低息貸款福利;南京都市圈九城公積金互認(rèn)互貸等。一線城市中,深圳(4月23日)和上海(5月3日)均發(fā)布了商品房“以舊換新”的政策。

    截至目前,全國已經(jīng)有大約50個城市開展了住房“以舊換新”活動。從操作模式來看,根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,代售模式最為常見,例如深圳、上海等29座城市推行代售模式——購房者繳納訂金鎖定新房后,中介掛牌出售舊房,在一定期限內(nèi)賣出則新房合同生效,反之則退還新房訂金;其次是舊房換購模式,在南京、鄭州等19城已落地——由國企或其他第三方收購舊房,售房款用于在相應(yīng)項目購買新房。

    市場普遍認(rèn)為,商品房“以舊換新”,可以減輕居民換房負(fù)擔(dān),對于改善性住房消費需求釋放有積極作用。

    從克而瑞的報告來看,代售模式效果一般,深圳的綠景白石洲項目參與“以舊換新”政策后一周,項目來訪量環(huán)比增長50%,但認(rèn)購只增加一套。相比之下,消費者對國資房企項目認(rèn)購的積極性更高一些。

    中指研究院認(rèn)為,以舊換新政策還處于探索階段,效果還需進(jìn)一步觀察。當(dāng)前換房者面臨二手房市場調(diào)整壓力,不少城市的二手房掛牌量處于高位,換房者若想快速售出二手房,需要在價格方面做出一定讓步。此外,居民就業(yè)、收入預(yù)期還需進(jìn)一步改善才能有效釋放購買力。

    地產(chǎn)股的底部到了嗎?

    自4月24日地產(chǎn)板塊啟動反彈以來,截至5月17日,Wind房地產(chǎn)指數(shù)(A股)上漲28.33%,恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲36.81%,其漲幅均遠(yuǎn)超大盤。同期,上證指數(shù)漲幅為4.37%,恒生指數(shù)漲幅為15.14%。

    個股方面,上述統(tǒng)計區(qū)間內(nèi),港股有19只地產(chǎn)股漲幅翻倍,其中,世茂集團(tuán)上漲333%、易居企業(yè)控股上漲222%、花樣年控股上漲206%、時代中國控股上漲199%,佳兆業(yè)集團(tuán)、中國奧園、華南城、遠(yuǎn)洋集團(tuán)漲幅均超160%,另有23只地產(chǎn)股漲幅在50%以上。A股有41只地產(chǎn)股的漲幅在30%以上,7只個股漲幅超50%,其中,我愛我家上漲84%、特發(fā)服務(wù)上漲76%、濱江集團(tuán)上漲74%、南國置業(yè)上漲68%、天地源漲58%。

    具體來看,這輪地產(chǎn)股上漲主要分為“五一”節(jié)前、節(jié)后兩波行情。

    4月29日,A股房地產(chǎn)板塊集體漲停,超20只個股漲停,Wind房地產(chǎn)指數(shù)上漲6.44%。申萬房地產(chǎn)板塊的116只成分股中,近七成個股漲幅超5%。港股漲幅比A股還高,當(dāng)日,世茂集團(tuán)上漲61%,易居企業(yè)控股、時代中國控股漲幅超30%,匯景控股、融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)集團(tuán)、正榮地產(chǎn)等11只個股漲幅超過20%。

    “五一”節(jié)后,地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了短暫盤整。在5月9日杭州、西安等城市密集出臺取消住房限購政策后,地產(chǎn)板塊開啟第二輪反彈。

    5月10日,A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁,Wind房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.62%。濱江集團(tuán)、中交地產(chǎn)、招商蛇口等多股漲停,另有13只地產(chǎn)股漲幅超5%。此后,Wind房地產(chǎn)指數(shù)震蕩上揚,短期內(nèi)漲幅超10%,同期,上證指數(shù)則微跌0.19%。

    港股地產(chǎn)股也成為資金追捧的對象。5月9日-10日,世茂集團(tuán)上漲113%,華南城上漲65%,花樣年控股、弘陽地產(chǎn)、珠光控股、中國奧園漲幅超40%,另有多只地產(chǎn)股漲幅在25%以上。

    “港股內(nèi)地房地產(chǎn)股此前存在超跌的情況,是其強(qiáng)勢反彈的原因之一?!庇型顿Y人士對《財經(jīng)》表示。

    “房地產(chǎn)上游有50多個行業(yè),房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回升或者向好預(yù)期之后,大家對于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期勢必也會增強(qiáng)。這不僅會帶來房地產(chǎn)板塊以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)股票的反彈,也會帶來整個市場的回升。最近資本市場出現(xiàn)上行態(tài)勢,尤其是很多港股內(nèi)房板塊大幅上漲,帶動了市場的人氣。”楊德龍稱。

    事實上,地產(chǎn)股也曾是資本市場的明星股。但隨著政策收緊和市場遇冷,部分房企出現(xiàn)了資金鏈緊張、債務(wù)違約,地產(chǎn)股經(jīng)歷了一場空前危機(jī)。

    以Wind房地產(chǎn)指數(shù)為例,自2015年6月15日創(chuàng)下歷史高點6352點以來,該指數(shù)已連續(xù)數(shù)年震蕩下跌,今年4月24日創(chuàng)下本輪調(diào)整的新低,至1711點,與2015年的高點相比下跌超70%。

    率先喊出“活下去”口號的行業(yè)龍頭萬科,股價也經(jīng)歷了長時間的下跌。今年4月24日,萬科A股價盤中跌至6.45元/股,創(chuàng)下近五年來新低,距2018年1月41.13元/股的高點下跌超八成。自2023年初以來,截至5月16日,A股上市的萬科A下跌53%,港股上市的萬科企業(yè)則下跌61%。

    今年一季度,萬科曾被傳出償債風(fēng)波,受其影響,該公司在短時間內(nèi)遭遇股債“雙殺”。Wind數(shù)據(jù)顯示,截至5月15日,萬科境內(nèi)存續(xù)債務(wù)為620.16億元,其中51.49億元將于2024年2月到期;境外存續(xù)債務(wù)為25.94億美元,其中6.14億美元將于今年6月到期。

    碧桂園亦陷入債務(wù)違約風(fēng)波。3月12日,碧桂園對外表示,由于銷售恢復(fù)不達(dá)預(yù)期,資金調(diào)撥面臨壓力,導(dǎo)致“H1碧地01”債券的0.96億元利息資金未能全額兌付。目前,該債務(wù)展期方案已獲債券持有人會議通過。

    5月9日,碧桂園再度表示,公司因銷售恢復(fù)情況不達(dá)預(yù)期、資金調(diào)撥困難等原因,“23碧桂園MTN001”和“23碧桂園MTN002”無法在利息兌付日2024年5月9日按時支付。不過,5月11日,相關(guān)利息已完成償付。

    從財報數(shù)據(jù)上,也可窺見房地產(chǎn)企業(yè)的艱難處境。此前幾年業(yè)績曾持續(xù)高增長的地產(chǎn)行業(yè),2023年業(yè)績下滑明顯。

    2023年9月21日,廣東河源,碧桂園開發(fā)的鳳凰臺項目,工人們在住宅樓前施工。圖/視覺中國

    2023年,申萬房地產(chǎn)板塊的116只成分股中,有36%的上市房企錄得虧損,其中14家為近五年來首次虧損。綠地控股是A股市場虧損規(guī)模最大的房企,凈虧損95.56億元。另外,*ST世茂、*ST金科、華僑城A、首開股份、華夏幸福、ST中南的凈虧損均超50億元。

    綠地控股表示,虧損主要受制于行業(yè)低迷等客觀因素,原因包括:房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑,導(dǎo)致資產(chǎn)價格下跌,計提了超百億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備;房地產(chǎn)行業(yè)及基建等關(guān)聯(lián)行業(yè)深陷低迷,持續(xù)三年的行業(yè)困難未得到有效改觀,導(dǎo)致營業(yè)收入同比下降,結(jié)算毛利率也同比下行,業(yè)績持續(xù)承壓。

    2023年,有五家房企的銷售額超千億元。其中,萬科以4657億元拔得頭籌,保利發(fā)展、招商蛇口以3469億元、1750億元排名第二、第三位。在凈利潤方面,萬科、保利發(fā)展、招商蛇口分別以122億元、121億元、63億元排名前三位。

    從一季報來看,有超五成的房企虧損,三成房企歸母凈利潤下跌。保利發(fā)展以22億元歸母凈利潤位居首位,同比下滑18%。公司表示,全國兩會等定調(diào)房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的主基調(diào)不變,限購、限價等限制性政策加速調(diào)整退出,房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等陸續(xù)推進(jìn)落地,多地優(yōu)化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)利好產(chǎn)品品質(zhì)提升、出臺“以舊換新”政策支持置換和改善需求。

    地產(chǎn)股在經(jīng)歷了此前的深度調(diào)整后,這次的反彈是否可持續(xù)?業(yè)界又如何看待房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展?

    國金證券認(rèn)為,當(dāng)前行業(yè)基本面已經(jīng)處于底部區(qū)間,后續(xù)下降空間已經(jīng)有限,且地產(chǎn)板塊估值處于歷史低位水平。而地產(chǎn)股股價的反應(yīng)通常快于基本面的復(fù)蘇,因此地產(chǎn)股的底部已基本明確。首推重點布局深耕一線及核心二線城市,主打改善性產(chǎn)品,具備持續(xù)拿地能力的房企。

    華泰證券表示,預(yù)計后續(xù)調(diào)整政策的城市范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大,有望推動市場信心和基本面修復(fù),為板塊提供估值修復(fù)空間。

    中信建投認(rèn)為,2024年以來,房地產(chǎn)支持政策持續(xù)出臺。需求端,北上廣深四個一線城市相繼放松限購,成都、長沙等核心二線城市取消限購;融資端,房地產(chǎn)城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速推進(jìn)。在政策的支持下,高能級城市市場有望率先修復(fù),而重點布局于高能級城市的房企將優(yōu)先受益。

    (應(yīng)受訪者要求,劉瑤為化名)

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