樓市解綁

辛?xí)酝⊥醴f　羅艾敏　王文彤

圖/視覺中國

5月17日下午，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行還宣布，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調(diào)個人住房公積金貸款利率。

通知發(fā)布后，很快沖上了熱搜前兩名。

“此次央行對首付比例的調(diào)整政策，屬于國內(nèi)按揭貸款歷史上最寬松的首付政策，首套和二套房首付比例均是歷史最低?！庇蟹治鰩煾嬖V《財經(jīng)》，過去全國購房首付比例最低為20%，此次房貸首付比例歷史性地下調(diào)到15%，對提振房地產(chǎn)市場有非常積極的作用?！爸С址康禺a(chǎn)的各類組合拳在逐步落地，樓市去庫存的力度未來也會越來越大?！?/p>

受上述政策提振，房地產(chǎn)板塊5月17日午后直線拉升，Wind（萬得）房地產(chǎn)指數(shù)收盤上漲7.31%。與此同時，有20只房地產(chǎn)股漲停，其中特發(fā)服務(wù)上漲20%，我愛我家、綠地控股、榮安地產(chǎn)、金地集團(tuán)等漲幅超10%。大市值個股中，保利發(fā)展、萬科A兩家千億巨頭雙雙漲停，招商蛇口逼近漲停，收盤時漲幅為9.3%。

熱門ETF方面，地產(chǎn)主題ETF領(lǐng)漲，銀華中證內(nèi)地地產(chǎn)主題ETF上漲9.49%，華寶中證800地產(chǎn)ETF上漲9.09%。債券市場上，多只萬科債、旭輝債漲幅居前，“22萬科07”上漲11.53%，“20萬科08”漲近10%。

當(dāng)天早些時候，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰稱，要繼續(xù)堅持因城施策，扎實推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點工作。

中央各部門在金融、政策領(lǐng)域的調(diào)整，也是落實4月底中央政治局會議的重要部署。

4月30日，中央政治局會議對房地產(chǎn)提出新定調(diào)：“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施?！边@意味著，消化市場上待售的住房庫存是本輪房地產(chǎn)政策的發(fā)力點。

圖1：近十年來中國商品房銷售與待售情況

“政治局會議對于房地產(chǎn)的表述是行業(yè)未來的風(fēng)向標(biāo)之一?！庇蟹治鰩煂Α敦斀?jīng)》表示，“這次新提法中，消化庫存是重中之重。上一次高層提出房地產(chǎn)庫存問題還在九年前。房地產(chǎn)整體進(jìn)入‘去庫存時代?！?/p>

4月以來，多地密集出臺了一系列樓市新政，集中在進(jìn)一步解除限購、松綁限價、放開落戶、推動商品房“以舊換新”等。

5月9日，杭州和西安先后出臺房地產(chǎn)新政，提出全面取消住房限購等一系列政策，引起廣泛關(guān)注。至此，全國范圍內(nèi)只剩北上廣深四個一線城市以及海南省和天津市尚未完全放開限購。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、民生就業(yè)和金融健康。近期密集出臺的地產(chǎn)行業(yè)政策無異于給這個行業(yè)打入了一針強(qiáng)心劑。股票市場也給出了積極的反應(yīng)，A股、港股地產(chǎn)板塊同頻上漲，多只地產(chǎn)股在短期內(nèi)股價翻倍，上演強(qiáng)勢反彈。

但是，就目前來看，政策的溫度和股市的熱度尚未完全傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場層面。多位杭州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴我們，樓市新政發(fā)布之后，咨詢量和帶看量顯著提升，二手房掛牌量也有明顯增長，但房產(chǎn)交易量并未看到持續(xù)性快速增長，房價也尚未呈現(xiàn)明顯變化。

其他放開限購的城市情況類似，例如南京、鄭州、合肥、廈門、無錫等，自2023年8月的取消、放松限購潮以來，這些城市的房價并沒有顯著回升。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，各地限購松綁對成交的提振有限，但這并不代表取消限購沒有積極意義?！澳壳盁o論是新房還是二手房，供應(yīng)量高企，今年4月底中央政治局會議再度提出去庫存，未來放松限購政策大勢所趨，一線城市有進(jìn)一步松綁限購的可能性?！?h3>金融端減輕買房負(fù)擔(dān)

5月17日發(fā)布的三條政策，第一條是降低房貸首付款比例。央行聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知稱，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

此前，二三線城市一套房首付比例最低降至兩成，二套房最低降至三成。北上廣深的一套房貸款首付比例不低于30%，二套房不低于40%。不少城市的貸款比例有條件限制例如住房面積、是否公積金貸款等等。

表1：港股地產(chǎn)股漲幅前十名

注：統(tǒng)計區(qū)間為2024年4月24日-5月17日。資料來源：Wind

表2：A股地產(chǎn)股漲幅前十名

注：統(tǒng)計區(qū)間為2024年4月24日-5月17日。資料來源：Wind

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，降低購房門檻，尤其是降低二套房門檻更值得市場關(guān)注，二套房目前主要就是改善，對于改善需求，此前更多只是在稅費減免層面給予一定政策，首付和利率的要求都明顯高于首套房。

首付降低之后的金融側(cè)風(fēng)險會同步增加，但要關(guān)注到，由于房價當(dāng)下已經(jīng)進(jìn)入到低谷，后續(xù)持續(xù)下行的空間非常有限，尤其是不少城市已經(jīng)開始出現(xiàn)“價跌量升”，也說明市場已經(jīng)處于底部。在這一背景下，當(dāng)下入場購房者斷供或棄房的可能性大大減少。

有行業(yè)專家對《財經(jīng)》表示，首付政策的降低預(yù)計會持續(xù)較長一段時間，直至房地產(chǎn)市場恢復(fù)到平穩(wěn)水平。

第二條是下調(diào)個人住房公積金貸款利率。央行提出，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

公積金政策是配套類發(fā)揮作用，配合首付和商業(yè)利率下調(diào)，共同發(fā)揮作用。張波表示，從當(dāng)下來看，公積金和商業(yè)貸款利率之間的差距越來越?！邦A(yù)計這一政策對于市場的影響力度在中小城市會表現(xiàn)得更為明顯?！?/p>

第三條是取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

此前首套、二套房貸利率下限分別為5年期以上LPR-20BP（基點）、5年期以上LPR+20BP，新房價格環(huán)同比連續(xù)三個月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。

根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至3月末全國343個城市（地級及以上）中，75個下調(diào)了首套房貸利率下限，64個取消了下限。中指研究院監(jiān)測，目前已經(jīng)有超過20座城市宣布4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣布取消首套房貸利率下限。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前已有部分城市的部分銀行執(zhí)行首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴(kuò)展至二套房，預(yù)計將有更多城市下調(diào)房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開。

張波認(rèn)為，二套房房貸利率水平的同步下調(diào)，有兩條好處值得關(guān)注：其一是利好改善需求入市，其二是減少提前還貸。近兩年提前還貸的一個重要原因也在于，二套房的利率明顯高于不少經(jīng)營貸，甚至消費貸的利率，但房貸本身就是銀行類的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，原先并沒有自主定價權(quán)，調(diào)整之后，預(yù)計房貸利率下調(diào)的空間會明顯增大，尤其二套房由于首付高，銀行放貸的意愿度更高。

陳文靜認(rèn)為，這三條政策體現(xiàn)出監(jiān)管部門對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心，政策調(diào)整后首付比例、房貸利率均將處于歷史低點，進(jìn)一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意愿，配合各地逐步放開的限購政策，有望對市場情緒產(chǎn)生更大的帶動作用。

東吳證券表示，央行在5月17日午間的快速出手，印證了當(dāng)前“穩(wěn)地產(chǎn)”的緊迫性。其認(rèn)為，5月17日發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)強(qiáng)、出口穩(wěn)、消費軟，但核心矛盾還在地產(chǎn)。

國家統(tǒng)計局當(dāng)日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.8%。全國新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%；新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%。此外，今年4月70城二手房價同比悉數(shù)下跌，已持續(xù)四個月。

東吳證券稱，雖然解決房地產(chǎn)的下行并非朝夕之功，但就政策應(yīng)對而言，當(dāng)前顯然已進(jìn)入到一個更刻不容緩的階段，且近期各地住房“以舊換新”、限購放開的種種跡象已經(jīng)表明中央層面的政府收儲“呼之欲出”。在政治局會議明確住房去庫存后，地產(chǎn)政策的“分水嶺”已比較清晰，后續(xù)的關(guān)鍵在于“錢從哪來” “多大規(guī)模”這些問題的逐一解決。

國泰君安此前發(fā)布研報認(rèn)為，近期，房地產(chǎn)相關(guān)政策密集落地，從上至下、從地至房均直指“庫存去化”，這也意味著全國范圍內(nèi)的去庫存行動拉開大幕。

杭州樓市新政為什么值得關(guān)注？

在此前放開限購的各個城市中，杭州是最重要的樣本城市之一，盡管在新一線城市中，杭州搭乘的是放開限購的末班車，但此次新政發(fā)布仍然備受矚目。

從經(jīng)濟(jì)體量和人群吸引力來看，杭州在新一線城市中明顯排在前列。同時，受此前亞運會的利好加持，城市基礎(chǔ)設(shè)施得到了很大程度的改善和提高。杭州在2021年前多年占據(jù)全國土地出讓金第一的位置，可以看出其本身也很受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)青睞。

“這些強(qiáng)一線城市、強(qiáng)二線城市或者新一線城市，它們?nèi)∠拶彵榷?、三線城市取消限購的意義更大。”前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍對《財經(jīng)》表示，住建部已經(jīng)將房地產(chǎn)調(diào)控政策交給各地方自主制定，為地方政府因地制宜、采取適合當(dāng)?shù)貙嶋H房地產(chǎn)供求情況的政策打下基礎(chǔ)?！白罱鄠€城市取消限購，市場的預(yù)期發(fā)生了一定的改變，投資者信心得到一定程度的提振。”

按照自然資源部的要求，商品住宅去化周期超過36個月的城市要暫停新增宅地出讓。目前杭州房地產(chǎn)整體庫存24個月，在全國所有城市中排名前列，庫存相對健康。

“杭州作為整個中國房地產(chǎn)市場的重點模范生，我認(rèn)為它的政策調(diào)整值得其他城市學(xué)習(xí)?！笨硕鹫憬瓍^(qū)域市場咨詢部項目經(jīng)理沈力表示，此次“樓市新政”的出臺，體現(xiàn)出杭州政府整個房地產(chǎn)政策較高的延續(xù)性。從2023年開始，杭州就在陸續(xù)放寬限購政策，從主城區(qū)以外的行政區(qū)開始，由外向內(nèi)，從二手房到一手房，最后主城四區(qū)全部放開。

政策的延續(xù)性還體現(xiàn)在時間上。沈力提到，對杭州而言，政策刺激力度大約在兩個月到三個月之間，之后趨于平穩(wěn)。2024年3月，政府放開了二手房交易限制，樓市出現(xiàn)一波熱度，二手房成交量遠(yuǎn)超新房成交量。到4月末，二手房交易已經(jīng)逐漸趨于平穩(wěn)，而此時出臺新政有望刺激新房成交量的提升。“從時間和做法上我們認(rèn)為都是比較合理的?！鄙蛄Ρ硎?，5月初，市面上就開始有了全面放開限購的傳聞。

2023年10月20日，杭州樓市新政大幅縮小限購范圍，購房者在余杭區(qū)一樓盤的售樓處看房。圖/視覺中國

從具體政策來看，此次杭州發(fā)布的新政總共七條，力度較大。討論最熱烈的自然是全面取消在全市范圍內(nèi)購買住房的條件和套數(shù)限制，消費者買房不再審核購房資格。

杭州的住房限購政策可以追溯到2010年10月，此后經(jīng)歷了一系列收緊和放寬。此次樓市新政發(fā)布之前，杭州已經(jīng)于3月在全域范圍內(nèi)取消二手房限制，只有主城四區(qū)（上城、西湖、濱江、拱墅）的一手房仍執(zhí)行限購——本市戶籍限購兩套，外地戶籍需繳納一個月社保，可購買一套。

此次新政意味著全國人民均可在杭州購買房產(chǎn)，無需持有杭州戶籍，且大多數(shù)情況下無需提供任何杭州社?；蚣{稅證明。

這里的少數(shù)情況針對的是購房搖號。杭州西湖區(qū)一家中介機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳波介紹，主城四區(qū)新房購置需要通過搖號公證，搖號會對購房者的條件做出限制，例如本地戶籍者在購房所在行政區(qū)擁有的住房小于等于一套、外地戶籍者要有社保繳納記錄等。樓盤分配也有條件，例如20%的房源供高層次人才優(yōu)先搖號、無房家庭優(yōu)先于有房家庭搖號等等。

“樓市新政”出臺對搖號售房做出優(yōu)化。對于購房意向登記數(shù)量不超過房源套數(shù)的樓盤（一般稱為“流搖樓盤”），開發(fā)商可以自主銷售，消費者直接購買，不再進(jìn)行公證搖號。

陳波表示，“流搖樓盤”直接出售，有利于對住房有剛需，但一直搖不到號的這部分人群，在一定程度上會促成交易。但是，他認(rèn)為主城四區(qū)的優(yōu)勢樓盤仍需繼續(xù)搖號?！靶枨罅靠赡苤辉霾粶p，好的樓盤中簽率從來不會特別高?！?/p>

此次新政還恢復(fù)了“買房落戶”條款。這一政策曾在2016年9月暫停，且此前對購房價格和面積均有要求。過去幾年，外地戶籍人士落戶杭州，大多走的是人才落戶和積分落戶兩條途徑。

沈力認(rèn)為，買房落戶政策主要利好兩類房型，一是學(xué)區(qū)房——吸引省內(nèi)其他城市家長落戶，讓孩子在杭州讀書；二是低價房——有助于外來務(wù)工人員等落戶杭州，此前人才落戶的學(xué)歷要求是大專及以上。

再者，樓市新政對“首套房”“無住房”等概念做了重新認(rèn)定。只要消費者在所購住房行政區(qū)內(nèi)沒有住房，那么在該區(qū)買房的按揭貸款即可以按首套房認(rèn)定；倘若在該行政區(qū)有一套住房，但正在掛牌出售，再買住房也按首套房認(rèn)定。

這一條意味著絕大多數(shù)購房者都可以享受首套房的首付比例和按揭利息。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提到，全國范圍內(nèi)目前只有杭州采取了這種操作方式，并稱這是杭州史上最寬松的信貸政策。

杭州貝殼研究院院長上官劍也表示，此次樓市新政，杭州政府給出了最大誠意，政策支撐力度大于市場降溫的速度，也有一定創(chuàng)新性。“樓市政策的優(yōu)化調(diào)整節(jié)奏感非常好，實現(xiàn)精準(zhǔn)施策；多項政策優(yōu)化調(diào)整疊加，很好地對癥下藥，至少短期內(nèi)預(yù)期得到較大改善?！?/p>

緯房研究院首席分析師、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會副秘書長閆金強(qiáng)認(rèn)為，從短期看，這次杭州出臺新政會起到一定的刺激效果，但長期能否帶動樓市“筑底”反彈還有待觀察。

放開限購能否吸引消費者買房投資？

張波表示：“目前來看，杭州即使限購放開，也并不會吸引太多的投資性需求，而是會吸引更多潛在自住需求入場。一些熱門板塊的新盤將更受關(guān)注?！?/p>

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生認(rèn)為，全面取消限購主要是因為新房市場相對低迷的表現(xiàn)。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年1月-4月，杭州市區(qū)新房成交量188.3萬平方米，新房熱度持續(xù)下降，再度放開限購的目的在于激發(fā)更多潛在需求。但高院生也表示，杭州新房市場受限于供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，成交規(guī)模難以大幅回調(diào)。

這一點在新政發(fā)布后得到部分證實。一位售樓顧問告訴我們，新政發(fā)布后，主城區(qū)內(nèi)核心樓盤的看房熱度只增不減，這部分樓盤基本都需要驗資搖號。而主城區(qū)邊緣的剛需新盤咨詢量提升不明顯，這部分樓盤存量多，無需驗資搖號，且有較大的優(yōu)惠力度。

新政一定程度上激發(fā)了消費者看房熱情。根據(jù)我愛我家提供的數(shù)據(jù)，杭州樓市新政發(fā)布后五天（5月9日-13日）的帶看量比前五天（5月4日-8日）上漲近23%，日均帶看量環(huán)比4月上漲31.2%；新增客源增長28.7%，環(huán)比4月日均新增客源增長36.1%。根據(jù)貝殼找房提供的數(shù)據(jù)，5月12日，貝殼杭州站下定量創(chuàng)下自2021年以來最高單日下定量。

劉瑤就職于杭州西湖區(qū)一家房產(chǎn)中介，她提到新政出臺之后咨詢量和看房量明顯增多，有的門店單日成交量突破近兩三年來的成交紀(jì)錄。

接觸的客戶一多，劉瑤明顯感受到對方的糾結(jié)：不買怕房子漲價，買了又怕年底房價下跌。盡管實際看房人不少，但大多抱著博弈和觀望的心態(tài)。

一位杭州上城區(qū)貝殼找房的房地產(chǎn)中介人士告訴我們，這兩年杭州限購一直在放松，但大家還是很理性，都是按需購房；另一位拱墅區(qū)鏈家的房產(chǎn)中介人士提到，2024年開年之后前來咨詢的人很多，但一般都是有硬性購房需求的，例如孩子上學(xué)等，以投資為目的的購房者非常少。

新政發(fā)布后，杭州二手房掛牌量有了顯著增長，源于新政其中一條鼓勵消費者在同一城區(qū)“賣舊買新”。我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州新政發(fā)布后五天，新增房源數(shù)量較之前五天漲幅43%，日均新增房源環(huán)比4月漲幅26%。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，對比4月，僅新政首日，二手房新增買賣房源增長91%。

根據(jù)手邊買房小程序，5月12日杭州二手房成交375套，達(dá)成了近幾日來的一個高點。不過沈力提醒說，12日售出的300多套成交的二手房或許是三四月尚未簽約成功的，在這一天集中釋放。新政發(fā)布后，二手房網(wǎng)簽不會反應(yīng)這么的迅速，交易量是否提升還需再觀察一段時間。

西安的情況也類似。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出，從監(jiān)測的新建商品住宅項目成交情況來看，西安全面放開限購后成交端出現(xiàn)了一定的積極變化。數(shù)據(jù)顯示，繼5月9日西安全面取消限購后，5月10日西安新建商品住宅成交迅速迎來上升態(tài)勢，單日成交超700套，但如此較高的成交量業(yè)績僅維持一天，其中也不排除有假期滯緩的購房需求恢復(fù)釋放的影響，因此新政效果還有待進(jìn)一步觀察。

龍湖西安區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時表示，其項目在西安相對分散，情況不一，新政出臺后，有兩個項目在電話咨詢和看房量上有小幅提升。大明宮金茂府相關(guān)人士接受媒體采訪時表示，從目前情況來看，新政對項目影響暫時還不明顯。

在此之前，這一輪取消限購潮已持續(xù)將近一年，其間經(jīng)歷兩次小高潮，均為政策推動。

2023年7月24日，中央政治局會議釋放相關(guān)信號，提出適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，此后兩個月，全國共有14個城市全面取消限購，包括7個省會城市和幾個經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。

2024年1月26日，住建部在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會上強(qiáng)調(diào)，支持各城市因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策，“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”。此后又有五座城市全面取消限購，北上深限購政策多次松動。這一波涉及城市數(shù)量雖然不如前者，但“分量”更重。

觀察此前放寬限購的城市，大都經(jīng)歷一段時間的熱鬧，但后續(xù)房價或交易量都沒有明顯變化。有觀點認(rèn)為，如果全面放開一線城市限購，可能會對其他城市產(chǎn)生極強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。對此，如是金融研究院院長管清友表示，此輪多數(shù)非一線城市房價已經(jīng)經(jīng)歷了連續(xù)深度調(diào)整，價格基本回歸基本面，與一線城市的價格差距進(jìn)一步拉大，虹吸效應(yīng)影響應(yīng)該在有限范圍內(nèi)，是可控的。

太盟投資集團(tuán)（PAG）執(zhí)行董事長單偉建認(rèn)為，目前應(yīng)該考慮立即全面松綁，恢復(fù)市場自我調(diào)節(jié)的功能，以避免因供需兩端都過度修正而導(dǎo)致長期的復(fù)蘇乏力。“這樣才能快速穩(wěn)定市場，恢復(fù)這個支柱產(chǎn)業(yè)的作用，并使民眾找回對房產(chǎn)價值的信心和消費的意愿，從而推動經(jīng)濟(jì)增長?！?/p>

單偉建認(rèn)為，中國房產(chǎn)潛在需求依然巨大。中國人從來都視房產(chǎn)為財富積累的首選資產(chǎn)類別，因此房產(chǎn)占家庭財富的比重高達(dá)59%。根據(jù)央行統(tǒng)計，城鎮(zhèn)居民住房自有率逾90%，可能超過世界上任何國家（美國自有率為66%、日本為62%）。

圖2：杭州樓市新政前后二手房交易情況

資料來源：手邊找房小程序

未來，隨著統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房具體政策的逐步落實，疊加項目“白名單”深入推進(jìn)等多項政策，房地產(chǎn)市場預(yù)期和活躍度有望迎來改善。

落戶政策結(jié)合放松限購

杭州的幾位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都提到，新政發(fā)布之后，非本地戶籍客戶明顯增多，主要咨詢購房落戶問題。這其中又以家長居多，大多圍繞孩子落戶上學(xué)的問題。

作為浙江省唯一一所985大學(xué)，浙江大學(xué)每年新生的本省錄取率幾乎都超過50%。2023年錄取的3105名學(xué)生中，杭州生源占三分之一。這對家長而言很有吸引力。劉瑤提到，小套型的學(xué)區(qū)房更為搶手，已經(jīng)有多套交易出現(xiàn)競價購買現(xiàn)象，超出房東原售價預(yù)期。

“經(jīng)過三四月的一波消化，目前部分片區(qū)處于低價房源稀缺狀態(tài)，且在議價空間上較新政前有所降低?！蔽覑畚壹已芯吭罕硎尽?/p>

杭州市住保房管局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長何陳煜表示，此次新政不能片面地理解為購房即落戶，只是在目前現(xiàn)有的積分落戶框架內(nèi)大幅提高自有產(chǎn)權(quán)住房的賦分權(quán)重，后續(xù)以實施細(xì)則出臺的相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

越來越多的城市放寬了購房落戶政策。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，近幾年約有20個城市實行了購房即可申請落戶的政策，既有天津、南京、武漢、杭州、成都、蘇州、青島、佛山這些新一線城市，也包括廈門、南昌、濟(jì)南、大連、無錫、哈爾濱、沈陽這些核心二線城市，以及金華、駐馬店、克拉瑪依等三四線城市。另有部分城市還出臺了租房即可落戶的政策，例如青島、鄭州等。

熱點城市落戶政策放松背后是日趨激烈的“搶人大戰(zhàn)”。2024年4月之后放開限購的長沙、成都、杭州、西安均為人口凈流入城市，2023年底人口增量環(huán)比分別增長9.25萬人、26.7萬人、14.6萬人、8.23萬人。放寬落戶政策有助于加大對人才的吸引力度，擴(kuò)大城鎮(zhèn)居民購房需求，從而促進(jìn)樓市庫存的消化。

2024年1月，公安部公布的消息顯示，2023年戶口遷移政策全面放開放寬，城區(qū)常住人口300萬以下城市的落戶限制基本取消，300萬以上城市的落戶條件有序放寬。東部地區(qū)除極少數(shù)超特大城市、中西部地區(qū)除個別省會（首府）城市外，全面放開放寬落戶限制。

“當(dāng)前城市的競爭歸根結(jié)底是人口、人才的競爭。”陳文靜認(rèn)為，允許購房落戶，有利于促進(jìn)人口人才流入，對購房需求的釋放也會起到促進(jìn)作用。短期來看，各地對落戶限制進(jìn)行放松或已成為重要趨勢；從中長期來看，人口、人才持續(xù)導(dǎo)入，將為樓市提供更多住房需求，同樣利好樓市發(fā)展。

以舊換新，消化存量房產(chǎn)

4月30日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。當(dāng)天北京、河南、廣東、天津紛紛推出房產(chǎn)政策，旨在消化存量房產(chǎn)。

北京市住建委當(dāng)天發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。這是北京2024年所做的第三次房產(chǎn)政策調(diào)整，也是北京限購政策迎來的最大力度的調(diào)整。

政策發(fā)布后，北京五環(huán)外市場有小幅升溫，多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測顯示，較之新政前，新房、二手房的看房量都有所增加，但成交規(guī)模并未明顯擴(kuò)大。

新政雖然針對五環(huán)外，但對內(nèi)城部分區(qū)域也起到了積極影響。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，新政發(fā)布后，內(nèi)城一些去化壓力大的項目也開始走量。比如，麗澤周邊區(qū)域的部分新房項目銷售情況有所提升。相比之下，二手房市場受政策影響相對較小。

4月以來，多地發(fā)布了新的樓市政策——例如長沙、成都全面取消限購，南京買房即可落戶。天津雖然尚未完全放開限購，但4月30日發(fā)布新規(guī)規(guī)定，天津市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。

部分城市從金融領(lǐng)域入手，減輕消費者購房貸款壓力，例如青島擴(kuò)大商轉(zhuǎn)公貸合作銀行，職工可享受低息貸款福利；南京都市圈九城公積金互認(rèn)互貸等。一線城市中，深圳（4月23日）和上海（5月3日）均發(fā)布了商品房“以舊換新”的政策。

截至目前，全國已經(jīng)有大約50個城市開展了住房“以舊換新”活動。從操作模式來看，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，代售模式最為常見，例如深圳、上海等29座城市推行代售模式——購房者繳納訂金鎖定新房后，中介掛牌出售舊房，在一定期限內(nèi)賣出則新房合同生效，反之則退還新房訂金；其次是舊房換購模式，在南京、鄭州等19城已落地——由國企或其他第三方收購舊房，售房款用于在相應(yīng)項目購買新房。

市場普遍認(rèn)為，商品房“以舊換新”，可以減輕居民換房負(fù)擔(dān)，對于改善性住房消費需求釋放有積極作用。

從克而瑞的報告來看，代售模式效果一般，深圳的綠景白石洲項目參與“以舊換新”政策后一周，項目來訪量環(huán)比增長50%，但認(rèn)購只增加一套。相比之下，消費者對國資房企項目認(rèn)購的積極性更高一些。

中指研究院認(rèn)為，以舊換新政策還處于探索階段，效果還需進(jìn)一步觀察。當(dāng)前換房者面臨二手房市場調(diào)整壓力，不少城市的二手房掛牌量處于高位，換房者若想快速售出二手房，需要在價格方面做出一定讓步。此外，居民就業(yè)、收入預(yù)期還需進(jìn)一步改善才能有效釋放購買力。

地產(chǎn)股的底部到了嗎？

自4月24日地產(chǎn)板塊啟動反彈以來，截至5月17日，Wind房地產(chǎn)指數(shù)（A股）上漲28.33%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲36.81%，其漲幅均遠(yuǎn)超大盤。同期，上證指數(shù)漲幅為4.37%，恒生指數(shù)漲幅為15.14%。

個股方面，上述統(tǒng)計區(qū)間內(nèi)，港股有19只地產(chǎn)股漲幅翻倍，其中，世茂集團(tuán)上漲333%、易居企業(yè)控股上漲222%、花樣年控股上漲206%、時代中國控股上漲199%，佳兆業(yè)集團(tuán)、中國奧園、華南城、遠(yuǎn)洋集團(tuán)漲幅均超160%，另有23只地產(chǎn)股漲幅在50%以上。A股有41只地產(chǎn)股的漲幅在30%以上，7只個股漲幅超50%，其中，我愛我家上漲84%、特發(fā)服務(wù)上漲76%、濱江集團(tuán)上漲74%、南國置業(yè)上漲68%、天地源漲58%。

具體來看，這輪地產(chǎn)股上漲主要分為“五一”節(jié)前、節(jié)后兩波行情。

4月29日，A股房地產(chǎn)板塊集體漲停，超20只個股漲停，Wind房地產(chǎn)指數(shù)上漲6.44%。申萬房地產(chǎn)板塊的116只成分股中，近七成個股漲幅超5%。港股漲幅比A股還高，當(dāng)日，世茂集團(tuán)上漲61%，易居企業(yè)控股、時代中國控股漲幅超30%，匯景控股、融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)集團(tuán)、正榮地產(chǎn)等11只個股漲幅超過20%。

“五一”節(jié)后，地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了短暫盤整。在5月9日杭州、西安等城市密集出臺取消住房限購政策后，地產(chǎn)板塊開啟第二輪反彈。

5月10日，A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁，Wind房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.62%。濱江集團(tuán)、中交地產(chǎn)、招商蛇口等多股漲停，另有13只地產(chǎn)股漲幅超5%。此后，Wind房地產(chǎn)指數(shù)震蕩上揚，短期內(nèi)漲幅超10%，同期，上證指數(shù)則微跌0.19%。

港股地產(chǎn)股也成為資金追捧的對象。5月9日-10日，世茂集團(tuán)上漲113%，華南城上漲65%，花樣年控股、弘陽地產(chǎn)、珠光控股、中國奧園漲幅超40%，另有多只地產(chǎn)股漲幅在25%以上。

“港股內(nèi)地房地產(chǎn)股此前存在超跌的情況，是其強(qiáng)勢反彈的原因之一?！庇型顿Y人士對《財經(jīng)》表示。

“房地產(chǎn)上游有50多個行業(yè)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回升或者向好預(yù)期之后，大家對于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期勢必也會增強(qiáng)。這不僅會帶來房地產(chǎn)板塊以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)股票的反彈，也會帶來整個市場的回升。最近資本市場出現(xiàn)上行態(tài)勢，尤其是很多港股內(nèi)房板塊大幅上漲，帶動了市場的人氣。”楊德龍稱。

事實上，地產(chǎn)股也曾是資本市場的明星股。但隨著政策收緊和市場遇冷，部分房企出現(xiàn)了資金鏈緊張、債務(wù)違約，地產(chǎn)股經(jīng)歷了一場空前危機(jī)。

以Wind房地產(chǎn)指數(shù)為例，自2015年6月15日創(chuàng)下歷史高點6352點以來，該指數(shù)已連續(xù)數(shù)年震蕩下跌，今年4月24日創(chuàng)下本輪調(diào)整的新低，至1711點，與2015年的高點相比下跌超70%。

率先喊出“活下去”口號的行業(yè)龍頭萬科，股價也經(jīng)歷了長時間的下跌。今年4月24日，萬科A股價盤中跌至6.45元/股，創(chuàng)下近五年來新低，距2018年1月41.13元/股的高點下跌超八成。自2023年初以來，截至5月16日，A股上市的萬科A下跌53%，港股上市的萬科企業(yè)則下跌61%。

今年一季度，萬科曾被傳出償債風(fēng)波，受其影響，該公司在短時間內(nèi)遭遇股債“雙殺”。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月15日，萬科境內(nèi)存續(xù)債務(wù)為620.16億元，其中51.49億元將于2024年2月到期；境外存續(xù)債務(wù)為25.94億美元，其中6.14億美元將于今年6月到期。

碧桂園亦陷入債務(wù)違約風(fēng)波。3月12日，碧桂園對外表示，由于銷售恢復(fù)不達(dá)預(yù)期，資金調(diào)撥面臨壓力，導(dǎo)致“H1碧地01”債券的0.96億元利息資金未能全額兌付。目前，該債務(wù)展期方案已獲債券持有人會議通過。

5月9日，碧桂園再度表示，公司因銷售恢復(fù)情況不達(dá)預(yù)期、資金調(diào)撥困難等原因，“23碧桂園MTN001”和“23碧桂園MTN002”無法在利息兌付日2024年5月9日按時支付。不過，5月11日，相關(guān)利息已完成償付。

從財報數(shù)據(jù)上，也可窺見房地產(chǎn)企業(yè)的艱難處境。此前幾年業(yè)績曾持續(xù)高增長的地產(chǎn)行業(yè)，2023年業(yè)績下滑明顯。

2023年9月21日，廣東河源，碧桂園開發(fā)的鳳凰臺項目，工人們在住宅樓前施工。圖/視覺中國

2023年，申萬房地產(chǎn)板塊的116只成分股中，有36%的上市房企錄得虧損，其中14家為近五年來首次虧損。綠地控股是A股市場虧損規(guī)模最大的房企，凈虧損95.56億元。另外，*ST世茂、*ST金科、華僑城A、首開股份、華夏幸福、ST中南的凈虧損均超50億元。

綠地控股表示，虧損主要受制于行業(yè)低迷等客觀因素，原因包括：房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑，導(dǎo)致資產(chǎn)價格下跌，計提了超百億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備；房地產(chǎn)行業(yè)及基建等關(guān)聯(lián)行業(yè)深陷低迷，持續(xù)三年的行業(yè)困難未得到有效改觀，導(dǎo)致營業(yè)收入同比下降，結(jié)算毛利率也同比下行，業(yè)績持續(xù)承壓。

2023年，有五家房企的銷售額超千億元。其中，萬科以4657億元拔得頭籌，保利發(fā)展、招商蛇口以3469億元、1750億元排名第二、第三位。在凈利潤方面，萬科、保利發(fā)展、招商蛇口分別以122億元、121億元、63億元排名前三位。

從一季報來看，有超五成的房企虧損，三成房企歸母凈利潤下跌。保利發(fā)展以22億元歸母凈利潤位居首位，同比下滑18%。公司表示，全國兩會等定調(diào)房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的主基調(diào)不變，限購、限價等限制性政策加速調(diào)整退出，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等陸續(xù)推進(jìn)落地，多地優(yōu)化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)利好產(chǎn)品品質(zhì)提升、出臺“以舊換新”政策支持置換和改善需求。

地產(chǎn)股在經(jīng)歷了此前的深度調(diào)整后，這次的反彈是否可持續(xù)？業(yè)界又如何看待房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展？

國金證券認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)基本面已經(jīng)處于底部區(qū)間，后續(xù)下降空間已經(jīng)有限，且地產(chǎn)板塊估值處于歷史低位水平。而地產(chǎn)股股價的反應(yīng)通常快于基本面的復(fù)蘇，因此地產(chǎn)股的底部已基本明確。首推重點布局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企。

華泰證券表示，預(yù)計后續(xù)調(diào)整政策的城市范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，有望推動市場信心和基本面修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。

中信建投認(rèn)為，2024年以來，房地產(chǎn)支持政策持續(xù)出臺。需求端，北上廣深四個一線城市相繼放松限購，成都、長沙等核心二線城市取消限購；融資端，房地產(chǎn)城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速推進(jìn)。在政策的支持下，高能級城市市場有望率先修復(fù)，而重點布局于高能級城市的房企將優(yōu)先受益。

（應(yīng)受訪者要求，劉瑤為化名）