多地試水住房“以舊換新”

河北省廊坊三河市一處在建房地產(chǎn)項(xiàng)目 圖/鄭智維

5月10日，河南省鄭州市宣布二手住房“賣舊買(mǎi)新、以舊換新”工作試點(diǎn)結(jié)束，正式進(jìn)入全面鋪開(kāi)階段，收購(gòu)二手房房齡也延長(zhǎng)至20年。

繼汽車、家電等消費(fèi)品之后，住房“以舊換新”的消費(fèi)模式逐步推開(kāi)。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至5月13日，全國(guó)已有超60城表態(tài)支持住房“以舊換新”。

“以舊換新”，減少群眾換房障礙，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年4月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議明確提出，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

在調(diào)研深圳市、珠海市等多個(gè)推出住房“以舊換新”的城市之后，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉談道，從二手房業(yè)主參與“以舊換新”的積極程度可看出改善性住房消費(fèi)存在著較大潛力。不過(guò)，目前住房“以舊換新”仍處于探索階段，面臨多方面考驗(yàn)。

試點(diǎn)擴(kuò)圍，一線城市加入

試水住房“以舊換新”，不斷有城市加入。李宇嘉注意到，最近一個(gè)月內(nèi)已有3座一線城市啟動(dòng)了住房“以舊換新”。

5月10日，廣州市花都區(qū)宣布開(kāi)展商品房以舊換新“煥新購(gòu)”活動(dòng)，推進(jìn)實(shí)施商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”。在此之前，深圳市、上海市已經(jīng)推出類似的換購(gòu)行動(dòng)。

所謂住房“以舊換新”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。

公開(kāi)資料顯示，住房“以舊換新”的思路最早發(fā)源于山東省淄博市。2023年9月，該地通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)手，為購(gòu)房者優(yōu)先提供優(yōu)質(zhì)房源，滿足置換需求，從而加速存量住房銷售成交。

接受《民生周刊》記者采訪時(shí)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，當(dāng)時(shí)，淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一些新的壓力，需要提振市場(chǎng)。開(kāi)展“以舊換新”購(gòu)房活動(dòng)，主要是出于盤(pán)活二手房和新房方面的考量。

淄博推出住房“以舊換新”之后，類似模式不斷被復(fù)制，在全國(guó)迅速擴(kuò)散開(kāi)來(lái)。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，除了超60城表態(tài)支持住房“以舊換新”外，未來(lái)或有更多城市跟進(jìn)。

值得關(guān)注的是，不僅加入的城市越來(lái)越多，一些城市還從試點(diǎn)迎來(lái)擴(kuò)圍。業(yè)內(nèi)專家分析，鄭州之所以加大力度推進(jìn)住房“以舊換新”，是因?yàn)樵撌性谠圏c(diǎn)期間取得了積極效果：在試點(diǎn)期間的10個(gè)有效工作日內(nèi)，收購(gòu)方與103名客戶簽訂二手房收購(gòu)協(xié)議，其中11名與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買(mǎi)新建商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。

換購(gòu)模式多樣，已有交易成功案例

雖然加入住房“以舊換新”的城市越來(lái)越多，但換購(gòu)成功的案例卻不多。在此背景下，有住房換購(gòu)需求的居民普遍關(guān)心的問(wèn)題是，“以舊換新”如何操作？

5月13日，武漢市出現(xiàn)住房“以舊換新”模式的首個(gè)成功案例。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，居民王偉（化名）是武漢市硚口區(qū)老居民。在了解到硚口區(qū)“以房換房”活動(dòng)后，居住在老舊小區(qū)的他看中了武漢市古田片區(qū)的一處在建商品房。于是，他想將自己面積為105平方米的老房子換成面積約為128平方米的在建商品房。

經(jīng)過(guò)第三方評(píng)估，王先生的舊房子評(píng)估價(jià)為90多萬(wàn)元，而他看中的新房?jī)r(jià)格為210多萬(wàn)元，最終他認(rèn)可了評(píng)估價(jià)，并補(bǔ)齊了120多萬(wàn)元的差價(jià)款，成功換得新房。

2023年底，武漢市開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者三方聯(lián)合，發(fā)起“以舊換新”倡議。今年2月，硚口區(qū)探索“以房換房”收儲(chǔ)模式，即區(qū)國(guó)有平臺(tái)企業(yè)將居民房屋收過(guò)來(lái)作為保障性住房項(xiàng)目。

通過(guò)梳理各地做法，《民生周刊》記者發(fā)現(xiàn)，除了類似武漢市硚口區(qū)的收儲(chǔ)模式外，住房“以舊換新”的模式還有幫賣、補(bǔ)貼等，即通過(guò)與中介合作加快舊房出售并購(gòu)買(mǎi)新房，或政府對(duì)相關(guān)購(gòu)房者發(fā)放契稅補(bǔ)貼。

置換需求較大，成效尚待觀察

作為提振消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)減排降碳及提高資源利用率的舉措，“以舊換新”較常見(jiàn)于家電、汽車等消費(fèi)領(lǐng)域。

與家電、汽車等商品相比，住房“以舊換新”在操作層面顯然更為繁瑣。在北京從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年，吳舜熟知住房“以舊換新”可能涉及的諸個(gè)環(huán)節(jié)。

“購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，消費(fèi)者往往要考慮價(jià)格、區(qū)位、配套等多個(gè)因素，且二手房交易過(guò)程繁瑣，‘以舊換新順利達(dá)成交易的可能性較小?！眳撬唇邮苡浾卟稍L時(shí)說(shuō)。

事實(shí)上，很多人雖然有置換意愿，但也會(huì)被繁瑣的交易過(guò)程所嚇退。在吳舜看來(lái)，如果由政府層面支持推動(dòng)住房“以舊換新”，有利于降低買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)，消除居民的換購(gòu)顧慮。

當(dāng)前，我國(guó)居民住房需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，以小換大、以舊換新等改善性住房需求有較大潛力。“以舊換新”能夠支持合理住房消費(fèi)，推動(dòng)住房梯次消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

不過(guò)，“以舊換新”最關(guān)鍵的一環(huán)是，舊房能否銷售出去?！芭f房賣不出去，一切都免談。”李宇嘉說(shuō)，從各地的數(shù)據(jù)看，參與“以舊換新”的二手房的售出數(shù)量并不多，因此無(wú)法進(jìn)入新房從認(rèn)購(gòu)到簽約、按揭等環(huán)節(jié)。

在李宇嘉看來(lái)，對(duì)于多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，都有推進(jìn)住房“以舊換新”的動(dòng)力。然而，住房“以舊換新”還是一個(gè)新事物，還處在試點(diǎn)階段，要觀察其成效仍需時(shí)日。