房子“以舊換新”，怎么換？你換嗎？

薛宇飛

電子產(chǎn)品、家用電器的“以舊換新”早已習(xí)以為常，房子“以舊換新”你會(huì)嘗試嗎？

據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2023年以來，已有超過30個(gè)城市表態(tài)支持住房市場(chǎng)的“以舊換新”，其中，地方國(guó)企參與收購(gòu)的方式成為當(dāng)前的受關(guān)注點(diǎn)之一。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進(jìn)改善性住房需求釋放。

多地落地“以舊換新”政策

對(duì)于有改善性住房需求的人來說，想換一套更好、更大房子的前提是先出售現(xiàn)有住房，而由于二手房交易時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)繁瑣，成為阻礙住房交易的堵點(diǎn)。

為提升住房市場(chǎng)交易活躍度，多地相繼推出“以舊換新”政策。近日，江蘇海安商品房“以舊換新”購(gòu)房政策落地，該市依據(jù)“誰回收、誰置換、誰收益”的原則，在城區(qū)核心區(qū)內(nèi)組織實(shí)施，今年計(jì)劃實(shí)施“以舊換新”100套。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯分析，海安此次推行“以舊換新”，與最近兩年各地政策操作是相似的，說明“以舊換新”政策從過去的試點(diǎn)性質(zhì)、自發(fā)性質(zhì)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的政策。

近期，河南省鄭州市房管局等多部門聯(lián)合印發(fā)了《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》（下稱方案），方案提出，2024年，鄭州計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”。其中，通過鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（下稱鄭州城發(fā)集團(tuán)）收購(gòu)，在方案試點(diǎn)階段完成“換房”500套，計(jì)劃全年完成5000套；通過市場(chǎng)化自由交易，計(jì)劃全年完成5000套。方案還提出，凡是在2024年通過“以舊換新”換購(gòu)新建商品住房的群眾，均可享受契稅補(bǔ)貼30%的優(yōu)惠。

據(jù)鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年，鄭州二手房市場(chǎng)交易1133萬平方米，全年成交10.2萬套。這也就意味著，若鄭州市今年二手住房成交量維持在2023年的水平，二手房“以舊換新”的目標(biāo)規(guī)模約占全年成交量的1/10。

方正證券認(rèn)為，“以舊換新”使得購(gòu)房者可先鎖定新房，再由中介進(jìn)行優(yōu)先性的舊房銷售，疊加30%的契稅補(bǔ)貼，此舉一方面或可打消購(gòu)房者“未賣不敢買”的換房顧慮，另一方面打通了賣房和買房全流程，對(duì)于改善性住房消費(fèi)需求釋放起到明顯的積極作用，進(jìn)而助力推動(dòng)房企現(xiàn)房庫(kù)存去化，加速房企回款。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)中新經(jīng)緯分析，2023年以來，已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”，江蘇鹽城、蘇州以及遼寧沈陽(yáng)等地區(qū)發(fā)放“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼，浙江寧波、山東濟(jì)南等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購(gòu)”服務(wù)，購(gòu)房者可在開發(fā)商處認(rèn)購(gòu)并鎖定房源，并由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買新房，若舊房未售出則退還新房認(rèn)購(gòu)金；蘇州相城區(qū)、鄭州、江蘇連云港等地國(guó)企平臺(tái)或開發(fā)商則直接收購(gòu)舊房，售房款用于在相應(yīng)項(xiàng)目購(gòu)買新房。

促進(jìn)改善性住房需求釋放

市場(chǎng)還注意到，住房“以舊換新”政策正在從發(fā)放專項(xiàng)購(gòu)房補(bǔ)貼、原有住房交由中介出售等方式，轉(zhuǎn)向由國(guó)企收購(gòu)原有住房的措施拓展。

據(jù)了解，此次鄭州城發(fā)集團(tuán)收購(gòu)二手住房，換房的群眾通過鄭州市房源信息共享和發(fā)布綜合服務(wù)平臺(tái)登記擬出售房源信息，同時(shí)選定意向購(gòu)買房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂《新房購(gòu)買意向書》。

之后，由專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)舊房進(jìn)行評(píng)估后出具評(píng)估報(bào)告，鄭州城發(fā)集團(tuán)和換房群眾進(jìn)行洽談收購(gòu)、向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款等事項(xiàng)。若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶，款項(xiàng)用于購(gòu)置新建商品房，資金閉環(huán)操作。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，過去各地“以舊換新”多半是企業(yè)自發(fā)、散點(diǎn)式的，而此次鄭州市的政策具有官方指導(dǎo)引領(lǐng)、系統(tǒng)有序規(guī)劃的操作，這對(duì)其他地方后續(xù)推進(jìn)“以舊換新”政策具有啟發(fā)意義。尤其是此次鄭州文件較為詳細(xì)，提及了多個(gè)部門，說明支持力度是有的。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，目前熱點(diǎn)城市新房和二手房都出現(xiàn)了疲弱甚至相互競(jìng)爭(zhēng)、循環(huán)降價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)循環(huán)鏈條中斷。同時(shí)，目前市場(chǎng)上存在賣一買一、賣舊買新、買小買大的改善性和消費(fèi)升級(jí)需求。在存量房源足夠大，供求關(guān)系發(fā)生重大變化的形勢(shì)下，國(guó)企低價(jià)收購(gòu)一部分區(qū)位優(yōu)、配套好、價(jià)格低的中小戶型普通商品住房，將其作為保障性租賃住房和人才房，這是合理的。

陳文靜認(rèn)為，短期看，“以舊換新”政策有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時(shí)多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計(jì)劃，未來收購(gòu)存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看，預(yù)計(jì)未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進(jìn)改善性住房需求釋放。

西部證券表示，收購(gòu)存量二手住房用于保障租賃性住房符合政策的主題基調(diào)，未來有望全國(guó)推廣。當(dāng)前剛需群體增長(zhǎng)相對(duì)乏力，改善性需求相對(duì)更具有韌性，但在居民資產(chǎn)負(fù)債表尚未完全修復(fù)的背景下，改善性需求的釋放更加依賴“賣舊買新”?？紤]到當(dāng)前二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供多于求的局面，未來提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策或側(cè)重于加快二手房流轉(zhuǎn)，加快置換盤流通。（來源：中新經(jīng)緯）

責(zé)任編輯/張?jiān)?/p>