如何維持城市更新項目參與各方的財務平衡

城市更新項目資金占用額度大且資金回收期長，單一地追求項目收益很難實現(xiàn)長久的發(fā)展，因此如何維持城市更新項目各參與方的財務平衡尤為重要。北京城市發(fā)展已進入減量提質和存量更新的階段，在2017年批復的北京城市總體規(guī)劃中確定的城鄉(xiāng)建設用地中，存量建設用地已超過80%。因此，本文以首都功能核心區(qū)平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復性修建項目為例從各階段資金收支平衡、各參與主體投入報酬及利益分配平衡兩個方面進行財務平衡模式的探究，以求實現(xiàn)多方共贏及項目可持續(xù)發(fā)展。

研究背景及理論基礎

城市更新概念及國內發(fā)展現(xiàn)狀 城市更新是通過拆除改造、修建修繕等多種途徑達到改善居住環(huán)境、促進城市發(fā)展等目標的方式，是城市化發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。同時，作為促進城市發(fā)展的重要途徑一直存在于城鎮(zhèn)化發(fā)展的進程中。城市更新在我國經(jīng)歷了從早期探索到快速發(fā)展的階段，雖然在我國一線城市中城市更新已經(jīng)從只關注硬環(huán)境更新向有機城市更新轉型，但是國內的相關政策并不完善。市場化主體都以追求高額收入和利潤為目標，基礎設施和公共服務類的城市更新項目很少有社會主體愿意參與，因此目前國內的城市更新項目仍然處于以政府和國有企業(yè)為主導的階段。目前，在一線城市中城市更新已經(jīng)成為新的增長點，因此，各大房地產(chǎn)企業(yè)也在尋求合適的機會，由傳統(tǒng)二級開發(fā)轉向城市更新項目，以實現(xiàn)企業(yè)自身的轉型和長久發(fā)展。但是由于城市更新項目存在產(chǎn)權關系復雜，投資體量大、資金回收期長、收益不穩(wěn)定、政策不完善、不確定因素多、拆遷騰退賠償談判艱難、違約頻繁等風險，使大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)望而卻步。

城市更新項目財務平衡模式探究

根據(jù)《北京市城市更新行動計劃（2021—2025年）》，到 2025 年要完成首都功能核心區(qū)平房（院落）10000戶申請式退租和6000戶修繕任務。下面將以首都功能核心區(qū)平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復性修建項目為例探討各參與主體的資金平衡模式。

項目運營模式及各參與主體介紹 首都功能核心區(qū)平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復性修建項目的參與主體包括政府、實施主體和退租居民三方。首先由區(qū)政府指定本區(qū)主管部門，負責組織實施本區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房申請式退租工作。區(qū)主管部門負責劃定恢復性修建片區(qū)，確定片區(qū)的實施主體。實施主體負責受理片區(qū)內直管公房承租人的退租申請，開展相關工作；負責按照保護規(guī)劃和恢復性修建工藝要求，對完成申請式退租的直管公房進行恢復性修建。實施主體完成申請式退租和恢復性修建后一次性獲得不超過50年的經(jīng)營授權，通過經(jīng)營期收入收回建設期的投入成本并實現(xiàn)盈利。退租居民可以一次性獲得騰退補償款和搬家獎勵，并選擇購買實施主體提供的共有產(chǎn)權房或自行安置。

資金收支平衡模式 首都功能核心區(qū)平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復性修建項目分為建設期和運營期兩個階段，兩個階段需要分別達到資金平衡才能維持項目的平衡。建設期的主要資金來源為政府補貼、實施主體自有資金投入和銀行貸款，建設期資金平衡需要保證建設期資金流入可以覆蓋建設期的騰退補償支出、房屋修建修繕支出以及各項費用支出。在這一階段，政府、實施主體和金融機構任意一方的資金不能及時到位都會影響到項目整體的資金的平衡。運營期的資金來源主要為項目運營收入，運營期的資金平衡需要保證運營收入足以支持運營成本、歸還貸款和支付貸款利息、稅金以及其他各項費用支出，如果運營狀況不及預期就可能出現(xiàn)階段性的還款壓力導致項目資金斷裂。從政府角度來說，補貼金額按照退租面積計算且應按照騰退補償款支付進度實時發(fā)放，雖然運營期的稅收可以收回部分投入，但是前期的大額支付給財政資金帶來較大的壓力。針對這種情況，可以設立城市更新專項基金，通過政府少量出資撬動基金債等低成本資金，并引入產(chǎn)業(yè)方的長期資金，發(fā)揮杠桿效應，擴大有效投資以實現(xiàn)項目資金的中長期平衡。從實施主體角度來說，自籌部分資金大部分通過貸款取得，由于項目資金回收期過長，導致項目財務成本壓力較大，高昂的財務成本會壓縮項目的利潤空間。針對這種情況，實施主體應有效利用企業(yè)資源及融資優(yōu)勢選擇利率較低且期限較長的政策性銀行貸款，同時提高內部資金周轉率，降低融資成本。項目運營期能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，在運營階段實施主體可以通過私募REITs等多種融資方式盤活沉淀資產(chǎn)，提升資產(chǎn)整體運營的效率，在項目運營成熟期獲取現(xiàn)金流能力大幅提升，擇機通過相關渠道將經(jīng)營權資產(chǎn)變現(xiàn)并實現(xiàn)退出，然后實施主體以運營管理方介入項目通過輕資產(chǎn)運營的方式輸出項目管理經(jīng)驗。這樣，可以加快資金回流、降低財務成本和項目經(jīng)營風險。

各參與主體投入報酬及利益分配平衡模式 申請式退租和保護性修繕、恢復性修建項目建設期投入的退租補償款、騰退服務費、建安工程費等基本都由退租面積決定，片區(qū)內直管公房的戶數(shù)和面積決定了建設期投入的成本。運營期投入的項目招商推廣費用、運營人員費用、維保費用、安保服務及保潔服務費用，這些投入的壓縮空間也比較小。在項目投入基本確定的情況下，挖掘項目收益的增長點成為提高投入報酬的重要方式。對于退租居民來說，雖然每平方補償金額比較可觀，但是由于承租面積比較小，僅依靠退租補償款很難實現(xiàn)重新置業(yè)。針對這種情況，實施主體可以根據(jù)居民意愿提供平移置換、共有產(chǎn)權房、公租房等多種方案靈活處理，幫助退租居民提升居住環(huán)境，實現(xiàn)舊房換新房、小房換大房，直管公房換自有產(chǎn)權房，以此來增加居民的退租意愿，提升退租簽約率。居民退租簽約率的提升同時也方便實施主體對退租房屋的整體規(guī)劃，提高經(jīng)營期的租金收入，實現(xiàn)居民與實施主體的共贏。對于實施主體來說，由于片區(qū)內直管公房院落較為分散，同一個院落內房屋產(chǎn)權可能不一致，不方便運營階段的管理，而且共生院落的價值遠低于整院的價值，不利于項目整體收益的提升。針對這種情況，可以通過平移置換促整院工作來提升單個院落的收益，對于有退租意愿的私房也可以根據(jù)其房屋價值進行綜合考慮。申請式退租和保護性修繕、恢復性修建項目大多位于首都核心區(qū)，土地資源稀缺，結合實際用途，合理開發(fā)地下空間實現(xiàn)項目增容，可以大幅提升項目的經(jīng)營回報預期。同時實施主體可以通過經(jīng)營業(yè)態(tài)的配置提升項目效益。比如，通過引入文化藝術空間及創(chuàng)新商業(yè)等多種新型業(yè)態(tài)，完善補充城市功能與配套設施，為項目內辦公、居住人群提供商務、生活配套，使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，產(chǎn)生強有力競爭優(yōu)勢，達到最優(yōu)的經(jīng)營業(yè)態(tài)配置效果。

作者單位：北京建工地產(chǎn)有限責任公司