國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)思路和方法

國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的特點(diǎn)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓進(jìn)行收支審計(jì)主要有三大特點(diǎn)：首先，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓活動(dòng)的全過程和全方位的審計(jì)，涉及土地出讓的程序、價(jià)格、合同、資金等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此具有復(fù)雜性和廣泛性。其次，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓效果的評(píng)價(jià)和分析，涉及土地出讓的效益、效率、公平性、透明度等多個(gè)方面，因此具有評(píng)價(jià)性和分析性。最后，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度的監(jiān)督和完善，涉及土地出讓的政策法規(guī)、制度規(guī)范、監(jiān)督管理等多個(gè)層面，因此具有監(jiān)督性和完善性。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的核心思路

審計(jì)檢查 國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的第一個(gè)步驟是審計(jì)檢查，即對(duì)出讓過程的合法性、規(guī)范性、完整性等進(jìn)行全面、系統(tǒng)的檢查。具體來(lái)說，審計(jì)檢查主要包括以下幾個(gè)方面：

第一，出讓程序：檢查出讓主體、出讓方式、出讓公告、出讓競(jìng)價(jià)、出讓成交等是否符合法律法規(guī)和規(guī)章制度的要求，是否公開、公平、公正。第二，出讓價(jià)格：檢查出讓底價(jià)、競(jìng)價(jià)加價(jià)幅度、成交價(jià)等是否合理，是否反映了市場(chǎng)供求關(guān)系，是否體現(xiàn)了國(guó)有土地的價(jià)值。第三，出讓合同：檢查出讓合同的簽訂、履行、變更、解除等是否依法依約，是否保障了國(guó)家和當(dāng)事人的合法權(quán)益，是否存在違約或欺詐行為。

審計(jì)評(píng)價(jià) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的目的之一是對(duì)出讓結(jié)果進(jìn)行審計(jì)評(píng)價(jià)，以檢驗(yàn)出讓活動(dòng)是否符合國(guó)家和社會(huì)的利益。審計(jì)評(píng)價(jià)主要從以下四個(gè)方面進(jìn)行：

第一，效益評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，是否體現(xiàn)了國(guó)有土地的價(jià)值，是否有利于國(guó)家財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第二，效率評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)國(guó)有土地使用權(quán)出讓過程是否高效、規(guī)范、合理，是否節(jié)約了時(shí)間、成本和資源，是否提高了出讓效率和質(zhì)量。第三，公平性評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)國(guó)有土地使用權(quán)出讓是否遵循公開、公平、公正的原則，是否保障了各方的合法權(quán)益，是否促進(jìn)了社會(huì)公平和正義。

審計(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)該基于充分的證據(jù)和數(shù)據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法和標(biāo)準(zhǔn)，形成客觀的結(jié)論和意見，為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的改進(jìn)和完善提供參考和建議。

審計(jì)分析 審計(jì)分析是國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的重要組成部分，它主要從政策法規(guī)、制度規(guī)范、監(jiān)督管理等方面，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的環(huán)境和影響進(jìn)行深入細(xì)致的研究，以發(fā)現(xiàn)問題、提出建議、促進(jìn)改進(jìn)。審計(jì)分析的目的是保障國(guó)有土地使用權(quán)出讓的合法性、公正性、有效性，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，維護(hù)國(guó)家和社會(huì)的利益，推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。在實(shí)踐過程中，審計(jì)分析應(yīng)針對(duì)兩方面進(jìn)行處理：

第一是分析國(guó)有土地使用權(quán)出讓的政策法規(guī)是否完善、適用、統(tǒng)一，是否符合國(guó)家和地方的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，是否有利于土地資源的合理利用和保護(hù)。第二是分析國(guó)有土地使用權(quán)出讓的制度規(guī)范是否健全、明確、操作性，是否能夠規(guī)范土地出讓主體、對(duì)象、方式、程序、價(jià)格等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是否能夠有效防范和解決土地出讓中的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的目的不僅是為了監(jiān)督和評(píng)價(jià)土地出讓的經(jīng)濟(jì)效益，還是為了推動(dòng)和完善土地出讓的法律制度。通過審計(jì)發(fā)現(xiàn)和反饋土地出讓中存在的法律漏洞、制度缺陷、政策不足等問題，可以促進(jìn)土地管理部門和立法機(jī)關(guān)及時(shí)修訂和完善土地出讓的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn)，從而提高土地出讓的法治化和規(guī)范化水平，保障國(guó)家和社會(huì)的利益，維護(hù)土地使用者的合法權(quán)益。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)方法

國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的作用不僅是為了提高土地出讓的財(cái)政效益，還是為了促進(jìn)土地出讓的社會(huì)效益。通過審計(jì)考核和評(píng)價(jià)土地出讓的收入和支出情況，可以發(fā)現(xiàn)和解決土地出讓中存在的財(cái)政收入流失、支出浪費(fèi)、資金管理不規(guī)范等問題，從而增加國(guó)家的財(cái)政收入，優(yōu)化國(guó)家的財(cái)政支出，提高國(guó)家的財(cái)政效率。同時(shí)，通過審計(jì)監(jiān)督和推動(dòng)土地出讓的公開公平公正，可以防止和遏制土地出讓中的腐敗和不正之風(fēng)，從而增強(qiáng)社會(huì)的公信力，維護(hù)社會(huì)的公平正義，提高社會(huì)的公共滿意度。

財(cái)務(wù)審計(jì) 財(cái)務(wù)審計(jì)是國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的基礎(chǔ)，它主要通過對(duì)賬、查賬、核算等方法，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入和支出的真實(shí)性、合法性、完整性等進(jìn)行核實(shí)。財(cái)務(wù)審計(jì)的主要內(nèi)容包括：

第一，收入核實(shí)：核實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的來(lái)源、金額、時(shí)點(diǎn)、對(duì)象等是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，是否符合法律法規(guī)和財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，是否存在虛增、虛減、錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)等問題。第二，支出核實(shí)：核實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓支出的用途、金額、時(shí)點(diǎn)、對(duì)象等是否真實(shí)、合理、有效，是否符合法律法規(guī)和財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，是否存在超支、浪費(fèi)、挪用、截留等問題。第三，結(jié)余核實(shí)：核實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支結(jié)余的計(jì)算方法、數(shù)額、分配方式等是否正確、公正、合理，是否符合法律法規(guī)和財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，是否存在少繳、拖欠、私分等問題。

財(cái)務(wù)審計(jì)應(yīng)該遵循客觀公正、獨(dú)立自主、實(shí)事求是等原則，運(yùn)用專業(yè)技能和審慎判斷，形成可靠的審計(jì)證據(jù)和結(jié)論，為經(jīng)濟(jì)審計(jì)和綜合審計(jì)提供依據(jù)。

例如，某市國(guó)土局在2022年出讓了一塊國(guó)有土地使用權(quán)，合同約定出讓金為1億元，分三期支付，每期30%、30%和40%。審計(jì)人員在對(duì)該出讓收入進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)了以下問題：

第一期出讓金的收款憑證和銀行對(duì)賬單不一致，收款憑證顯示收入為3000萬(wàn)元，而銀行對(duì)賬單顯示收入為2800萬(wàn)元，差額為200萬(wàn)元。第二期出讓金的收款時(shí)間遲于合同約定的時(shí)間，導(dǎo)致出讓金的時(shí)效性降低，造成國(guó)有資產(chǎn)損失。第三期出讓金的收款方式不符合合同約定的方式，合同約定以現(xiàn)金支付，而實(shí)際以銀行承兌匯票支付，增加了資金風(fēng)險(xiǎn)。

審計(jì)人員應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)審計(jì)的原則和方法，對(duì)上述問題進(jìn)行了核實(shí)和分析，并提出了相應(yīng)的審計(jì)意見和建議。

經(jīng)濟(jì)審計(jì) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的目的之一是對(duì)出讓結(jié)果進(jìn)行經(jīng)濟(jì)審計(jì)，以評(píng)價(jià)出讓活動(dòng)是否符合經(jīng)濟(jì)效益、效率和節(jié)約的原則。經(jīng)濟(jì)審計(jì)主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行：

第一，收入效益：評(píng)價(jià)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，是否體現(xiàn)了國(guó)有土地的價(jià)值，是否有利于國(guó)家財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。具體方法包括比較出讓價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)值、分析收益率等。第二，支出效率：評(píng)價(jià)國(guó)有土地使用權(quán)出讓支出是否合理、有效、節(jié)約，是否符合預(yù)算管理和財(cái)務(wù)制度的要求，是否提高了出讓效率和質(zhì)量。具體方法包括核對(duì)支出項(xiàng)目、金額、用途，分析支出結(jié)構(gòu)、比例、性價(jià)比等。第三，節(jié)約資源：評(píng)價(jià)國(guó)有土地使用權(quán)出讓是否節(jié)約了時(shí)間、成本和資源，是否避免了重復(fù)建設(shè)、浪費(fèi)和損失，是否促進(jìn)了土地資源的合理利用和保護(hù)。具體方法包括考察土地規(guī)劃、供應(yīng)、開發(fā)等情況，分析土地利用率、節(jié)約率、保護(hù)率等。

經(jīng)濟(jì)審計(jì)應(yīng)該基于充分的證據(jù)和數(shù)據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法和標(biāo)準(zhǔn)，形成客觀的結(jié)論和意見，為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的改進(jìn)和完善提供參考和建議。

例如，某市政府在2022年出讓了一塊國(guó)有土地使用權(quán)，出讓價(jià)格為10億元。出讓合同規(guī)定，該土地用于建設(shè)住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)2023年竣工并銷售。經(jīng)濟(jì)審計(jì)人員在對(duì)該項(xiàng)出讓收支進(jìn)行審計(jì)時(shí)，采用了以下方法：

財(cái)務(wù)審計(jì)：審計(jì)人員核實(shí)了出讓收入和支出的賬務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)出讓收入已按規(guī)定全部上繳國(guó)庫(kù)，但出讓支出中有2億元用于支付了與土地開發(fā)無(wú)關(guān)的費(fèi)用，如公關(guān)、娛樂、差旅等，存在違規(guī)行為。

經(jīng)濟(jì)審計(jì)：審計(jì)人員評(píng)價(jià)了出讓收入和支出的合理性和有效性，發(fā)現(xiàn)出讓價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)值，造成國(guó)有資產(chǎn)流失；同時(shí)，該土地的開發(fā)利用效率低下，截至2023年年底，該土地仍未開工建設(shè)，違反了合同約定。

綜合審計(jì)：審計(jì)人員分析了出讓收入和支出的影響因素和存在問題，發(fā)現(xiàn)主要原因是市政府在出讓過程中缺乏公開競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督管理，導(dǎo)致土地使用權(quán)被低價(jià)轉(zhuǎn)讓給了一家與市政府領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)系的公司，該公司又將土地閑置以期待升值，從而損害了國(guó)家和社會(huì)的利益。

綜合審計(jì)：綜合審計(jì)是國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的重要組成部分，它主要從政策法規(guī)、制度規(guī)范、監(jiān)督管理等方面，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的環(huán)境和影響進(jìn)行深入細(xì)致的研究，以發(fā)現(xiàn)問題、提出建議、促進(jìn)改進(jìn)。在實(shí)踐過程中，綜合審計(jì)主要分為兩個(gè)部分：

第一，分析國(guó)有土地使用權(quán)出讓的政策法規(guī)是否完善、適用、統(tǒng)一，是否符合國(guó)家和地方的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，是否有利于土地資源的合理利用和保護(hù)。綜合審計(jì)應(yīng)該關(guān)注國(guó)有土地使用權(quán)出讓的政策目標(biāo)、政策內(nèi)容、政策執(zhí)行等方面，比較不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型的土地出讓政策，評(píng)估政策的效果和影響，發(fā)現(xiàn)政策的不足和缺陷，提出政策的改進(jìn)和完善。第二，分析國(guó)有土地使用權(quán)出讓的制度規(guī)范是否健全、明確、操作性，是否能夠規(guī)范土地出讓主體、對(duì)象、方式、程序、價(jià)格等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是否能夠有效防范和解決土地出讓中的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。綜合審計(jì)應(yīng)該關(guān)注國(guó)有土地使用權(quán)出讓的制度設(shè)計(jì)、制度執(zhí)行、制度監(jiān)督等方面，比較不同領(lǐng)域、不同層級(jí)、不同情境的土地出讓制度，評(píng)估制度的適應(yīng)性和有效性，發(fā)現(xiàn)制度的漏洞和弊端，提出制度的修訂和創(chuàng)新。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的重要性不僅體現(xiàn)在對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)和增值上，還體現(xiàn)在對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)和引導(dǎo)上。通過審計(jì)檢查、評(píng)價(jià)和分析，可以發(fā)現(xiàn)和糾正土地出讓中存在的違法違規(guī)、低價(jià)轉(zhuǎn)讓、閑置浪費(fèi)等問題，從而促進(jìn)土地市場(chǎng)的規(guī)范化和透明化，維護(hù)土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和有序運(yùn)行，防止土地資源的過度開發(fā)和破壞，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。

綜上所述，本文從特點(diǎn)層面分析了國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)的復(fù)雜性、廣泛性、評(píng)價(jià)性、分析性、監(jiān)督性和完善性，從思路層面提出了國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)應(yīng)遵循審計(jì)檢查、評(píng)價(jià)和分析三個(gè)步驟，從方法層面介紹了財(cái)務(wù)審計(jì)、經(jīng)濟(jì)審計(jì)和綜合審計(jì)三種方法，并結(jié)合實(shí)例說明了各種方法的應(yīng)用。本文為審計(jì)機(jī)關(guān)和審計(jì)人員提供了一種科學(xué)、規(guī)范、有效的審計(jì)思路和方法，希望能夠?qū)?guó)有土地使用權(quán)出讓收支審計(jì)工作起到指導(dǎo)和參考作用。

作者單位：曲靖市麒麟?yún)^(qū)審計(jì)局