解構(gòu)樓市“白名單”

邱永芬　王艷玲

第一批“白名單”，出爐

在龍年春節(jié)來臨前夕，全國第一批房地產(chǎn)項目“白名單”出爐。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局消息，各地加快建立以城市為核心的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”，向本行政區(qū)域內(nèi)商業(yè)銀行推送，滿足房地產(chǎn)項目和企業(yè)合理融資需求。

1月30日，廣西南寧率先官宣，房地產(chǎn)“項目白名單”首筆貸款落地，金額3.3億元。次日，重慶、成都、西安亦紛紛披露第一批房地產(chǎn)項目“白名單”。緊接著，天津、青島、哈爾濱、昆明、武漢、西安、大連等城市也紛紛發(fā)布首批房地產(chǎn)項目“白名單”。截至1月底，26個省份170個城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，提出第一批房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，涉及房地產(chǎn)項目3218個。商業(yè)銀行接到名單后，按規(guī)程審查項目，已向27個城市83個項目發(fā)放貸款共178.6億元。

據(jù)悉，在第一批房地產(chǎn)項目名單中，84%的項目或?qū)儆诿駹I房企和混合所有制房企開發(fā)的項目。目前，一批千億民企也相繼披露公司旗下“白名單”情況。

在首批房地產(chǎn)項目“白名單”落地后，碧桂園對符合要求的項目積極申報。目前，碧桂園確認已獲批進入“白名單”的項目超過30個，包括河南、湖北、四川、山東、重慶等地的多個項目均在屬地政府“白名單”內(nèi)。后續(xù)，廣東、湖南、東北等地項目根據(jù)政府審批預計有望陸續(xù)進入“白名單”。融創(chuàng)已有超過90個項目入圍第一批“白名單”，包括北京、天津、成都、重慶、鄭州、沈陽、青島、武漢、昆明、西安、太原、西雙版納等20城市都已落地。

截至目前，綠地集團獲批進入“白名單”的項目已有34個，擬融資金額合計約117億元。同時，還有一批項目也在審核當中，有望陸續(xù)進入“白名單”。

與此同時，在重慶首批314個房地產(chǎn)項目“白名單”中，其中金科已獲批超過20個。此外，金科全國各地的項目也有望陸續(xù)進入當?shù)亍鞍酌麊巍?，并將獲得融資支持，緩解資金壓力。

廣州本土民企中國奧園，目前已有廣西南寧譽江南、重慶悅府、翡翠天辰、合川原著等項目入圍首批“白名單”。據(jù)悉，中國奧園廣東、鄭州、沈陽、天津等多個項目也有望陸續(xù)進入“白名單”。此外，雅居樂、世茂集團等民營房企也相繼宣布旗下入圍“白名單”的項目數(shù)量。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前發(fā)布“白名單”的城市，基本都屬于“房地產(chǎn)困難城市”——基本都是庫存壓力大、銷售壓力大的城市。同時，世茂、碧桂園、雅居樂等房企也公布了入圍住建部或當?shù)刈〗ú块T的“白名單”項目。

據(jù)了解，在此前住建部召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會上，共有35個重點城市參加，涉及25個省份。其中，除省會城市外，包括深圳、廈門、大連、青島、寧波、東莞、佛山、無錫、蘇州和常州等非省會城市也參與其中。

“能夠入圍‘白名單的房地產(chǎn)項目，多為那些出險房企的優(yōu)質(zhì)項目，項目自身條件不錯，此前被集團債務拖累才導致了停工爛尾，如今有資金進場拉一把，就能夠快速盤活”。不過，張大偉認為，“白名單”項目雖然正面刺激了市場，但銀行貸款最終還是要看抵押物和還款來源，有好資產(chǎn)、正資產(chǎn)才能貸到款。

“需要特別注意的是，房地產(chǎn)項目進入‘白名單并不意味著就能夠獲得金融機構(gòu)的融資，地方政府將房地產(chǎn)項目白名單推送給區(qū)域內(nèi)的金融機構(gòu)后，再由這些金融機構(gòu)從中篩選出可以發(fā)放貸款的項目。最終的決定權(quán)在金融機構(gòu)，而非地方政府”。張大偉認為，進入“白名單”相當于中考上了高中，能不能上大學，依然未知，但肯定會有一大批項目將獲得融資。這將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的流動性，緩解房地產(chǎn)貸款的緊縮情況及擴大房地產(chǎn)投資，有助于促進房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。

入圍“白名單”有門檻，全力“保交樓”

住房和城鄉(xiāng)建設部表示，自1月份城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作部署以來，各地和相關(guān)金融機構(gòu)緊鑼密鼓抓好落實，不少城市春節(jié)假期仍在推進工作，協(xié)調(diào)機制落地見效持續(xù)取得新進展。

從目前已披露入圍房地產(chǎn)“白名單”項目的民企來看，幾乎都是曾“出險”的民企。廣州多家仍在低速運轉(zhuǎn)的民企告訴南都灣財社記者，公司目前運轉(zhuǎn)相對正常，暫未有項目入圍“白名單”。

那么，究竟哪一類的項目才能入選呢？

據(jù)了解，首批能夠入圍“白名單”的房地產(chǎn)項目普遍為“出險”房企的優(yōu)質(zhì)項目，項目自身條件原本不錯，此前被集團債務拖累才導致了停工爛尾。

據(jù)悉，房企項目能否入圍白名單至少需要滿足5個條件：項目處于在建施工狀態(tài)，包含短期停工但資金到位后能馬上復工，并能建成交付的項目；項目具有與融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔保；項目已明確擬申請貸款的主辦銀行，并接受貸款資金封閉管理；項目預售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時收回；項目初步制定了貸款資金使用計劃和完工計劃。

在入圍白名單，項目獲得融資以后，將有望迅速盤活。

截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個項目

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，資金是有限的，救企業(yè)產(chǎn)生的受惠面相對顯少，而救項目受惠面會大得多。如今救助對象以房地產(chǎn)項目為單位，而非以房企為單位，主要目的是保交樓、保民生，而非給出險房企托底。

同樣，在前述已公布入圍首批“白名單”項目的多家房企，在2023年亦努力達成保交樓。比如碧桂園，2023年全年累計交付超60萬套房屋，累計交付面積7162萬平方米，涉及31省249個城市。融創(chuàng)2023年全國101個城市實現(xiàn)279個項目交付，合計交付套數(shù)31萬套、交付面積3587萬平方米。金科2023年累計交付總面積2145萬平方米，交付總量14.5萬套。

金融支持力度持續(xù)加碼，銀行積極行動

自2023年11月下旬起，關(guān)于房地產(chǎn)“白名單”一事就不斷發(fā)酵。彼時市場消息稱，監(jiān)管部門擬出臺一份涵蓋50家房企的“白名單”，包括國有房企與民營房企，不過這份名單至今未正式公開發(fā)布。

如今，在住建部等部門牽頭下，多地正在建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，“房地產(chǎn)項目白名單”已紛紛落地。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部對外披露，截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個項目；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。

此次房地產(chǎn)項目“白名單”是建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的內(nèi)容之一?！敖诳梢杂^察到，包括融資協(xié)調(diào)機制的貸款發(fā)放、城中村建設的貸款資金到位等工作都不錯，恰說明金融支持力度大、落地性強，發(fā)揮了非常好的效應”，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。

2月6日，國家金融監(jiān)管總局召開專題會議，進一步部署落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制相關(guān)工作。工商銀行表示，已在總、分行層面分別成立了“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制專項工作小組”。自1月30日各地推送項目清單以來，截至2月8日，工商銀行已對接2000余個項目，并率先實現(xiàn)對多個城市多個項目的貸款投放，既包括國有房企，也包括民營房企。

中國銀行2月12日公布了該行落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制情況。截至目前，已推進超過110個項目的審批工作，合計金額約550億元，其中，已審批完成項目共75個，合計金額近400億元。

農(nóng)業(yè)銀行官微顯示，已累計對接協(xié)調(diào)機制項目2700余個，自1月26日金融監(jiān)管總局專題會議以來，新審批項目超過10個，審批貸款近50億元。貸款項目主體中，民營企業(yè)等非國有企業(yè)占比超過80%。建設銀行已對接項目2000多個，已審批項目近百個，已審批待投放金額200多億元。

在近日，建設銀行北京、福建、安徽、河南等分行已實現(xiàn)對5個項目的投放，投放金額近30億元。

此外，截至2月13日，交通銀行已獲取、對接清單項目1442個，并已對其中部分項目實現(xiàn)貸款投放。廣發(fā)銀行官微披露，積極對接協(xié)調(diào)機制推送主辦行項目，覆蓋重慶、昆明、成都、南寧、武漢、鄭州等17家分行（30個城市），項目數(shù)量合計1781個。推送項目清單內(nèi)已投放項目5個，涉及融資金額16.75億元。同時，推送項目清單內(nèi)已對接項目5個，涉及開發(fā)貸融資需求金額26.6億元，已完成批復金額12億元。

“包括近期融創(chuàng)、碧桂園和金科等企業(yè)都獲得了較多的資金保障，這說明出險企業(yè)也可以獲得較多的資金支持。這對于此類企業(yè)資金狀況改善和企業(yè)基本盤穩(wěn)定都有積極的作用，也側(cè)面利好債務等問題的處置”，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“從企業(yè)到項目，是房地產(chǎn)白名單落地的可行渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的誠信和財務數(shù)據(jù)可能無法保障金融機構(gòu)的債權(quán)，但房地產(chǎn)項目只要能夠做到產(chǎn)權(quán)清晰，資金封閉運轉(zhuǎn)（不出現(xiàn)資金抽調(diào)、抽逃），就可以保障金融機構(gòu)的債權(quán)。這樣就能消除金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)之間的信息不對稱?！?h3>“小陽春”行情，或逐漸開啟

事實上，2024年以來，房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策持續(xù)落地，需求端，春節(jié)前，一線城市接連放松限購政策，信號意義明顯，意味著2024年樓市政策整體仍處于寬松階段，更多城市將結(jié)合自身情況及時優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策。

在供給端，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，1月地方房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加快建立，各地積極上報融資支持項目白名單，銀行金融機構(gòu)也積極對接，根據(jù)五大國有銀行最新披露，其對接的房地產(chǎn)融資白名單項目已超過8000個。項目資金逐漸到位，一方面力促“保交付”，另一方面也有利于穩(wěn)定企業(yè)預期，進一步穩(wěn)定購房者信心。

不過，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“融資性現(xiàn)金流恢復，只是房企資金鏈好轉(zhuǎn)、避免風險無序蔓延的一個必需條件，充分條件是房企銷售現(xiàn)金流恢復，即自我造血功能，這是融資性現(xiàn)金流持續(xù)性恢復的前提條件”。

在需求端，近期，克而瑞、中指、安居客、諸葛找房等，都發(fā)布了春節(jié)期間的樓市數(shù)據(jù)，總的來看，春節(jié)期間樓市新房供應和成交并不理想。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，44個重點城市在春節(jié)周（2024年2月9日-2月15日）新房成交僅為23.38萬平方米，環(huán)比春節(jié)前一周（2月2日-2月8日）下降87%，同比去年春節(jié)周下降40%，較2022年同期降幅達到82%。

“市場最終能否企穩(wěn)，要看3-4月份的數(shù)據(jù)。一方面，去年3月下旬開始，銷售開始放緩，形成了低基數(shù)；另一方面，節(jié)前重點城市相繼出臺重磅紓困政策，加上今年將穩(wěn)增長、擴內(nèi)需、促就業(yè)放在更加突出的位置，考慮到需求端正在修復，預計3-4月份商品房市場將會回到企穩(wěn)的態(tài)勢中?！崩钣罴伪硎尽?/p>

“2月20日，史上最大幅度降息落地。此次將紅利一次性釋放到位，產(chǎn)生了明顯的降成本效應，促進居民貸款買房?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜預測，本次5年期以上LPR大幅下調(diào)后，購房者置業(yè)成本下降，有望強化核心城市政策效果，“小陽春”行情或逐漸開啟。