當(dāng)首套房貸利率進入“3時代”

王文妍　孫陽　黃慧萍　唐國軒　蔣奇政

時隔8個月，創(chuàng)歷史的降息來了。

2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，與上月持平；五年期以上貸款市場報價利率（LPR）從4.20%下調(diào)至3.95%，較前值下調(diào)25個基點。

此次LPR調(diào)整，意味著當(dāng)前首套按揭貸款利率的下限降至3.45%。同時房貸利率最高的城市北京，首套房貸利率最低降至3.95%，意味著全國所有城市進入到4.0%以下的水平，步入“3時代”。

廣深，首套房貸利率均進入“3.85%時代”

本次5年期以上LPR下降后，全國所有城市進入到4.0%以下的水平。隨著本次LPR的顯著調(diào)降，市場普遍預(yù)計將降低購房者按揭成本，刺激居民購房需求。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前全國重點20個城市房貸利率形成梯隊，首套房貸最低利率的城市，第一梯隊仍是北京（3.95%），其次是廣州、上海、深圳（3.85%），新一線城市成都、杭州、寧波、青島、蘇州、西安、長沙處于第三梯隊（3.75%），最低鄭州已降至（3.45%）。

2月20日，南都灣財社記者咨詢廣州地區(qū)多家銀行獲悉，最新放款客戶的LPR將同步下降，本次利率調(diào)整后，廣州首套房貸利率最低可降至3.85%。

在采訪中，中國銀行廣東省分行表示，目前該行廣州地區(qū)五年期以上的首套個人住房貸款利率按LPR-10BP執(zhí)行，二套個人住房貸款利率按LPR+30BP執(zhí)行，額度充足。

農(nóng)業(yè)銀行廣州分行也表示，本次LPR調(diào)整后，該行廣州五年期以上首二套房加點值暫無變化，即首套為5年LPR-10BP、二套為5年LPR+30BP，目前額度充足，新發(fā)放房貸將依據(jù)最新LPR執(zhí)行。

“目前交行廣州地區(qū)的首套房貸利率按LPR-10BP執(zhí)行，即3.85%，二套房貸利率按LPR+30BP執(zhí)行，即4.25%?！苯煌ㄣy行廣東省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示。

隨著LPR利率下行，民生銀行廣州地區(qū)的房貸利率也跟隨政策進行調(diào)整，調(diào)整后的5年期以上首套房貸利率為LPR-10BP，即3.85%，二套為LPR+30BP，即4.25%?！澳壳拔倚蟹抠J額度充足，2月21日及之后新發(fā)放的個人住房貸款將享受最新利率?！?/p>

LPR的再度下調(diào)，也意味著深圳的首套房貸利率由原來的4.1%（LPR-10BP）下調(diào)至3.85%（LPR-10BP）；二套房由原來的4.5%（LPR+30BP）下調(diào)至4.25%（LPR+30BP）。

這對于購房者來說，買房成本實實在在地進行了減負(fù)，有助于進一步促進房貸申請和消費。南都灣財社記者在測算后發(fā)現(xiàn)，以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款方式計算，5年期LPR下降25個基點后，購房者每月可少還房貸144.8元，1年可少還房貸約1737.6元，積累30年月供減少5.21萬元。

光大證券張旭團隊指出，目前我國居民住房貸款加權(quán)平均利率已經(jīng)進入“3+%”時代，居民購房按揭貸款成本得到實質(zhì)性優(yōu)化，增強了居民購房信心，利于房地產(chǎn)市場需求釋放。

惠州東莞等地，行情或逐漸向好

2月20日，南都記者獲悉，目前，東莞包括中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等在內(nèi)的多家銀行已經(jīng)將首套房貸利率下調(diào)至3.55%。

“5年期LPR下調(diào)幅度非常大，超出預(yù)期！”中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長車德銳接受南都記者采訪時表示，在政策刺激下，預(yù)計今年3月東莞樓市會出現(xiàn)“小陽春”。

優(yōu)房超·瑞城搜總經(jīng)理王斌也認(rèn)為，LPR再降基點是實打?qū)嵉睦?，再加上不同城市不同程度的首套房貸款優(yōu)惠政策，可以說對于首次置業(yè)的剛需群體而言，貸款政策方面已經(jīng)到了近些年難得一遇的利好窗口期。

另外，合富研究院分析指出，從2月中旬東莞售樓處現(xiàn)場的表現(xiàn)來看，受春節(jié)淡季以及今年春節(jié)期間出游人數(shù)激增影響，售樓處人氣成交正常回落。但近期多重利好推高房地產(chǎn)市場節(jié)后修復(fù)預(yù)期，“小陽春”行情仍值得期待。

今年1月，南都記者獲悉，在東莞包括中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等在內(nèi)的銀行已將首套房貸利率下調(diào)至3.8%。2月20日，南都記者了解到，目前東莞包括中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等在內(nèi)的多家銀行已經(jīng)將首套房貸利率再下調(diào)至3.55%。中國銀行東莞分行表示，首套房貸利率為3.55%，二套為4.15%；建設(shè)銀行東莞分行表示，首套房貸利率為3.55%，二套房貸利率為4.35%。工商銀行東莞分行表示，首套房貸利率為3.55%，二套房貸利率為4.15%。

在惠州方面，若按最新LPR的變動，當(dāng)下惠州首套住房銀行貸款利率有可能變?yōu)?.45%，二套住房銀行貸款利率可能執(zhí)行4.15%（LPR+20BP）。此次5年期以上LPR同步下調(diào)25個基點。2023年，LPR經(jīng)歷了2次下調(diào)，分別在6月和8月。截至2024年2月，惠州首套住房商業(yè)貸款利率仍執(zhí)行3.7%，二套住房商業(yè)貸款利率普遍執(zhí)行4.4%（LPR+20BP）。

南都記者獲悉，當(dāng)下惠州首套住房首付比例大部分銀行可做到兩成，二套住房首付比例三成起。此前，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。2023年1月18日，符合上述條件的惠州宣布實施“階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限”以來，惠州首套房貸利率從4.1%降到了當(dāng)下的3.7%，此次再度下調(diào)25個基點后，惠州的首套房貸利率或降低至3.45%。

利率政策“超出預(yù)期”?

“5年期LPR下調(diào)幅度非常大，超出預(yù)期！”中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長車德銳在接受南都記者采訪時表示，最新2月LPR報價下調(diào)5年期LPR利率，釋放出兩個信號：一是今年要強力提振房地產(chǎn)信心，穩(wěn)預(yù)期；二是節(jié)后樓市要開門紅和“小陽春”，為全年樓市企穩(wěn)復(fù)蘇打好基礎(chǔ)。 車德銳還表示，在政策刺激下，預(yù)計今年3月東莞樓市會出現(xiàn)“小陽春”。

他分析稱，從宏觀角度看，當(dāng)前股市觸底強力反彈，經(jīng)濟和市場預(yù)期快速扭轉(zhuǎn)。具體到東莞，全市高質(zhì)量發(fā)展大會大幅提振東莞經(jīng)濟信心。在樓市方面，一線城市政策松綁后市場快速好轉(zhuǎn)，成交明顯活躍，預(yù)計帶動?xùn)|莞市場交投活躍。另外，央行針對房地產(chǎn)定向大幅降息，置業(yè)者置業(yè)成本下降，剛需和改善需求或?qū)⒎e極入市。

基于此，車德銳認(rèn)為，當(dāng)前政府、房企、銀行三者均齊齊讓利，樓市已見底，有購房需求的購房者可以積極出手入市。

優(yōu)房超·瑞城搜總經(jīng)理王斌也認(rèn)為，LPR再降基點是實打?qū)嵉睦?，再加上不同城市不同程度的首套房貸款優(yōu)惠政策，可以說對于首次置業(yè)的剛需群體而言，貸款政策方面已經(jīng)到了近些年難得一遇的利好窗口期。

“當(dāng)然，我們同樣也要看到去年下半年到現(xiàn)在，利好政策頻出，但受制于短期預(yù)期等因素，效果沒有預(yù)期中的立竿見影。所以，這次基點下調(diào)，效果應(yīng)該也會在中長期內(nèi)體現(xiàn)?！蓖醣蟾嬖V記者，總的來說，基點下調(diào)對于買了房的業(yè)主和想買房的準(zhǔn)業(yè)主來說，都是利好消息。

購房者享受降息優(yōu)惠時間有不同

需要注意的是，LPR調(diào)整后，購房者的房貸利率并非立即調(diào)整，存量房貸還需等待重定價日的到來。招聯(lián)首席研究員董希淼指出，一般來說，房貸利率的重定價日是每年1月1日或貸款的發(fā)放日（不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協(xié)議時進行選擇）。因此對于存量房貸來說，會在利率重定價日當(dāng)天，按照最新LPR報價加上合同約定的基點得出新的利率，在下一周期執(zhí)行。

這意味著，如果重定價日在2月下旬，那么很快就可以開始執(zhí)行新的利率。若重定價日選擇在每年1月1日，則需要等到2025年才能享受到此次5年期LPR下降的“福利”。

在采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對購房者來說，降息將進一步激活合理住房消費需求，降低購房者上車門檻，對刺激購買需求、樓市預(yù)期有一定的積極作用。

樂有家研究中心指出，購房者享受降息優(yōu)惠的時間分為三種情況： 第一種：買房時選擇固定利率的，LPR的調(diào)整不會對其房貸產(chǎn)生影響； 第二種：買房時選擇利率掛鉤LPR的，已經(jīng)簽約尚未放款，那么按最新利率執(zhí)行；第三種：買房時選擇利率掛鉤LPR的，已經(jīng)放款的，利率將在重定價日調(diào)整。大多數(shù)人的重定價日是次年1月1日，少數(shù)人是1月20日到2月20日，調(diào)整時將取最新一期的LPR數(shù)值。

值得一提的是，今年2月7日，深圳住建局還發(fā)布了“優(yōu)化住房限購”的政策通知，通知調(diào)整主要為：深戶取消了落戶和個稅社保的年限要求，之前要求是入戶滿3年且社保滿3年，新政后落戶即可買；非深戶購房社保或個稅要求，由原來的5年限制改為3年限制。