房貸利率降了，能否利好樓市？

王艷玲　劉常源　王文妍

2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.45%，與上期持平；5年期以上LPR為3.95%，較上期下降25個(gè)基點(diǎn)。這是自2023年8月LPR非對(duì)稱下降以來(lái)，LPR再次呈現(xiàn)非對(duì)稱下降。同時(shí)，這也是5年期LPR自2023年6月以來(lái)的首次下降。

專家表示，本次5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，創(chuàng)下了2019年LPR形成機(jī)制改革以來(lái)最大降幅，在價(jià)格方面釋放了穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)樓市政策加力的明確信號(hào)，有助于提振市場(chǎng)信心，改善社會(huì)預(yù)期。

利好樓市：首套、二套房房貸每月少還數(shù)百元

市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，隨著5年期以上LPR顯著調(diào)降，利于降低購(gòu)房者按揭成本，刺激居民購(gòu)房需求。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，本次5年期以上LPR下調(diào)，將直接帶動(dòng)新發(fā)放企業(yè)中長(zhǎng)期貸款和居民房貸利率跟進(jìn)下調(diào)，有助于提振企業(yè)投資需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。預(yù)計(jì)后續(xù)首套房貸和二套房貸利率下限也有望下調(diào)，推動(dòng)居民房貸利率下行。

南都灣財(cái)社記者注意到，廣州首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限為L(zhǎng)PR-10BP；廣州二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于40%，利率下限為L(zhǎng)PR+30BP。

最新LPR公布意味著，24小時(shí)之內(nèi)，廣州各大行執(zhí)行的房貸利率都將調(diào)整為：首套LPR（3.95%）-10BP，即3.85%二套LPR（3.95%）+30BP，即4.25%?？傤~200萬(wàn)時(shí)長(zhǎng)30年的房貸，首套每個(gè)月需要還利息6416元，二套每個(gè)月需要還利息7083元，均較此前每月少還約417元。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“此次5年期LPR從4.20%下調(diào)至3.95%，也說明其為今年宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣金融環(huán)境的寬松創(chuàng)造了積極的條件。這對(duì)于今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)改善和環(huán)境優(yōu)化都具有積極的作用?！彼麖?qiáng)調(diào)，從歷史上的調(diào)整來(lái)說，我國(guó)共有8次5年期LPR的下調(diào)，但過去下調(diào)幅度一般都在5-15個(gè)基點(diǎn)進(jìn)行。而此次一次性下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，屬于歷史上降息最猛的一次?！斑@是最大的信號(hào)。換而言之，歷史上最大的降息周期開啟?！?h3>專家：LPR非對(duì)稱調(diào)整，更符合穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的訴求

值得注意的是，本次LPR下降與政策利率調(diào)整并不同步，兩個(gè)期限品種呈現(xiàn)非對(duì)稱下降，1年期LPR“按兵不動(dòng)”，而5年期LPR則下降25基點(diǎn)。

在天風(fēng)證券宋雪濤看來(lái)，不對(duì)稱降息或更符合當(dāng)下政策穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的訴求。他表示，一般來(lái)說5年期LPR主要對(duì)應(yīng)的是中長(zhǎng)期貸款（固定資產(chǎn)投資等）、居民按揭貸款等中長(zhǎng)期貸款。在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未有效企穩(wěn)，政策強(qiáng)調(diào)要更好支持剛性和改善性住房需求，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資時(shí)，更大幅度降低5年期LPR利率不僅能夠降低居民購(gòu)房成本和房企融資成本，也能夠向市場(chǎng)傳遞更積極的信號(hào)。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，此前MLF利率（即中期借貸便利利率）保持不變，長(zhǎng)期看應(yīng)該淡化MLF和LPR的關(guān)系，LPR作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的參考基準(zhǔn)，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響更大。一方面，從歷史上來(lái)看，5年期調(diào)整的幅度小，有補(bǔ)降的需要；另一方面，去年底今年年初以來(lái)，央行通過降低存款利率和降準(zhǔn)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)和達(dá)到調(diào)整長(zhǎng)期LPR的條件。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，本次LPR非對(duì)稱下降在預(yù)期之內(nèi)，但5年期以上LPR幅度超出預(yù)期。自2019年改革以來(lái)，5年期以上LPR比1年期LPR的降幅小15個(gè)基點(diǎn)。本次非對(duì)稱下降之后，兩個(gè)期限的LPR之間的利差縮小，有助于減少貸款期限錯(cuò)配現(xiàn)象。

中泰證券研究所首席分析師楊暢表示，本次非對(duì)稱下調(diào)，至少反映出三層意圖：第一，貨幣政策也在配合經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開局，春節(jié)假期過后，從資金供給端開展工作，通過降低貸款利息，降低融資成本，配合2024年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開局的意圖較為明顯；第二，不同期限利率非對(duì)稱下調(diào)，表明政策希望發(fā)揮作用的對(duì)象有所側(cè)重，保持1年期LPR不變，或表明對(duì)制造業(yè)投資和消費(fèi)的刺激意圖相對(duì)平穩(wěn)；第三，由于5年期LPR與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度相對(duì)較強(qiáng)，從前期來(lái)看，下調(diào)5年期LPR利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端政策組合拳的一部分，現(xiàn)階段大幅降低5年期LPR利率25個(gè)BP，再結(jié)合近期圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)密集出臺(tái)了較多政策措施，充分體現(xiàn)了利率政策參與激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的政策意圖。

LPR大幅下降：將激發(fā)企事業(yè)單位中長(zhǎng)期融資需求

對(duì)企業(yè)的貸款融資，董希淼指出，5年期以上LPR大幅下降，將降低企事業(yè)單位貸款中長(zhǎng)期貸款利率，進(jìn)一步激發(fā)企事業(yè)單位中長(zhǎng)期融資需求。這將有利于長(zhǎng)期貸款占比較高的國(guó)家重大項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也有助于減輕地方債務(wù)利息支出壓力。

光大證券張旭表示，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升向好，但也面臨著一些困難和挑戰(zhàn)，比如說有效需求不足、部分產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩、社會(huì)預(yù)期偏弱等。此時(shí)貨幣當(dāng)局的姿態(tài)以及近期較有可能出現(xiàn)的LPR小幅下行具有寬信用、穩(wěn)市場(chǎng)、強(qiáng)信心的作用，為包括資本市場(chǎng)在內(nèi)的金融市場(chǎng)運(yùn)行營(yíng)造出良好的貨幣金融環(huán)境，鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好的態(tài)勢(shì)。

王青指出，根據(jù)近期公布的CPI和PPI等指數(shù)，短期內(nèi)物價(jià)水平仍將處于低迷狀態(tài)，上半年GDP平減指數(shù)同比將繼續(xù)處于負(fù)值區(qū)間。這意味著未來(lái)一段時(shí)間物價(jià)水平和價(jià)格預(yù)期目標(biāo)相比仍有距離，考慮物價(jià)因素的企業(yè)和居民實(shí)際貸款利率仍面臨一定上升壓力。由此，當(dāng)前通過下調(diào)政策利率引導(dǎo)名義貸款利率較快下行，緩解實(shí)際利率上升壓力的迫切性較高。需要指出的是，本次LPR報(bào)價(jià)下調(diào)幅度較小，或難以充分解決當(dāng)前物價(jià)偏低、企業(yè)和居民實(shí)際貸款利率上升問題。

業(yè)內(nèi)人士：對(duì)銀行息差影響可控

對(duì)于銀行而言，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次LPR下行對(duì)銀行凈息差影響可控。

光大銀行金融市場(chǎng)部研究員周茂華表示，從國(guó)內(nèi)通脹溫和可控，國(guó)際收支保持基本平衡，央行政策空間足，同時(shí)，銀行資產(chǎn)質(zhì)量和盈利整體保持良好，LPR仍有調(diào)降空間。由于目前經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇關(guān)鍵階段，后續(xù)降息等工具仍在工具箱，但具體實(shí)施需要看國(guó)內(nèi)需求恢復(fù)進(jìn)度、物價(jià)回升節(jié)奏，以及房地產(chǎn)復(fù)蘇情況等。如果消費(fèi)、物價(jià)、房地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)度不夠理想，不排除央行進(jìn)一步通過降息、降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)工具等，引導(dǎo)市場(chǎng)利率中樞下移，為消費(fèi)和投資復(fù)蘇提供額外動(dòng)力。

王青認(rèn)為，1年期LPR報(bào)價(jià)保持不動(dòng)，有助于穩(wěn)定已處歷史低位的銀行凈息差。受物價(jià)水平偏低影響，當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)際融資成本上升，著眼于提振宏觀經(jīng)濟(jì)總需求，未來(lái)LPR報(bào)價(jià)仍有可能跟進(jìn)MLF利率下調(diào)。

綜合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和物價(jià)走勢(shì)，王青判斷，短期內(nèi)MLF利率下調(diào)的可能性仍然較大。這將帶動(dòng)兩個(gè)期限品種的LPR報(bào)價(jià)繼續(xù)下調(diào)，進(jìn)而帶動(dòng)企業(yè)和居民貸款利率持續(xù)下行，提振宏觀經(jīng)濟(jì)總需求。與此同時(shí)，LPR報(bào)價(jià)持續(xù)下調(diào)帶動(dòng)貸款利率下行，也將為今年地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解提供更為有利的條件。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，“房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段，但復(fù)蘇過程需要鞏固。降息利好資金成本的下調(diào)，直接引導(dǎo)房貸的下調(diào)，這對(duì)于房貸市場(chǎng)的影響是積極的?！?/p>