2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走？10位專(zhuān)家告訴你

邱永芬　王艷玲　孫陽(yáng)　陳鏡安

剛過(guò)去的一年，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來(lái)政策最頻繁出臺(tái)的一年，一些施行十余年的政策也先后取消。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極扶持，有目共睹。

歲末年初，住建部在部署2024年房地產(chǎn)相關(guān)工作時(shí)明確指出，2024年重點(diǎn)做好兩件事：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。在此定調(diào)下，有人看到機(jī)遇，有人看到挑戰(zhàn)。

究竟2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣？一線(xiàn)城市北上廣深會(huì)否迎來(lái)更深度的政策松綁？二、三線(xiàn)城市會(huì)否還有未曾啟用的激活樓市大招？剛需和改善買(mǎi)家，又當(dāng)何時(shí)出手置業(yè)？房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)企穩(wěn)復(fù)蘇嗎？

為此，南都灣財(cái)社記者采訪(fǎng)十名房地產(chǎn)界的資深人士，請(qǐng)他們對(duì)2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做出分析和預(yù)判。

北上廣深2024年市場(chǎng)會(huì)重啟，“不在‘小陽(yáng)春，就在9月、10月”

張波：58安居客研究院院長(zhǎng)

2023年，大部分城市的限制性政策都已解除。目前除了部分一、二線(xiàn)城市外，樓市的限購(gòu)、限貸等政策都已實(shí)質(zhì)性松綁，預(yù)計(jì)2024年不再會(huì)有大力度政策出臺(tái)。各地政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)和拉動(dòng)市場(chǎng)，例如買(mǎi)房的補(bǔ)貼、團(tuán)購(gòu)打折、稅收優(yōu)惠等等，政策出臺(tái)的頻率較高，但政策的力度會(huì)小于2023年。最值得期待的是，一線(xiàn)城市的限購(gòu)放松，預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)邊際放松的態(tài)勢(shì)，對(duì)于需求拉動(dòng)將起到較為明顯作用。

以目前來(lái)看，2024年小陽(yáng)春很難在全國(guó)層面出現(xiàn)，或許將在部分城市，或者部分區(qū)域有所體現(xiàn)，小陽(yáng)春主要表現(xiàn)在成交量和看房熱度的提升，但房?jī)r(jià)層面預(yù)計(jì)很難出現(xiàn)普漲。同時(shí)，可能也不會(huì)迎來(lái)“高含金量”金九銀十，本輪市場(chǎng)恢復(fù)的周期預(yù)計(jì)會(huì)偏長(zhǎng)，2024年總體還是個(gè)周期切換的調(diào)整年。

預(yù)計(jì)2024年總體成交量仍將保持下滑態(tài)勢(shì)，城市之間的分化會(huì)呈加大格局，部分中小城市成交量?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)探底態(tài)勢(shì)。和2023年最大的不同在于，2024年二手房成交占比或會(huì)明顯提升。賣(mài)家基本已經(jīng)接受現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)為買(mǎi)家市場(chǎng)，置換型的賣(mài)家愿意“割肉”的現(xiàn)象會(huì)增多，而投資類(lèi)的賣(mài)家可能更多會(huì)選擇持有觀望。

在北上廣深2024年市場(chǎng)會(huì)重啟，“不在‘小陽(yáng)春，就在9月、10月”，由于政策工具箱中的限購(gòu)放松等有力政策還未悉數(shù)出臺(tái)，市場(chǎng)的潛在拉動(dòng)力依然存在。在新一線(xiàn)城市，2024年還是以分化為主，杭州、成都、西安、合肥、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)恢復(fù)的節(jié)奏預(yù)計(jì)將緊跟一線(xiàn)，部分城市甚至?xí)I(lǐng)先于一線(xiàn)城市。大部分二、三線(xiàn)城市，2024年市場(chǎng)恢復(fù)的節(jié)奏會(huì)依然偏慢，房?jī)r(jià)緩慢下行，成交量保持低位的狀況，至少在上半年不太會(huì)發(fā)生改變。

內(nèi)需動(dòng)力的增長(zhǎng)是樓市可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)

李宇嘉：廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員

2023年深圳樓市的增幅是在歷史最低位上的一個(gè)略微反彈，但這種需求的復(fù)蘇是“以?xún)r(jià)換量”的結(jié)果。我預(yù)測(cè)2024年深圳樓市依舊在底部徘徊，但不會(huì)再像過(guò)去兩年，特別是2021年和2022年那種跌幅，而是逐步穩(wěn)定下來(lái)。產(chǎn)生這樣判斷的原因之一，是目前深圳供應(yīng)量相對(duì)于需求量來(lái)講，仍是明顯增長(zhǎng)的，無(wú)論是新房、二手房還是人才住房的供應(yīng)量都非常大，但反觀短期內(nèi)購(gòu)房需求不會(huì)爆棚的增長(zhǎng)。

因此深圳還是要“休養(yǎng)生息、放水養(yǎng)魚(yú)”，讓市場(chǎng)在低位穩(wěn)住，緩慢修復(fù)購(gòu)買(mǎi)力。原因有二，一方面，目前深圳的剛需住房自有率是全國(guó)最低的，不到30%，但深圳年輕人的占比是最大的，換房需求潛力比較足，過(guò)去由于高房?jī)r(jià)的原因購(gòu)買(mǎi)力并不強(qiáng)，所以深圳需要大規(guī)模的增加租賃型住房，配置保障型住房，讓市民在“有所住”的基礎(chǔ)上慢慢地向商品房去過(guò)渡；另一方面，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)支撐著深圳的購(gòu)買(mǎi)力，培養(yǎng)內(nèi)需的動(dòng)力才能讓購(gòu)買(mǎi)力彌補(bǔ)上來(lái)，如果科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域能夠循序漸進(jìn)地推進(jìn)，并且產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步完善的話(huà)，上下游得到健康的發(fā)展，那么購(gòu)買(mǎi)力和就業(yè)環(huán)境預(yù)期穩(wěn)定以后，樓市就有可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)回升向好，基礎(chǔ)還需要鞏固

嚴(yán)躍進(jìn)：易居研究院研究總監(jiān)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)回升向好的態(tài)勢(shì)是明確的，同時(shí)基礎(chǔ)還需要鞏固。一是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升向好，和房地產(chǎn)自身的供求關(guān)系、整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等都有關(guān)系。從供求關(guān)系來(lái)看，當(dāng)前積極做調(diào)整，尤其是壓抑的住房消費(fèi)需求在持續(xù)釋放，同時(shí)二手房交易上升，也使得新房交易后續(xù)面臨一波改善型住房需求。

二是指標(biāo)方面，我認(rèn)為總體是“需求方面的指標(biāo)先行、供給方面的指標(biāo)跟進(jìn)”的情況，尤其是2024年新房交易依然會(huì)有較好的行情，得益于預(yù)期轉(zhuǎn)好、剛需和改善型住房需求充足等因素。而隨著交易數(shù)據(jù)的提振，價(jià)格方面總體上保持平穩(wěn)，尤其是一些好房源的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定，不會(huì)下跌了。

三是購(gòu)房者信心會(huì)增加，在2023下半年其實(shí)信心開(kāi)始修復(fù)，預(yù)計(jì)到了2024年此類(lèi)信心會(huì)進(jìn)一步修復(fù)。疊加保交樓等利好消息，購(gòu)房者入市節(jié)奏會(huì)加快。此外，一些既有的政策效應(yīng)會(huì)陸續(xù)釋放，客觀上都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，進(jìn)一步增強(qiáng)政策帶動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇的動(dòng)力。

下半年將會(huì)進(jìn)入階段性修復(fù)階段

宋紅衛(wèi)：同策研究院研究總監(jiān)

從樓市趨勢(shì)及前導(dǎo)性指標(biāo)來(lái)看，2024年我國(guó)樓市仍表現(xiàn)下行壓力，樓市下行受到三個(gè)方面的影響：

第一、供應(yīng)收縮，近兩年房企拿地量逐年收縮，新開(kāi)工也在大幅下降，大部分民營(yíng)房企都在保交樓，都在償還歷史債務(wù)，有效的新增供應(yīng)量在下降；第二、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還未完全出清，大部分爆雷房企還沒(méi)有走出債務(wù)泥潭，債務(wù)解決方案仍然在漫長(zhǎng)的協(xié)調(diào)推動(dòng)進(jìn)程中，盡管政策端不斷釋放暖風(fēng)，但是真正有效落地偏弱，化債進(jìn)程還有很長(zhǎng)的路要走，第三、居民購(gòu)房信心不足，既有來(lái)自對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂(yōu)，也有來(lái)自收入不穩(wěn)定預(yù)期的恐慌。受三重因素的影響，預(yù)計(jì)趨勢(shì)表現(xiàn)為前低后穩(wěn)，下半年進(jìn)入階段性修復(fù)，預(yù)計(jì)商品住宅真實(shí)需求量在8億平方米左右（扣除工抵房）。

市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)有三個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)：第一、成交量止跌回升，進(jìn)而帶動(dòng)樓市價(jià)格的穩(wěn)定；第二、爆雷房企化債方案得到實(shí)際性推進(jìn)，不要再次出現(xiàn)“爆雷潮”；第三、購(gòu)買(mǎi)力逐漸進(jìn)場(chǎng)，尤其是改善型需求觀望情緒大大降低。預(yù)計(jì)2024年很難出現(xiàn)趨勢(shì)性的逆轉(zhuǎn)點(diǎn)，但是在2024年下半年將會(huì)進(jìn)入到市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)階段，預(yù)計(jì)上面三個(gè)衡量指標(biāo)均會(huì)得到邊際改善。

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖時(shí)間將比深圳更為提前

趙卓文：廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理

當(dāng)前業(yè)內(nèi)悲觀情緒有所抬頭，資本市場(chǎng)更是一邊倒的看空。但在多項(xiàng)因素作用下，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的時(shí)間已經(jīng)越來(lái)越近。

首先，保交樓工作取得進(jìn)展，出險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體有望恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)將縮小。其次，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為有關(guān)部門(mén)2024年的重點(diǎn)工作，2024年各地穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措將進(jìn)一步升級(jí)。此外，按照住建部的部署，2024年將推進(jìn)住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系等，商品房回歸商品屬性，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

經(jīng)歷了2023年年末的“以?xún)r(jià)換量”，中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯回升。以深圳為例，一直低迷的深圳二手市場(chǎng)，在2023年企穩(wěn)回升，全年二手住宅過(guò)戶(hù)同比上漲51%。價(jià)格回調(diào)后，成交明顯增加，這是一個(gè)積極的信號(hào)。也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性企穩(wěn)的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

而廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖時(shí)間，將比深圳更為提前。第一，“因城施策”“一城一策”下，廣州在過(guò)去一年多次創(chuàng)下一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“第一”，包括第一個(gè)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，第一個(gè)放開(kāi)部分區(qū)域的限購(gòu)等等，特別是2023年9月限購(gòu)的松動(dòng)，令第四季度廣州住宅成交量環(huán)比大幅增長(zhǎng)23%。這個(gè)好勢(shì)頭將延續(xù)到2024年。在2024年，廣州的“因城施策”更值得期待，房票政策更是開(kāi)了一個(gè)好頭。2023年廣州新建住宅成交量達(dá)到7.5萬(wàn)套，已經(jīng)比2022年多了2000套，市場(chǎng)初步企穩(wěn)；預(yù)計(jì)2024年有望更上一個(gè)臺(tái)階。

第二，伴隨著高質(zhì)量發(fā)展理念的深入，廣州住宅建設(shè)的品質(zhì)和檔次在提升。2023年廣州總價(jià)超千萬(wàn)的住宅成交量接近5000套，創(chuàng)歷史新高。近兩年廣州供應(yīng)的居住用地，大多為市區(qū)優(yōu)質(zhì)用地。2024年，廣州高品質(zhì)物業(yè)的供應(yīng)將增加，一手住宅平均成交價(jià)格有望穩(wěn)中有升。這一切都將有助于市場(chǎng)信心的恢復(fù)。

第三，2024年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步分化，有冷有熱。這是產(chǎn)品供應(yīng)豐富的一年，剛需買(mǎi)家和改善型買(mǎi)家都能找到合適的產(chǎn)品?？傮w來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)廣州樓市的信心正在提升，廣州樓市企穩(wěn)回升的東風(fēng)已到。

深圳市場(chǎng)有復(fù)蘇跡象，樓市已筑底

何倩茹：美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)

回顧2023年，深圳樓市筑底、成交量回升的態(tài)勢(shì)在二季度已經(jīng)顯示出來(lái)。要知道深圳重磅的樓市政策其實(shí)都在三季度后期及四季度才出臺(tái)，因此前三個(gè)季度，二手房的成交量靠的是市場(chǎng)自身的調(diào)整而換來(lái)的，而每個(gè)月均超過(guò)2000套的備案量，明顯高于2022年，這就是市場(chǎng)復(fù)蘇、筑底的表現(xiàn)。

再者，2023年人才房認(rèn)購(gòu)量應(yīng)該超過(guò)1.2萬(wàn)套，如果將這1.2萬(wàn)個(gè)客戶(hù)加到商品住宅市場(chǎng)上，整體的交易量則變得更為可觀，這些都是深圳樓市購(gòu)買(mǎi)力的印證。

由此可見(jiàn)，疫情結(jié)束后經(jīng)濟(jì)暫時(shí)的不景氣，只是讓很多的深圳市民放緩了買(mǎi)房的步伐，但并未真正打消他們的購(gòu)房念頭。因此進(jìn)入2024年之后，我相信一方面隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，市民的財(cái)富會(huì)重新積聚，買(mǎi)房會(huì)再次提上日程；另一方面，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)，政府仍然會(huì)給予樓市松綁的政策，刺激市民入市。

而對(duì)于想要購(gòu)房的市民朋友，我還是那句老話(huà)：只要負(fù)擔(dān)得起，任何時(shí)候都是購(gòu)房的好時(shí)間，因?yàn)槿魏稳硕疾荒芡晖耆莆瘴磥?lái)。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)深圳的研究數(shù)據(jù)顯示，2023年底，深圳二手住宅家庭負(fù)擔(dān)比已經(jīng)下降到47.6%，市民的購(gòu)房壓力大大減輕。尤其在2024年，深圳樓價(jià)已經(jīng)調(diào)整了3年的情況下，深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)回落到近幾年的低位水平，再加上國(guó)家、地方政府給予的優(yōu)惠政策，正是上車(chē)的好時(shí)機(jī)。

最后，仍然提醒一句，未來(lái)并非所有房屋都能顯著升值，因此在購(gòu)房時(shí)需多關(guān)注房屋的區(qū)位及品質(zhì)，良好的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、完善的商業(yè)生活配套、優(yōu)良的建筑品質(zhì)，這些都會(huì)讓日后的居住生活更加舒適，而且在換房時(shí)也能賣(mài)出一個(gè)好價(jià)錢(qián)。

2024年廣州商品住宅市場(chǎng)有望筑底回升

馮佩云：合富輝煌廣州公司市場(chǎng)首席分析師

2024年廣州商品住宅市場(chǎng)有望筑底回升。政策層面，針對(duì)供給端的企業(yè)“輸血”，預(yù)計(jì)2024年將有實(shí)際性的推進(jìn)，有助加速房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清，穩(wěn)定市場(chǎng)。

針對(duì)需求端，政府可能會(huì)通過(guò)一些措施，增加以及釋放購(gòu)房需求。例如：通過(guò)城中村改造立法，加快推進(jìn)舊村改造；局部試行“房票”安置，引導(dǎo)需求以實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存；實(shí)施“差別化入戶(hù)市外遷入管理辦法”，通過(guò)入戶(hù)，引進(jìn)人才，增加需求；全域放開(kāi)限購(gòu)，進(jìn)一步釋放需求。

聚焦廣州市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2024年全市商品住宅新增供應(yīng)總量在7萬(wàn)套左右，低于近六年平均水平。但由于庫(kù)存處于較高水平，因此預(yù)計(jì)2024年廣州商品住宅總體供應(yīng)仍充裕，同時(shí)區(qū)域表現(xiàn)分化。需求端在經(jīng)濟(jì)活力回升，加上房企債務(wù)出清令樓價(jià)逐步企穩(wěn)，帶動(dòng)市場(chǎng)信心逐步修復(fù)，從而推動(dòng)購(gòu)房需求入市，預(yù)計(jì)2024年廣州商品住宅市場(chǎng)有望筑底回升。

房地產(chǎn)復(fù)蘇的積極面將延續(xù)并擴(kuò)張

謝靖宇：第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人

步入2024年，“重塑信心，穩(wěn)中求進(jìn)”當(dāng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要議題。過(guò)去的一年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在復(fù)蘇進(jìn)程中遇到了諸多挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也遇到了前所未有的困難。市場(chǎng)整體需求有所放緩，這對(duì)市場(chǎng)參與者的信心產(chǎn)生了一定沖擊。盡管如此，隨著各項(xiàng)穩(wěn)增長(zhǎng)政策的推進(jìn)落實(shí)，以及下半年以來(lái)，住宅市場(chǎng)接連迎來(lái)的政策重大利好調(diào)整，市場(chǎng)不斷釋出積極信號(hào)。

去年四季度以來(lái)，廣深兩城市寫(xiě)字樓需求有所回溫，金融、零售與貿(mào)易、專(zhuān)業(yè)服務(wù)繼續(xù)成需求增長(zhǎng)的重要支撐；零售商擴(kuò)張情緒持續(xù)恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況穩(wěn)中有升，持續(xù)進(jìn)行的升級(jí)調(diào)改將繼續(xù)賦能首店經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展；隨著國(guó)內(nèi)居民網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)及我國(guó)電商企業(yè)海外業(yè)務(wù)的迅猛擴(kuò)張，廣州電商、第三方物流等行業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。

我們預(yù)計(jì)，未來(lái)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的推動(dòng)下，加之更多利好政策的支持，預(yù)計(jì)需求企穩(wěn)回升，參與者信心亦將筑底恢復(fù)。2024年，相信房地產(chǎn)復(fù)蘇的積極面將延續(xù)并擴(kuò)張，市場(chǎng)迎更多發(fā)展新機(jī)遇。

深圳樓市低位徘徊3年，周期筑底跡象正在逐步顯現(xiàn)

宋?。簢?guó)家高端智庫(kù)研究員

回顧2023年，深圳樓市供需雙方都存在嚴(yán)重的承壓。多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然在艱難地降債減負(fù)，大量樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢，市場(chǎng)冷清；由于房?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致多數(shù)有房一族資產(chǎn)規(guī)?？s水，少數(shù)甚至縮水一半左右，更有一小部分人承受不住還貸的壓力，導(dǎo)致斷供和法拍。供需兩端的這種低潮情況目前仍然存在。

但是，政策面已經(jīng)積極介入。前不久，深圳推出二套房首付大幅下調(diào)和豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)取消的利好政策，加上國(guó)家層面多次推出的一系列扶持政策，使得深圳樓市盤(pán)面上出現(xiàn)上面所說(shuō)的適度回溫格局。

基礎(chǔ)觀察結(jié)論是，2023年深圳樓市政策效應(yīng)初顯，樓市波動(dòng)筑底，成交有所上升，指標(biāo)靠攏常態(tài)，市場(chǎng)探尋信心，分化現(xiàn)象持續(xù)，深圳樓市在艱難且堅(jiān)韌前行。

而進(jìn)入2024年，深圳樓市的一個(gè)最突出現(xiàn)象就是大分化，其格局有多種表現(xiàn)，包括核心與非核心片區(qū)，科技重心區(qū)與非科技重心區(qū)，城建重點(diǎn)區(qū)與非城建重點(diǎn)區(qū)，地鐵密集區(qū)與無(wú)地鐵或地鐵弱區(qū)，西部組團(tuán)區(qū)與東部組團(tuán)區(qū)，高端服務(wù)業(yè)強(qiáng)區(qū)與高端服務(wù)業(yè)弱區(qū)等。大分化的存在，使得不同樓盤(pán)表現(xiàn)將十分不同，有些可能將適度重回上升通道，大量樓盤(pán)將保持量?jī)r(jià)的穩(wěn)定，而有些則仍然在下降的通道里。

綜上對(duì)2024年深圳樓市推進(jìn)概率作出如下研判：低位徘徊3年，周期筑底跡象正在逐步顯現(xiàn)；全市樓市大分化格局持續(xù)深化，甚至?xí)懈啾憩F(xiàn)形態(tài)；鋒線(xiàn)剛需實(shí)際入市意愿趨升；實(shí)質(zhì)性重大松綁扶持政策再投放概率較大；繼二手成交量上升后，新房今年也有望回升；賣(mài)方話(huà)語(yǔ)權(quán)微升，買(mǎi)方市場(chǎng)剛性格局有所回調(diào)；市場(chǎng)趨穩(wěn)，心態(tài)趨松，交易趨活，成交趨升。

房地產(chǎn)供需兩端政策將繼續(xù)發(fā)力

陳文靜：中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)

2023年房地產(chǎn)供需兩端政策不斷優(yōu)化，核心城市政策效果顯現(xiàn)，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)未改，整體仍處于筑底階段。展望2024年，從政策趨勢(shì)上看，預(yù)計(jì)圍繞防風(fēng)險(xiǎn)、促需求、穩(wěn)投資三大方面，房地產(chǎn)供需兩端政策將繼續(xù)發(fā)力。

在需求端，未來(lái)一線(xiàn)城市有望因區(qū)、因需施策適度放開(kāi)限購(gòu)，核心二線(xiàn)城市或全面取消限購(gòu)。在供給端，企業(yè)資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，“三個(gè)不低于”等政策若能實(shí)質(zhì)性落地將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境；“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，推動(dòng)化解項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)；另外，“三大工程”建設(shè)或是2024年政策發(fā)力主要方向，相關(guān)政策有望加速落地。與此同時(shí)，行業(yè)新的發(fā)展模式也將加快推進(jìn)構(gòu)建。

從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏仍與購(gòu)房者置業(yè)信心和市場(chǎng)預(yù)期的改善程度密切相關(guān)，短期市場(chǎng)仍面臨下行壓力，若各項(xiàng)政策更好地協(xié)同發(fā)力，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸筑底企穩(wěn)。

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，一是需求端，若中性情形下，預(yù)計(jì)2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降4.9%；若樂(lè)觀情形下，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進(jìn)，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積或可實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。

二是供給端，2024年新房銷(xiāo)售恢復(fù)緩慢、近兩年土地成交規(guī)模大幅縮量、現(xiàn)有庫(kù)存量較高等因素或?qū)⒗^續(xù)拖累企業(yè)新開(kāi)工節(jié)奏，若中性情形下，預(yù)計(jì)2024年新開(kāi)工面積同比降幅在10%左右，新開(kāi)工規(guī)模低于9億平方米。