房地產(chǎn)可能是一種“詛咒”

十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國家來講是一個(gè)財(cái)富的集聚地，對(duì)地方政府來說是個(gè)資金來源，對(duì)個(gè)人來說則是個(gè)聚寶盆，而且還是一個(gè)不倒翁——股市倒了房地產(chǎn)不倒，經(jīng)濟(jì)下行房地產(chǎn)不下行。2013年的下半年，幾乎所有資源性的產(chǎn)品，像鋼材水泥都出現(xiàn)過剩導(dǎo)致價(jià)格下跌，但以此為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)卻逆勢(shì)而上，一線城市的房產(chǎn)價(jià)格還在漲，超出大部分人預(yù)測(cè)。之前，還有一些悲觀派看跌中國房地產(chǎn)， 但自2013年下半年來，看跌派集體失聲，看漲派幾乎壟斷了主流媒體的聲音。中國人對(duì)房地產(chǎn)的執(zhí)著近乎于瘋狂，這讓我想起了“資源詛咒”這個(gè)說法。

資源詛咒，本來是這幾十年來發(fā)展起來的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，是指與礦業(yè)資源相關(guān)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題。意思是說豐富的自然資源可能是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的詛咒而不是祝福，大多數(shù)自然資源豐富的國家反而比那些資源稀缺的國家增長得更慢，優(yōu)勢(shì)變?yōu)榱觿?shì)，有點(diǎn)“物極必反”的意思。學(xué)者們對(duì)此解釋雖多樣化，但有一點(diǎn)共識(shí)就是，“資源詛咒”之所以發(fā)生，就是它通過某種機(jī)制“擠出”了其他生產(chǎn)性的組織或經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

就像一條河流，本來河水應(yīng)該自然流淌，滋潤沿途的所有土地，卻被“南水北調(diào)”般人為地導(dǎo)向一個(gè)方向或者一個(gè)區(qū)域。房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”，霸占了資源和資金，擠掉了創(chuàng)新機(jī)制，直到加劇了社會(huì)不平等，還成了地方政府腐敗的一大根源。最后，過多的資金流入房地產(chǎn)這個(gè)巨大資金池子卻不流走，只進(jìn)不出，房?jī)r(jià)只漲不跌，而且堆積得越來越高，成了懸在我們頭上名副其實(shí)的堰塞湖！

資源流向

房地產(chǎn)業(yè)催生了鋼鐵制造業(yè)和混凝土行業(yè)的持久繁榮，進(jìn)而帶動(dòng)了這些行業(yè)以及上游原材料的價(jià)格上漲。當(dāng)這一切瘋狂上漲的時(shí)候我們的房地產(chǎn)也跟著上漲，而當(dāng)這一切調(diào)頭迅速下跌的時(shí)候，我們的房地產(chǎn)卻不跟著下跌，反而還繼續(xù)上漲。

一方面，這些資源的使用的確使人們?cè)黾恿司幼∶娣e和工作面積，盡管被建成鋼鐵大廈的辦公大樓都玻璃飾面，成了一面面巨大的反光鏡，加劇了城市溫度的提升（專家們說反光也是嚴(yán)重污染），加劇了碳排放。

但是另一方面，從負(fù)能量的角度看則問題越來越大。那些被拆掉的樓堂館所變成了巨大的工業(yè)垃圾，造成了城市周邊垃圾填埋場(chǎng)的聚集，而這些舊式樓宇本來還可以使用幾十年。同時(shí)，國人無論購置新房還是舊房，都要重新裝修，甚至拆墻破柱——連承重墻都敢打掉，根本不顧大家的安危，于是又造成大量裝修垃圾。

由此，房地產(chǎn)吸收的資金池越來越巨大，越來越不可收拾，而由其發(fā)展帶來的空氣污染、水源枯竭和對(duì)土地的永久性破壞也越來越不可收拾。

參考一下其他國家的做法是必要的。在許多歐洲國家，長時(shí)期以來用地下挖出的石塊修建房屋，外墻不必貼掛大理石板，室內(nèi)不必刷漆刷灰，不用裝修，里外一樣，透氣性還好，石塊拆下來還可以繼續(xù)用在其他建筑上，而且這種石塊建造的房屋價(jià)格遠(yuǎn)高于鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋。在加拿大，人們?cè)旆孔又两襁€用木料做結(jié)構(gòu)，輔之以預(yù)制板，這樣的房子體輕還保暖，材料可以回收。

而且在西方國家，裝修是不可以隨心所欲為所欲為的。家庭裝修需要事先申請(qǐng)，需要物業(yè)批準(zhǔn)，物業(yè)有權(quán)阻止夸張式裝修尤其是危害公共安全和衛(wèi)生的裝修。

資金流向

銀行掌握著資金，也就掌握著房地產(chǎn)行業(yè)的血脈。銀行貸款的出口本來應(yīng)該是多樣化的，其借出去的資金即使不能像天女散花一樣灑向社會(huì)各個(gè)方面，至少要像涓涓小溪一樣滋潤那些急需和很有前景的領(lǐng)域，而不是像押寶一樣將所有的雞蛋都放在房地產(chǎn)業(yè)這一個(gè)籃子里。但是，在預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升的宏觀背景下，銀行不得不將房地產(chǎn)抵押貸款當(dāng)作優(yōu)良資產(chǎn)，而將扶植中小企業(yè)開發(fā)新技術(shù)的責(zé)任置之腦后。

除了銀行，基金、信托等金融機(jī)構(gòu)也不得不將房地產(chǎn)作為主要投資目標(biāo)。因?yàn)閹捉?jīng)波折和進(jìn)退，實(shí)在沒有什么項(xiàng)目比房地產(chǎn)更讓人有信心，畢竟土地和大樓在那里擺著，可以實(shí)物抵押。而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都比較大，做一個(gè)大的頂好幾個(gè)小的項(xiàng)目。有的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)一億元以下的項(xiàng)目不做，畢竟同樣費(fèi)時(shí)耗力，手續(xù)費(fèi)卻賺得不多。結(jié)果就是金融機(jī)構(gòu)有了自上而下不言而喻的共識(shí)：干小的不如干大的，干無形的不如干有形的，干冷門的不如干熱門的，干看跌的不如干看漲的。業(yè)內(nèi)人士都知道，業(yè)務(wù)部門的獎(jiǎng)金是按項(xiàng)目總金額的百分比發(fā)放的，項(xiàng)目越小獎(jiǎng)金越低，項(xiàng)目越大獎(jiǎng)金越高。于是，房地產(chǎn)擠出了創(chuàng)意十足的小項(xiàng)目的資金，擠出了研發(fā)式項(xiàng)目資金，擠出了暫時(shí)冷門卻有很好前景的項(xiàng)目資金，擠出了短期看跌長期看漲項(xiàng)目的資金。

地方政府則學(xué)會(huì)了賣地舉債，成立成千上萬個(gè)融資平臺(tái)，四處借款。他們的思維方式很急功近利：借錢后搞開發(fā)區(qū)招商引資將地價(jià)炒上去，再把房?jī)r(jià)炒上去，這樣借來的錢就會(huì)被自然稀釋，還款時(shí)價(jià)值已經(jīng)大大縮水。那時(shí)候?qū)嶋H上只需要地價(jià)房?jī)r(jià)一半甚至更少的資金就可以還款，之后再擊鼓傳花一樣用后來募集的資金還掉前面的借款，直到這個(gè)游戲沒有人接下去而結(jié)束?，F(xiàn)在已經(jīng)有不少地方政府一方面要面對(duì)新建好卻無人居住的空城，另一方面還得大肆借款推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲。他們連公務(wù)員工資都發(fā)不出來，還得向房地產(chǎn)企業(yè)借款度日。這讓人不得不聯(lián)想起那個(gè)多年來的疑問：房地產(chǎn)業(yè)是否真的綁架了地方政府？

一種詛咒

盡管對(duì)資源詛咒這個(gè)概念有各種解釋，但是國外大多數(shù)研究都支持這樣一個(gè)命題：自然資源如果對(duì)其他要素產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，就會(huì)間接地對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生負(fù)面影響。而且這種影響還很大，其后遺癥之大，使國家、地方政府多少年后還要背著這個(gè)包袱。

就好像一個(gè)煤產(chǎn)豐富的地區(qū)，煤礦投資者只要把煤挖出來賣了，在經(jīng)濟(jì)上行期間就能掙到大筆錢。而這種錢賺得容易花得就快，他們賺了大錢之后花出去，這個(gè)地區(qū)流通的資金就會(huì)大大增加，導(dǎo)致這里的生活成本和生產(chǎn)成本都大幅上漲。這個(gè)地區(qū)其他行業(yè)，比如常規(guī)制造業(yè)甚至一些創(chuàng)新性行業(yè)并未受益，反而為此要付出更多的人工成本和生產(chǎn)成本，而其產(chǎn)品并不能相應(yīng)地提高價(jià)格、比其他地方生產(chǎn)的賣得更貴，因?yàn)檫@樣一來，他們就處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)了。

這個(gè)趨勢(shì)導(dǎo)致的結(jié)果就是，盛產(chǎn)資源的地方，最被市場(chǎng)鼓勵(lì)的生意就是賣資源，其他非資源型行業(yè)都會(huì)盈利減少直到不賺錢，被擊垮或者主動(dòng)放棄——既然賣資源這么賺錢，為什么辛辛苦苦做別的生意？

資源詛咒本來是指一個(gè)國家或地區(qū)的某些資源相對(duì)豐裕——像上世紀(jì)50年代荷蘭沿海盛產(chǎn)天然氣，并以此為經(jīng)濟(jì)支柱而導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)萎縮，最后導(dǎo)致“荷蘭病”。荷蘭，這個(gè)幾個(gè)世紀(jì)前的“海上馬車夫”和太平洋地區(qū)最早的殖民者在近代史上幾起幾落。工業(yè)革命時(shí)代，這個(gè)國家過于重視貿(mào)易，忽視了創(chuàng)新，忽視了工業(yè)的整體進(jìn)步從而喪失了世界主導(dǎo)權(quán)。到了現(xiàn)代，連他們自身的資源或者說自身的優(yōu)勢(shì)都成了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的羈絆，從而成了世界經(jīng)濟(jì)史上又一次的反面教材，這個(gè)人口密集、耕地相對(duì)少的小型發(fā)達(dá)國家的教訓(xùn)是深刻的。

如果按人均占有有效耕地面積指標(biāo)衡量，中國可能是世界上人均占地最少的大型國家。盡管如此，土地卻依然被人為開發(fā)成“自然資源”，且為大部分地方政府所效仿。賣地成了地方政府主要收入來源，地價(jià)上漲和房地產(chǎn)價(jià)上漲成了他們主要的還債期盼。18億畝的紅線是中華民族的生命線，現(xiàn)在卻被地方政府以各種方式越過，形勢(shì)岌岌可危。

房地產(chǎn)不合理的價(jià)位如今成了懸在我們頭上的堰塞湖，就跟土地不合理的價(jià)位成了懸在地方政府頭上的堰塞湖一樣。挖渠泄洪需要勇氣和犧牲，如果沒有這份勇氣和犧牲精神，只能放任湖水越積越多，直到有一天垮掉，傷及所有無辜，就像上世紀(jì)80年代的日本經(jīng)濟(jì)一樣，之后的十幾年甚至更長時(shí)間都萎靡不振。

（作者為中國國際經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司副總經(jīng)理，歡迎讀者與其交流。郵箱：cheer@citic.com）