“爛尾樓”背景下當(dāng)事人法律關(guān)系研究

劉宇昆

西南科技大學(xué)，四川 綿陽 621000

一、“爛尾樓”概述

我國法律并未對“爛尾樓”作出明確定義，按照日常生活的約定俗成可以得知，“爛尾樓”是在已經(jīng)開工且實(shí)際開始施工的基礎(chǔ)上，因?yàn)楦鞣N因素，例如資金鏈斷裂，建筑用地被收回，建筑資格被吊銷等不得不停止開發(fā)周期，且未來能否恢復(fù)施工不明確的建筑。

造成房屋爛尾的原因是多方面的，但是最主要的原因還是在商品房預(yù)售制度下，開發(fā)商和買受人簽訂的是房屋預(yù)售合同，而不是正式的交易合同，買受人付款方式為按揭，即“首付+房貸”來支付房屋購買金，買受人享有的僅為房屋期待權(quán)，而非房屋產(chǎn)權(quán)。這種脆弱的交易關(guān)系很容易受外部環(huán)境的影響，之前因?yàn)榉渴泻徒?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不匹配就誕生了很多這樣的爛尾房；內(nèi)部因素也是催生“爛尾樓”的重要原因，一些開發(fā)商籌集到資金后沒有用于工程建設(shè)，反而增加杠桿去進(jìn)行高風(fēng)險投資，結(jié)果往往是面臨更大的虧損，缺乏后續(xù)的資金投入，造就工程無法驗(yàn)收的“爛尾”局面。

二、“爛尾樓”法律關(guān)系分析

買受人買房的方式分為全款買房和分期購房，其中，分期購房為主流，即“按揭”形式。在實(shí)踐過程中，通常由買受人一次性付清定金，也就是首付款，剩余的款項(xiàng)由開發(fā)商為買受人作連帶責(zé)任保證，并將商品預(yù)售房抵押登記給銀行，來保證銀行支付剩余購房款，買受人按時向銀行還房貸。其中，三方主體在一次購房中產(chǎn)生了多個法律關(guān)系，他們在不同法律關(guān)系中也有著不同的角色。

（一）商品房預(yù)售合同關(guān)系

商品房預(yù)售合同適用合同的相關(guān)規(guī)定，合同雙方是房地產(chǎn)開發(fā)商和買受人，商品房預(yù)售合同在雙方均簽訂合同時成立，不以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記或交付房屋為生效要件。合同簽訂后，買受人享有請求房地產(chǎn)開發(fā)商按照合同要求交付商品房的權(quán)利，負(fù)有按時還款的義務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)商享有獲得房屋價款的權(quán)利，負(fù)有按照約定交付商品房的義務(wù)。

（二）借款合同關(guān)系

買受人可以通過向銀行借貸的方式獲得剩余的購房款。合同雙方為買受人和銀行，雙方簽訂的合同為借款合同。合同成立后，買受人負(fù)有按時償還債款本息的義務(wù)，買受人若不及時償還到期貸款，則可能要負(fù)違約責(zé)任，具體來說，銀行會通知買受人解除借款合同并要求買受人提前還款，若房地產(chǎn)開發(fā)商提供了連帶責(zé)任保證的，銀行也可以直接要求保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

（三）保證合同關(guān)系

由于房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢之前無法辦理抵押貸款的登記手續(xù)，銀行一般會要求開發(fā)商為購房人提供擔(dān)保，這種擔(dān)保具有暫時性，在買受人所購房屋產(chǎn)權(quán)辦理完畢前，由開發(fā)商為買受人的借款對銀行承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。一般情況下合同規(guī)定：“保證期限自本合同簽訂之日起至借款人持《房屋所有權(quán)證》辦理抵押登記手續(xù)之日止；若借款人不按時履行還款義務(wù)，貸款人有權(quán)從保證人賬戶直接扣除相應(yīng)金額的價款”。在買受人辦理不動產(chǎn)權(quán)證書并抵押登記之日起，由保證人就不動產(chǎn)權(quán)證書設(shè)立抵押權(quán)，承擔(dān)保證責(zé)任。

按揭貸款實(shí)際情況中，還有可能出現(xiàn)讓與擔(dān)保關(guān)系。買受人將商品房購買合同抵押給借款銀行，實(shí)際辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明后，再將產(chǎn)權(quán)證書一并抵押給銀行。［1］符合讓與擔(dān)保中形式上將抵押物所有權(quán)交予抵押權(quán)人的要件，抵押權(quán)人在抵押人不履行合同義務(wù)時，可以向法院拍賣，變賣或者折價，就該房屋的價值優(yōu)先受償。

（四）各合同間的聯(lián)系

房屋買賣合同和銀行按揭合同具有關(guān)聯(lián)關(guān)系，但是不具有類似借款合同與擔(dān)保合同的主從關(guān)系。雖然說買受人向銀行借貸的目的就是籌集購買房屋的資金，但是不同的按揭合同可能只有借貸關(guān)系，也可能既包含借貸關(guān)系，又包含擔(dān)保關(guān)系。從《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第二十一條中可以得出，商品房買賣合同因無效，被撤銷或者被解除時并不當(dāng)然使得按揭合同因此無效。

按揭合同與保證合同、抵押合同是主合同和從合同的關(guān)系。保證合同、抵押合同都是債權(quán)人與債務(wù)人或者第三人訂立的擔(dān)保主合同債權(quán)實(shí)現(xiàn)的合同，銀行與開發(fā)商和買受人簽訂的連帶保證合同保證了在不同階段保證銀行實(shí)現(xiàn)借款債權(quán)的權(quán)利，因此，這三方是主從合同的關(guān)系。

三、當(dāng)事人的救濟(jì)途徑

（一）買受人

最高人民法院2023 年4 月21 日公布的《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》中明確提到：在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房貸消費(fèi)者主張價款返還請求權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。這條批復(fù)進(jìn)一步正面回答了房屋買受人遇到“爛尾樓”時的權(quán)益保障問題。

這就表示，當(dāng)開發(fā)商開發(fā)樓房進(jìn)度陷入停滯后，買受人雖然可以不用再履行按揭合同的還款義務(wù)，但實(shí)際上要不要拿回先前的首付款，是買受人的一個利益衡量。請求解除買賣合同和按揭貸款合同意味著不必承擔(dān)因購房合同無法履行產(chǎn)生的不利后果，固然可以減輕買受人沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，但也有可能對銀行產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任。法院需要評估房屋買賣合同以及按揭合同是否具備解除的條件，如果解除條件已經(jīng)滿足，開發(fā)商預(yù)期違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，客觀上已經(jīng)沒有了交付房屋的可能性，買受人可以搜集開發(fā)商瀕臨破產(chǎn)或者其他不能履行合同義務(wù)的證據(jù)，主張解除房屋買賣合同和按揭合同，及時停止還貸，購房款的利息將由開發(fā)商向銀行償還，而首付款能否如數(shù)追回，與開發(fā)商的破產(chǎn)重組之后的財務(wù)狀況和法院的執(zhí)行情況有關(guān)；［2］如果開發(fā)商并沒有實(shí)際中止開發(fā)過程，只是因?yàn)橐粫r資金鏈銜接不上，客觀上有能夠完成工程建設(shè)的可能性，買受人可以向開發(fā)商主張逾期交房的違約責(zé)任，來實(shí)現(xiàn)自己的請求權(quán)。

（二）銀行

銀行愿意借貸給買受人購房的倚仗來自以下兩個方面：一是對我國房地產(chǎn)市場的信心，即對房價持續(xù)上漲的信心；二是有完善的個人信貸條例和按揭貸款合同，以及地產(chǎn)商的保證合同。通過這兩個要素，使得貸款給買受人的風(fēng)險被均攤，買受人/地產(chǎn)商是風(fēng)險第一責(zé)任人，銀行是承擔(dān)的風(fēng)險次于買受人/地產(chǎn)商。但是在房市疲軟的背景下，容易出現(xiàn)買受人/地產(chǎn)商因承擔(dān)的風(fēng)險過大而主動違約的情形，這對合同雙方都不是一個樂于見到的局面。因此，銀行主要應(yīng)做到嚴(yán)格發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)，對沒有取得資質(zhì)的項(xiàng)目堅(jiān)決不發(fā)放任何貸款；發(fā)放晚好于發(fā)放早，為合理照顧買受人的經(jīng)濟(jì)狀況，最好對在建工程項(xiàng)目進(jìn)行審慎評估后再發(fā)放貸款；在簽訂借款合同時，不得利用格式條款加重買受人義務(wù)或減輕自身負(fù)擔(dān)；建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，積極尋求政府協(xié)助，做好“保交樓”金融服務(wù)；建立?？顚７胖贫?，對于發(fā)放貸款至開發(fā)商指定賬戶之外的行為，可以認(rèn)為銀行違背了金融監(jiān)管義務(wù)，作為合同違約條款，買受人可以主張解除合同。

第一，銀行應(yīng)做到研究信貸資金不足的原因，積極開源，對符合信貸投放標(biāo)準(zhǔn)的個人和房產(chǎn)商應(yīng)該積極投放貸款，對暫時處于資金鏈困難的房產(chǎn)商要審慎核查，疏導(dǎo)困難局面，對交房預(yù)期不樂觀的買受人盡量給予幫助；第二，支持房產(chǎn)商企業(yè)重組，讓資金充沛的大地產(chǎn)商投資需求得到滿足，支持其對工程項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)的開發(fā)完善，加強(qiáng)對房屋信貸資金的管理，明確資金的用途界限，不得挪用專門用于房屋信貸的資金，對不同的地產(chǎn)商支出和收入要分別記賬，按時對收支情況進(jìn)行核算；第三，對可能的“爛尾樓”做好風(fēng)險控制，按照項(xiàng)目進(jìn)展情況分階段撥付款項(xiàng)，對房產(chǎn)商進(jìn)行投資的行為及時進(jìn)行風(fēng)險評估，防止房產(chǎn)商不理智的投資。第四，對買受人的斷供要具體情況具體分析。對于無法預(yù)見的客觀原因?qū)е碌臄喙┬袨?，暫不納入個人征信范圍。以防買受人因?yàn)椤氨皇拧倍芙^還款。對于有正當(dāng)理由逾期還款的買受人，可以暫不行使擔(dān)保物權(quán)；加大對失信被執(zhí)行人的賬戶監(jiān)控力度，除了限制非日常消費(fèi)以外，還應(yīng)當(dāng)聯(lián)合其他金融機(jī)構(gòu)和政府相關(guān)部門對失信被執(zhí)行人進(jìn)行懲戒。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商

1.保證開發(fā)商能及時行使追償權(quán)

買受人斷供，將給開發(fā)商帶來承擔(dān)連帶保證責(zé)任的法律風(fēng)險，銀行可以直接從專門賬戶中扣除開發(fā)商存入的保證金。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百條的規(guī)定，開發(fā)商支付保證金后，可以就保證金額對買受人擁有法定追償權(quán)，并且代位享有銀行對買受人的權(quán)利。這樣一來，開發(fā)商可以有兩種方式行使對買受人的追償權(quán)。第一種方式，開發(fā)商可以要求買受人直接償還因擔(dān)保而向銀行支出的費(fèi)用，如貸款本息、違約金、實(shí)現(xiàn)銀行債權(quán)支出的費(fèi)用等等，然后合同繼續(xù)履行。這樣做的缺陷是，開發(fā)商和買受人雙方都因遲延開發(fā)或是斷供行為對對方產(chǎn)生不信任感，后續(xù)的履行可能會因?yàn)橐环娇罐q而陷入僵局，在商品房停止建設(shè)的前提下，要求買受人繼續(xù)按期償還貸款可能是一件很困難的事情，同理買受人的斷供或許也有自身經(jīng)濟(jì)方面的考量，哪一方違約都不能實(shí)現(xiàn)合同目的，最終還是要訴諸法律途徑解決；第二種方式，開發(fā)商可以根據(jù)合同事先的約定直接行使合同解除權(quán)，或者根據(jù)法定解除權(quán)解除與買受人的房屋預(yù)售合同，買受人承擔(dān)違約責(zé)任。但是房屋價值的評估是一個問題，如何為自己爭取到最大的利益，“爛尾房”的后續(xù)處理應(yīng)該如何，資金短缺的問題該如何解決，開發(fā)商和買受人或許存在較大爭議，在這兩種模式下，開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)自己的追償權(quán)都非易事。［3］

2.開發(fā)商應(yīng)該享有法定解除權(quán)

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)和買受人約定，一旦買受人斷供，開發(fā)商承擔(dān)了連帶責(zé)任擔(dān)保之后，買受人必須限期償還開發(fā)商支付的保證金額，例如開發(fā)商在專門賬戶中存入的貸款本息、違約金，以及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等，之后雙方繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。若買受人在合理期限內(nèi)未能償還，開發(fā)商有權(quán)單方解除合同。同時根據(jù)約定的解除條款請求買受人支付解除合同的違約金，或者請求買受人承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商收回房屋，雙方應(yīng)當(dāng)明確房屋收回標(biāo)準(zhǔn)，按照事先約定好的比例支付收取補(bǔ)償，或者約定收取過程中造成的損失和其他收取費(fèi)用由買受人自負(fù)等。

3.對買受人進(jìn)行資格審查，引入商業(yè)保險

開發(fā)商應(yīng)和銀行一道，通過信用服務(wù)平臺充分審查買受人的購房資格，對于信用良好的優(yōu)質(zhì)客戶，可以吸引他們投資前景良好的項(xiàng)目，加大宣傳力度和資源傾斜；對于信用等級差，還款不積極的買受人，可以和保險公司約定，在買受人無法償還或拒絕償還到期貸款時，保險公司對買受人無法償還的部分代為償還，之后由保險公司獲得追償權(quán)，保險行為是一種轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的方式，將購房人的信用和房屋產(chǎn)權(quán)利益作為保險客體不失為一種可行的手段。［4］

4.實(shí)行抵押預(yù)告登記

在建房屋無法辦理抵押登記，為了保證抵押銀行在房屋建成之后可以取得抵押權(quán)，保證銀行貸款債券的實(shí)現(xiàn)，通過將銀行對買受人將來取得的房屋進(jìn)行抵押這一行為的請求進(jìn)行預(yù)告登記，是目前實(shí)踐中較為通行的抵押預(yù)告登記行為。作為房屋預(yù)售中的相應(yīng)制度之一，抵押預(yù)告登記為銀行未來取得買受人房屋的抵押權(quán)提供了保證，同時也實(shí)現(xiàn)了買受人的融資需求。盡管目前法律中尚無關(guān)于抵押預(yù)告的規(guī)定，實(shí)踐中有人認(rèn)為預(yù)售商品房的抵押預(yù)告登記屬于正在建造的建筑物抵押登記，因此可以參照適用其規(guī)定，權(quán)利人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。［5］就算開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任后，代位行使銀行對抵押物樓房的權(quán)利，同樣也擁有優(yōu)先受償權(quán)。

四、結(jié)語

針對司法實(shí)踐部分觀點(diǎn)認(rèn)為“爛尾樓”的風(fēng)險不應(yīng)全由購房者承擔(dān)，買受人斷供事實(shí)上得到了法律支持的現(xiàn)狀，買受人可以從貸款合同的風(fēng)險中脫離。但是，應(yīng)該注意到買受人盲目選擇斷供的行為可以說是不理智也是不負(fù)責(zé)的，正確的做法應(yīng)該是具體情況具體分析，如何使得簽訂合同各方當(dāng)事人的利益都能得到保證，或許才是三方都應(yīng)該考慮的問題。［6］如前所述，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是促進(jìn)樓盤復(fù)工，保證建設(shè)投資額和建設(shè)周期盡快落實(shí)。同時，從制度和政策方面探討金融監(jiān)管力度的把控，以免實(shí)際執(zhí)行階段發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶金額不足。對于確實(shí)無力還貸的個人，應(yīng)著重于如何釋放房貸壓力，在個人債務(wù)上出臺相應(yīng)法規(guī)，如個人破產(chǎn)法，遏制系統(tǒng)性風(fēng)險導(dǎo)致金融崩潰。