城市老舊社區(qū)微更新策略研究

袁韶華 焦文俊 諶侃

摘?要：本文基于對小區(qū)居民居住體驗、社區(qū)鄰里關(guān)系、人居環(huán)境滿意度、物業(yè)管理等的大數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)論，結(jié)合徐州城市背景，提取出影響人居環(huán)境滿意度的主要因素，并結(jié)合城市規(guī)劃理論和國外城市建設(shè)經(jīng)驗，提出了獨具徐州特色的社區(qū)更新策略，并做了實證分析。

關(guān)鍵詞：人居環(huán)境；城市更新；城市規(guī)劃

中圖分類號：TB?????文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2024.04.083

1?研究背景

城市居民對居住的建筑物、周圍環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活設(shè)施有各種期待和看法，城市更新就是將城市中居住環(huán)境惡化、設(shè)施設(shè)備陳舊落后、無法滿足現(xiàn)代化生活的區(qū)域進(jìn)行有計劃、有步驟的改建，包括房屋的修理改造、街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善和重新整理規(guī)劃，以提升居住質(zhì)量，打造宜居社區(qū)。城市更新的方式可分為再開發(fā)（Redevelopment）、整治改善（Rehabilitation）及保護(hù)（Conservation）三種。對于建筑物損毀嚴(yán)重、公共服務(wù)設(shè)施市政設(shè)施嚴(yán)重不足、小區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量非常差的地區(qū)，必須以重新規(guī)劃、重新建設(shè)開發(fā)的方式進(jìn)行再開發(fā)；對于市政設(shè)施尚可使用，但存在容量不足、設(shè)施老化、建筑破損、環(huán)境不佳的老舊小區(qū)，可通過建筑物的修繕、設(shè)備的更新改造、擴(kuò)容來提升小區(qū)的整體居住舒適度；而對于具有悠久歷史和文物遺存的地區(qū)（如各類歷史保護(hù)區(qū)），更適用保護(hù)式更新，避免割裂歷史，實現(xiàn)修舊如舊、吐故納新，在保護(hù)的前提下謀發(fā)展。

現(xiàn)代意義上大規(guī)模的城市更新運動（Urban?Renewal）始于1960—1970年的美國，到1980年，美國的大規(guī)模城市更新已經(jīng)停止，總體上進(jìn)入了以社區(qū)更新為主要形式的小規(guī)模再開發(fā)階段。英國的城市更新也逐漸傾向于使用城市再生（Urban?Regenerate）這個概念。我國于2017年全面展開了“城市更新”工作，城市更新不僅有助于城市物質(zhì)環(huán)境的改善，也被賦予了社會與經(jīng)濟(jì)復(fù)興的內(nèi)涵。目前城市更新理論尚不完善，每個城市（社區(qū)）都有自己的歷史，面臨的現(xiàn)狀迥異，城市更新不能照搬，需要量體裁衣、區(qū)別對待。

2?項目概況

民健園小區(qū)（圖1）地處徐州泉山區(qū)，周邊眾多小區(qū)聚集，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，兩面為交通主干道，周邊商業(yè)配套、醫(yī)療（西苑社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心）、教育（西苑二小、西苑中學(xué)、民健幼兒園）、菜市場（西苑農(nóng)貿(mào)市場）一應(yīng)俱全。小區(qū)毗鄰黃河故道，附近還有故黃河公園，出門見水，得天獨厚。小區(qū)建于1990年，占地面積近15萬平方，小區(qū)住戶2165戶，有50多棟居民樓，片塊式布局為主。外部用商業(yè)店面來圍合空間，內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園，此外還見縫插針布置了很多小賣部，以及簡易自行車棚，大大方便了居民生活。由于建成年代較早，基礎(chǔ)設(shè)施滯后，已被列入徐州舊區(qū)改造計劃。

本文結(jié)合市場調(diào)查方法，通過分析業(yè)主（或者居民）的小區(qū)居住滿意度的大數(shù)據(jù)，衡量社區(qū)交通、商業(yè)、物業(yè)、景觀、生態(tài)等方面的服務(wù)質(zhì)量和居民滿意度，從而定位社區(qū)改造的重點、難點，針對性進(jìn)行社區(qū)有機(jī)更新，提升小區(qū)居住質(zhì)量和居民滿意度。調(diào)研主要針對民健園和民健東園這兩個毗鄰社區(qū)，調(diào)查分3個部分，基本信息、要素重要性認(rèn)知、及服務(wù)滿意度，要素重要性認(rèn)知問卷采取“不喜歡”“可以忍受”“無所謂”“本該如此”“喜歡”五級標(biāo)度，以區(qū)分消費者對該要素重要性的認(rèn)知態(tài)度。滿意度調(diào)查涉及到小區(qū)區(qū)位、環(huán)境質(zhì)量、交通便捷度、綠化滿意度、配套完善度、物業(yè)服務(wù)等20多個單項指標(biāo)，采用李克特五級平衡量表設(shè)計，即“非常不滿意”“不滿意”“一般”“滿意”“非常滿意”五級，賦分分別為1-5分，回收問卷有效率92.1%。

3?數(shù)據(jù)分析

小區(qū)居民51%為男性，43%為老年人，小區(qū)住戶基本為購房的本地居民，只有2%屬于外來租客。居民對社區(qū)的滿意程度總體得分為2.97（5分為滿分），介于不滿意與一般之間，側(cè)面證明了對本社區(qū)進(jìn)行更新改造的必要性。

3.1?交通流線及步行系統(tǒng)分析

根據(jù)訪談及實地調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)部無完整的閉環(huán)道路系統(tǒng)，交通流線多處中斷，且人車混行。道路狀況較差，很多區(qū)域沒有混凝土路面，以土路為主，主干道路為雙向行駛，次干道為單行線，但無單行道信號設(shè)計，通行沖突經(jīng)常發(fā)生。多數(shù)建筑物周邊的臺階散水太寬，面積太大，影響了道路通行寬度，甚至消防車都無法通過，存在極大消防隱患。步行系統(tǒng)沒有經(jīng)過專門設(shè)計，多處以臺階作為人車的界線，導(dǎo)致行人經(jīng)常需要上下臺階。此外樓前樓后很多區(qū)域，未鋪設(shè)行道磚，也非綠化區(qū)，尤其雨天泥濘濕滑，行走不便。

與交通流線混亂對應(yīng)的是小區(qū)停車位嚴(yán)重不足，草叢里、人行道、臺階上到處都成了停車場，椅子占位、石頭占位，甚至老人家坐著輪椅占停車位（圖2、3、4）的現(xiàn)象屢見不鮮，這種見縫插針式停車不僅降低了空間利用效率，也嚴(yán)重影響了通行效率，還激化了鄰里矛盾，帶來了安全隱患，居民對此意見極大。

3.2?空間組織及室外活動環(huán)境分析

民健園小區(qū)整個項目地塊比較平坦，無過大的地勢起伏，背靠黃河故道，西、南兩面臨街，且是交通主干道，一面為次干道。樓棟雖多，但造型基本相同，樓層以五六層為主，容積率較適中。近年來，隨著建筑物壽命的增長，建筑物外墻越見斑駁，再加上各類電纜，電線在建筑物外表如蛛網(wǎng)密布，空中飛線比比皆是，剪不斷理還亂，整個小區(qū)的豎向空間非?；靵y。此外小區(qū)的暖氣管道（圖5）均采用“一橋飛架南北”，在樓棟之間飛檐走壁穿墻入戶，不僅降低了供暖效率，也使小區(qū)的空間非常混亂，要進(jìn)行小區(qū)微更新絕非易事。

在樓宇、綠地等的空間布局中沒有明顯的軸線或中心點，也缺乏居于中心位置的活動廣場或社區(qū)會所。居民活動以本樓棟的鄰居之間交流為主，活動場所為樓下空地。小區(qū)內(nèi)體健設(shè)施較少，且主要分布在幼兒園附近，居民的活動以自發(fā)性和必要性活動為主，出于社交、健康、娛樂等的社會性活動相對較少。樓棟周邊環(huán)境單一，功能性差，以泥土地或水泥地為主，不少一樓住戶自搭涼棚擴(kuò)充室內(nèi)空間，有的私自圈地用來種菜或堆放雜物，這不僅大大壓縮了公共活動空間，也帶來了健康和安全隱患。對公共空間的占用還引發(fā)了很多鄰里矛盾。

3.3?綠地系統(tǒng)及景觀分析

本小區(qū)綠化率不高，以平面綠化為主，無垂直綠化布置，且綠地分布不均勻。綠地以西、南兩邊主干道的市政綠化為主，宅旁綠地為輔，配套公建附近無規(guī)劃綠地，有的樓棟周邊沒有一棵樹，有的周邊雜草叢生，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到1.5平方米/人的基本綠化要求。宅旁綠地多為藤本和草本植物，以食用功能為主，景觀功能為輔，較少大型喬木。且由于缺乏打理，藤蔓枝節(jié)橫生，甚至阻礙交通。綠化區(qū)內(nèi)也缺乏水景布置，更無亭、臺、廊、閣等庇護(hù)性景觀，整體綠化點狀為主，相對混亂無序。小區(qū)北邊緊鄰故黃河，北門不遠(yuǎn)就是故黃河景區(qū)，地理位置得天獨厚，但顯然這一江麗水并沒有得到應(yīng)有的重視，甚至沒有一扇像樣的門，周邊也沒有任何標(biāo)志（圖6）。

3.4?社區(qū)配套及物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

由于建成年代較早，建筑物的定期維護(hù)滯后，有的建筑物地埋管線已經(jīng)外露，個別地方地面下陷形成坑洞，亟待修繕。還有的住戶懸挑陽臺卻無安全欄桿，上面堆滿了花盆綠植，如被風(fēng)吹落后果不堪設(shè)想（圖7）。除外部配套商超一應(yīng)俱全外，小區(qū)內(nèi)部公建配套相對不足，如缺乏分類垃圾集中收集站、社區(qū)凈水器供給站點、報警救助站、寵物垃圾回收站、停車樓、充電樁等。此外加裝電梯的進(jìn)度也極度緩慢，很多老人翹首企盼卻不見蹤影，這在很大程度上影響了居民的居住體驗。本小區(qū)物業(yè)接近半癱瘓狀態(tài)，居民普遍認(rèn)為物業(yè)只收費不服務(wù)或少服務(wù)，居民對物業(yè)的滿意度很低。

3.5?社區(qū)改造公眾參與程度分析

民健園屬于老的安居小區(qū)，地理位置優(yōu)越、周邊配套齊全，社區(qū)居民彼此很熟悉，社區(qū)向心力強(qiáng)，城市歸屬感比較高，鄰里關(guān)系處于應(yīng)該幫助和愿意幫助之間，因此急需在社區(qū)中規(guī)劃一個居民可以休憩聚會的場所或者社區(qū)花園，以進(jìn)一步和諧鄰里關(guān)系。社區(qū)居民在訪談中透露出了很強(qiáng)烈的參與社區(qū)改造的意愿，因為社區(qū)是他們的家，社區(qū)改造應(yīng)針對居民生活中最不方便的地方、最欠缺的設(shè)施來進(jìn)行布局改造，這也側(cè)面說明了本文基于滿意度調(diào)研及分析進(jìn)行社區(qū)更新設(shè)計的思路的正確性。

3.6?社區(qū)改造關(guān)鍵要素

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，道路交通（包含停車問題）、景觀綠化、物業(yè)服務(wù)、鄰里關(guān)系，是影響居住滿意度的主要因素，側(cè)面印證了老小區(qū)規(guī)劃落后、設(shè)施不足的窘境，也說明了隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，居民對居住環(huán)境心理舒適度的關(guān)注越來越多。建筑物質(zhì)量、維修狀況、區(qū)位為小區(qū)的達(dá)標(biāo)質(zhì)量要素，如不滿足將導(dǎo)致業(yè)主的強(qiáng)烈不滿；區(qū)內(nèi)道路交通安防、景觀綠化、物業(yè)服務(wù)等要素，如能顯著改善，將大幅度提高業(yè)主滿意度；鄰里關(guān)系、區(qū)內(nèi)商超設(shè)施等，如能夠合理規(guī)劃和管理，將給居民帶來巨大的驚喜。

4?社區(qū)更新策略

4.1?交通流線整合，人車分流

人車混行及停車難是老小區(qū)面臨的共同問題，民健園小區(qū)有多個出入口，具備人車分流的條件，因此，小區(qū)更新時應(yīng)對交通流線進(jìn)行重構(gòu)，設(shè)置區(qū)內(nèi)環(huán)線道路，使人車分流，各行其道。將小區(qū)內(nèi)部建筑物周邊的臺階拆除，并進(jìn)行場地平整和路面硬化（車道盡量采用透水混凝土，人行道路盡量采取透水性地磚、有孔混凝土磚），這樣不僅可以增加道路通行能力，也可以減少雨季排水壓力。由于小區(qū)內(nèi)部建筑物間距較小，可適當(dāng)設(shè)置單行道。

此外，在建筑物周邊，圍墻附近的大量空地，應(yīng)在滿足消防通道要求的前提下，增設(shè)停車泊位，緩解停車難問題。也可在自行車棚位置，興建停車樓，以滿足區(qū)內(nèi)居民停車需求。自行車泊位的設(shè)置應(yīng)考慮擋雨措施、充電設(shè)施和防盜措施。停車泊位的設(shè)置應(yīng)結(jié)合門禁系統(tǒng)、安保系統(tǒng)，并應(yīng)盡力爭取居民的理解與配合。

4.2?功能區(qū)重塑，微景觀重構(gòu)

縱橫交錯、穿墻越戶的戶外暖氣管，不僅降低了采暖效率，也是區(qū)內(nèi)景觀備受詬病的主要原因，是本小區(qū)改造的難點。應(yīng)在非采暖期統(tǒng)一將管線地埋，或進(jìn)行貼合建筑物改造，這不僅有助于景觀構(gòu)建，也可以方便設(shè)置停車泊位。

在樓群交接處，可以見縫插針進(jìn)行建筑小品（亭、臺、樓、閣）和植被綠化、景觀水體、的設(shè)置，為區(qū)內(nèi)居民提供休閑聚會的場所，這是提升居民滿意度的重要舉措。小區(qū)與故黃河景區(qū)僅一墻之隔，圍墻可采用漏景、透景等園林造景手法予以修繕，并精心設(shè)計通向故黃河景區(qū)的入口，使故黃河景區(qū)成為小區(qū)居民休閑散步的后花園。小區(qū)更新過程中也應(yīng)合理增設(shè)適老化設(shè)施，增設(shè)體健設(shè)施，應(yīng)對中國老齡化社會的來臨。在舊區(qū)改造中合理增設(shè)電梯，改善老年住戶出行問題，是提升居住體驗、提升社區(qū)生活質(zhì)量的重要手段，也是一舉三得的好事，既提供產(chǎn)業(yè)機(jī)會，也方便居民走出家門，體育鍛煉，從而減少健康保險及醫(yī)療保險的壓力。城市慢行空間的布局也可以有效提升社區(qū)友好度和生活舒適度。區(qū)內(nèi)居民自建的菜園、自占的公地應(yīng)由物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃管理，進(jìn)行樓角綠化或充電樁的布設(shè)。功能區(qū)重塑的過程中，也要注意直飲水機(jī)、垃圾箱、報警點、安防監(jiān)控等設(shè)施的布局。

小區(qū)功能的重塑應(yīng)充分發(fā)動公眾參與，切實考慮小區(qū)區(qū)位、環(huán)境特點、小區(qū)歷史，周邊交通設(shè)施及線路、小區(qū)綠地、噪音防控、體健設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)、泊車區(qū)域、交通環(huán)線等的更新改造，防止顧此失彼。涉及到社區(qū)生態(tài)修復(fù)、邊角地利用、慢行空間、休憩空間的規(guī)劃，更應(yīng)充分收集民意，進(jìn)行合理改造。

4.3?“硬件”維護(hù)，“軟件”升級

小區(qū)的“硬件”是建筑物，“軟件”是物業(yè)管理、商服設(shè)施和社區(qū)服務(wù)。由于區(qū)內(nèi)建筑物壽命大多已超過30年，雖然主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不存在安全問題，但外墻、防水、保溫、地面管線等急需維護(hù)修繕。借著小區(qū)更新的契機(jī)，可以將建筑物外墻連同無法隱蔽的暖氣管一起修繕裝修，使小區(qū)風(fēng)格和諧統(tǒng)一。缺損的路面、危險的陽臺、易堵的排水設(shè)施、下陷的路面也需一并修繕整理。社區(qū)的降水排水管道應(yīng)綜合翻新，并注意雨污分流。這方面可以學(xué)習(xí)西方的先進(jìn)經(jīng)驗，如倫敦、巴黎、東京、悉尼、鹿特丹、芝加哥的地下城。

此外小區(qū)應(yīng)選擇口碑好、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)公司，提升服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)對區(qū)內(nèi)商服的管理，為小區(qū)居民提供安全、整潔、衛(wèi)生、智能的生活環(huán)境。社區(qū)更新時也應(yīng)考慮智慧化服務(wù)設(shè)施的布局，如通達(dá)的網(wǎng)絡(luò)與應(yīng)急聯(lián)動機(jī)制、電子政務(wù)系統(tǒng)、智慧醫(yī)療、智慧民生、智慧生態(tài)系統(tǒng)、自助泊車裝置（可參考新加坡的智能泊車網(wǎng)絡(luò)）、寵物垃圾箱、居民意見箱、社區(qū)不文明行為曝光板、緊急報警裝置、緊急救護(hù)站等，這不僅可以提高社區(qū)的宜居指數(shù)，也是智慧社區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)。

社區(qū)服務(wù)也應(yīng)下沉到社區(qū)，充分了解社區(qū)弱勢群體，如鰥寡孤獨人群，針對性提供生活服務(wù)。心理上的關(guān)懷是提升社區(qū)居民幸福指數(shù)的重要手段。小區(qū)的軟實力也體現(xiàn)在社區(qū)文化中。徐州豐厚的歷史底蘊是大部分市民的共識，在社區(qū)更新和小區(qū)文化建設(shè)中，應(yīng)注重歷史元素的傳承與發(fā)揚，尤其民健園背靠故黃河風(fēng)景帶，故黃河又與蘇東坡文化遺存有割不斷的聯(lián)系。

民健園內(nèi)部有很多便捷的社區(qū)小商業(yè)，社區(qū)的微商業(yè)圈，不僅有助于方便百姓生活，也有助于小微企業(yè)的培育和發(fā)展，且有助于社區(qū)微更新的資金籌措。應(yīng)該鼓勵小微企業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)投資入股社區(qū)更新改造資金鏈，以換取相應(yīng)年限內(nèi)的特許經(jīng)營權(quán)。對微商業(yè)來說，社區(qū)意味著消費群，經(jīng)營權(quán)則是利潤的保證；對社區(qū)來講，社區(qū)更新資金有了保障，社區(qū)面貌煥然一新，社區(qū)物業(yè)自然會升值；對居民來講，生活更方便，鄰里關(guān)系更融洽，所以商業(yè)植入社區(qū)是一舉多得的好事，應(yīng)大力提倡。

5?總結(jié)

社區(qū)是城市的基本單元，每個社區(qū)有自己的歷史和現(xiàn)狀，需要針對性地規(guī)劃，以確定社區(qū)的未來方向。社區(qū)的主體是居民，因此居民的滿意度和參與度是社區(qū)更新的重要參考。社區(qū)更新需考慮物理空間和心理空間的完善和重構(gòu)，還涉及到建筑物更新改造、公建設(shè)施提檔升級、物業(yè)管理提升檔次，以及社區(qū)綠化、交通、安防、鄰里關(guān)系等，是一個綜合的系統(tǒng)工程，可以借助BIM、VR、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)，使社區(qū)更新面向未來。

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