服務(wù)與管控：云南省自然人二手房交易的稅收治理*

馬海濤 董世林

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的重要組成部分，對國民經(jīng)濟發(fā)展起著重要作用。自2019年底中央工作會議提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”以來，國家一再強調(diào)和堅持房子“住”的使用屬性。2023年2月，習(xí)近平總書記指出，要“著力改善預(yù)期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求”(1)習(xí)近平.當(dāng)前經(jīng)濟工作的幾個重大問題[J].求是，2023(4)：6。。二手房(2)本文的二手房相對于開發(fā)商直接銷售而言，泛指已完成初始登記后，再次上市交易的房產(chǎn)，包括住房和非住房兩種。是我國房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是廣大人民群眾解決剛需性和改善性住房的重要渠道，其交易是關(guān)乎買賣雙方資金和家庭財產(chǎn)的大事?？陀^地講，二手房交易的流程并不復(fù)雜，但在各項業(yè)務(wù)辦理的過程中卻潛藏諸多的社會法律風(fēng)險，如果不加重視可能會造成合同違約，引發(fā)經(jīng)濟糾紛。因此，二手房交易業(yè)務(wù)雖小，卻牽動著交易雙方的神經(jīng)，這其中尤以稅費申報繳納為甚。

二手房交易稅收管理難是我國稅收征管實踐的頑疾之一，研究者已從理論和實務(wù)兩個角度對其展開討論，為國家政策措施調(diào)整提供了積極的參考。自21世紀初，我國房價步入上升軌道，二手房交易開始活躍，交易雙方利用“陰陽合同”做低房價已成為行業(yè)“公開的秘密”，部分人士從法律、稅收等方面做了較為翔實的剖析和討論(孫一冰，2007；汪麗萍，2007；林蘭珍等，2012；劇宇宏和王潔，2012；白彥鋒和張靜，2012；趙曉霞，2019；杜利娜，2020；王丹，2023)，其中白彥鋒和張靜(2012)曾測算北京市二手房交易“陰陽合同”造成稅收流失的規(guī)模。普遍性的觀點認為“陰陽合同”對稅收征管的挑戰(zhàn)，是信息不對稱、稅收征管技術(shù)手段落后的直接體現(xiàn)(龍曉清，2006；馬智遠和胥峰，2012)。自從2007年房地產(chǎn)評估技術(shù)逐步引入二手房交易納稅申報管理，一定程度上緩解了自然人二手房交易的征納矛盾，削弱了低報房產(chǎn)交易價格侵害國家稅收的危害(劉飛和張棟梁，2013；胡新良，2019)。然而，二手房交易評估價格并不等同于真實的成交價格。近年來，數(shù)字技術(shù)迅猛發(fā)展，區(qū)塊鏈、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)和云計算的運用，引發(fā)了大數(shù)據(jù)技術(shù)強化自然人稅收征管、推進稅收現(xiàn)代化建設(shè)的討論(湯火箭和宋遠軍，2020；漆亮亮等，2020；杜小娟，2021；孟劍，2023；李榮輝等，2023)，稅務(wù)部門利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，查處了一系列自然人稅收違法的重大案件。與這些現(xiàn)代稅收管理理念和實務(wù)熱點相比，二手房交易稅收管理的關(guān)注度“遇冷”。這其中可能有社會層面對二手房交易及其經(jīng)濟貢獻力的輕視，也有對稅收征收成本和征管能力瓶頸的無奈。

云南地處邊疆，經(jīng)濟在全國處于中游水平，常住人口連續(xù)幾年平穩(wěn)保持在4700萬左右，不是熱錢投資的主要目標地區(qū)，房價受人為炒房的因素影響較小，個人或家庭剛需性購房、改善性買賣房產(chǎn)的因素較大。研究云南二手房交易稅收管理制度，能較好地反映二手房交易稅收征管制度存在的普遍性問題，以及普通民眾改善住房條件，對稅收征管的一般性需求。此外，在三年新冠疫情中，云南的二手房交易規(guī)模波動，經(jīng)歷了一個由攀高到回落的“庫茲涅茨曲線”。本文通過2020～2022年云南省自然人二手房交易的稅費數(shù)據(jù)分析，探討房價上升和回落時期稅收征管存在的主要矛盾。試圖以此窺探全國自然人二手房稅收征管的現(xiàn)狀，為全面貫徹國家“房住不炒”的屬性定位，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，推動共同富裕，提升國家稅收治理能力奠定基礎(chǔ)。

二、云南省自然人二手房交易的規(guī)模

二手房因性價比高、小區(qū)設(shè)施環(huán)境可見、房屋質(zhì)量可考、購房風(fēng)險小等優(yōu)勢，是廣大人民群眾購置房產(chǎn)的優(yōu)選對象。近年來，云南的二手房市場購銷活躍，常年維持在較高的交易規(guī)模。2020～2022年云南省自然人二手房交易雖有波動，但其規(guī)模仍維持在較高水平(見表1)。

表1 2020～2022年云南省自然人二手房交易及稅款規(guī)模統(tǒng)計

分析表1可發(fā)現(xiàn)2020～2022年云南省自然人二手房交易主要有以下三個特點。

首先，疫情對云南二手房市場的沖擊并不是直接的，經(jīng)歷兩年的緩沖，自然人二手房交易規(guī)模在2021年觸頂后回落。2020年云南省交易154091套，面積1572.52萬平方米；2021年交易186523套，面積2019.23萬平方米；2022年交易166307套，面積1853.79萬平方米。與2020年相比，2021年云南省交易套數(shù)增加32432套，增長21.05%；交易面積增加446.71萬平方米，增長28.41%。2022年交易較上年減少20216套，下降10.84%；交易面積減少165.44萬平方米，下降8.19%。由此可見，2020～2021年，云南省自然人二手房交易市場并未遭受實質(zhì)性沖擊，2021年交易房產(chǎn)數(shù)量和面積與2020年相比有較大的增長，2022年交易房產(chǎn)數(shù)量和面積雖有所回落，但仍高于2020年的水平。

其次，云南省自然人二手房的稅收增減規(guī)模與房產(chǎn)交易數(shù)量和面積的增減成正相關(guān)關(guān)系。2020～2022年，云南省自然人二手房交易征稅金額分別為305032.45萬元、352382.03萬元和321113.65萬元，其中2021年稅收較上年增長47349.58萬元，2022年稅收減少31268.38萬元。云南省自然人二手房年度征稅總額與房產(chǎn)交易數(shù)量和面積數(shù)額直接相關(guān)，稅收隨著交易房產(chǎn)數(shù)量、面積的增長而增收，反之亦然。

最后，自然人二手房市場上升期間，稅收增長比例小于交易面積增長幅度；市場萎縮期間，稅收減少比例與交易面積減少幅度基本持平。2021年，云南省自然人二手房交易面積增長28.41%，稅收增長僅為15.52%，稅收增長比例滯后于交易面積增長約13個百分點，兩者差距較大。2022年，自然人二手房交易面積下降8.19%，稅收同比下降8.87%，二者的下降幅度大致持平。據(jù)此分析，在二手房市場行情較好的年份，云南省自然人二手房稅收征管可能存在不足，可能存在一定的稅款流失風(fēng)險；在房地產(chǎn)市場收縮的年份，云南省自然人二手房的稅款流失風(fēng)險降低。

綜上所述，自然人二手房交易稅收是云南重要且穩(wěn)定的稅源，對云南地方經(jīng)濟發(fā)展有積極的作用。表面上看云南省自然人二手房稅源穩(wěn)定，稅收規(guī)模的增減與房產(chǎn)交易的數(shù)量和面積成正相關(guān)關(guān)系，但其中還是隱藏著一定的稅款流失風(fēng)險，如稅收與交易房產(chǎn)數(shù)量、面積增長比例差距較大的問題。因此，分析云南省自然人二手房交易的現(xiàn)狀和特點，梳理云南省自然人二手房交易的稅收征管難點和短板，從強化稅收征管、便民服務(wù)的角度，探索稅收政策與征管實務(wù)的銜接是必要且重要的。

三、云南省自然人二手房交易和完稅的流程

經(jīng)濟交易行為是稅收法律關(guān)系產(chǎn)生的基礎(chǔ)，是納稅義務(wù)發(fā)生的標志。自然人二手房交易有一定的行業(yè)特性，房主銷售模式選擇不同，交易流程也有區(qū)別。理論上銷售模式和交易流程并不影響稅款的計算繳納，但是由于房產(chǎn)買賣雙方存在真實交易價格核查難的問題，需要對云南省自然人二手房交易的模式、流程，以及完稅過程進行整理，從中查找稅收風(fēng)險防控的節(jié)點，發(fā)掘涉稅服務(wù)的堵點。

(一)云南省自然人二手房交易的流程

目前，云南省自然人二手房銷售的模式主要有開放式委托銷售(3)房主可委托多家房產(chǎn)中介推廣銷售其房產(chǎn)，房主保留自行銷售的權(quán)利。由中介完成房產(chǎn)銷售的，房主向其支付傭金。、獨家代理銷售(4)房主僅委托一家房地產(chǎn)中介推廣銷售其房產(chǎn)，但房主保留自行銷售的權(quán)利。由中介完成房產(chǎn)銷售的，房主向其支付傭金。、獨家委托銷售(5)房主委托一家房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售其房產(chǎn)，委托期間內(nèi)，該中介機構(gòu)全權(quán)代理此項房產(chǎn)的銷售事宜，任何人(包括房主)完成銷售，均要向受托中介支付傭金。和房主自行銷售(6)房主不通過中介機構(gòu)，由其自行獨立完成房產(chǎn)銷售。四種。前三種是借助房產(chǎn)中介推廣和銷售房產(chǎn)，后一種是房主自行完成銷售，其交易流程略有不同，如圖1所示。

圖1 云南省自然人二手房交易的流程

在實務(wù)中絕大多數(shù)的自然人二手房交易是通過房產(chǎn)中介完成的，中介在合同簽訂、網(wǎng)簽備案、稅費辦理、房款支付、房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等環(huán)節(jié)提供服務(wù)，并收取傭金。另有相當(dāng)一部分房主自行銷售的房產(chǎn)也會找房產(chǎn)中介為其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，向中介支付服務(wù)費。

從圖1流程上看，云南省自然人二手房買賣過程中房產(chǎn)買賣委托協(xié)議、銷售價格議定、買賣合同簽訂、定金給付、網(wǎng)簽合同和房款支付等環(huán)節(jié)牽涉房產(chǎn)交易價格或與房產(chǎn)交易價格相關(guān)聯(lián)，是獲取真實交易價格和信息的數(shù)據(jù)來源，需要予以關(guān)注，可作為自然人二手房交易稅收風(fēng)險防控的節(jié)點，應(yīng)該把這幾個環(huán)節(jié)的資料和信息納入稅收數(shù)據(jù)采集的范圍。

(二)云南省自然人二手房交易的完稅流程

云南省在不動產(chǎn)登記中心與稅務(wù)部門之間建立了協(xié)同的協(xié)稅護稅機制，采取“先稅后證”的方式，由不動產(chǎn)中心在受理房產(chǎn)過戶資料時，扎口查驗交易房產(chǎn)的完稅證明，防堵稅款流失，所以稅費繳納是云南省自然人二手交易最重要的環(huán)節(jié)之一。房產(chǎn)交易雙方共涉及8種稅費，其中稅收征免規(guī)定較多，手續(xù)也較其他環(huán)節(jié)煩瑣。

1.云南省自然人二手房交易的稅費征繳規(guī)定

根據(jù)現(xiàn)行政策，賣方涉及的稅費有增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅，買方則涉及契稅和印花稅兩種。因國家政策調(diào)節(jié)，云南省自然人二手房交易的稅費征收標準和優(yōu)惠如表2所示。

表2 云南省自然人二手房交易買賣雙方繳納稅費征收及優(yōu)惠匯總

2.云南省自然人二手房交易的完稅流程

云南省自然人二手房交易的完稅流程主要有納稅人申報資料提交、申報資料受理、業(yè)務(wù)復(fù)核比對、稅款計算確認、申報表生成打印、繳納稅款、開具發(fā)票和稅票、檔案資料歸集等環(huán)節(jié)(見圖2)。其中，稅款計算確認是關(guān)鍵的一步。由于自然人二手房交易絕大部分是個人之間的直接結(jié)算，價格具有一定的隱秘性，稅務(wù)機關(guān)獲取真實交易價的難度很大。因此，全面精準的稅款計算是云南省自然人二手房交易稅收治理的核心，是稅收風(fēng)險防控的重點，也是涉稅服務(wù)的重心。

圖2 云南省自然人二手房交易的完稅流程

在自然人二手房完稅價格確認及稅收風(fēng)險防控制度設(shè)計上，云南省根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于推進應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》的規(guī)定，采用申報價格與系統(tǒng)參考價格孰高原則確定或核定房產(chǎn)交易計稅價格。截至2022年底，云南省自然人二手房交易的稅費征繳主要通過線下的“云南稅務(wù)房地產(chǎn)交易稅收評估征管系統(tǒng)”完成。云南省統(tǒng)一向昆明某科技有限公司購買服務(wù)，各地以州(市)稅務(wù)局為指導(dǎo)，可由各縣(市、區(qū))稅務(wù)局聘請有資質(zhì)的中介公司進行市場調(diào)查，獲取二手房價格參數(shù)，在評估系統(tǒng)中生成相應(yīng)的房產(chǎn)銷售參考價格。申報繳納稅款時，買賣雙方到房產(chǎn)所在地辦稅窗口，提交相關(guān)資料。稅務(wù)人員根據(jù)交易房產(chǎn)的戶型、面積、樓層、朝向等參數(shù)在系統(tǒng)中選取相同或相似房產(chǎn)的參考價格與買賣雙方申報的銷售價格進行比較。如果申報價格大于系統(tǒng)參考價格，則按照申報價格確認；如果申報價格小于系統(tǒng)參考價格，則按照系統(tǒng)參考價格確定。如果房產(chǎn)買賣雙方申報價格小于系統(tǒng)參考價格，且不認可系統(tǒng)參考價格的，則通過稅收爭議程序處理。

四、云南省自然人二手房交易的稅收征管現(xiàn)狀

云南省自然人二手房稅收征管的制度框架是：買賣雙方自主申報房產(chǎn)交易價格，稅務(wù)機關(guān)進行審核，申報交易價格高于評估系統(tǒng)參考價格的，以申報價格為計稅依據(jù)；申報交易價格低于評估系統(tǒng)參考價格的，以系統(tǒng)參考價格為計稅依據(jù)。在實際的征管過程中，云南省自然人二手房稅收征管是由稅款征收和納稅服務(wù)兩個方面的內(nèi)容共同組成。本文通過實地調(diào)研和相關(guān)人員訪談，從稅收征管風(fēng)險和納稅服務(wù)質(zhì)效兩個方面對云南省自然人二手房稅收征管現(xiàn)狀進行系統(tǒng)的考察，以此發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行制度存在的問題和短板。

(一)稅費征繳風(fēng)險高，防控難度大

真實交易價格的獲取是云南省自然人二手房稅費征管的核心。云南借助房地產(chǎn)交易稅收評估征管系統(tǒng)，防控房產(chǎn)交易虛假申報，但始終無法很好地解決申報價格與真實交易價格相偏離的問題。

1.系統(tǒng)參考價格更新滯后

“云南稅務(wù)房地產(chǎn)交易稅收評估征管系統(tǒng)”主要采用市場點狀調(diào)查的方式，把各主要小區(qū)或鄰近小區(qū)單個房產(chǎn)交易價格信息錄入系統(tǒng)作為系統(tǒng)參考價格，調(diào)查顆粒度的大小直接決定參考價格的精準性。又因為房產(chǎn)價格與經(jīng)濟形勢息息相關(guān)，影響價格的因素較多，參考價格很難與市場價格及時同步。

在目前的征管模式下，因工作量巨大，頻繁進行市場價格調(diào)查顯然不切實際，因此系統(tǒng)參考價格滯后是困擾云南二手房交易稅收征管的一個關(guān)鍵問題。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于價格上升時期，參考價格雖然在一定程度上兜底買賣雙方通過簽訂“陰陽合同”偷逃稅款的底線，但是很難彌合參考價格與真實銷售價格之間的差距，稅務(wù)機關(guān)以不足額的參考價格核定征收二手房交易稅費，把買賣雙方稅收違法行為合法化，對稅務(wù)機關(guān)而言，執(zhí)法風(fēng)險是巨大的。當(dāng)市場價格下跌時，系統(tǒng)中的參考價格可能會高于真實的交易價格，稅務(wù)機關(guān)以較高的參考價格征收稅費，又會損害房產(chǎn)交易雙方的經(jīng)濟利益，引起涉稅爭議，同樣給稅務(wù)機關(guān)造成巨大的稅收執(zhí)法風(fēng)險。

2.真實交易價格獲取難

普遍性觀點認為，自然人二手房交易存在的涉稅問題集中表現(xiàn)為以少繳稅款為直接目的的偷逃稅行為。自然人二手房交易雙方均有明確的納稅義務(wù)和征稅標準，但在實際交易中，絕大部分自然人二手房交易是通過中介完成，且約定交易稅費由買方承擔(dān)。賣方關(guān)心的是及時足額地收款，買方在乎的是盡量降低購房成本，中介的利益在于賺取傭金。由于缺乏有效的房產(chǎn)交易價格監(jiān)管機制和手段，在賣方、買方和中介之間達成了一個利益均衡點：三方共同隱瞞真實交易價格，通過簽訂“陰陽合同”，以低于真實交易的價格向稅務(wù)機關(guān)申報繳納稅費。中介甚至主動幫助買賣雙方“探底”稅務(wù)系統(tǒng)的參考價格。所以，自然人二手房交易存在較大的偷逃稅費漏洞。根據(jù)白彥鋒和張靜(2012)的研究，2010 年北京交易的 19.65 萬套房產(chǎn)，以保守測算約有 13 萬套存在“陰陽合同”偷逃稅款的行為，稅款流失規(guī)模達195億元；同年全國成交的80萬套房產(chǎn)，約56萬套存在虛報交易價格問題。

根據(jù)表3的統(tǒng)計，云南省通過“陰陽合同”少繳稅款的行為有擴大的趨勢。2020～2022年，云南省交易的506921套自然人二手房，因交易雙方申報價格偏低，依據(jù)評估系統(tǒng)參考價格調(diào)增249148套，調(diào)增房產(chǎn)占比49.15%。其中，2020年交易154091套，評估調(diào)增60635套，調(diào)增占比39.35%；2021年交易186523套，評估調(diào)增91262套，占比48.93%；2022年交易166307套，評估調(diào)增97251套，占比58.48%。從2020～2022年評估系統(tǒng)調(diào)整房產(chǎn)套數(shù)比例看，云南省自然人二手房申報價格低于系統(tǒng)評估參考價格的房產(chǎn)數(shù)量增長態(tài)勢非常明顯，2022年已經(jīng)接近60%。

表3 云南省自然人二手房交易調(diào)增申報價格房產(chǎn)數(shù)量及比例

表4的數(shù)據(jù)表明，2020～2022年云南省自然人二手房交易雙方自主申報的房產(chǎn)售價累計小于系統(tǒng)參考價格5445497.58萬元，最終稅務(wù)機關(guān)依據(jù)參考價格加征收稅款168827.49萬元。其中，2020年調(diào)增售價1395473.78萬元，加征稅款42475.21萬元；2021年調(diào)增售價1879181.09萬元，加征稅款59197.23萬元；2022年調(diào)增售價2170842.71萬元，加征稅款67155.05萬元。借助系統(tǒng)參考價格，云南省稅務(wù)部門在應(yīng)對自然人二手房交易申報不實、堵漏增收方面取得了一定的成績。但是這種單一、被動的稅收征管模式暴露出來的問題和矛盾有逐步擴大的趨勢。

表4 云南省自然人二手房交易方申報與系統(tǒng)實征比對 單位：萬元

另外，根據(jù)云南省統(tǒng)計年鑒計算，2020年和2021年云南省商品房的平均單價分別為8173元/平方米和7634元/平方米，而2020年和2021年自然人二手房的平均完稅價格僅為6329元/平方米和5538元/平方米，2020年兩者相差1844元/平方米，2021年兩者相差2096元/平方米。由此可見，即便是云南省自然人二手房交易采用稅收評估系統(tǒng)輔助稅收征管，還是不能完全杜絕計稅價格與實際交易價格偏離的問題。不考慮其他價格因素，僅根據(jù)自然人二手房與商品房平均單價之差測算，2020年和2021年云南的稅款流失的規(guī)模大約為9億元和13億元。造成稅款流失的絕大部分原因是交易雙方簽訂“陰陽合同”隱瞞真實的房產(chǎn)銷售價格。

3.核定征收稅收征管風(fēng)險大

云南省自然人二手房交易的稅費很大一部分是通過核定征收的方式完成的，征管風(fēng)險較大。《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六款規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。在增值稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅等實體法中均有稅務(wù)機關(guān)核定銷售價格、應(yīng)納稅所得額或應(yīng)納稅額的規(guī)定。當(dāng)云南省自然人二手房交易所屬稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)交易價格偏低或應(yīng)納稅所得額不能準確計算時，就會啟動核定征收程序，而核定征收蘊藏了較大的稅收征管風(fēng)險。

系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2022年云南省核定二手房交易價格的比例已從2020年的39.35%上升到58.48%，增長比例接近20%。云南稅務(wù)機關(guān)核定征收的方式主要運用于交易價格確定、土地增值稅和個人所得稅應(yīng)納稅額的計算。一是核定交易價格。當(dāng)房產(chǎn)交易雙方申報交易價格低于稅務(wù)系統(tǒng)參考價格時，稅務(wù)機關(guān)一般以參考價格核定完稅價格。二是土地增值稅和個人所得稅核定征收。實踐中賣方經(jīng)常以原購買房產(chǎn)票據(jù)丟失、相關(guān)稅費憑證無法提供、合理稅費無法確定等理由，向稅務(wù)機關(guān)申請以完稅價格的1%的征收率征收個人所得稅和土地增值稅。我國經(jīng)歷了多輪房價上漲期，賣方持有房產(chǎn)普遍增值，且增值額較大，以1%的征收率征收個人所得稅和土地增值稅，顯然存在較大的征管缺漏。

(二)智能化服務(wù)不足，辦稅效率低

目前，云南省自然人二手房交易的納稅服務(wù)智能化水平較低，申報方式單一，繳稅過程煩瑣。截至2022年底，云南省普遍采取上門申報的方式完稅。一般由稅務(wù)部門在當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記大廳設(shè)立窗口，為房產(chǎn)交易提供服務(wù)。買賣雙方提供房產(chǎn)交易資料后，稅務(wù)人員的第一步是手動錄入價格并與參考價格進行比對，根據(jù)比對結(jié)果確定交易價格；第二步是核實賣方持有交易房產(chǎn)的時間；第三步是通過不動產(chǎn)登記管理系統(tǒng)和住建部門購房備案系統(tǒng)，核查買賣雙方及其家庭成員持有房產(chǎn)的情況，確定賣方增值稅、附加稅費和個人所得稅的征免，以及買方適用的契稅稅率。

根據(jù)實地調(diào)查計算，不動產(chǎn)登記大廳各窗口對內(nèi)部資料流轉(zhuǎn)、審核、辦結(jié)等并沒有嚴格的辦理時限監(jiān)控管理。稅務(wù)人員需要在稅務(wù)、住建和不動產(chǎn)登記管理系統(tǒng)之間反復(fù)切換查詢，時有數(shù)據(jù)調(diào)用不通暢等問題，一個環(huán)節(jié)卡殼就會造成納稅人繳稅流程的停滯，進而影響完稅的時效。如果因資料不完備，退回補正，需要的時間則更長。這并不符合“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)”馬上辦、網(wǎng)上辦、一次辦、自助辦的服務(wù)體系設(shè)計，也不符合稅收現(xiàn)代化服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的建設(shè)需求。

五、服務(wù)與管控：提高云南省自然人二手房交易稅收治理水平的路徑

目前，云南省自然人二手房交易主要存在稅費風(fēng)險防控難和便捷化服務(wù)能力不足兩個方面的問題。在傳統(tǒng)的征管模式下，由于征管手段和信息獲取范圍的局限，這些難題成為一道一時難以突破的屏障。

隨著現(xiàn)代信息技術(shù)與經(jīng)濟社會深度交融，稅收治理現(xiàn)代化上升為國家重要的戰(zhàn)略組成部分，為云南省自然人二手房交易的稅收治理指明了方向。2021年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進一步深化稅收征管改革的意見》，明確提出全面推進稅收征管數(shù)字化升級和智能化改造，探索大數(shù)據(jù)共享在房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記等方面的應(yīng)用，以稅收大數(shù)據(jù)為驅(qū)動力，推動稅務(wù)執(zhí)法、服務(wù)、監(jiān)管的信息化。王軍(2021)提出稅務(wù)部門要著力推進稅收征管技術(shù)的變革，通過建設(shè)統(tǒng)一的信息平臺，匯聚共享各方數(shù)據(jù)，打造智能化稅收服務(wù)和執(zhí)法系統(tǒng)，實現(xiàn)自然人稅費信息“一人式”智能歸集，以精確執(zhí)法、精細服務(wù)、精準監(jiān)管、精誠共治“四個新體系”提高智能化稅費服務(wù)水平，增強人民群眾的獲得感，提升稅法的遵從度和社會滿意度。為此，在未來一段時期內(nèi)，稅務(wù)部門的工作重點是將集中于提高智能稅費服務(wù)水平和提升“以數(shù)治稅”能力。稅務(wù)部門將通過大數(shù)據(jù)技術(shù)強化稅收服務(wù)和管理，以稅收服務(wù)與管控能力的提升，更好地服務(wù)經(jīng)濟、服務(wù)民生，而稅收信息數(shù)字化及手段也將成為破解當(dāng)前云南省自然人二手房交易稅費征管和服務(wù)困局的新方向。

(一)拓展信息獲取渠道，深挖稅收征管數(shù)據(jù)資源

1.賣方買入價和本環(huán)節(jié)交易價格的確定

簽訂“陰陽合同”，以虛假的價格向稅務(wù)機關(guān)申報納稅在自然人二手房交易中普遍存在。因此，獲取真實的房產(chǎn)交易價格，堵塞自然人二手房交易的稅收征管漏洞是云南省自然人二手房交易稅收風(fēng)險防控的中心點，獲取上一環(huán)節(jié)和本環(huán)節(jié)的真實交易價格最為關(guān)鍵。

賣方買入價格的獲取。如果房產(chǎn)是通過市場交易方式獲得，稅務(wù)部門可以從賣方購買房產(chǎn)的稅費憑證獲得，輔以購房合同、銀行貸款合同等綜合評定判斷。建議稅務(wù)部門整合內(nèi)部系統(tǒng)數(shù)據(jù)，建立房產(chǎn)交易價格信息數(shù)據(jù)庫，以供調(diào)用。如果房產(chǎn)不是通過市場交易方式獲得(如自建房、經(jīng)濟適用房、房改房、拆遷安置房等)，則需要稅務(wù)機關(guān)加強與有關(guān)部門的信息交換，采用部門間信息共享和納稅人自證等方式綜合判斷該房產(chǎn)原值。

本環(huán)節(jié)交易價格確定。對交易雙方申報的成交價格，建議采取以下辦法處理：一是根據(jù)房地產(chǎn)市場行情，及時更新系統(tǒng)參考價格；二是交易雙方申報價格高于評估系統(tǒng)參考價格的，暫時予以認可，允許其按照申報價格繳納稅費；三是申報價格略低于參考價格的，暫時按參考價格征收稅費；四是申報價格低于評估系統(tǒng)較大的，轉(zhuǎn)人工處理。目前，我國金融交易實名制管控已經(jīng)成熟，對于申報價格的真實性，可通過獲取一定時期內(nèi)買賣雙方及家庭成員銀行賬戶大額交易信息，再輔以住建網(wǎng)簽合同、中介服務(wù)合同等加以核實。在這一過程中，稅務(wù)部門應(yīng)充分運用人工智能、大數(shù)據(jù)技術(shù)，打通商業(yè)銀行、人民銀行支付系統(tǒng)、第三方支付系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫鏈接，建立銀行、稅務(wù)、支付機構(gòu)多方數(shù)據(jù)共享機制，以接口方式自動調(diào)取涉稅賬戶交易數(shù)據(jù)，并通過預(yù)警模型對交易價格的真實性進行自動智能判斷，可疑數(shù)據(jù)及時轉(zhuǎn)人工核驗。

2.增值稅及附加稅費涉稅信息取得

在交易價格確定的前提下，云南省自然人二手房交易的增值稅、城建稅、教育費附加和地方教育附加征管，主要是界定交易房產(chǎn)性質(zhì)和持有時間兩個方面的內(nèi)容。如果交易房產(chǎn)是非住房，直接按照5%的征收率征收增值稅，再征收城建稅和兩個附加。如果交易房產(chǎn)是住房，則需要進一步判斷賣方持有的年限。賣方持有兩年以上的房產(chǎn)免征增值稅，持有不滿兩年則征收增值稅、城建稅和兩個附加。稅務(wù)部門可建立省級房產(chǎn)交易稅收數(shù)據(jù)庫，以稅收票據(jù)信息輔以不動產(chǎn)登記信息，由系統(tǒng)自動判斷賣方增值稅和附加稅費的減免條件。

3.印花稅和土地增值稅稅收數(shù)據(jù)的獲取

根據(jù)現(xiàn)行政策，云南省自然人銷售住房，買賣雙方均免征印花稅和土地增值稅。銷售非住房的，買賣雙方需要按照本環(huán)節(jié)交易價格以0.05%稅率計算繳納印花稅，賣方還需要按照增值比例計算繳納土地增值稅。在銷售收入確定之后，印花稅征收較簡單，土地增值稅的計算較為困難。在賣方買入價和本環(huán)節(jié)交易價格確定后，還需要考慮交易房產(chǎn)合理費用的扣除。兩個環(huán)節(jié)價格的獲取可參考前文，賣方合理費用的扣除可以采取納稅人自證、稅務(wù)部門核實確認的方式完成，最終實現(xiàn)土地增值稅的自動計算。

4.個人所得稅涉稅信息的提取

云南省自然人二手房交易賣方個人所得稅的征管主要涉及三個方面的內(nèi)容。一是交易房產(chǎn)性質(zhì)。非住房房產(chǎn)直接按照應(yīng)納稅所得額征收個人所得稅，住房需要進一步判斷是否符合免稅條件。二是住房類房產(chǎn)的減免。賣方銷售五年以上家庭唯一住房免征個人所得稅。三是應(yīng)納稅所得額的計算，如銷售房產(chǎn)賣方買入價、賣出價和合理費用的獲取和確認等。住房的性質(zhì)，可從不動產(chǎn)登記部門獲得。判斷交易房產(chǎn)是否屬于賣方家庭唯一住房且持有五年以上，可從公安部門獲取家庭戶籍登記信息，與不動產(chǎn)登記和住建部門房產(chǎn)登記信息做比對，而后參考增值稅的方法確定賣方的房產(chǎn)持有年限。應(yīng)納稅所得額的確定可參考前述非住房土地增值稅增值額的方法確定。

5.契稅涉稅信息的獲得

契稅是買方購買房產(chǎn)必須涉及的稅種，契稅征管的重點集中于以下三點。一是購買房產(chǎn)的性質(zhì)。非住房直接按照3%的稅率征收，住房則需要進一步判斷。二是家庭成員持有房產(chǎn)情況。家庭購買兩套以下住房適用的稅率各不相同，購買三套以上適用3%稅率。三是購買住房的面積。家庭購買第一套和第二套住房以房產(chǎn)面積90平方米為界，適用稅率也有所不同。交易房產(chǎn)的性質(zhì)和面積，可直接調(diào)用不動產(chǎn)登記和住建部門房產(chǎn)備案信息。家庭持有房產(chǎn)的情況，可參照個人所得稅，從公安、不動產(chǎn)和住建部門取得，由系統(tǒng)自動計算。

(二)提升以數(shù)治稅水平，向征管智能化方向轉(zhuǎn)變

在數(shù)字經(jīng)濟環(huán)境下，利用稅收大數(shù)據(jù)，提高稅務(wù)機關(guān)“以數(shù)治稅”能力，改變現(xiàn)行云南省自然人二手房交易征管方式，實行以交易雙方自行申報為主，稅費自動計算為輔，稅收風(fēng)險部門事后核實，稅務(wù)稽查兜底處理的征管模式。2021 年召開的全國稅務(wù)工作會議提出，未來稅務(wù)機關(guān)對標一流謀劃推進金稅四期建設(shè)，全面完成智慧稅務(wù)頂層設(shè)計，切實推動稅收征管方式從“收稅”到“報稅”，再到“算稅”升級；稅收征管流程從“上機”到“上網(wǎng)”，再到“上云”轉(zhuǎn)變；稅收征管效能從“經(jīng)驗管稅”到“以票控稅”，再到“以數(shù)治稅” 提升。(7)全國稅務(wù)工作會議在北京召開[EB/OL].中國政府網(wǎng)，2021-12-31.云南省自然人二手房交易的稅收治理應(yīng)整合內(nèi)部數(shù)據(jù)資源，加強外部數(shù)據(jù)共享利用，建立自然人二手房交易涉稅指標數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)自然人稅費信息“一人式”智能歸集，上線推行云南省自然人二手房網(wǎng)上交易稅費申報系統(tǒng)，原則上不再采用核定征收的方式征納自然人二手房交易環(huán)節(jié)稅費，改為交易雙方自主申報，后臺自動調(diào)取數(shù)據(jù)，系統(tǒng)自動計算稅款的“三自”方式完成二手房交易的稅費征繳。對申報信息不真實、存在偷稅嫌疑的房產(chǎn)銷售行為，依照現(xiàn)行法律法規(guī)，由稅收風(fēng)險部門應(yīng)對或移交稅務(wù)稽查部門處理。通過辦稅智能化水平的提高，提升自然人二手房交易稅收服務(wù)的體驗感和獲得感。

六、結(jié)論與余論

征稅需要兼顧效率與成本，自然人二手房交易稅收風(fēng)險防控的難點在于數(shù)量多、查證難。就數(shù)量而言，2020年云南省交易房產(chǎn)154091套、2021年交易186532套、2022年交易166307套(見表3)，如果要對這些房產(chǎn)交易的真實性實施稽查或評估，檢查對象至少是交易房產(chǎn)數(shù)量的2倍(不考慮買賣雙方兩人以上按份共有情況)，每年均在300000戶以上。這顯然超過了云南省稅務(wù)機關(guān)的征管能力。就交易的方式而言，自然人二手房買賣付款方式的多樣性和靈活性，給資金流向監(jiān)控帶來了巨大的挑戰(zhàn)。出于對征稅成本和征稅效率的考慮，對自然人二手房交易的稅收管理不可能像企業(yè)一樣采取逐戶檢查的方式完成。

鑒于此，采用技術(shù)手段，防控“陰陽合同”侵蝕稅基，一直是我國自然人二手房稅收風(fēng)險防控的主要方法。2005年國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，要求稅務(wù)機關(guān)要核實房產(chǎn)售價。2007年國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》，提出建立房屋交易價格最低計稅價格制度。2008年國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格的意見》，提出在部分地方試點房地產(chǎn)交易價格評稅辦法，并明確評稅的技術(shù)指標。2009年財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作的通知》，選取部分地區(qū)試點評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價。2011年財政部和國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》，明確要求各地應(yīng)于2011年7月1日后，逐步推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，降低存量房交易“陰陽合同”引發(fā)的稅收風(fēng)險。2013年國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于進一步加強存量房交易稅收征管工作的通知》，對房地產(chǎn)評估征稅出現(xiàn)的新問題作出了調(diào)整，進一步統(tǒng)一了評估技術(shù)標準和評估值管理。這種針對一類稅收征管問題，連續(xù)多年密集出臺文件，不斷優(yōu)化調(diào)整稅收征收管理制度的做法，在我國稅收實踐中并不多見。這也反映出自然人二手房交易稅收風(fēng)險防控的復(fù)雜性和困難度。

云南省自然人二手房交易的稅收征管制度總體是按照國家統(tǒng)一的部署和要求建立的，其存在的稅收風(fēng)險和服務(wù)短板并非云南所獨有，它們是當(dāng)前全國普遍存在的稅收征管難點和服務(wù)堵點。解決這些問題，強化自然人二手房交易的稅收治理是構(gòu)建“以數(shù)治稅”和“以人民為中心”稅費服務(wù)體系的迫切需要；是發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)性作用，助力經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)實需求，需要稅務(wù)部門會同有關(guān)各方精誠共治，方能達到預(yù)期的效果。這些問題的解決，需要打破現(xiàn)有的稅收征管模式和理念，緊扣自然人二手房交易流程特點，在稅務(wù)機關(guān)、納稅人和涉稅信息機構(gòu)之間建立良好的數(shù)據(jù)共享機制，通過部門協(xié)作和信息技術(shù)端口對接，拓展涉稅數(shù)據(jù)信息的獲取范圍，實現(xiàn)稅收政策與數(shù)據(jù)信息的高度契合和有效運用，重塑自然人二手房稅收治理的規(guī)則和制度流程，全面提升自然人二手交易稅收辦理的智能化水平。

就目前的條件而言，政策和技術(shù)不是制約自然人二手房交易稅收治理能力提升的主要障礙，部門間數(shù)據(jù)信息共享和深度挖掘才是實現(xiàn)自然人二手房交易稅收辦理智能化服務(wù)和管控的關(guān)鍵。《關(guān)于進一步深化稅收征管改革的意見》明確指出，我國要“不斷完善稅收大數(shù)據(jù)云平臺，加強數(shù)據(jù)資源開發(fā)利用，持續(xù)推進與國家及有關(guān)部門信息系統(tǒng)互聯(lián)互通”。我國應(yīng)全力支持稅務(wù)部門進一步推動內(nèi)外部涉稅數(shù)據(jù)匯聚聯(lián)通，構(gòu)建線上線下融通的智慧稅務(wù)體系，通過智慧稅務(wù)生態(tài)的建設(shè)，打造集成、安全、高效的稅費征納平臺，提高稅收執(zhí)法、服務(wù)和監(jiān)管精準度，全面提升自然人二手房交易稅收治理的能力，既堵塞稅收征管漏洞，又服務(wù)民生發(fā)展。