“教育紳士化”背景下城市老舊社區(qū)更新策略研究

我國特有的學區(qū)房溢價現象已經帶來社會階層固化、空間隔離等一系列不公平問題，但又同時反映出社會發(fā)展不充分不平衡階段居民對美好生活的需求與向往，因此在以人為本的高質量發(fā)展要求下，學區(qū)房社區(qū)更新問題亟待解決。通過梳理我國改革開放以來教育紳士化社區(qū)社會變遷歷程，總結所面臨更新困境，從而提出解決之策。

教育紳士化; 社區(qū)更新; 城市更新

G642A

城鄉(xiāng)規(guī)劃與環(huán)境建設城鄉(xiāng)規(guī)劃與環(huán)境建設

［定稿日期］2023-03-07

［作者簡介］張依冉（1994—），女，碩士，助理規(guī)劃師，研究方向為規(guī)劃設計；翟華鳴（1982—），女，碩士，高級工程師，研究方向為規(guī)劃設計及風景園林；趙彬（1977—），男，碩士，研究員級高級城市規(guī)劃師，研究方向為規(guī)劃設計。

0" 引言

2021年4月，中央政治局會議首次點名學區(qū)房，強調防止以學區(qū)房等名義炒作房價［1］，教育公平問題再次甚囂塵上，成為社會公眾廣泛討論的熱點。長期以來我國優(yōu)質教育資源大多集中于老城，部分中高收入群體被動流入老舊小區(qū)，高收入與低品質、工作與生活、家庭與社交在此地區(qū)形成了難以調和的矛盾。與此同時，高價學區(qū)房帶來的是高收入群體的持續(xù)涌入與替代，對社區(qū)內社會空間不斷解構與重構，主動造就了貧富差距的分化，進而造成當下學區(qū)房社區(qū)特有的社群與空間的隔離與碎化。

學區(qū)房社區(qū)所面臨的社會空間矛盾正反映了新時期我國城市更新的難點與痛點。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展到趨于穩(wěn)定的新階段，傳統(tǒng)依賴空間擴張的城市建設方式已經難以為繼，大拆大建模式亟待轉型［2］。“十八大”以來，在國家治理體系與治理能力現代化建設的總體要求下，城市更新更加注重內涵發(fā)展，更加強調以人為本，更加重視人居環(huán)境的改善與城市活力的提升［3］。國家“十四五”規(guī)劃明確指出實施城市更新行動，此后住房和城鄉(xiāng)建設部相繼出臺文件，強調尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑。這種“以人為本”城市更新新趨勢恰恰是學區(qū)房社區(qū)進一步提升改造的關鍵驅動力。

廣義上講，紳士化與城市更新均描述了城市物質景觀與社會環(huán)境的變遷，且紳士化包含于城市更新過程中，但不同的是，紳士化更加強調城市更新中人群更替［4］，而這正是對“以人為本”理念的回應。從教育紳士化角度來審視社區(qū)更新的矛盾與困境，更加有利于分析社會環(huán)境的重構過程，在規(guī)避其負面效應的同時尋求解決之策。因此，本文將聚焦教育紳士化現象，梳理學區(qū)房社區(qū)社會變遷與更新歷程，剖析該地區(qū)更新困境，從而提出解決策略。

1" 教育紳士化：老城復興的有效策略還是階層固化的幕后推手

1.1" 國外：資本驅動的教育紳士化現象

“紳士化”概念由英國社會學家Class在1963年提出，用以描述二戰(zhàn)后倫敦內城出現的一種紳士階層進入破敗的工人階層居住區(qū)定居的新現象［5］。隨著社會經濟變遷，多國各地案例研究不斷補充，紳士化的空間領域也從內城蔓延至郊區(qū)、鄉(xiāng)村甚至荒野地區(qū)，其概念被拓展至更加廣泛的城市社會、經濟與文化空間重構過程，商業(yè)紳士化、新建紳士化、學生化等衍生概念應運而生［6］，學者主張對紳士化的概念去背景化與一般化為：①資本再投入；②物質景觀變化；③高收入群體遷入帶來鄰里社會地位提升；④對低收入群體的取代［7］。

隨著人口與空間規(guī)模不斷擴張，城市資源的空間非均衡性日益凸顯，稀缺公共服務與生態(tài)環(huán)境資源成為重塑城市核心-邊緣關系的關鍵要素。優(yōu)質教育資源作為壟斷性的稀缺資產，成為資本追逐“壟斷地租”與高收入居民追求高品質生活的熱門地帶，自然也就成為了紳士化的發(fā)生之地。然而，教育與紳士化的聯系直至2000年以后才引起學術界關注。通過對倫敦［8］、巴黎［9］、北美［10］等多地區(qū)的實證觀察，多位學者均先后證實優(yōu)質教育資源確實能夠吸引紳士階層聚集，促進區(qū)域人口置換，且與早期紳士化群體相比，新世紀的紳士化群體表現出對社會服務如教育資源等更加高品質的需求［11］。美國東北部的費城、芝加哥、波士頓等眾多城市更是通過建設精英學校或特許學校的方式進行城市營銷，將教育紳士化作為了積極的內城復興手段，促進中產階層和資本回流［12-13］。2013年，學者最早提出“School gentrification”一詞［14］，并將教育紳士化的特征歸納為物質環(huán)境的升級、中產階層家庭數量的增加等。在空間效應上，教育紳士化對城市社區(qū)融合產生了負面影響，通過社會分層與居住空間分異，階層與種族被不斷固化與隔離，低收入家庭孩子受到高品質教育的權力被剝奪，教育不公平現象由此產生。

1.2" 國內：政策驅動的教育紳士化演進

雖然稀缺資源地區(qū)均是發(fā)生社會階層演替的主要場所，然而在教育紳士化中是以優(yōu)質教育資源為導向的，與歷史文化、生態(tài)等其他要素相比，更加受到社會經濟與制度環(huán)境的影響，因此國內外教育紳士化現象也大相徑庭。在我國，相關研究起步較晚，教育紳士化一詞由吳啟焰提出，指中產階層對學區(qū)內稀缺教育資源的爭奪引發(fā)的紳士化現象［15］，表現為在公立學校學區(qū)之內不同階層的直接居住演替，在物質環(huán)境上則表現為緩慢漸進式的修葺升級［16］。我國教育紳士化現象同樣存在社會風險與負面效應，包括城市公共服務供給不均衡分化、居住空間分異加劇與優(yōu)質教育資源的“空間俱樂部化”等［17］。在形成機制上，學者運用租差理論，認為教育紳士化現象本質在于優(yōu)質教育資源對土地潛在地租和價值的正向外部效應，并引入社會資本對社區(qū)進行再開發(fā)。此后，吳啟焰基于空間生產理論，揭示了教育紳士化中空間生產與階層再造之間的辯證關系，認為教育紳士化本質上是教育驅動的文化生產和社會再生產在地理化過程中產生的文化、經濟資本轉移與階層變遷［18］。

1.3" 小結

總體而言，既往研究集中在歐美國家，研究內容則集中于教育紳士化所產生的空間效應，探討的大多是內城復興、社會融合、教育公平等，我國學者雖然已經關注到了教育紳士化現象，但相關研究也停留于概念定義、特征描述與空間效應研究，在應對策略方面研究尚不足，對城市更新實踐的指導意義有待提升。紳士化現象雖然在一定程度上帶來了物質環(huán)境的改善，但是導致了社會網絡解體、空間隔離、貧富分化等一系列矛盾，從教育紳士化角度來審視老舊小區(qū)改造問題，有利于剖析此過程中社會群體的替代，在新時期城市更新實踐中有效避免因群體替代而產生的負面效應。

2" 改革開放以來我國教育紳士化社區(qū)歷史變遷與矛盾形成

2.1" 起步階段：少量紳士化群體的涌入

1978年實行改革開放，國家工作重點轉向以經濟建設為中心，我國社會經濟由此開始經歷了革命性變化。同年教育部出臺文件，強調在物質基礎相對薄弱的情況下集中資源建設重點學校，在抓科技的同時抓教育，自上而下各級 “層層重點”學校格局由此形成。1986年，《義務教育法》出臺，提出就近入學，意味著優(yōu)質教育資源的分配開始逐漸依靠于地域空間的分布。與此同時，城市住房也經歷了由單位福利分配向商品化、社會化改革。1992年、1998年先后出臺住房貨幣化改革政策，全面取消住房實物分配，居民可以通過購買房產的方式獲得住宅的使用權。

就近入學與住房商品化改革使父母可以通過在重點學區(qū)內購置房產的方式，將子女戶口登記為該財產合法所有者而進入重點學校，這為教育紳士化現象提供了政策與制度可能。同時，這也意味著我國基礎教育從建國初期基于社會等級的教育隔離逐漸轉化為空間隔離。然而，改革允許重點學校通過商業(yè)化方式招收少數居住在學區(qū)以外的學生，教育的空間隔離尚未完全固化。因此，本階段為教育紳士化起步階段，由于制度改革使教育紳士化群體開始可以通過房地產市場取代原有的國有企業(yè)員工而獲得優(yōu)質教育資源，然而由于教育的空間隔離尚未完全形成，家長們依舊可以通過利用各類資源爭取重點學校名額，只有少量教育紳士化群體遷入，社區(qū)人口的替代效應尚不明顯。

城鄉(xiāng)規(guī)劃與環(huán)境建設張依冉， 翟華鳴， 趙彬： “教育紳士化”背景下城市老舊社區(qū)更新策略研究

2.2" 加速階段：對原來社會群體的替代

為了進一步消除權力擇校、金錢擇校等現象，教育體系又經歷了一系列改革過程，2006年《義務教育法修正案》中明確規(guī)定禁止一切學費和特殊學校收費；2014年《關于進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》規(guī)定小學100%實現劃片就近入學?？陀^來說，通過學區(qū)劃分實現就近入學有利于消除教育資源分配中錢權參與，在一定程度上緩解不公平現象。但是，教育資源巨大差異依然客觀存在，家長對優(yōu)質教育的渴望尤為強烈，在擇校路徑逐漸收窄之后，購買學區(qū)房實現就讀名校成為了父母們僅存的選擇。與此同時，土地有償使用和分稅制改革，為過去進展緩慢的城市建設提供了強大的政治經濟動力，掀起了城市空間擴張的浪潮。大量的舊城改造與住宅開發(fā)伴隨著企業(yè)工人的轉崗、下崗培訓與再就業(yè)進程，無形中推動了教育紳士化進程。

在此背景之下，這一階段為教育紳士化加速發(fā)展階段，一部分父母購買老城更新后新建住宅進入教育紳士化社區(qū)，一部分則購買二手住房進入，無論何種形式，通過購買學區(qū)房的中高收入父母對原有的藍領居民進行了替代，此外，早期教育紳士化群體的孩子已經完成了中學教育，他們賣掉了房產，被具有相同社會地位的新人所取代。此階段教育紳士化進程也可以被相關詞匯的網絡熱度所驗證，通過對新聞平臺與期刊文庫的搜索，學者發(fā)現“學區(qū)房”概念在2005年前后才真正誕生，在2010年前后才迅速躥紅［19］，這也表明此時段是教育紳士化進程加速階段。

2.3" 滯緩階段：教育紳士化群體的搖擺

免試就近入學引發(fā)學區(qū)房溢價造成了新一輪不公平現象，其本質原因在于優(yōu)質教育資源的不均等，因此政府通過一系列政策措施試圖抑制學區(qū)房過熱的現象。教育部在2016年首次提出實施多校劃片，在一定程度上打破了傳統(tǒng)學區(qū)的地理范圍；2019年又提出公民同招，著力構建公辦民辦義務教育學校一視同仁、公平發(fā)展、互不享有招生特權的機制。2021年，上海率先實行名額分配制度，通過“名額分配綜合評價錄取”方式，分配到區(qū)、分配到校，將重點學校入學資格相對公平地分配到更多非重點初中，體現教育公平導向。2022年，北京教育局宣布所有區(qū)自9月起將全面實行教師輪崗制。與此同時，經濟發(fā)展進入新常態(tài)，傳統(tǒng)的大規(guī)模、重資本、增長導向的城市建設模式在土地資源受限下難以為繼，城市更新逐漸轉向為小規(guī)模、漸進式，更多地關注于空間品質的提升與功能復合的精細化治理路徑。

在這樣的背景之下，“學區(qū)房熱”似乎有所降溫，教育紳士化進程發(fā)展也有所滯緩。一方面是政府通過多校劃片、教師輪崗、租售同權等制度改革，在推動優(yōu)質教育資源均等化的同時促使教育資源分配與空間、戶籍脫鉤。另一方面，傳統(tǒng)大拆大建模式走向終結，學區(qū)房地區(qū)新建小區(qū)數量急速下降，父母們只能通過購買二手房的形式獲取入學資格。因此，本階段表現為教育紳士化群體遷入規(guī)模與速度逐漸降低。

2.4" 小結

對我國特有的市場經濟體制改革進程中，與城市快速城鎮(zhèn)化和經濟高速發(fā)展背景相耦合產生的教育紳士化進程進行了系統(tǒng)梳理。改革開放以來，學區(qū)房社區(qū)經歷了從改革初期少量教育紳士化群體涌入，到實現100%就近入學和大范圍老城開發(fā)時期大規(guī)模群體替代，再到教育均等化制度創(chuàng)新以來教育紳士化進程加速滯緩階段。在物質環(huán)境更新方面，教育紳士化教育紳士化社區(qū)伴隨著國家自上而下舊城改造熱潮，的確經歷了一定的產業(yè)、設施的升級，然而由于很多家庭選擇在子女用完學區(qū)資格之后置換學區(qū)房，因此這樣的升級并未隨著教育紳士化群體一波又一波涌入而發(fā)生，相比于社會環(huán)境的更新存在一定滯后性。與其他類型紳士化現象所不同的是，以教育資源引起的級差地租并非由于資本介入所帶來的社會景觀的改善，而是由于改革過程中政策制度變遷所導致的優(yōu)質教育資源與地域空間的一步步固化所推動；同時也在近年來以公平為導向的教育制度改革的不斷深化，優(yōu)質教育資源在地理空間上得到廣泛普及的同時，優(yōu)質教育資源與地理空間、戶籍等脫鉤中一步步放緩。在這個過程中，我國獨特的社會文化變遷歷程導致教育紳士化社區(qū)存在一定的共有特征，這也為此類地區(qū)更新提供思路（圖1）。

3" 教育紳士化社區(qū)現實特征：物質環(huán)境與社會環(huán)境的雙重困境

在上述變遷歷程的分析中，學區(qū)房社區(qū)形成了一些典型特征。本文將從物質環(huán)境更新與社會階層重構這兩個學界普遍認定的紳士化基本表征上分析教育紳士化社區(qū)現實特征，探尋此類地區(qū)發(fā)展困境。

3.1" 社會隔離引發(fā)社區(qū)空間不公平現象

教育紳士化社區(qū)社會階層變遷過程本質上就是教育紳士化群體通過購買學區(qū)房完成對原有藍領群體的替代，因此教育紳士化社區(qū)首先表現為中高收入群體的集聚。大量研究均證實教育資源對住宅價格具有顯著正向影響［20］，以南京為例，二手房價格顯示總價1 000萬元以上的二手房中有相當大部分位于舊城區(qū)學區(qū)房社區(qū)。通過特征價格理論模型的分析顯示，學校排名與師資力量成為影響二手學區(qū)房價格的重要因素［21］。在昂貴學區(qū)房價下，能買學區(qū)房人群也被限定為中高收入群體，通過上文對教育紳士化進程的分析，我國中高收入的父母通過購買原有國有企業(yè)藍領房改房或者老城更新地區(qū)新建住宅的方式完成對原住民的替代。

其次，教育紳士化社區(qū)也存在低收入群體滲入的現象［22］。此類群體主要包括兩部分：①部分低收入群體也在傾其所有，通過背負債務、降低生活標準來購置學區(qū)房以保障子女獲得優(yōu)質教育；②尚未搬遷的原有的國有企業(yè)藍領工人群體，2014年一項研究顯示，只有7.5%重點學校學生是單位住房原住民的子女。隨著教育紳士化的發(fā)展，原住居民尤其是離退休人員等社會群體逐漸減少，貧富差距逐漸加大。研究顯示，教育紳士化群體與原住居民或低收入群體之間的日常交往甚微，群體之間存在一定隔離現象，同時教育紳士化群體的遷入對原有的社會網絡造成了破壞，從而形成社區(qū)內部空間上的不公平現象［23］。

3.2" 物質環(huán)境更新滯后導致供需不平衡現象

新自由主義背景下紳士化在城市空間中越來越表現為文化、娛樂、商業(yè)、休閑等消費景觀的規(guī)模和高端化［5］。然而，由于具有更加顯著的空間依賴且缺乏社會資本投入，僅僅依靠制度改革而引發(fā)的級差地租現象，因此與其他類型紳士化地區(qū)相比，教育紳士化地區(qū)物質環(huán)境更新滯后于社會階層變遷。

就教育紳士化社區(qū)內居住群體的生活習慣來看，他們對生活品質、居住環(huán)境、消費場所都有更高的要求。然而現實很“骨感”，學區(qū)房社區(qū)大多屬于老舊小區(qū)，生活環(huán)境失養(yǎng)失修失管、社會服務設施不健全、市政配套設施不完善、周邊業(yè)態(tài)能級較低，均難以滿足高品質的需求。根據筆者的走訪調查，即使在某些已經完成立面改造、停車位整治、基礎設施提升等老舊小區(qū)改造“標準動作”的學區(qū)房社區(qū)，物質空間的提升并不能貼合使用者的高層次的訴求，住戶仍然認為社區(qū)環(huán)境改善甚微（圖2）。

3.3" 小結：教育紳士化社區(qū)更新動力亟待挖掘

總體而言，教育紳士化社區(qū)更新動力不足主要表現為兩點：外在資本投入乏力、內在居民自身意愿不足。

隨著城市發(fā)展向存量模式轉變，傳統(tǒng)以政府與市場主體形成的增長機器已經無法在新時期社區(qū)更新中占據主導地位，滿足現實需求。傳統(tǒng)大拆大建模式下的城市更新中，由于以土地增量為本質特征，因此吸引了廣泛社會資本的參與。然而，在現在的教育紳士化社區(qū)中，增量空間有限導致往往收益甚微，因此社會資本投入意愿較低。同時，教育紳士化社區(qū)土地增值收益大部分以高房價的方式流入了居民，并未形成良性的向公共部門的循環(huán)，因此很多地方政府止步于立面翻新、管線改造等老舊小區(qū)改造的“規(guī)定動作”，而此類兜底式更新方式顯然無法滿足高品質生活需求。

同時，居民自身更新意愿也不足。雖然父母購買學區(qū)房獲取了子女優(yōu)質教育入學資格，但是中高收入群體在物質環(huán)境相對破敗的老舊小區(qū)內歸屬感不足，教育紳士化群體并不重視社區(qū)更新與營造，并投入非常有限的社會、文化資本在居住區(qū)內。大多數受訪者表示與鄰居交流甚少，并表示沒有共同話題，并表示不會投入財力用以住宅環(huán)境提升［15］。也有居民選擇居住在學區(qū)房以外的條件更好的小區(qū)內，在學區(qū)房內居住意愿較低。

4" 教育紳士化社區(qū)更新策略：以“學區(qū)生活”為核心的社區(qū)激活與空間再造

通過上述分析，教育紳士化社區(qū)內社會與環(huán)境的雙重衰敗問題是更新的難點與痛點。與此同時，不同家庭之間趨同性的學區(qū)生活所形成的獨特的在地文化就成為此類社區(qū)更新的重要觸媒與內生動力。學區(qū)生活趨同性主要表現為三點：

（1）人群收入以中高收入為主，同時存在低收入群體滲入。

（2）人群年齡結構呈現片段化分布，孩子以學齡兒童為主，父母多為30～40歲的精英群體，以及幫忙照顧子女的祖輩。

（3）人群生活軌跡大多以子女生活起居為中心。牢牢抓住學區(qū)生活特征，是形成共同行動目標的推動力，還是推動行動創(chuàng)新、形成可持續(xù)的內生驅動力量，更是社區(qū)更新重要依據與資源。

基于此，提出以下更新策略。

4.1" 基于身份認同的需求激活

4.1.1" 學區(qū)特征的多元主體協(xié)同平臺構建

學區(qū)房社區(qū)的更新中，在傳統(tǒng)的“政府部門-社會組織-技術機構-社區(qū)居民”的多元主體基礎上，可以將學校作為重要的參與主體納入其中，通過學生鏈接家長，使更多居民參與到社區(qū)更新中（圖3）。

4.1.2" 通過喚醒社區(qū)記憶挖掘新需求、新價值

充分挖掘在地文化，重新樹立社區(qū)共同體意識，通過宣傳、教育方式增加社區(qū)認同感來聯結居民和社區(qū)?；谏鐓^(qū)歷史與日常生活文化的采集整理，通過臨時性策展的方式喚醒居民的公共意識，進而定義對社區(qū)改造的自發(fā)性需求。

4.1.3" 以學區(qū)生活為中心激發(fā)居民參與社區(qū)改造的主動性

抓住學區(qū)房社區(qū)人群的生活方式與消遣喜好的共同特征，舉辦周期性的各類社區(qū)主題活動，例如讀書會、親子互動會、父母茶話會、教育分享會、社區(qū)兒童電影節(jié)等等。鼓勵鏈接更多相關群體融入社區(qū)活動，將社區(qū)活動真正意義上融入居民的日常生活，成為茶余飯后的重要社交媒介。

4.2" 促進群體融合的空間再造

4.2.1" 以學區(qū)生活為中心的公共空間網絡體系

對交流互動的公共空間的打造（物質空間干預）可以作為不同收入群體、不同年齡段群體融合交往的重要手段?；趯W區(qū)房社區(qū)群體的生活特征，選取學校、校外培訓機構等重點空間為中心打造家長的社交生活空間。例如，“紫金獎”文化創(chuàng)意設計大賽的一等獎作品——《等待的一萬種可能》就提供了校外空間改造的創(chuàng)新思路，設計者將學校圍墻外一處廢棄的建材堆場改造成具有更多可能性的舒適、友愛、有趣、互動的侯學區(qū)，打造家長們社交空間，有效促進不同年齡段人群、不同收入群體交流互融，切實提升生活質量（圖4）。

（資料來源：江蘇省第六屆“紫金獎”文化創(chuàng)意設計大賽

一等獎作品《等待的一萬種可能》）

4.2.2" 滿足“小-中-老”三類年齡層的多樣化設計

針對生活可以自理的老人，可以加大對老幼公用開敞空間的打造，讓老人在社區(qū)中實現人際交往；對于中青年家長們的需求，要發(fā)揮舊城區(qū)街道空間的作用，設置適宜步行的宜居性街道，比如在商鋪外結合步行空間的店外空間的改造，提供相對高端的一些休閑、商務場所來讓需求在附近區(qū)域實現；對于小朋友，打造學齡兒童友好的設施體系，給孩子們提供寓教于樂的游戲空間（圖5）。

4.2.3" 延伸以學為主的特色空間需求，引導消費空間適度公共化

舊城區(qū)老舊小區(qū)的戶均面積較小，逼仄的居住環(huán)境和日照采光不足讓孩子的學習環(huán)境缺失。社區(qū)改造中可以結合現有社區(qū)活動中心增設圖書室、自習室等空間，提供公共學習環(huán)境。同時，充分利用市場調節(jié)能力，引導商業(yè)業(yè)態(tài)適應學區(qū)生活，適當增加快餐店、茶室等消費空間，進行家的延伸（圖6）。

4.3" 面向長效保障的治理路徑

4.3.1" 在地社區(qū)營造組織培育

社區(qū)復興需要持續(xù)性的社區(qū)營造，積極培育扎根社區(qū)的社區(qū)營造機構，以此為中心集合各種社會力量與資源，通過社區(qū)中人的動員和行動，促進社區(qū)完成自組織、自治理和自發(fā)展的過程。

4.3.2" 主動探索多途徑運營的資金維護

充分盤活存量空間資源，引入家政中心、托育、養(yǎng)老等社區(qū)經營性服務設施，滿足學區(qū)房社區(qū)居民高質量生活需求的同時，拓展社區(qū)共有部分收益。結合老舊小區(qū)現實條件與稟賦情況，引入社會力量對共有部分實行“改造+運營”一體化運作，反哺小區(qū)管理維護成本的同時提高服務水平與空間品質（表1）。

5" 結束語

隨著舊城更新行動日趨推進，通過對我國教育紳士化進程的梳理，舊城區(qū)優(yōu)質學區(qū)資源社區(qū)的改造更新是個難題，也是需要針對性思考的社會問題。一方面，與其他類型紳士化相比，教育紳士化具有更加顯著的空間依賴且缺乏社會資本投入，僅僅依靠制度改革而引發(fā)的級差地租現象。另一方面，教育紳士化社區(qū)的更新困境在存量時代具有顯著的典型意義，既代表了人民對日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，又充斥著社會公平問題。本文針對學區(qū)房社區(qū)的人群特征和環(huán)境特征，分析了生活群體素質、生活品質需求和生活軌跡等因素，外在表現為集體行動力差、服務水平供給水平低和社區(qū)融合度不高等問題，因此解決策略應回歸人本，探求以人為本的社區(qū)激活與空間再造，以此形成解決策略指引。首先，需要基于身份認同的需求激活，通過學區(qū)特征的多元主體協(xié)同平臺構建等方式讓社區(qū)各類群體真正意義上找到認同感、歸屬感。其次，在以社會公平為導向的空間再造中提出：延伸以學為主的社區(qū)特色化空間需求、滿足三類片段化年齡層的多樣化需求和提升學區(qū)生活品質的針對性改造需求的改造更新策略，并從政策層面提出相關建議，以期對同類地區(qū)更新提供借鑒，也希望讓教育紳士化社區(qū)內的“流動家庭”留下來，讓教育資源引發(fā)的中高收入人群回流成為舊城區(qū)社會經濟空間重構的重要動力。

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