產(chǎn)權(quán)式酒店涉稅問(wèn)題探析與建議

摘要：產(chǎn)權(quán)式酒店是融合房地產(chǎn)與酒店的一種新型經(jīng)營(yíng)模式，在受到開(kāi)發(fā)商、酒店管理公司和投資者青睞的同時(shí)，因缺乏與之相配套的法律法規(guī)和完善的合同法律制度等從而糾紛不斷，其中的涉稅問(wèn)題也引起廣泛關(guān)注。以B酒店管理有限公司為例，從法務(wù)、賬務(wù)、稅務(wù)3個(gè)維度進(jìn)行探索與分析，指出其存在房款拆分、侵蝕稅基、少繳稅款等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出了合理籌劃業(yè)務(wù)、明確合同權(quán)責(zé)、規(guī)范財(cái)務(wù)管理等建議，期待有助于這一新興行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)式酒店；收入確認(rèn)；稅收問(wèn)題

0 引言

產(chǎn)權(quán)式酒店的基本經(jīng)營(yíng)模式是業(yè)主購(gòu)買(mǎi)酒店擁有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主將經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給酒店管理公司，并收取費(fèi)用以獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)。這一模式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低融資成本、盤(pán)活資產(chǎn)的一種手段，其運(yùn)行得到了酒店管理公司、開(kāi)發(fā)商和投資者的青睞。同時(shí)，因缺乏與之相配套的法律規(guī)范和完善的合同法律制度等導(dǎo)致糾紛不斷。就產(chǎn)權(quán)式酒店涉稅方面，一直以來(lái)大家多是關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)或業(yè)主收取房租環(huán)節(jié)的涉稅問(wèn)題，而對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店管理公司的相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注較少。本文試圖從分析某產(chǎn)權(quán)式酒店的應(yīng)稅行為出發(fā)，探討相關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，并提出建設(shè)性意見(jiàn)。

1 文獻(xiàn)綜述

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型投資模式，近年來(lái)在我國(guó)迅速發(fā)展。產(chǎn)權(quán)式酒店涉稅相關(guān)研究起步較晚，而且文獻(xiàn)很少。通過(guò)閱讀文獻(xiàn)，陳素平和謝宇［1］認(rèn)為產(chǎn)權(quán)式酒店的投資經(jīng)營(yíng)存在高回報(bào)率陷阱、惡意欺詐、財(cái)物兩失去、抵押債務(wù)、納稅轉(zhuǎn)嫁等風(fēng)險(xiǎn)，并從酒店投資、權(quán)屬責(zé)任、管理方式、法律關(guān)系等方面提出了建議及對(duì)策。張宏博［2］以大數(shù)據(jù)為工具，就海南省三亞市的產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行的調(diào)查，提出了依托海島風(fēng)光做好旅游文章、完善基礎(chǔ)配套措施、激活資本要素參與等建議，為旅游城市產(chǎn)權(quán)式酒店管理提供了思考。

目前已有的研究成果主要有：其一，宏觀層面就產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及分析；其二，某地區(qū)為案例，探索產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的路徑選擇。然而，已有理論關(guān)注產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險(xiǎn)防范，也鮮有文獻(xiàn)運(yùn)用案例探討其中的稅收風(fēng)險(xiǎn)。B酒店管理有限公司在內(nèi)地二線(xiàn)城市注冊(cè)登記，依托國(guó)內(nèi)前十強(qiáng)某地產(chǎn)品牌，以公寓“包租代管”模式宣傳并經(jīng)營(yíng)，具有一定的代表性。因此，選取B酒店酒店管理有限公司為案例，探討其運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉稅問(wèn)題，期待對(duì)其他產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)范財(cái)務(wù)管理提供一些借鑒參考。

2 產(chǎn)權(quán)式酒店B公司的業(yè)務(wù)情況介紹

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)某公寓，通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)A公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“A公司”）銷(xiāo)售，為促進(jìn)銷(xiāo)售，A公司在銷(xiāo)售中引入B酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“B酒店”），雙方簽訂合作協(xié)議。A公司負(fù)責(zé)將公寓作為產(chǎn)權(quán)式酒店出售，B酒店負(fù)責(zé)租賃該公寓并且統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理。業(yè)主購(gòu)房后，在租賃期內(nèi)，由B酒店按月支付租金給業(yè)主，A公司與B酒店在《引進(jìn)協(xié)議》中注明，B酒店按1 800元/平方米向業(yè)主收取裝修款進(jìn)行統(tǒng)一裝修。

對(duì)于業(yè)主購(gòu)買(mǎi)行為，按照兩份合同進(jìn)行：一份是業(yè)主與房地產(chǎn)公司關(guān)于商業(yè)住宅的買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)者按建筑面積平均單價(jià)10 000元/平方米向房屋開(kāi)發(fā)公司支付購(gòu)房款；另一份是業(yè)主與B酒店簽訂的租賃與裝修有關(guān)合同，合同中約定B酒店租用業(yè)主商業(yè)住宅用于品牌酒店運(yùn)營(yíng)，業(yè)主向B酒店支付3 000元/平方米的裝修費(fèi)用（合同只標(biāo)明裝修費(fèi)用總計(jì)金額，未注明裝修單價(jià)），委托B酒店對(duì)該房屋按照品牌酒店統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，裝修后統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)，B酒店按月支付業(yè)主租金。綜上，業(yè)主在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)時(shí)，分別支付購(gòu)房款、裝修款，但在支付裝修款項(xiàng)時(shí)，按照B酒店的安排，分兩次支付，向B酒店管理公司支付1 800元/平方米的裝修費(fèi)用，向A公司支付剩余的1 200元/平方米裝修費(fèi)用，B酒店按照業(yè)主實(shí)際支付的總價(jià)款向業(yè)主開(kāi)具收據(jù)，A公司按照實(shí)際收取的總價(jià)款向B酒店開(kāi)具收據(jù)。B酒店共與500戶(hù)業(yè)主簽訂了房屋租賃合同，業(yè)主支付裝修款共計(jì)7 500萬(wàn)元，其中進(jìn)入B酒店賬戶(hù)4 500萬(wàn)元，進(jìn)入A公司賬戶(hù)3 000萬(wàn)元，A公司向B酒店開(kāi)具了3 000萬(wàn)元收據(jù)。之后，B酒店委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)和裝修公司對(duì)租賃的公寓進(jìn)行設(shè)計(jì)及裝飾。B酒店于裝修期間共支付各類(lèi)裝修費(fèi)用4 000萬(wàn)元。見(jiàn)圖1。

B酒店是獨(dú)立核算的有限責(zé)任公司，適用小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在稅務(wù)機(jī)關(guān)登記為增值稅小規(guī)模納稅人。

3 上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中存在的涉稅問(wèn)題探析

3.1 收取裝修款項(xiàng)時(shí)，B酒店是否應(yīng)確認(rèn)為應(yīng)稅收入

對(duì)于B酒店收到裝修款時(shí)，是否確認(rèn)收入？有觀點(diǎn)認(rèn)為該酒店是幫助業(yè)主裝修，是代收代付業(yè)務(wù)，裝修并非酒店的營(yíng)業(yè)范圍，酒店無(wú)裝修資質(zhì)，不應(yīng)確認(rèn)為酒店的收入，不是此項(xiàng)業(yè)務(wù)的納稅主體。

對(duì)于這一問(wèn)題，B酒店收取裝修款項(xiàng)時(shí)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為應(yīng)稅收入。

在稅法中，對(duì)于不征稅的代收行為［3］，有明確界定。財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文中關(guān)于企業(yè)代收代付有表述，即代收代付人只是中間收付款人，不參與雙方實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)活動(dòng)。在此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，B酒店為業(yè)主提供的統(tǒng)一裝修的業(yè)務(wù)，從實(shí)質(zhì)上看，是業(yè)主購(gòu)買(mǎi)已裝修好的產(chǎn)權(quán)式酒店所有權(quán)，B酒店不是代收代付行為，不符合上述代收款項(xiàng)不征稅規(guī)定，具體來(lái)看：

從法律層面上看，B酒店與業(yè)主簽訂《租賃合同》已生效并履行，一是合同中約定裝修、租賃事宜，注明了業(yè)主按照3 000元/平方米向B酒店支付裝修費(fèi)，由B酒店統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，明確了雙方的權(quán)利與義務(wù)，對(duì)于裝修及款項(xiàng)的約定是雙方真實(shí)意思的表示，雙方均簽章確認(rèn)，形成了法律約束力；二是合同已履行，業(yè)主方已履行完全支付裝修費(fèi)用的義務(wù)，且B酒店也已經(jīng)組織實(shí)施裝修行為；三是雙方簽訂的合同未約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主也未與裝修公司簽訂裝修協(xié)議，B酒店有權(quán)選擇裝修公司，有權(quán)進(jìn)行價(jià)格談判，均為B酒店自主完成，相關(guān)權(quán)利不受業(yè)主限制，全過(guò)程業(yè)主也均未參與，因此B酒店收取的裝修費(fèi)用不屬于代收代付款，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為其應(yīng)稅收入。

從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上看，根據(jù)《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》關(guān)于收入、費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定，該筆交易已經(jīng)發(fā)生，其結(jié)果能夠可靠估計(jì)，B酒店應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入。具體來(lái)看，B酒店按照合同約定提供裝修服務(wù)、收取裝修款項(xiàng)，經(jīng)濟(jì)利益已流入該酒店，同時(shí)，B酒店自行選擇裝修公司進(jìn)行裝修并支付裝修費(fèi)賺取了差價(jià)利潤(rùn)，完工進(jìn)度能夠確認(rèn)，B酒店應(yīng)當(dāng)按照合同價(jià)款全額確認(rèn)收入。

從稅法相關(guān)規(guī)定來(lái)看，B酒店簽訂協(xié)議、收取款項(xiàng)、開(kāi)具收據(jù)，并組織實(shí)施了裝修，已為業(yè)主提供了合同約定的服務(wù)，其取得的款項(xiàng)應(yīng)按稅法規(guī)定確認(rèn)增值稅應(yīng)稅服務(wù)收入、企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入。

3.2 B酒店實(shí)際只收到部分裝修款項(xiàng)，是否應(yīng)該全額確認(rèn)收入

在上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中，B酒店因?yàn)锳公司的引進(jìn)，取得酒店的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)。在B酒店與A公司簽訂的協(xié)議中約定，B酒店應(yīng)當(dāng)向業(yè)主收取的裝修款為4 500萬(wàn)元，但B酒店與業(yè)主簽訂的協(xié)議中注明業(yè)主應(yīng)支付的裝修款為7 500萬(wàn)元。在裝修款實(shí)際收取的過(guò)程中，B酒店實(shí)際收取裝修款4 500萬(wàn)元，另3 000萬(wàn)元指定業(yè)主向A公司支付。B酒店應(yīng)該如何確定應(yīng)稅收入？有觀點(diǎn)認(rèn)為，B酒店實(shí)際只收到4 500萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)按4 500萬(wàn)元確認(rèn)收入。但本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照7 500萬(wàn)元確認(rèn)應(yīng)稅收入。

B酒店與業(yè)主簽訂的相關(guān)合同協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，業(yè)主全額向B酒店支付裝修費(fèi)用7 500萬(wàn)元，且B酒店在實(shí)際收取裝修款時(shí)，業(yè)主實(shí)質(zhì)上也支付7 500萬(wàn)元，B酒店也全額向業(yè)主開(kāi)具收據(jù)，B酒店也已經(jīng)組織實(shí)施裝修。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主并不知道B酒店與A公司簽訂有酒店裝修協(xié)議條款，裝修款也是按照B酒店的要求支付的，業(yè)主向A公司支付3 000萬(wàn)元裝修款屬受托支付行為，B酒店委托支付的3 000萬(wàn)元不能從其收入總額中剔除。業(yè)主受托支付給A公司的款項(xiàng)，屬于A公司與B酒店的另一法律關(guān)系，所以B酒店應(yīng)當(dāng)按照7 500萬(wàn)元裝修款全額確認(rèn)收入。

3.3 B酒店應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算繳納增值稅

對(duì)于B酒店收取的裝修款項(xiàng)，計(jì)算增值稅的相關(guān)稅目在稅法上沒(méi)有明確規(guī)定，本文認(rèn)為，根據(jù)《營(yíng)改增政策解讀之銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的解釋?zhuān)b修服務(wù)屬于建筑服務(wù)。B酒店應(yīng)當(dāng)參照提供建筑服務(wù)計(jì)算并繳納增值稅。

此外，該公司未開(kāi)具增值稅發(fā)票，但按照合同約定時(shí)間、金額收到了款項(xiàng)并開(kāi)具了《收據(jù)》，應(yīng)該按收訖裝修款項(xiàng)或者合同約定支付裝修款的當(dāng)天確認(rèn)增值稅收入。

3.4 A公司收取的3 000萬(wàn)元款項(xiàng)能否由B酒店在企業(yè)所得稅稅前列支

此筆業(yè)務(wù)中，業(yè)主分別向A公司支付了3 000萬(wàn)元，向B酒店支付了4 500萬(wàn)元，A公司給B酒店開(kāi)具了3 000萬(wàn)元收據(jù)，但由于A公司為房地產(chǎn)銷(xiāo)售中介公司，不具備酒店租賃權(quán)，也未取得業(yè)主授權(quán)代理權(quán)利。一方面，A公司與B酒店之間并未約定合同給付關(guān)系，A公司收取的3 000萬(wàn)元，實(shí)質(zhì)是B酒店與業(yè)主協(xié)議中約定的業(yè)主須支付的7 500萬(wàn)對(duì)價(jià)的一部分，是B酒店收入的一部分，而不是B酒店的成本，其委托業(yè)主向A公司支付的3 000萬(wàn)元不能證實(shí)為B酒店與取得收入有關(guān)的成本或費(fèi)用；另一方面，A公司收到業(yè)主支付的3 000萬(wàn)元，僅開(kāi)具自制收據(jù)給B酒店，不屬于稅法規(guī)定的合法有效成本費(fèi)用扣除憑證，不符合企業(yè)所得稅稅前扣除的條件。

4 完善產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)的稅收建議

4.1 明確自身定位，做好合理規(guī)劃

酒店的主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是開(kāi)展酒店的正常運(yùn)營(yíng)，因?yàn)槠放凭频甑臓I(yíng)運(yùn)要求，需要對(duì)酒店進(jìn)行統(tǒng)一裝修。在這一過(guò)程中，酒店參與經(jīng)營(yíng)的方式不同，在稅收法律關(guān)系和稅收義務(wù)中會(huì)有所不同。業(yè)主在與酒店簽訂租賃合同時(shí)，可明確委托酒店代為裝修，裝修時(shí)由業(yè)主與裝修公司簽訂合同，裝修費(fèi)用由酒店代收后，再向裝修公司支付，酒店按收取的裝修費(fèi)用的一定比例收取服務(wù)費(fèi)，裝修公司向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票，酒店的應(yīng)稅收入將更加明確和容易判別，且繳納的稅款也會(huì)相應(yīng)減少。

4.2 完善合同條款，降低法律風(fēng)險(xiǎn)

酒店通過(guò)第三方房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，獲取租賃、經(jīng)營(yíng)酒店的資格，需要支付房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司或開(kāi)發(fā)商一定的費(fèi)用，這在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中是不可避免的，但類(lèi)似于上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中的做法并不可取。A公司與B酒店的合同中列明的裝修費(fèi)用，與B酒店與業(yè)主簽訂的合同中列明是裝修費(fèi)用并不一致，有協(xié)商拆解真實(shí)房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)移收入［4］，協(xié)同房地產(chǎn)公司偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅嫌疑。筆者認(rèn)為，B酒店應(yīng)當(dāng)在與A公司簽訂引進(jìn)協(xié)議時(shí)，明確按照一定的金額向A公司支付服務(wù)費(fèi)，并取得A公司開(kāi)具的發(fā)票，按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行企業(yè)所得稅稅前列支，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司偷漏稅給自身帶來(lái)的稅收法律風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 規(guī)范財(cái)務(wù)制度，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際中，類(lèi)似于B酒店的產(chǎn)權(quán)式酒店，服務(wù)對(duì)象是廣大投資業(yè)主，且大部分為自然人，酒店在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)會(huì)涉及繳納增值稅、所得稅、印花稅等，涉及的稅種和相關(guān)政策與注意事項(xiàng)較多。酒店在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，完善相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)、審核制度［5-6］。例如，在支付相關(guān)費(fèi)用時(shí)，需取得合法有效的扣稅憑證；在支付業(yè)主租金時(shí)，應(yīng)要求業(yè)主提供正規(guī)票據(jù)。若B酒店支付租金時(shí)未要求業(yè)主提供發(fā)票，未扣代繳個(gè)人所得稅，未提醒業(yè)主申報(bào)房產(chǎn)稅，會(huì)造成國(guó)家稅款流失，給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)語(yǔ)

產(chǎn)權(quán)式酒店是融合房地產(chǎn)與酒店的一種新型經(jīng)營(yíng)模式，其運(yùn)行模式比獨(dú)立的房地產(chǎn)和一般酒店的運(yùn)行模式復(fù)雜。產(chǎn)權(quán)式酒店在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中不可避免地面臨各種各樣的稅收問(wèn)題和稅收風(fēng)險(xiǎn)。建議相關(guān)部門(mén)盡早出臺(tái)產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)具體的、細(xì)化的稅收政策，明確這一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)商、投資者、酒店管理者等相互之間的法律關(guān)系及各自涉稅規(guī)定，各方的稅收義務(wù)及法律責(zé)任等，以利于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)這一部分稅收的征管，減少稅收流失。

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收稿日期：2023-02-09

作者簡(jiǎn)介：

姚倩雯，女，2002年生，本科在讀，主要研究方向：企業(yè)成本控制管理。

羅國(guó)彬，男，1989年生，碩士研究生，會(huì)計(jì)師，主要研究方向：建筑企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范。