充分發(fā)揮商業(yè)銀行作用 做好“保交樓、穩(wěn)民生”金融服務(wù)

商業(yè)銀行推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，立足于商業(yè)銀行的自身定位，摸清風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)，制定項(xiàng)目清單，“因城施策、一企一策、一樓一策”，著力抓好與地方政府的配合協(xié)調(diào)，抓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的主體責(zé)任，確保金融支持舉措和維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益落實(shí)到位，管控好存量風(fēng)險(xiǎn)和增量風(fēng)險(xiǎn)，形成“兩抓、兩保、兩管”的體系化工作方案。

自2021年下半年以來(lái)，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，出現(xiàn)債務(wù)違約。由于已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的預(yù)售資金被挪用等原因，造成項(xiàng)目交付、工程管理、法律訴訟等一系列問(wèn)題，導(dǎo)致部分樓盤(pán)爛尾，無(wú)法按時(shí)正常交付，極大地?fù)p害了住房消費(fèi)者的合法正當(dāng)權(quán)益，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了“斷供斷貸”的情況。2022年7月28日，中央政治局會(huì)議要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，首次明確“保交樓、穩(wěn)民生”工作；11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的十六條措施，正式對(duì)外推出“保交樓”專項(xiàng)借款政策性金融工具。目前，各地“保交樓”工作正在有序推進(jìn)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)得到逐步化解。

商業(yè)銀行是信用創(chuàng)造的實(shí)施主體，既是“保交樓”供給端的資金提供方，也是“穩(wěn)民生”需求端住房消費(fèi)者的貸款提供方，更應(yīng)積極參與“保交樓、穩(wěn)民生”工作，發(fā)揮資金紐帶的重要作用，打通“爛尾”樓盤(pán)的建造、銷售、回款的關(guān)鍵堵點(diǎn)，促進(jìn)供給端和需求端之間的再平衡，逐步形成良性循環(huán)。

商業(yè)銀行助力“保交樓、穩(wěn)民生”總體方向和思路

商業(yè)銀行貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院“保交樓、穩(wěn)民生”決策部署，是金融工作政治性、人民性的具體體現(xiàn)，要充分認(rèn)識(shí)到“穩(wěn)民生”是根本目的和出發(fā)點(diǎn)，“保交樓”是路徑和舉措，堅(jiān)決防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一是以人民為中心，堅(jiān)持將“穩(wěn)民生”作為根本目的和出發(fā)點(diǎn)?！白∮兴印笔侵卮蟮拿裆鷨?wèn)題。在現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度下，消費(fèi)者支付了住房的價(jià)款，卻出現(xiàn)無(wú)法得到滿足交付條件住房的情況，尤其是背負(fù)住房按揭貸款的消費(fèi)者，住不進(jìn)買(mǎi)的房子，還要支付貸款利息，面臨“錢(qián)房?jī)煽铡钡碾p重負(fù)擔(dān)。商業(yè)銀行要踐行以人民為中心的發(fā)展思想，配合壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)等相關(guān)各方責(zé)任，按照市場(chǎng)化、法治化的原則，支持具備貸款條件的“爛尾”樓盤(pán)的合理配套融資需求，協(xié)助推進(jìn)盡快復(fù)工，早交付，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，盡最大力度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

二是突出問(wèn)題導(dǎo)向，聚焦“保交樓”關(guān)鍵堵點(diǎn)?！盃€尾樓盤(pán)”的原因是多方面的，商業(yè)銀行做好“保交樓”工作，要仔細(xì)甄別“保交樓”項(xiàng)目，摸清風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)，全面核查股權(quán)、資產(chǎn)、債務(wù)的真實(shí)情況。過(guò)程中要把握好三個(gè)重點(diǎn)：一要區(qū)分好項(xiàng)目的自身屬性，聚焦已售逾期難交付住宅項(xiàng)目，明確“保交樓”項(xiàng)目范圍；二要區(qū)分好樓盤(pán)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，“保交樓”增量配套融資要聚焦配套樓盤(pán)收尾的項(xiàng)目建設(shè)，?？顚Ｓ?；三要區(qū)分好項(xiàng)目存量債務(wù)和新增債務(wù)，妥善做好債權(quán)債務(wù)安排，新增配套融資形成的債務(wù)不能與存量債務(wù)混同，厘清法律關(guān)系和責(zé)任邊界，在貸款合同及相關(guān)法律文件中做好約定。

三是堅(jiān)持系統(tǒng)觀念，構(gòu)建“保交樓、穩(wěn)民生”長(zhǎng)效機(jī)制。在“十四五”全面促進(jìn)共同富裕、建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)的進(jìn)程中，房地產(chǎn)問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是政治問(wèn)題。商業(yè)銀行要在積極做好“保交樓、穩(wěn)民生”金融服務(wù)的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，依法合規(guī)、穩(wěn)妥有序地把握好房地產(chǎn)市場(chǎng)金融支持和風(fēng)險(xiǎn)化解的節(jié)奏和力度，不“一哄而上”，也不“一哄而散”，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)蔓延外溢，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

商業(yè)銀行“保交樓、穩(wěn)民生”推進(jìn)舉措和重點(diǎn)工作

商業(yè)銀行推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，立足于商業(yè)銀行的自身定位，摸清風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)，制定項(xiàng)目清單，“因城施策、一企一策、一樓一策”，著力抓好與地方政府的配合協(xié)調(diào)，抓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的主體責(zé)任，確保金融支持舉措和維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益落實(shí)到位，管控好存量風(fēng)險(xiǎn)和增量風(fēng)險(xiǎn)，形成“兩抓、兩保、兩管”的體系化工作方案。

一是抓好與地方政府承擔(dān)屬地責(zé)任的緊密結(jié)合，加大與地方政府相關(guān)部門(mén)的配合協(xié)同力度，堅(jiān)決及時(shí)阻止風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延。在地方政府“保交樓”整體工作安排下，根據(jù)各地實(shí)際情況，靈活匹配階段性信貸政策，采取內(nèi)部公私聯(lián)動(dòng)的方式，“一樓一策”制訂風(fēng)險(xiǎn)化解處置預(yù)案。對(duì)于“保交樓”項(xiàng)目涉及的中高風(fēng)險(xiǎn)受困房企，在保證債權(quán)安全的前提下，結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)行市場(chǎng)化展期，合理調(diào)整項(xiàng)目還款付息計(jì)劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上，對(duì)于中高風(fēng)險(xiǎn)受困房企項(xiàng)下能完工、能交房的“保交樓”項(xiàng)目，可給予按揭貸款支持，對(duì)于部分已經(jīng)進(jìn)入法律訴訟、破產(chǎn)重整的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，按照“自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧”的原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工，減少客戶集體斷供的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)“停貸”事件涉及的業(yè)務(wù)審慎處置，避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

二是抓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的自救主體責(zé)任，助力盤(pán)活“保交樓”存量資產(chǎn)，恢復(fù)項(xiàng)目自身“造血”能力。積極與資產(chǎn)管理公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，提高存量房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的處置力度和處置效率。對(duì)有條件改造為公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的項(xiàng)目，通過(guò)發(fā)放貸款、發(fā)行支持住房租賃金融債券等方式，提供“投行+商行+財(cái)富”的綜合金融服務(wù)方案，積極滿足獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，以及收購(gòu)、改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于住房租賃的企業(yè)合理融資需求。充分挖掘項(xiàng)目剩余資產(chǎn)的價(jià)值潛力，暢通“保交樓”項(xiàng)目的“造血”循環(huán)，創(chuàng)造項(xiàng)目自救條件。

三是確?！氨＝粯恰睂ｍ?xiàng)借款配套融資等支持舉措落實(shí)到位。主動(dòng)對(duì)接國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等“保交樓”專項(xiàng)借款實(shí)施機(jī)構(gòu)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，積極為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，運(yùn)用好保交樓貸款支持計(jì)劃，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于剩余貨值的銷售回款可同時(shí)覆蓋專項(xiàng)借款和新增配套融資的項(xiàng)目，以及剩余貨值的銷售回款不能同時(shí)覆蓋專項(xiàng)借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專項(xiàng)借款配套機(jī)制安排并落實(shí)還款來(lái)源的項(xiàng)目，積極提供新增配套融資支持。穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款、發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券、探索成立紓困基金等多種“保交樓、穩(wěn)民生”金融服務(wù)的支持方式。

四是確保金融消費(fèi)者的合法權(quán)益得到依法保障，切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。做好客戶的服務(wù)工作，加強(qiáng)與客戶溝通，依法保障按揭貸款客戶的合法權(quán)益，差異化滿足個(gè)人住房貸款的還款安排調(diào)整。對(duì)受疫情影響暫時(shí)出現(xiàn)還款困難的借款人，在符合政策條件下積極給予延期還款支持。加強(qiáng)輿情和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控預(yù)警，做好輿情應(yīng)對(duì)和處置預(yù)案，防范因重大輿情引發(fā)的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

五是管控好存量的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，摸清風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)，防范形成新的項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)項(xiàng)目、按揭貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，形成項(xiàng)目清單。對(duì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)隱患的項(xiàng)目，高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)及其關(guān)聯(lián)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)演化趨勢(shì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，包括房地產(chǎn)上下游企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)狀況以及居民房貸與消費(fèi)貸、網(wǎng)貸、信用卡的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，提升預(yù)警的及時(shí)性和有效性。嚴(yán)格審核工程進(jìn)度和建設(shè)資金需求，跟蹤項(xiàng)目工程進(jìn)度，加強(qiáng)資金監(jiān)管，完善監(jiān)管賬戶的設(shè)立管理，收存、使用管理，嚴(yán)防挪用、抽逃樓盤(pán)資金。

六是管控好“保交樓、穩(wěn)民生”新增融資的風(fēng)險(xiǎn)防范，規(guī)范業(yè)務(wù)合規(guī)運(yùn)營(yíng)，防止在處置風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中產(chǎn)生次生風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)配套融資的資金封閉監(jiān)管要求，強(qiáng)化貸款項(xiàng)目收入賬戶和貸款還款賬戶的資金進(jìn)出管理和監(jiān)控，加強(qiáng)項(xiàng)目施工及銷售進(jìn)程管控，嚴(yán)格按照項(xiàng)目收尾建設(shè)及銷售情況確定還款進(jìn)度，高度重視資金未嚴(yán)格進(jìn)入監(jiān)管賬戶、還款順序不匹配等問(wèn)題，確保貸款發(fā)放合規(guī)、運(yùn)營(yíng)管理規(guī)范。

（楊兵兵為中國(guó)光大銀行副行長(zhǎng)。本文編輯/秦婷）