房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及其對策探究

張雅青 楊寧霞

摘?要：目前，我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民的生活水平逐步提高，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它的規(guī)模在不斷擴(kuò)大，公司的數(shù)目在每年增加，呈現(xiàn)出了多元化的趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資周期長、投資金額大、風(fēng)險性高等特點(diǎn)，如果沒有進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范的內(nèi)部控制，將會對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展造成威脅，將面對難以估計的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)企業(yè)要想在困境中生存發(fā)展，就需要根據(jù)市場環(huán)境變化作出相應(yīng)改變，持續(xù)強(qiáng)化內(nèi)控管理，提高自己的運(yùn)營管理水平，提高自己的市場競爭能力，才能夠?yàn)楣镜某掷m(xù)穩(wěn)定和健康發(fā)展提供保障。本文將對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題進(jìn)行分析，并針對這些問題提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險；內(nèi)部控制

中圖分類號：F23?????文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.23.042

1?房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的概論

1.1?內(nèi)部控制的概念

內(nèi)部控制指的是公司為了對它的管理活動進(jìn)行控制而在其內(nèi)部所采取的措施，旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過程。其主要目的是防止欺詐、金融犯罪，以及利用財務(wù)報告進(jìn)行企業(yè)控制的威脅，從而保證會計記錄的準(zhǔn)確性和及時性。

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，是指企業(yè)高層管理人員及公司全體職員按照規(guī)定的原則及流程進(jìn)行風(fēng)險評價和監(jiān)控，通過適當(dāng)?shù)拇胧?，對生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可以對各種經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行合理的配置，增加生產(chǎn)力并最終增加公司的價值，同時也為公司的發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。在具體實(shí)施過程中，應(yīng)視具體情況而定，同理，制訂一套切實(shí)可行的執(zhí)行計劃，使之能夠更好地發(fā)揮作用。

1.2?房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義

房地產(chǎn)行業(yè)是一種高風(fēng)險、高投資的行業(yè)，實(shí)行內(nèi)部控制是非常必要的。

第一，從強(qiáng)化內(nèi)部控制入手，對房地產(chǎn)公司進(jìn)行會計處理能有效改善房地產(chǎn)會計信息的質(zhì)量同時加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)提升，提高了他們的資金利用效率，日常資金的核算管理也會趨于規(guī)范。房地產(chǎn)公司內(nèi)控會計中的內(nèi)部稽核控制重點(diǎn)是要在房地產(chǎn)會計業(yè)務(wù)的全過程中，構(gòu)建出一套行之有效的控制體系，會計工作包括記賬、預(yù)算、費(fèi)用管理、核算以及其它會計內(nèi)容。最重要的是，它保證了財務(wù)數(shù)據(jù)資料的相對真實(shí)性，企業(yè)會計內(nèi)部控制是財務(wù)數(shù)據(jù)信息的保障，它具有較強(qiáng)的可信度，使房地產(chǎn)公司可以更好的提高現(xiàn)代化資本運(yùn)營管理水平，與此同時，也能夠使基金資產(chǎn)管理工作的科學(xué)化和標(biāo)準(zhǔn)化程度得到提升，改善其資金利用情況，避免對存量資金的不當(dāng)使用，在實(shí)際應(yīng)用中，還能夠有效的規(guī)避風(fēng)險。最后對公司的信息進(jìn)行合理透明的及時披露，能夠提升公司的標(biāo)準(zhǔn)化管理水平并且為現(xiàn)代財務(wù)管理提供全方位的服務(wù)起到了極大的促進(jìn)作用。

第二，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一種勞動密集型、資本密集型的產(chǎn)業(yè)，從建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部會計體系，可以優(yōu)化公司的經(jīng)營水平，并且可以將公司在生產(chǎn)和經(jīng)營中所面臨的實(shí)際問題進(jìn)行解決，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)起到很好的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部控制，保證內(nèi)部員工的責(zé)任明確。既可以改善工作品質(zhì)及效率，也能夠在滿足房地產(chǎn)市場需要的過程中，不斷改善會計內(nèi)部控制的缺陷，對存在的問題進(jìn)行不斷的糾正，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正地建立起一套完善的會計內(nèi)部控制體系。

2?房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制存在的問題

2.1?房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控目標(biāo)不明確

具體體現(xiàn)在以下兩個方面：一是企業(yè)的內(nèi)控目標(biāo)和內(nèi)控執(zhí)行存在著顯著的差異。在公司日常經(jīng)營活動中，許多管理者都把內(nèi)部控制的目的看作是“確保財務(wù)報告的真實(shí)性?！钡珜?shí)際上，很多房地產(chǎn)公司的高管并沒有明確自己的管理理念，也不明確自己的責(zé)任和權(quán)限，不清楚對內(nèi)控制度的認(rèn)識與定位，致使內(nèi)控執(zhí)行力不足。二是企業(yè)的內(nèi)控系統(tǒng)設(shè)計存在缺陷。沒有做好市場調(diào)研，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)，其內(nèi)部控制體系的構(gòu)建都較為簡單，僅僅是一個用來應(yīng)付上司檢查的程序，這樣，就會使管理者不能發(fā)現(xiàn)問題，不能及時采取對策，從而對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

2.2?組織架構(gòu)變革及制度流程方面的問題

（1）股權(quán)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)不一致。一般來說，集團(tuán)公司與下屬的分公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)與管理結(jié)構(gòu)是一致的，這樣是為了方便管理。但如果公司的組織結(jié)構(gòu)經(jīng)常發(fā)生變化，造成了股權(quán)結(jié)構(gòu)和管理結(jié)構(gòu)的不統(tǒng)一，這種情況由于不方便整合企業(yè)資源，不但對公司的財務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施產(chǎn)生影響，還會給企業(yè)策略的實(shí)施造成了障礙。

（2）系統(tǒng)程序沒有及時更新。制度權(quán)責(zé)問題的修正進(jìn)度跟不上公司各個部門業(yè)務(wù)的需要，業(yè)務(wù)的流程權(quán)責(zé)調(diào)整更新不能及時，導(dǎo)致在業(yè)務(wù)發(fā)生時沒有流程參考。

（3）企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠健全，與實(shí)際情況脫節(jié)。內(nèi)部控制制度體系不完善，對于新的業(yè)務(wù)沒有明確的制度流程來對其進(jìn)行有效規(guī)范，此外，有些制度還存在著與現(xiàn)實(shí)相脫節(jié)的問題，不能切實(shí)解決實(shí)際工作中出現(xiàn)的問題。

2.3?內(nèi)部控制人員水平不足

伴隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也在不斷加快。速度越來越快，因此需要的人員崗位也越來越多。即使大多數(shù)人的就業(yè)問題已經(jīng)有效解決，但公司相關(guān)內(nèi)控人員的綜合素質(zhì)水平參差不齊，整體也不算很高，尤其是一些員工，他們的內(nèi)部控制意識比較弱，他們的內(nèi)控觀念不夠強(qiáng)，這對企業(yè)的內(nèi)部控制制度的制定和實(shí)施造成了不利的影響。一方面，房地產(chǎn)是一個涉及到廣泛領(lǐng)域和較高專業(yè)知識的行業(yè)，有些公司的員工專業(yè)程度很難跟企業(yè)發(fā)展的需求相互匹配，會對企業(yè)運(yùn)營的速度和效率造成影響，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)非常容易受到外部環(huán)境影響，內(nèi)控人員如果沒有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是難以在房地產(chǎn)行業(yè)中立足的，這樣不利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。

2.4?信息化建設(shè)方面以及企業(yè)業(yè)財融合度不高

在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，缺少一個完整的信息體系。雖然公司已經(jīng)建立了明源ERP系統(tǒng)，包括采購、計劃、成本、銷售、支出等，由于缺少一個完整的項(xiàng)目周期管理體系，造成了各個項(xiàng)目的完整數(shù)據(jù)都是通過電子表格來記錄的，具有很大的主觀性，對基本數(shù)據(jù)和動態(tài)數(shù)據(jù)也沒有形成統(tǒng)一的規(guī)范，很容易產(chǎn)生差錯。ERP基礎(chǔ)上的信息孤島問題也突顯出來，該企業(yè)缺乏一個相對統(tǒng)一的ERP基礎(chǔ)信息平臺。所有的部門都是各自顧各自，他們還停留在部門內(nèi)部，企業(yè)無法通過信息化的手段把企業(yè)的業(yè)務(wù)信息提升為企業(yè)信息，從而產(chǎn)生了“信息孤島”的問題。目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理多為事后控制，不能做到先于開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)，無法全面地理解其業(yè)務(wù)過程。在這樣情況下，可能會出現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)人員在項(xiàng)目的早期不能夠按時地完成整個稅收計劃，造成營運(yùn)資金在后面無謂的損失。因此在公司的在日常操作過程中要加強(qiáng)部門與部門之間的溝通，尤其是財務(wù)部門要多與其他部門進(jìn)行溝通，加強(qiáng)財務(wù)人員對公司運(yùn)營的參與，這樣才能對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生有利影響。

2.5?房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評估體系不完善

由于受到國家調(diào)控政策的制約，以及房地產(chǎn)公司的風(fēng)險評價體系還不健全，無法對市場進(jìn)行及時的預(yù)警。在經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者們過分關(guān)注成本下降的原因，忽視了對員工整體能力和素質(zhì)的培養(yǎng)，導(dǎo)致專家不能及時了解最新的知識政策，將會對房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，使房地產(chǎn)風(fēng)險評價的弊端增大。

2.6?監(jiān)管制度不完善

目前，房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制尚未建立起完善的體系和機(jī)制，在實(shí)踐中，許多房地產(chǎn)公司的管理人員對內(nèi)部控制缺乏足夠的了解，由于不夠重視內(nèi)部控制，造成了企業(yè)內(nèi)部控制的相對低水平發(fā)展。當(dāng)檢查或監(jiān)督管理完成后，最終所得到的審計與監(jiān)管報告，其結(jié)論與企業(yè)實(shí)際狀況存在著差異。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)理覺得，手中掌握的權(quán)利越大，對整體工程的質(zhì)量和進(jìn)度的影響也就越大，對于項(xiàng)目的監(jiān)督就會被忽略，甚至一些高層管理人員還會利用手中的權(quán)利去干預(yù)有關(guān)的施工計劃，導(dǎo)致違法施工。

3?房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的解決對策

3.1?引進(jìn)高素質(zhì)的管理人才，強(qiáng)化員工專業(yè)化培訓(xùn)

房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)注重引進(jìn)高素質(zhì)的技術(shù)人員和有經(jīng)驗(yàn)的管理人才，以房地產(chǎn)企業(yè)自身的內(nèi)部條件為基礎(chǔ)，制定出相應(yīng)的培訓(xùn)方案，對國家的發(fā)展情況有一個準(zhǔn)確的了解，并利用科學(xué)的培訓(xùn)方法，來全方位地提高團(tuán)隊的專業(yè)實(shí)力。企業(yè)應(yīng)當(dāng)為內(nèi)部控制人員制定出一套完整的實(shí)施方案，實(shí)施有目標(biāo)的培訓(xùn)，降低人力和資源的消耗，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力。企業(yè)應(yīng)加大對這一領(lǐng)域的投資力度，建立激勵機(jī)制，激發(fā)雇員的工作熱情。比如說，在培訓(xùn)之后，要建立一個評估體系，并將考核結(jié)果與月度績效及年終獎金聯(lián)系起來表現(xiàn)好的，拿到的獎金就多，表現(xiàn)不好的，拿到的獎金就越少。

3.2?明確房地產(chǎn)公司的內(nèi)控目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)具有自身的獨(dú)特性，要想在其內(nèi)部控制中建立和執(zhí)行，必須要符合企業(yè)的實(shí)際情況，制定明確的內(nèi)控目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格的管理和提出相應(yīng)的規(guī)章制度，確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

3.3?關(guān)于組織結(jié)構(gòu)和制度流程權(quán)責(zé)方面的改善

做好股權(quán)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營結(jié)構(gòu)的頂層設(shè)計。房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照本公司的經(jīng)營目標(biāo)，對本公司的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)計，使本公司旗下各子公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)與其管理結(jié)構(gòu)盡量協(xié)調(diào)一致，如果由于特別的原因不能達(dá)成一致，也要做好溝通工作；定期對工作手冊進(jìn)行修訂，不斷改進(jìn)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；公司需成立權(quán)責(zé)流程推進(jìn)團(tuán)隊，負(fù)責(zé)推進(jìn)權(quán)責(zé)流程的相關(guān)建設(shè)，并要求有關(guān)部門定期更新體系制度，保證體系能夠有效防范內(nèi)控風(fēng)險。

3.4?完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督體系

首先，要對各部門進(jìn)行劃分，明確各部門之間的責(zé)任分工，并建立相應(yīng)的處罰機(jī)制，使得內(nèi)部控制能夠在具體實(shí)施中受到監(jiān)督與約束。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的引入優(yōu)秀的人才，通過科學(xué)的培訓(xùn)來豐富員工的理論知識，為公司的內(nèi)控體系建立提供足夠的人才。與此同時，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在多方面提升職工的整體素質(zhì)，使職工的素質(zhì)得到提高。增強(qiáng)員工的職業(yè)道德意識，使每個員工都具有很強(qiáng)的責(zé)任感。

最后，要有一個好的社會輿論導(dǎo)向，利用傳媒等手段進(jìn)行宣傳，使廣大群眾對房地產(chǎn)公司的真實(shí)狀況有一個較為清晰的認(rèn)識，對企業(yè)發(fā)展起到導(dǎo)向的作用。還可以采用某些激勵措施，充分調(diào)動社會各界的積極性，讓社會各界都能參與到監(jiān)督中，形成一個良好的內(nèi)部控制運(yùn)作環(huán)境。

3.5?健全風(fēng)險評價體系，加強(qiáng)執(zhí)行力度

在此基礎(chǔ)上，對企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險評價體系進(jìn)行了進(jìn)一步的改進(jìn)，最后形成較為良好的系統(tǒng)化管理。一個良好的風(fēng)險評價系統(tǒng)能夠加強(qiáng)各個部門間的溝通，也可以增強(qiáng)各部門的執(zhí)行能力。如，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目選址、前期拿地、開發(fā)建設(shè)、再從規(guī)劃宣傳，到市場銷售，到竣工驗(yàn)收，到交付使用，再到清算這些都需要在各個部門間進(jìn)行及時的交流并做出決策，而這種溝通和關(guān)系，是需要有經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)袖來引導(dǎo)的，沒有管理者的引導(dǎo)，必然導(dǎo)致執(zhí)行力的弱化。執(zhí)行力如果強(qiáng)化可以使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中減少很多風(fēng)險，這樣也能使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

3.6?完善信息化配套建設(shè)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的業(yè)財融合

促進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)和財務(wù)系統(tǒng)的深度融合。將業(yè)務(wù)系統(tǒng)與財務(wù)系統(tǒng)展開智能化數(shù)據(jù)接口連接，實(shí)現(xiàn)自動化推憑和記賬，并構(gòu)建合并報表系統(tǒng)、財務(wù)共享系統(tǒng)等。充分利用信息化互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段，探討形成可擴(kuò)展、可聚合、可比較的會計數(shù)據(jù)要素，提高公司整體信息化水平。通過“業(yè)財結(jié)合”，實(shí)現(xiàn)了對企業(yè)財務(wù)會計的有效監(jiān)管，并以財務(wù)內(nèi)部控制促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)。財務(wù)數(shù)據(jù)是業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)數(shù)字化的反映，通過業(yè)與財?shù)慕Y(jié)合，實(shí)現(xiàn)了對財務(wù)風(fēng)險的有效防范。通過構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)的信息管理體系。企業(yè)能夠在所建立的基礎(chǔ)信息平臺，整合公司所涉及到的報批報建、銷售活動、成本控制、資金成本管控等部門的業(yè)務(wù)，建立了一套完整的功能和業(yè)務(wù)齊全的信息系統(tǒng)。

在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本信息體系。對房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)投資過程中產(chǎn)生的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，有一個相應(yīng)的整合部門，負(fù)責(zé)將其所辦理的數(shù)據(jù)信息錄入到整個企業(yè)?ERP信息庫，以減少甚至避免信息孤島問題對企業(yè)經(jīng)營造成的不利影響。

4?結(jié)語

在我國市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和世界經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展既存在著風(fēng)險，也存在著機(jī)遇。本文從我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制進(jìn)行了探討，指出了我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控存在的不足之處，并針對這些問題，給出了相應(yīng)的對策。因此希望能夠有效提升公司內(nèi)部溝通和協(xié)作的效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，為我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)提供有益的借鑒。

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