盤活存量土地 拓寬發(fā)展空間

王清杰 陳紅艷 尹軍濤

在新型城鎮(zhèn)化和工業(yè)化過程中，經(jīng)濟發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導致的建設(shè)用地需求日益旺盛，與嚴守耕地紅線、新增建設(shè)用地規(guī)模不大、耕地后備資源嚴重不足的矛盾日益突出。在此形勢下，盤活存量土地是節(jié)約集約利用土地資源、破解發(fā)展空間不足、推動經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展的有效途徑。

盤活存量土地的主要做法

近年來，鶴壁市自然資源規(guī)劃局通過創(chuàng)新機制用活政策、雙向?qū)悠ヅ涔┬?、“府院?lián)動”、“騰籠換鳥”、重塑產(chǎn)業(yè)空間等舉措，連續(xù)4年實現(xiàn)省重點項目用地保障率100%，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和存量土地盤活的有機統(tǒng)一，形成了節(jié)約集約用地“鶴壁模式”。

創(chuàng)新解難破礙制度機制，用足用活土地集約高效利用政策紅利。結(jié)合實際，鶴壁市自然資源和規(guī)劃局堅持系統(tǒng)謀劃、政策引導、重點突破，聯(lián)合市發(fā)改、工信、財政等部門，用足用活土地集約高效利用的政策紅利，出臺《關(guān)于支持開發(fā)區(qū)盤活存量建設(shè)用地促進節(jié)約集約用地的實施意見》，明確企業(yè)提高用地效率不增收土地價款、落實差別化稅收、多種方式供應工業(yè)用地、支持企業(yè)分割轉(zhuǎn)讓結(jié)余土地和利用存量用地發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)5年過渡期等具體政策措施，指導全市批而未供、供而未用、用而未盡、建而未投、投資效益低等各類閑置低效用地處置。制定《工業(yè)項目再投資履約監(jiān)管協(xié)議》，重新約定投資額度、建設(shè)時序、產(chǎn)值、稅收等相關(guān)指標和違約責任，提升工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地畝均效益。2021年以來，全市供應土地1.9萬畝，其中，使用存量用地1.2萬畝，占比達到63%，單位GDP地耗由2020年的629.7畝/億元下降到569畝/億元。

需求與服務精準對接，促進項目高質(zhì)高效用地。與縣（區(qū)）政府精準對

接，引導算清政治、經(jīng)濟、生態(tài)“三本

賬”，優(yōu)先使用存量建設(shè)用地。摸清全市批而未供土地情況，繪制存量建設(shè)用地“一張圖”，統(tǒng)籌項目建設(shè)用地保障和存量土地高效利用。對招商引資落地項目實施精準服務，全程跟進項目用地控制性詳細規(guī)劃編制、土地掛牌和規(guī)劃審批等環(huán)節(jié)，引導土地使用全過程集約管理。兌現(xiàn)獎懲措施，工作成效顯著的按完成任務量的50%予以用地計劃指標獎勵，完不成任務的扣減下年度20%新增用地計劃指標，為重大產(chǎn)業(yè)項目落地、增資擴產(chǎn)拓展優(yōu)質(zhì)發(fā)展空間。

與企業(yè)精準對接，“一企一策”制定盤活方案，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和畝均效益雙提升。對低效用地企業(yè)引導分割轉(zhuǎn)讓，分析企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，算清用地成本，根?jù)畝均產(chǎn)值確定用地面積，采取轉(zhuǎn)移預告登記，分割轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，盤活瑞興堡建材、河南鎂業(yè)等企業(yè)的閑置土地480畝，實現(xiàn)土地資源的有效轉(zhuǎn)移和循環(huán)利用。引導龍頭企業(yè)對低效用地再開發(fā)，按照就近原則，根據(jù)延鏈、補鏈需要，架起龍頭企業(yè)和低效閑置用地企業(yè)之間的橋梁，引導龍頭企業(yè)對周邊閑置低效用地收購利用。天海集團、賽科化工等龍頭企業(yè)收購閑置低效用地360畝。對“四優(yōu)三新”等優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供精準保障，制定工業(yè)用地“標準地”出讓實施意見，精準服務使用存量用地優(yōu)質(zhì)企業(yè)，實行“標準地+代辦制”“標準地+承諾制”，

落實區(qū)域評估，政府先行完成礦床壓覆、氣候可行性論證、文物勘探等10項成果，設(shè)定土地出讓“3+N+1”指標

（投資強度、畝均稅收、容積率+區(qū)域評估指標+土地使用年限20年），提前介入開展場地平整、項目設(shè)計方案審查等服務，實現(xiàn)（區(qū)域評估）政府買單、企業(yè)共享，降低企業(yè)成本、縮短審批周期。目前，全市已累計出讓工業(yè)用地“標準地”13宗面積2135畝。

建立健全“府院聯(lián)動”機制，實施

“騰籠換鳥”。與法院聯(lián)合建立常態(tài)化“府院聯(lián)動”工作機制，定期舉行聯(lián)席會議，將破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置、閑置土地處置等事項納入聯(lián)席會議重點事項清單。對嚴重資不抵債、無力經(jīng)營且長期停產(chǎn)及圈地不建、恢復無望的企業(yè)，根據(jù)債務、產(chǎn)權(quán)等復雜程度，采取破產(chǎn)清算、司法拍賣等方式靈活處置，打好土地盤活利用“組合拳”。對債權(quán)清晰類的“僵尸企業(yè)”進行資產(chǎn)核算、債務清算，加快市場出清，引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購土地；對債權(quán)債務復雜、涉法涉訴類“僵尸企業(yè)”，用司法裁定切斷企業(yè)歷史糾紛，盤活閑置土地，推動優(yōu)質(zhì)項目落地開工；對“僵尸企業(yè)”尚無明確用地意向的地塊，實行政府收購，納入土地儲備再次利用。如，對鶴壁標準件廠等債權(quán)清晰類企業(yè)進行資產(chǎn)核算、債務清算，引進常州納新公司等優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購土地，加快推動企業(yè)出清；怡福塑料制品有限公司等債權(quán)債務復雜、涉法涉訴類企業(yè)，用司法裁定切斷企業(yè)歷史糾紛，有力支持尼龍小鎮(zhèn)、海格龍升化工等優(yōu)質(zhì)項目建設(shè)；河南大用實業(yè)、龐村技校等尚無明確用地意向的地塊，實行政府收購納入土地儲備，為土地二次利用奠定基礎(chǔ)。目前，鶴壁市共盤活“僵尸企業(yè)”23家，涉及土地4300畝。

實施產(chǎn)業(yè)空間重塑，筑優(yōu)引鳳“金絲巢”。全市自然資源系統(tǒng)圍繞當?shù)攸h委、政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模，結(jié)合城市空間布局和有限土地資源，積極主動測算，與現(xiàn)狀存量土地進行銜接，先后謀劃建設(shè)人工智能、數(shù)字經(jīng)濟、3C、智能制造等20多個標準廠房區(qū)，并制定標準廠房建設(shè)和改造行動計劃，變“以土地招商”為“以廠房招商”，實施“引鳳入巢”行動，讓企業(yè)

“拎包入駐、輕裝上陣”，實現(xiàn)存量土地盤活、城市形象改善、發(fā)展空間拓展“三贏”。2021年以來，全市建設(shè)和改造標準廠房230余萬平方米。城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)利用富士康產(chǎn)業(yè)園周邊空閑近10年的存量土地1800余畝，先后規(guī)劃建設(shè)耕德電子產(chǎn)業(yè)園、京富電子產(chǎn)業(yè)園、信創(chuàng)手持終端產(chǎn)業(yè)園、京東鶴壁智能制造產(chǎn)業(yè)園等5個標準化廠房項目，規(guī)劃建設(shè)面積180多萬平方米，已建成約50萬平方米，引進富士康電子、耕德電子、創(chuàng)偉信公司、匯興威、英格索藍、黃田科技、易達科技、福寧科技、伍基智能數(shù)碼、創(chuàng)維科技、節(jié)源電子等公司入駐。淇濱區(qū)以數(shù)字經(jīng)濟為抓手，規(guī)劃建設(shè)百佳、千惠、萬和等7個標準廠房智能制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引進京東、阿里、航天宏圖、360、辰芯科技等一批新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)項目入駐。開發(fā)區(qū)先后規(guī)劃建設(shè)了中原光谷、高分子材料產(chǎn)業(yè)園、汽車電子產(chǎn)業(yè)加速器、龍崗汽車電子產(chǎn)業(yè)園等，項目平均容積率高達1.5，較普通單層廠房節(jié)地40%以上，打開重塑產(chǎn)業(yè)新空間。

有關(guān)意見建議

堅持規(guī)劃引領(lǐng)。將存量建設(shè)用地作為底圖，與國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等實施同步銜接，精準統(tǒng)籌新增用地報批和存量用地盤活，對批而未供土地按照國土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展延鏈、補鏈、強鏈、建鏈的要求，通過補充完善基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施和招商引資實施精準供應；對閑置低效用地分別采用無償收回、政府收儲、司法拍賣、引導轉(zhuǎn)讓、政企合作開發(fā)建設(shè)標準廠房等方式實施盤活利用。

繪制好“招商用地地圖”。結(jié)合地形圖、國土變更調(diào)查、建設(shè)用地批后監(jiān)管、供后監(jiān)管等工作，全面排查各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、園區(qū)存在的閑置、低效建設(shè)用地。摸清批而未供、閑置低效用地的地塊位置、面積、用途、邊界，權(quán)屬、形成的原因。在市、縣（區(qū)）政府統(tǒng)一領(lǐng)導和大力支持下，主動加強與縣（區(qū)）同級工信、發(fā)改、街道、園區(qū)等部門對接，進一步認真梳理核實可用于發(fā)展、招商引資的地塊位置、面積、用途、規(guī)劃、利用狀況、周邊基礎(chǔ)設(shè)施等信息，扎實開展“招商用地地圖”建設(shè)，做好相關(guān)數(shù)據(jù)信息錄入和更新維護工作。

建設(shè)項目動態(tài)全生命周期管理系統(tǒng)。將項目取得土地、建設(shè)、投產(chǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營狀況等全部納入項目動態(tài)全生命周期管理系統(tǒng)，每年進行一次評價，將評價結(jié)果及時通報相關(guān)縣區(qū)，對評價異常的項目由相關(guān)縣區(qū)及時組織研判，適時組織項目幫扶或引導項目退出。對評價結(jié)果優(yōu)秀的企業(yè)尤其是成功入選省級“畝均英雄榜”的企業(yè)予以獎勵、根據(jù)項目擴產(chǎn)需求予用地保障。

進一步明確預告登記轉(zhuǎn)讓土地政策。在河南省人民政府辦公廳《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》“各地可探索實行預告登記轉(zhuǎn)讓制度。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓且建設(shè)工程投資額（投資額可委托有資質(zhì)的機構(gòu)認定）未達到總投資額25%的，在交易雙方簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，按照先投入后轉(zhuǎn)讓原則依法辦理預告登記”的基礎(chǔ)上，進一步明確受讓方可憑預告登記證明辦理項目規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)評、消防等審批手續(xù)，為受讓人投資建設(shè)達到轉(zhuǎn)讓條件后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)掃清政策障礙。