房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與應(yīng)對
——以保利發(fā)展為例

□ 蘭州 郭少華

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫。近兩年，在中央堅持“房住不炒”的環(huán)境下，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展有所放緩，尤其是2020年初，市場出現(xiàn)大幅下滑。但隨著各項利好政策出臺，我國房地產(chǎn)市場逐漸回暖，銷售降幅不斷收窄。過去幾年國內(nèi)對房地產(chǎn)的堅持“房住不炒”的基本原則，加上三道紅線的劃定，從行業(yè)大方向上進(jìn)行調(diào)控，2020年的疫情疊加給行業(yè)帶來巨大的沖擊。數(shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售面積179433萬平方米，同比增長1.9%，商品房銷售額181930億元，同比增長4.8%，銷售面積與銷售額在1-2月達(dá)到巔峰，逐月下降。在2021 年下半年開始大型的房企逐步暴雷，出現(xiàn)各種違約和無法交付住房的情況，前期負(fù)債過高，經(jīng)營策略激進(jìn)的房企陷入泥潭，隨著國內(nèi)層面開始逐步排雷，行業(yè)開始出清。在近期的表態(tài)當(dāng)中，國內(nèi)對房地產(chǎn)的政策開始由嚴(yán)格調(diào)控向為適度寬松轉(zhuǎn)變，這將給前期經(jīng)營、財務(wù)穩(wěn)健的房企提供新的發(fā)展機遇，實現(xiàn)加速超車搶占市場的優(yōu)質(zhì)資源和市場份額。文章以保利發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)為例，同時針對另兩家典型房地產(chǎn)企業(yè)2017-2021年的各項指標(biāo)進(jìn)行比較分析，識別其存在的財務(wù)風(fēng)險，并提出防范措施。

一、財務(wù)風(fēng)險相關(guān)概念界定

1.財務(wù)風(fēng)險的概念。一般理解的財務(wù)風(fēng)險是簡單地將財務(wù)風(fēng)險等同于籌資風(fēng)險，是指企業(yè)為了持續(xù)經(jīng)營或擴大規(guī)模來籌措資金，會給企業(yè)帶來較大的潛在風(fēng)險，側(cè)重于對籌資環(huán)節(jié)的識別與分析；廣義上的財務(wù)風(fēng)險可以深入到經(jīng)營、投資及籌資各個環(huán)節(jié)分析所存在的問題，其概念涉及面較一般意義上更加寬泛。因此，本文將范圍更廣的財務(wù)風(fēng)險作為保利發(fā)展后續(xù)研究的概念支撐。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)是一種以實現(xiàn)盈利為公司的經(jīng)營目的，獨立進(jìn)行經(jīng)營和核算，從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理及服務(wù)等各項活動的社會經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險可概括如下。一是現(xiàn)金流風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)要在短時間籌集到大額資金，保證資金鏈不斷裂，否則可能面臨著開發(fā)項目的錯失。二是利潤風(fēng)險。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，料工費、土地及房地產(chǎn)政策存在時間成本，項目竣工結(jié)算后很可能與預(yù)期估計利潤存在差別。三是受宏觀政策的影響。我國的土地受到國家的管控，房價與拿地成本相關(guān)，企業(yè)在投資開發(fā)項目時，需要謹(jǐn)慎以及提前規(guī)劃。

二、公司基本情況

1.公司簡介。保利發(fā)展控股集團股份有限公司（SH600048）簡稱保利發(fā)展控股，前身為1992年成立的保利地產(chǎn)，是中國保利集團控股的上市公司，2006年在上海掛牌上市。公司背靠中國保利集團，發(fā)揮集團間不同產(chǎn)業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，保障優(yōu)質(zhì)資源獲取。公司在戰(zhàn)略管理、經(jīng)營管理、資源獲取、管理團隊、體制機制、品牌影響力等方面具有優(yōu)勢。公司屬于規(guī)模型央企，具有信用優(yōu)勢，融資渠道更加多元，融資成本處于行業(yè)低位。保利發(fā)展在2012年宣布開始轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營模式。2021年司實現(xiàn)營業(yè)總收入2850.24億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)收入高達(dá)2607.67億元，占比達(dá)91.87%，銷售規(guī)模多年穩(wěn)居行業(yè)前五、央企第一。

2.保利發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)狀。多年來看，雖然受到政策調(diào)控和市場環(huán)境變化，公司總體保持營收和利潤的持續(xù)增長，在2021年行業(yè)受到多重因素沖擊，短期指標(biāo)有所下滑，隨著政策的轉(zhuǎn)向放松，公司的經(jīng)營、財務(wù)穩(wěn)健，土地儲備豐富優(yōu)質(zhì)，預(yù)期能夠保持增長。2017年—2021年，保利發(fā)展非流動負(fù)債占總負(fù)債的比例都在40%以下。據(jù)有關(guān)資料，萬科集團該指標(biāo)的比例遠(yuǎn)低于保利發(fā)展，保持在13%左右且穩(wěn)定；恒大集團該指標(biāo)穩(wěn)定在26%-29%；保利發(fā)展則在2017年、2018年達(dá)33%，在2020年下降至23%。通過比較得出，萬科集團該指標(biāo)低，其對外來長期資金的依賴性最弱，保利發(fā)展2017年—2018年對外來長期資金依賴性最強，2019年—2021年穩(wěn)定在25%左右，這說明萬科集團償債壓力最小，保利償債壓力較大，風(fēng)險也較大。2017年—2021年保利發(fā)展非流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例都在10%以下，在2018年達(dá)到最高9%。據(jù)資料顯示，恒大集團該指標(biāo)在15%左右，最高時達(dá)19%；萬科集團則持續(xù)上升，在2019年達(dá)到最高17%。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特性決定的，房地產(chǎn)公司的長期資產(chǎn)少，能隨著行業(yè)的改變而改變。恒大是中國房地產(chǎn)業(yè)的龍頭，其非流動資產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比高，說明這些固定資產(chǎn)能鞏固行業(yè)地位及市場份額，而保利發(fā)展相比于恒大就低得多，2021年上升至10%。保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入在2017年—2021年一直保持增長，從1467億元增長至1850億元，收入規(guī)模翻一番，企業(yè)增長較快；歸母凈利潤從2017年— 2020年保持增長，2021年受疫情的持續(xù)影響，凈利潤有所下滑。

三、保利發(fā)展財務(wù)風(fēng)險情況

本文使用的財務(wù)數(shù)據(jù)來自于東方財富網(wǎng)、同花順。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要從籌資、投資、營運過程來識別，本文通過選取保利發(fā)展2017年—2021年的財務(wù)數(shù)據(jù)，借助償債、營運、盈利財務(wù)能力指標(biāo)，并與2021年國內(nèi)前三大房地產(chǎn)企業(yè)的萬科和招商蛇口相應(yīng)的指標(biāo)作比較，進(jìn)一步對保利發(fā)展的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行識別。

1.籌資風(fēng)險識別。本文使用流動比率與速動比率兩個財務(wù)指標(biāo)分析保利發(fā)展的短期償債能力，使用資產(chǎn)負(fù)債率分析其長期償債能力。企業(yè)的流動比率應(yīng)維持在2左右，流動比率越大企業(yè)變現(xiàn)能力越強，2017年—2021年保利發(fā)展的流動比率呈下降趨勢，后三年流動比率穩(wěn)定在1.5左右，保利發(fā)展短期償債能力較強。據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，2021年末房地產(chǎn)行業(yè)的流動比率為1.73，這三家企業(yè)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)還有一定的差距。保利發(fā)展2012年轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營，這并未有效抑制其下降的趨勢，因此保利發(fā)展需加強對此的關(guān)注度。再觀察萬科與招商蛇口，招商蛇口與保利發(fā)展的流動比率比較接近，短期償債能力較強；萬科流動比率穩(wěn)定在1.2左右，是三家企業(yè)最低的，說明萬科的短期償債能力下降，償債壓力較大。

2021年末房地產(chǎn)行業(yè)速動比率為0.57，該指標(biāo)越接近1，短期償債能力較強，三家企業(yè)均沒有達(dá)到行業(yè)平均值。保利發(fā)展的速動比率處于一個較為平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，維持在0.53左右，短期償債能力有所保障。招商蛇口速動比率近五年呈下降趨勢，2021年末為0.55，與保利發(fā)展差距不大；萬科的速動比率保持下降趨勢且是三家企業(yè)最低值，2021年末達(dá)0.4，變現(xiàn)能力較差。

2021年末房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為67.8%，該指標(biāo)月接近50%，長期償債能力越強。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有特殊性，大部分運營資金是通過負(fù)債形式取得的，這就意味著企業(yè)每年的利息費用非常大。三家房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率差距較大，其中招商蛇口的資產(chǎn)負(fù)債率最低，近三年的資產(chǎn)負(fù)債率都維持在 65%；保利發(fā)展近五年資產(chǎn)負(fù)債率維持在78%，企業(yè)償債風(fēng)險高于招商蛇口；萬科前四年高于80%，2021年有所下降，由此可見，保利發(fā)展的長期償債能力一般。

經(jīng)過對數(shù)據(jù)的分析，可以得出：保利發(fā)展短期償債能力表現(xiàn)較穩(wěn)定，有進(jìn)一步提升的空間，在長期的償債能力上表現(xiàn)的不如短期償債能力，主要存在的問題體現(xiàn)在了資產(chǎn)負(fù)債率的值相對較高這個層面上，未來的籌資風(fēng)險可能會加大。

2.投資風(fēng)險識別。2021年末房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利率為29.07%，該指標(biāo)越高，盈利能力越強；三家企業(yè)的銷售毛利率都呈先上升后下降的趨勢，這與房地產(chǎn)行業(yè)的供需有著很大的關(guān)系，三家企業(yè)該指標(biāo)均低于2021年末行業(yè)平均水平，則說明了企業(yè)的盈利能力與同行業(yè)的其他企業(yè)相比較低。

銷售凈利率這一指標(biāo)通常情況下被用來評估一個企業(yè)在某段時間通過提升自身的銷售總收入，進(jìn)而提升整體的經(jīng)濟收益的能力。萬科與招商蛇口在2021年與前四年相比變動較大，當(dāng)年低于10%，而保利發(fā)展的平均年銷售凈利率為14.47%。相較于其它兩家企業(yè)來說，保利發(fā)展具有穩(wěn)定的優(yōu)勢說明2021年萬科與招商蛇口通過其地產(chǎn)銷售收入從地產(chǎn)市場中直接獲取利潤的能力相對較低。

2021年末房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率為-7.13，該指標(biāo)越高，盈利能力越強，在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)所占據(jù)的地位也都是較高的在2017-2021年期間，招商蛇口和保利發(fā)展的凈資產(chǎn)收益率均為先上升后下降，盈利能力均是先得到了大幅度的提升，后來都呈現(xiàn)了較小的回落狀態(tài)，但保利發(fā)展更具優(yōu)勢，與大多數(shù)房企的行業(yè)趨勢相同，這與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期下的大背景也很契合；萬科近五年保持直線下降的趨勢，盈利能力低于另兩家企業(yè)。這是由于二三線城市絕大部分房產(chǎn)供需關(guān)系嚴(yán)重失衡。

由此看出，不管是整體的銷售能力，還是凈收益，保利發(fā)展所處的地位都是較高的，優(yōu)于招商蛇口，同時在每年都可以保持相對較為穩(wěn)定的狀態(tài)?？傊?，保利在盈利能力指標(biāo)雖然有波動，但總體表現(xiàn)良好。

3.營運風(fēng)險識別。保利正在進(jìn)行自身的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，“去庫存”是輕資產(chǎn)運營的一個方法，保利本身具有高庫存壓力，想進(jìn)一步推動“去庫存”來加速存貨周轉(zhuǎn)。2012年存貨周轉(zhuǎn)率整體呈現(xiàn)上升的趨勢，存貨周轉(zhuǎn)速度加快，間接降低了營運風(fēng)險，但近幾年表現(xiàn)下降趨勢。2021年存貨周轉(zhuǎn)率為27%，資產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險增大，表明企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力有待加強。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，保利發(fā)展在2017年到2019年期間應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率向另兩家企業(yè)數(shù)值靠攏，說明保利發(fā)展應(yīng)收賬款管理策略良好，有利于降低企業(yè)信用風(fēng)險。但是仍低于行業(yè)水平的現(xiàn)狀說明保利發(fā)展的收賬速度在行業(yè)中較慢，尤其是這不利于企業(yè)的經(jīng)營管理，在行業(yè)的競爭中可能造成劣勢，甚至有資金鏈斷裂的風(fēng)險。萬科近五年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率先增后降，一直在100%以上，而招商蛇口應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從337%降至53%，下降約六倍，風(fēng)險較大。2021年房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.2%，萬科較行業(yè)均值略高，較保利發(fā)展資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，營運能力稍強。招商蛇口維持在0.2%左右，與行業(yè)均值接近。

總的來說，保利的存貨周轉(zhuǎn)速度需要尤為關(guān)注，通過提升存貨周轉(zhuǎn)速度，對賬款回收也會有利，從而加強企業(yè)營運能力，降低企業(yè)的運營風(fēng)險。

四、保利發(fā)展財務(wù)風(fēng)險的控制措施

1.籌資風(fēng)險的控制措施。在前文分析結(jié)果中可以看出保利的長期償債能力較差，保利發(fā)展雖然通過發(fā)行債券、增發(fā)股票來控制自身借貸的規(guī)模，增加融資，這兩種方式能一定程度上能夠籌得資金且減少利息上的支出，但國家出臺的政策對于以借貸方式籌資的渠道的企業(yè)來說，融資壓力仍然存在。故而降低籌資風(fēng)險，融資渠道的伸展是必須要考慮的。

保利在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)上有所收獲，但從目前看來，保利仍需要在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)上有所拓展，通過多元化的業(yè)務(wù)來進(jìn)一步分散集中在一處的風(fēng)險，減輕融資壓力。在房地產(chǎn)行業(yè)受挫的情況下，還應(yīng)該提前規(guī)劃所籌資金用途，詳細(xì)把握到期時間，減輕資金壓力。

2.投資風(fēng)險的控制措施。根據(jù)前文對于保利的盈利能力上的分析，保利在盈利能力的指標(biāo)良好，但未來仍然存在投資風(fēng)險的可能性。保利發(fā)展主要聚焦在一二線城市，三四線城市的地方企業(yè)綜合實力并不突出，在規(guī)劃建設(shè)管理上都不夠強勢。如果保利能進(jìn)軍三四線城市，擴大房產(chǎn)規(guī)模，也會吸引品牌投資的。從居民角度來說，三四線城市的品牌效應(yīng)形成后會推動一二線城市的項目建設(shè)。因此，保利除了聚焦一二線城市和主要經(jīng)濟圈外，可以通過在三四線城市增加投資來優(yōu)化企業(yè)的整體布局。

3.營運風(fēng)險的控制措施。從上文中財務(wù)風(fēng)險部分可以看到，保利地產(chǎn)公司在流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率這兩個財務(wù)指標(biāo)上的值都是小于行業(yè)其他企業(yè)。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低意味著應(yīng)收賬款的數(shù)額相對較多，有潛在的壞賬風(fēng)險；存貨周轉(zhuǎn)率較低，說明保利需要加強對于存貨的管理。

從應(yīng)收賬款角度來看，保利的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，雖有所提升，但仍然低于萬科和招商蛇口，說明保利的應(yīng)收賬款的管理不是那么的完善，還需加強管理。首先加強對于壞賬風(fēng)險的意識，避免掉入重復(fù)壞賬風(fēng)險的圈套；其次需要進(jìn)一步加強單位的信用管理；再其次對于一些賬齡太長的應(yīng)收賬款，在不放寬企業(yè)賒銷規(guī)定條件下采取多種催款方式來提升資金回收率。

從存貨角度來看，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率相對較低，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨金額數(shù)值都比較大。保利地產(chǎn)需要加強存貨管理。第 一，清 庫存。對于未銷售出去或放棄購買的項目，可以通過廣告宣傳或者促銷活動等手段來加快存貨的銷售。第二，加強庫存周期管理。加強對庫存人員培訓(xùn)，增強各部門間溝通；對一些流動性強的存貨可以增加采購次數(shù)減少庫存，對于在建工程這種流動性弱的存貨則是需要提前準(zhǔn)備規(guī)劃好存貨的開發(fā)周期，通過選擇合格的收入確認(rèn)方法，改善其存貨積壓狀況，以達(dá)到提高流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

五、結(jié)語

在本文中，選取了保利地產(chǎn)作為研究的案例，先呈現(xiàn)了保利的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀，對其財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行初步的識別，對存在的財務(wù)風(fēng)險提出了相應(yīng)的控制措施，結(jié)論總結(jié)如下：在財務(wù)風(fēng)險識別上首先簡述了公司的地位及經(jīng)營狀況；其次基于保利發(fā)展2017年—2021年五年的財務(wù)報表上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，與同行業(yè)的萬科、招商蛇口進(jìn)行比較，從企業(yè)籌資、投資、營運這三個維度判斷其內(nèi)部的財務(wù)風(fēng)險；再其次依據(jù)保利的財務(wù)風(fēng)險識別的結(jié)果對存在的財務(wù)風(fēng)險提出相應(yīng)控制措施。