房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展要解決的幾個(gè)根本問(wèn)題

陳文玲

7月24日中央政治局會(huì)議提出，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策，用好政策工具箱。現(xiàn)在政策工具箱里面的工具不少了，對(duì)于房地產(chǎn)的金融刺激政策的力度也非常大?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)聯(lián)程度越來(lái)越密切。目前改變中國(guó)經(jīng)濟(jì)的心理預(yù)期減弱問(wèn)題至關(guān)重要。

關(guān)于房地產(chǎn)的屬性問(wèn)題

房地產(chǎn)是消費(fèi)品還是投資品？它的屬性存在不同認(rèn)識(shí)，我認(rèn)為房地產(chǎn)有四個(gè)方面的屬性，應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)，要進(jìn)一步考慮其定位。

第一，房地產(chǎn)是長(zhǎng)周期的耐用消費(fèi)品。40年、30年的消費(fèi)品已經(jīng)屬于長(zhǎng)周期的耐用消費(fèi)品，而居民住房使用期有的是70年甚至更長(zhǎng)，政策應(yīng)該為長(zhǎng)周期的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，而不是局限在短周期，這涉及政策制定的方法和著眼點(diǎn)。

第二，房地產(chǎn)具有投資品的屬性或者資產(chǎn)屬性。如果不承認(rèn)這一點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)的支持就可能短期化。如果當(dāng)行業(yè)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好時(shí)，政府出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，形勢(shì)好轉(zhuǎn)后又把扶持政策往回收，投資者就會(huì)無(wú)所適從?？傊康禺a(chǎn)是有投資屬性的，房地產(chǎn)的投資價(jià)值、資產(chǎn)價(jià)值還是要承認(rèn)的。

我理解“房住不炒”是指不能過(guò)度炒作，要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)把市場(chǎng)炒亂。但是房地產(chǎn)交易還是應(yīng)該受到保護(hù)。如果你不承認(rèn)它的投資品屬性，房地產(chǎn)市場(chǎng)就很難做起來(lái)?，F(xiàn)在很多城市存量房掛牌數(shù)量達(dá)到歷史的高峰，拋售二手房。

第三，要承認(rèn)房地產(chǎn)的財(cái)富屬性。我國(guó)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，要通過(guò)房地產(chǎn)投資創(chuàng)造財(cái)富，而不是不講究質(zhì)量地蓋房子。有一位建設(shè)部原來(lái)的領(lǐng)導(dǎo)講過(guò)，我們住宅的生命周期平均26年到27年，之后就成了建筑垃圾。我們?cè)瓉?lái)是粗放的高速度發(fā)展，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)，有必要明確房地產(chǎn)的財(cái)富屬性。

中國(guó)一些富人到國(guó)外買的豪宅都是具有幾十年、上百年歷史的那種具有財(cái)富屬性的房地產(chǎn)，或者高價(jià)值的房產(chǎn)。我們現(xiàn)在實(shí)際上缺少適應(yīng)富人需求的大宗購(gòu)房，實(shí)際上是消費(fèi)外溢的。一般的奢侈消費(fèi)品是向國(guó)內(nèi)流動(dòng)，高端住房需求卻是外流的，而且這幾年外流得非常嚴(yán)重。

按照統(tǒng)計(jì)局和人民銀行的多次調(diào)研，我國(guó)居民的財(cái)富構(gòu)成中80%是房產(chǎn)。如果否定它的財(cái)富屬性，老百姓的財(cái)富將大大縮水，這也不符合我們的發(fā)展方向。

第四，房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，而且是關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)，帶動(dòng)性極強(qiáng)，聯(lián)動(dòng)性極強(qiáng)的支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)供給方面政策要整體設(shè)計(jì)

重要的問(wèn)題就是要有房地產(chǎn)業(yè)政策的整體設(shè)計(jì)原則，而不是單一的供給政策，比如推保障房政策，以及城市的棚戶房、城中村改造等。不是單一地推出某類住房的供給，要做房地產(chǎn)政策的整體設(shè)計(jì)。比如市場(chǎng)化住房部分，政策上要放開，真正讓市場(chǎng)發(fā)揮作用；而保障房、公租房這部分應(yīng)該由政府來(lái)做。

還有一部分存量房，比如小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在到了該解決的時(shí)候了，而不是一拆了之，因?yàn)檫@也是社會(huì)財(cái)富，還有那么多的老百姓在那里居住。政策的制定應(yīng)該避免簡(jiǎn)單粗暴的方式。現(xiàn)在一部分農(nóng)村集體用地將來(lái)可能轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，它和小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是一樣的。為什么允許新的集體用地進(jìn)入市場(chǎng)，之前的小產(chǎn)權(quán)房就要強(qiáng)令拆除？

所以我們制定政策，需要有一體化的和長(zhǎng)周期的考慮和設(shè)計(jì)。住房市場(chǎng)的制度供給是非常根本的問(wèn)題，不僅需要解決屬性問(wèn)題，還有長(zhǎng)周期的優(yōu)質(zhì)制度供給問(wèn)題。

需要解決存量和增量的問(wèn)題

現(xiàn)在大家對(duì)房地產(chǎn)注意的焦點(diǎn)集中在一線城市，一線城市有不少存量，但只要政策取消對(duì)二套、三套房的限購(gòu)，讓市場(chǎng)起作用，剛性需求就會(huì)刺激彈性需求，它還是有消化的渠道。

最重要的是三線、四線城市，大量的存量房沒(méi)有解決的通道，也沒(méi)有解決的設(shè)計(jì)。大量的三線、四線城市，包括縣城的空置房，特別是東北很多城市的空置房，問(wèn)題非常嚴(yán)重。北京周邊的一些中小城市也有大量空置房，目前存量問(wèn)題是非常嚴(yán)重的。

對(duì)房地產(chǎn)增量要有一個(gè)準(zhǔn)確判斷，到底未來(lái)還有多大的發(fā)展?jié)摿ΑＨ绻》康慕ㄖ芷谑?6-27年，之前房地產(chǎn)粗放發(fā)展時(shí)很多房子的一些關(guān)鍵零部件，比如上下水設(shè)施、PVC管道已經(jīng)老化，房子老化后問(wèn)題將越來(lái)越多。供給側(cè)的這種替代更新或者換代發(fā)展、原來(lái)住房垃圾的清除，是很大的工作量。未來(lái)房產(chǎn)的置換量很可能比人口增長(zhǎng)的量還要大。

房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題

解決房地產(chǎn)問(wèn)題，要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。其中一個(gè)重要問(wèn)題是稅收結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)是地方政府50%以上的財(cái)政收入來(lái)源，稅收制度不改革，房地產(chǎn)是支持地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)的主力。我們地方政府在過(guò)去三年疫情中支出很大，現(xiàn)在地方財(cái)政的困難和房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的關(guān)系。

第二是人口結(jié)構(gòu)。我國(guó)人口去年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，比上年末減少85萬(wàn)人，今年可能會(huì)減少200萬(wàn)以上?，F(xiàn)在退休的人員是2500萬(wàn)，每年死亡1100萬(wàn)。從大趨勢(shì)看，我國(guó)人口將趨于下降。從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)消費(fèi)需求可能總體上要下臺(tái)階，但結(jié)構(gòu)性置換可能會(huì)上臺(tái)階。這會(huì)對(duì)住房的結(jié)構(gòu)和價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。

第三，不同城市對(duì)房地產(chǎn)要因城施策，這樣政府在其中的作用，政府和市場(chǎng)的關(guān)系需要注意。由于因城施策，地方政府的權(quán)限或者說(shuō)施策的不同力度可能差距很大，如果處理不好，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的畸形發(fā)展。所以因城施策必須建立在統(tǒng)一的制度設(shè)計(jì)的前提下。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)界對(duì)房地產(chǎn)持悲觀論者很多。我們研究宏觀經(jīng)濟(jì)，研究中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)該考慮：如何讓房地產(chǎn)回歸正常發(fā)展的軌道、健康發(fā)展的軌道和可持續(xù)發(fā)展的軌道。

（編輯 季節(jié)）