試析居住權登記制度的建構

[摘 要]居住權制度在我國經(jīng)歷一波三折之后，終于在2020年生效施行的《民法典》中得以確立下來，但居住權制度內在缺陷頗多，在法律上確立時間不長，有待完善。在登記方面客體上的居住權數(shù)量、登記中伴隨債之關系的缺失、登記審查標準模糊不清等問題陷入爭議，需要立法進一步明確和解決。在登記行為的效力方面，合同型居住權和遺囑型居住權應當分別采用登記生效主義和登記對抗主義，當所有權與居住權發(fā)生糾紛時，由于居住權制度承擔著特殊的時代使命，不僅要適用物權變動的有關規(guī)定，還要兼顧這一特殊因素。針對居住權登記審查之困境，我國法律應當在明確部分住宅登記問題、強化登記簿相關內容、確立登記審查標準和審查權限三個方面進一步完善彌補漏洞。

[關鍵詞]居住權；登記制度；審查標準；伴隨債之關系；登記效力

居住權起源于羅馬，德國、日本等國以及我國澳門地區(qū)的法律制度中借鑒吸收并不斷發(fā)展[1]。該制度在我國經(jīng)歷一波三折之后終于在2020年生效施行的《民法典》中得以確立下來。不動產(chǎn)登記制度在我國法律上有較為成熟的規(guī)則體系，然而居住權的特殊性使其在登記制度方面有別于一般的不動產(chǎn)權利類型的登記，需要在《民法典》確立居住權之后具體加以規(guī)定。

一、登記審查之困境

雖然在登記制度方面自然資源部頒發(fā)了《登記辦法》，但是不動產(chǎn)登記制度上存在缺口，相關的居住權登記條款存在空白，面對居住權這一法律上的新的用益物權，仍有許多問題亟待解決，才能更加全面保障居住權人的權益。

（一）登記客體上的居住權數(shù)量

民法上存在一物一權原則[2]，那么在同一房屋上是否能設立多個居住權呢？

首先，在將房屋視為一個整體的情形下，是否能在整體之上設置多個居住權？通常來說，擁有居住權的人不可避免地要和與其有共同居住關系的配偶、父母、子女等關系的親屬和生活輔助人員共同居住。這些人員對房屋不具有所有權，也不是合法獲得居住權的主體。此時，應當對這一主體進行擴大解釋，從而使得具有共同居住關系的人員享有源于居住權的從屬性居住權[3]。因此，在此種情況下，不應當認為實際居住人皆為居住權人，否則居住權主體會被不當擴大。如果是沒有上述關系的人在同一房屋上同時享有居住權，那么他們對房屋的占有和使用權益將會產(chǎn)生排斥，此時應當適用一物一權原則。

其次，若將房屋分割為幾個部分，分別設立居住權，應當是不違反一物一權原則的，并且此種做法有利于提高房屋的利用率。在《德國民法典》中就有如此規(guī)定，并且在我國的法律修改進程中也曾考慮過此種做法。不管是立法例上還是學界觀點都大多持肯定態(tài)度。從現(xiàn)行法律的規(guī)定來看，《民法典》沒有明確規(guī)定是否可以在部分住宅之上設立居住權，但是《登記辦法》中規(guī)定：居住權人對一個不動產(chǎn)單元的全部住房享有居住權的，登記機構在登記簿相應欄中填寫“全部住宅”；對部分住房享有居住權的，填寫具體住宅部位。從這個規(guī)定來看，部分住宅是可以設立居住權的。

（二）登記中伴隨債之關系缺失

傳統(tǒng)不動產(chǎn)權利登記簿中對不動產(chǎn)本身以及不動產(chǎn)物權的構成要素的記載一般是較為明確且具體的。而居住權登記內容，與一般的用益物權相比，其與獲得居住權的基礎合同權利義務之間更具有緊密性[4]。

由于居住權的占有、使用等權益內容主要以合同為依托，因此有學者也提出居住權制度是一種伴隨債之關系，它一方面有債之關系的屬性，既可以由當事人在居住權合同中約定，也可以由法律做補充規(guī)定；而另一方面，居住權可能緊密附著于物權之上，對最初的權利人和后續(xù)的權利受讓人都具有約束力[5]。《民法典》規(guī)定了在居住權合同中一般包括“居住條件和要求”條款，使居住權登記簿內容不僅包括不動產(chǎn)本身，還會包括與滿足一定居住條件和要求相關的權利義務內容。而在本次立法中，法律并沒有予以明確。

（三）登記審查標準模糊不清

不動產(chǎn)登記審查標準通常采取形式審查為輔、實質審查為主的模式。然而居住權具有例外情形。居住權有較強的人役性，帶有保障特定人群住有所居的時代任務，通常是基于婚姻關系、家庭關系等產(chǎn)生，具有無償性和永久性，并且對法律居住權的客體有一定的要求，需是住宅。登記機構需不需要核實居住權合同主體、審查居住權客體是否為住宅、設立居住權的目的等，這些問題在法律上沒有明確的標準和要求。

《登記辦法》中規(guī)定的登記機構審查職責分為實質審查和形式審查兩種。實質審查方面，在居住權登記辦理過程中重點審查登記房屋的權利狀態(tài)。形式審查方面，需核驗居住權登記申請書、不動產(chǎn)權證書、居住權合同等材料記載的主體是否一致等。這給實務中辦理居住權登記提供了一定的參考，但是上述提及的問題，審查內容更加深入，需要登記機構有更大的權限進行審查，這又可能會產(chǎn)生行政審查越界的問題。

居住權制度隨著時代的發(fā)展，投資功能也許會逐漸加強，但是目前為止，在居住權制度設立之初，該制度還是主要承擔著社會保障功能，如若不對居住權登記的相關要件進行嚴格審查，不免會使社會保障的功效被大大削弱。再者，我國房地產(chǎn)市場中不乏投機取巧之行為，如果在登記時，對居住權合同主體和設立目的不加嚴格審查，就極有可能被不良房地產(chǎn)開發(fā)商鉆法律空子。

二、登記行為之效力

不動產(chǎn)登記制度自創(chuàng)設以來，關于登記行為效力的爭論一直存在。學界大概存在登記生效主義和登記對抗主義兩種范式。居住權根據(jù)成立方式不同分為合同型居住權和遺囑型居住權，兩種居住權的登記效力或有所不同。

（一）合同型居住權的登記效力

《民法典》在三百六十六條中規(guī)定了合同型居住權，應當適用三百六十八條中規(guī)定的“居住權自登記時設立”，采用登記生效主義。當然在登記完成之前，居住權也并非完全受不到保障，合同同樣對雙方當事人具有約束力。在居住權人占有、使用住宅后，其作為占有人也有權依據(jù)法律行使占有保護請求權，盡管這個權利在效力上是弱于物權請求權的。

總之，合同型居住權的登記效力范式為登記生效主義幾乎是沒有爭議。

（二）遺囑型居住權的登記效力

關于遺囑型居住權的規(guī)定在《民法典》中僅有一句“參照適用本章的有關規(guī)定”，法律中的大面積空白致使指引作用無法實現(xiàn)，這于相關權利人的權益保護十分不利。若參照合同型居住權的規(guī)定，遺囑型居住權的登記效力也采用登記生效主義。但是《民法典》也規(guī)定了，因繼承取得物權的，自繼承開始時發(fā)生效力。那么遺囑型居住權就應該采取登記對抗主義。兩者的規(guī)定是相互沖突的。本文認為，遺囑型居住權登記行為采取登記對抗主義有一定的合理性，客觀上也有助于居住權人權益的保護。

目前不動產(chǎn)登記制度中，缺乏可行的居住權登記項目規(guī)范，遺囑繼承人可以依據(jù)遺囑獲得居住權，但是若其未前往不動產(chǎn)登記機構辦理登記，在所有人將房屋轉讓給善意受讓人等情況下居住權很難得到保障。因此，現(xiàn)有立法在遺囑型居住權登記效力上的法律漏洞為司法實踐埋下了隱患，法律有必要進一步明確遺囑型居住權登記行為的法律效力。

（三）所有權與居住權的沖突

所有權與居住權發(fā)生沖突主要有以下幾種情形：

1.居住權合同雙方當事人簽訂了合同，但未辦理登記，之后發(fā)生糾紛；

2.在雙方當事人簽訂了合同之后、辦理登記之前，所有權人將房屋轉讓給第三人，并完成了過戶登記，買受人取得所有權后與居住權人發(fā)生糾紛，要求居住權人搬離房屋；

3.雙方當事人簽訂合同并辦理了登記手續(xù)，之后所有權人將房屋轉讓，買受人要求辦理登記手續(xù)。

第一種情形中，雙方未辦理登記手續(xù)，之間僅存在債權債務關系，合同合法有效的前提下，一方反悔，需要承擔違約責任，在所有權人反悔的情況下，對方當事人可提起訴訟要求其繼續(xù)履行義務辦理居住權登記。這種情形合同的有效性是爭議的焦點，不涉及登記的問題。

第二種情形中，涉及第三人的利益，首先要看第三人是否知情，其次看居住權的設立目的。如果第三人在訂立房屋買賣合同時知情，卻仍然做出了購買該房屋的決定，則視為其同意并承認居住權的設立。如果第三人在訂立房屋買賣合同時對居住權合同不知情，第三人與居住權人之間的關系處理要根據(jù)居住權的設立目的加以區(qū)分：當居住權是為保障特殊群體“住有所居”的任務而設立時，居住權的設立通常是無償?shù)模幼嗳藳]有另外居所可以居住，這時既要確認第三人的所有權，也要確認居住權；當居住權的設立是有償?shù)模淠康亩嗍菫榱送顿Y或改善生活條件，不具有生存上的緊迫性，則應該嚴格按照法律的有關規(guī)定，以登記作為物權變動的條件。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權變動的效力，居住權人在法律上不能取得居住權，只能基于合同之債要求原所有權人承擔違約責任。

第三種情形中，已經(jīng)辦理居住權登記手續(xù)，居住權已經(jīng)設立，發(fā)生物權效力，買受人可以繼續(xù)辦理過戶手續(xù)，但必須容忍居住權人占有、使用房屋。如果買受人在訂立買賣合同時受到欺騙，只能要求原所有權人承擔違約責任，與居住權人無關。

從以上三種情形來看，由于居住權制度承擔著特殊的時代使命，在所有權與居住權發(fā)生糾紛時，不僅要適用物權變動的有關規(guī)定，還要兼顧這一特殊因素。

三、登記完善之建議

（一）明確部分住宅登記問題

鑒于《民法典》中沒有明確禁止部分住宅設立居住權，且《登記辦法》中有相關規(guī)定，并且部分住宅設立居住權有利于提高房屋的利用率，本文支持部分住宅可以設立居住權的觀點。那么對部分住宅設立居住權時如何登記就需要進行明確。

住宅作為居住權客體是登簿的核心內容，住宅的具體位置，以及部分住宅涉及整個住宅上的居住權劃分的，關系到居住權人實際使用的范圍，登記機構必須將這些信息詳細記載在登記簿上。當事人確有意愿進行對部分住宅設立居住權的，應當考察相關住宅部分是否具有空間上和使用上的獨立性，并在辦理居住權登記之前辦理房屋分割的變更登記。

除此之外，居住權人除有權使用其專有部分外，應當還享有與其他相關權利人共同使用住宅共用部分的權利，對公共區(qū)域的權利義務應當嚴格記載于登記簿上。

（二）強化登記簿相關內容

伴隨債之關系的內容僅在合同中進行約定，保護力度是不夠的，必須強化登記簿上的相關內容，在辦理登記手續(xù)時將約定的合同內容進行不動產(chǎn)登記。

居住權人與所有權人之間的權利義務內容中比較重要的有如下幾個方面：1.附屬設施使用權限問題?！睹穹ǖ洹分械囊?guī)定只涉及住宅而未提及附屬設施，而房屋的占有、使用離不開附屬設施的輔助。2.住宅以及附屬設施日常的維護維修或改良修繕，居住權人對此的權利義務大小是多少？3.住宅以及附屬設施的重大修繕問題，這是居住權客體的根本，且一般耗費費用巨大，應當由所有權人還是居住權人決定并出資？這幾個方面的問題在登記簿中應當有所記載。這些問題原則上應當實行意思自治，由當事人之間達成一致之后在合同中進行約定，按照合同約定進行登記。

合同中約定的事項并不是每一項都需要進行登記并公示出來，尤其是居住權合同多發(fā)生在具有親屬關系的主體之間，合同公示會涉及家庭內部隱私，當事人并不一定會有意愿進行公示。本文認為將伴隨債之關系涉及的相關內容設計為表格，登記時進行表格填寫這種方式較為合理，這樣一來，僅對有必要進行登記的內容進行記載，表格填寫既明了清晰，也利于提高登記和查詢的效率。

（三）確立登記審查標準和審查權限

居住權具有與其他用益物權不同的人役性屬性，只對居住權登記的審查進行形式上的審查是遠遠不夠的，需要對一些重要內容進行實質審查，并且居住權登記涉及的材料比較單一，不會給登記機關造成過重的負擔。對居住權的主體和客體可以分別采取實質審查和形式審查的標準。

對居住權主體的資格進行實質審查?！睹穹ǖ洹吩O立居住權主要是“滿足生活居住的需要”，隱含著居住權一般是為無房可住之人而設立的立法本意，這為居住權主體資格的審查提供了法律指引。登記機構需要查證居住權申請人名下的住宅數(shù)量、設立居住權的數(shù)量等，以此來判斷居住權申請人是否屬于為“滿足生活居住需要”的目的設立居住權。此外，申請設立居住權的主體可能不僅僅是自然人，還包括法人、非法人組織，他們通常具有營利性，更要加強對其的資格審查，擁有住宅的合法性資格、設立居住權的合法性資格等內容是審查的重要內容。

對居住權客體進行形式審查?！睹穹ǖ洹穼幼嗫腕w的要求必須是“住宅”。對設立居住權的住宅進行審查，要審查在住宅是否經(jīng)過首次登記、登記的用途是否為“住宅”。這種審查一般通過對不動產(chǎn)權證進行形式使審查達到確認信息真實性的目的，完成審查目標。

結束語

居住權制度自2002年《物權法（征求意見稿）》首次進行規(guī)定到如今正式在《民法典》中規(guī)定，一波三折歷經(jīng)近二十年。此次居住權寫入《民法典》，并且明確規(guī)定了居住權設立的具體方式、居住權主體的資格、居住權的客體，不但可以指引居住權主體設立居住權和維護自己的利益，還能保障部分弱勢群體居有定所，充分體現(xiàn)了一個時代、一個國家的社會文明，有著深遠的意義。在“全體人民實現(xiàn)住有所居”的中國式功能定位的影響，《民法典》對居住權的規(guī)定都趨向于保守，但隨著時代的發(fā)展和“住有所居”任務的實現(xiàn)，居住權的功能也許也會逐漸改變，被賦予更多使命。

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作者簡介：關心（1999— ），女，漢族，山東聊城人，天津師范大學法學院，在讀碩士。

研究方向：經(jīng)濟法學。