論我國(guó)居住權(quán)制度的不足與完善

努爾阿米乃姆·亞森

（新疆師范大學(xué)政法學(xué)院 新疆烏魯木齊 830000）

隨著社會(huì)的發(fā)展，有關(guān)養(yǎng)老住房和離婚訴訟案件中無(wú)住所一方的居住問(wèn)題等一系列問(wèn)題不斷出現(xiàn)，人們意識(shí)到了居住權(quán)設(shè)立居住權(quán)制度的重要性。《民法典》物權(quán)編中設(shè)立的居住權(quán)制度適應(yīng)新時(shí)代的需求，有利促進(jìn)社會(huì)發(fā)展，但作為我國(guó)的新制度存在一些問(wèn)題并需要采取相應(yīng)的改善措施。[1]

一、居住權(quán)制度概述

（一）居住權(quán)的含義

《民法典》頒布以后，物權(quán)編中新增的居住權(quán)變成了法學(xué)界和公民關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)民法典，所謂居住權(quán)是指自然人在非自己所有的住宅的全部或一部分所享有使用、占有的權(quán)利。目前在我國(guó)設(shè)立居住權(quán)的主體只能是自然人，法人或者其他組織不能設(shè)立居住權(quán)。在我國(guó)設(shè)立居住權(quán)是為了將住宅所有權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配，使?jié)M足他們各自的需求，一方面可以消除社會(huì)中弱勢(shì)群體對(duì)住房問(wèn)題的擔(dān)憂，另一方面可以保障普通公民不斷增加的物質(zhì)需求。值得注意的是，目前在我國(guó)法律法規(guī)中只規(guī)定了兩種房屋的利用方式“房屋租賃權(quán)”與“所有權(quán)”。居住權(quán)與“房屋租賃權(quán)”“所有權(quán)”相比，其中居住權(quán)的穩(wěn)定性與靈活性最強(qiáng)。通過(guò)這個(gè)制度自然人得到對(duì)房屋自由處分的權(quán)利，能夠有效解決“房屋所有權(quán)”和“租賃期”未能充分解決的問(wèn)題，符合最佳程度上發(fā)揮房屋的效用。[2]

（二）居住權(quán)的特點(diǎn)

居住權(quán)作為一種新制度，它不同于租賃權(quán)、借用權(quán)，具有以下特點(diǎn)：

1.居住權(quán)客體的具體性

居住權(quán)的客體是自然人在他人所有的房屋上，也就是說(shuō)居住權(quán)是設(shè)立在非自己所有的房屋之上，是針對(duì)房屋而設(shè)立的，其目的是為了滿足居住權(quán)人對(duì)房屋的居住使用和生活需要。

2.居住權(quán)的無(wú)償性

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《民法典》物權(quán)編的規(guī)定自然人設(shè)立居住權(quán)原則上無(wú)償?shù)?，是自然人無(wú)償取得居住權(quán)，這是租賃權(quán)與居住權(quán)的區(qū)別。居住權(quán)的法律性質(zhì)決定了其應(yīng)當(dāng)是無(wú)償?shù)拿袷路尚袨椤?/p>

3.居住權(quán)具有專屬性，不可轉(zhuǎn)讓性

我國(guó)民法典明確規(guī)定居住權(quán)只能是設(shè)立居住權(quán)的自然人專享的權(quán)利，不能把房屋隨意轉(zhuǎn)讓給別人以及被他人繼承，各方在設(shè)立居住權(quán)合同時(shí)未約定的，不能把房屋擅自出租給別人。[3]

（三）居住權(quán)的意義

我國(guó)《民法典》新增的居住權(quán)制度在我國(guó)法律體系中具有重大的意義，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.居住權(quán)制度是實(shí)現(xiàn)房屋使用價(jià)值的最佳途徑之一

居住權(quán)制度的適用一方面有利于保障弱勢(shì)群體的居住需要、實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展，另一方面有利于落實(shí)住房保障制度政策，將居住權(quán)作為財(cái)產(chǎn)利用多樣化的方式之一，可以使當(dāng)事人用更多的方式利用房屋，亦有利于有效保護(hù)并兼顧到各方當(dāng)事人的利益，并更加滿足人們追求有利保障的需求。[4]

2.居住權(quán)制度是符合黨的加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障住房制度的要求

居住權(quán)作為新增設(shè)的一項(xiàng)用益物權(quán)，將會(huì)完善住房保障體系，滿足人民群眾穩(wěn)定的生活居住需求。我國(guó)目前現(xiàn)有的住房制度體系，除市場(chǎng)化商品房外，還有經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、公租房等保障性住房，但很多貧困群體依然有很強(qiáng)烈的住房需求，住房租賃雖可以滿足社會(huì)各界租房人士的需求，但租賃關(guān)系穩(wěn)定性不夠高。居住權(quán)的設(shè)立，將填補(bǔ)現(xiàn)有住房體系中存在的缺陷，并更好地保護(hù)居住權(quán)人的利益。

3.居住權(quán)制度彌補(bǔ)了有關(guān)居住權(quán)法律規(guī)定的不足

在我國(guó)《民法典》中新增的居住權(quán)制度的內(nèi)涵豐富，它明確回答了對(duì)居住權(quán)人享有哪些權(quán)利、當(dāng)事人應(yīng)該以什么形式設(shè)立居住權(quán)、居住權(quán)合同包括哪些因素、居住權(quán)在哪些情境下消滅等一系列問(wèn)題，這有利于彌補(bǔ)有關(guān)居住權(quán)制度中存在的一些問(wèn)題，并為法院有效解決居住權(quán)糾紛提供了法律保障。[5]

二、居住權(quán)的內(nèi)容

（一）居住權(quán)的權(quán)利主體

對(duì)于居住權(quán)的受益主體在我國(guó)2002年的《物權(quán)法》（草案）（征求意見(jiàn)稿）、2005年公布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》、2018年8月《民法典》物權(quán)編（草案）和新編纂的《民法典》中均無(wú)明確規(guī)定。居住權(quán)的主體是根據(jù)法律規(guī)定或者約定享有和占有他人房屋的人。居住權(quán)的權(quán)利主體和利益主體是分開(kāi)的，在權(quán)利主體之外還有利益主體。如果只規(guī)定權(quán)利主體，未對(duì)利益主體作出規(guī)定，不利于保障居住權(quán)人合法利益。如果是規(guī)定居住權(quán)的權(quán)利主體只有居住權(quán)人一個(gè)人，居住權(quán)主體的范圍過(guò)窄，存在一定的立法不足。所以要允許居住權(quán)人的家庭成員和親戚一起生活，允許居住權(quán)人的家庭成員居住在他方的房屋內(nèi)，允許居住權(quán)人的家人享用居住權(quán)人的權(quán)利。居住權(quán)人可以跟他的家庭成員或者親戚共同居住，但是其家庭成員和親戚是利益主體，而不屬于居住權(quán)主體。如果約定的居住期限屆滿或者居住權(quán)人死亡，居住權(quán)人的居住權(quán)消滅的同時(shí)，他的家庭成員或者親戚也不能繼續(xù)享受或者繼承居住權(quán)。我國(guó)對(duì)于居住權(quán)主體的規(guī)定，要充分考慮我國(guó)各方面的因素，要符合現(xiàn)在的基本國(guó)情，探索出一項(xiàng)有中國(guó)特色的居住權(quán)制度。

1.居住權(quán)人的權(quán)利

居住權(quán)人在取得居住權(quán)后，即可以對(duì)住宅行使相關(guān)的權(quán)利，具體表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

（1）合理使用住宅的權(quán)利。根據(jù)《民法典》物權(quán)編的有關(guān)規(guī)定，居住權(quán)人對(duì)房屋只享有占有、使用的權(quán)利，因?yàn)榫幼?quán)是為滿足居住權(quán)人的生活居住需要而設(shè)立的用益物權(quán)。本文所指的合理使用是居住權(quán)人使用房屋只限于個(gè)人生活需要，出于其他目的，居住權(quán)人不得使用住宅。當(dāng)然，如出于職業(yè)的需求，在滿足生活居住的前提下，居住權(quán)人可以利用住宅從事不違背生活居住需要的活動(dòng)。其次，居住權(quán)人有權(quán)使用住宅內(nèi)的生活設(shè)施。居住權(quán)雖然以住宅的居住為目的，但居住權(quán)的目的并不僅僅限于“住”，還包括其他生活需求。最后，居住權(quán)人對(duì)住宅的使用權(quán)不因住宅所有權(quán)人的變更而受影響。盡管所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出賣或贈(zèng)與住宅，但對(duì)居住權(quán)絲毫沒(méi)有影響，居住權(quán)人依然有權(quán)繼續(xù)使用該住宅。

（2）允許他人同住的權(quán)利。居住權(quán)人有權(quán)允許與其他人在住宅中居住。當(dāng)然，這里的其他人并非是無(wú)限制的只限于與居住權(quán)人有親密關(guān)系的人。同住人的范圍限于家庭成員，即配偶、子女和其他共同生活的近親屬，還有為居住權(quán)人提供生活服務(wù)的人員，如保姆等。

2.居住權(quán)人的義務(wù)

居住權(quán)人享有居住權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。這樣不僅可以維護(hù)所有權(quán)人的合法權(quán)益，還可以一定程度上限制居住權(quán)人濫用住宅的行為。居住權(quán)人的義務(wù)具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）妥善管理住宅的義務(wù)。居住權(quán)人對(duì)他人所有的住宅進(jìn)行占有、使用的權(quán)利，與此同時(shí)居住權(quán)人就有妥善管理住宅的義務(wù)。居住權(quán)人必須按照合同的約定合理并善意地使用住宅，維持住宅的原有用途，不得改變房屋的結(jié)構(gòu)。如果確有必要改變房屋的用途，必須通過(guò)房屋所有人的同意，不得擅自改變。此外，出租住宅和轉(zhuǎn)讓居住權(quán)之前，必須爭(zhēng)取房屋所有人的意見(jiàn)，不能單獨(dú)決定。

（2）住宅的維修義務(wù)。為了保持住宅在符合約定用途，居住權(quán)人在占有、使用他人所有的住宅期間有維修住宅的義務(wù)。居住權(quán)人根據(jù)不同情況，對(duì)住宅進(jìn)行修理義務(wù)。使用之前住宅就有損害的，居住權(quán)人可以自行修理，修理費(fèi)用可以讓所有權(quán)人支付。如果居住權(quán)人對(duì)房屋的一部分享有使用、占有的權(quán)利，那么只對(duì)那一部分承擔(dān)維修的義務(wù)。

三、我國(guó)居住權(quán)制度的不足

（一）居住權(quán)的物權(quán)屬性未充分體現(xiàn)

我國(guó)的居住權(quán)制度很大程度上受到人役權(quán)的影響和制約，卻忽略了其物權(quán)屬性。這影響居住權(quán)的使用范圍，也無(wú)法滿足社會(huì)需求。我國(guó)《民法典》物權(quán)編中規(guī)定居住權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓、繼承，這不利于居住權(quán)人的利益。作為居住權(quán)客體的房屋不能轉(zhuǎn)讓是大大降低了房屋的使用價(jià)值，不利于居住權(quán)交易的順利進(jìn)行。目前日益上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了部分普通公民購(gòu)買的能力范圍，不能轉(zhuǎn)讓居住權(quán)一定程度上限制了緩解人民對(duì)房屋的迫切需求。而且也不符合我國(guó)十九大報(bào)告提出的《加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障住房制度的要求》。[6]

（二）對(duì)居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒(méi)有明確規(guī)定

我國(guó)《民法典》物權(quán)編對(duì)居住權(quán)人的具體權(quán)利、設(shè)立居住權(quán)的形式、居住權(quán)合同的因素、居住權(quán)生效形式、居住權(quán)的限制內(nèi)容、居住權(quán)消滅情形等進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，但居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未明確規(guī)定。房屋所有權(quán)的變動(dòng)對(duì)居住權(quán)人的利益有一定的影響，為了更好地保障居住權(quán)人的權(quán)益應(yīng)該允許居住權(quán)人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。[7]

（三）設(shè)立居住權(quán)以無(wú)償為原則是不宜的

居住權(quán)作為一種民事權(quán)利，當(dāng)事人應(yīng)該充分發(fā)揮自己的意思自治。我國(guó)《民法典》物權(quán)編規(guī)定的居住權(quán)無(wú)償設(shè)立為原則，有償設(shè)立為例外，在某種程度上阻礙了當(dāng)事人自由行使民事權(quán)利。當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)合同時(shí)，應(yīng)該根據(jù)自己的自由意志，既可以有償設(shè)立居住權(quán)，也可以無(wú)償設(shè)立居住權(quán)。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題王利明教授的看法是，自然人只能無(wú)償設(shè)立居住權(quán)是不太合理的。他認(rèn)為原則上設(shè)立居住權(quán)限定為無(wú)償是不太適合我國(guó)法律的目的。無(wú)償方式設(shè)立居住權(quán)是不利于有效發(fā)揮居住權(quán)的基本作用。為了充分發(fā)揮該制度的基本作用，應(yīng)該允許雙方各自自由選擇設(shè)立居住權(quán)的方式。將居住權(quán)的設(shè)立方式限于無(wú)償，也難以滿足現(xiàn)實(shí)需要[7]。筆者認(rèn)為，以無(wú)償設(shè)立居住權(quán)為原則一定程度上影響所有權(quán)人的自主利用房屋的權(quán)利，無(wú)法充分發(fā)揮自己的意思自治。

四、我國(guó)居住權(quán)制度的完善

（一）高度重視居住權(quán)的物權(quán)屬性

從我國(guó)的司法實(shí)踐中就可以看出來(lái)，我國(guó)的居住權(quán)制度主要使用在婚姻家庭及養(yǎng)老問(wèn)題等方面。這說(shuō)明我國(guó)居住權(quán)制度的人役權(quán)屬性一直處于優(yōu)勢(shì)地位，物權(quán)屬性卻未充分展現(xiàn)。為了擴(kuò)大居住權(quán)的使用范圍和滿足社會(huì)需求，應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)居住權(quán)本身的物權(quán)屬性。居住權(quán)具有較強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)屬性，應(yīng)該賦予居住權(quán)人利用房屋的權(quán)利。具有物權(quán)屬性的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)可以轉(zhuǎn)讓、繼承，并且權(quán)利人從中獲取利益。筆者認(rèn)為，設(shè)立房屋居住權(quán)的雙方當(dāng)事人可以協(xié)商決定能否轉(zhuǎn)讓或者繼承居住權(quán)，這是在民事活動(dòng)中當(dāng)事人意思自治的充分體現(xiàn)。雙方當(dāng)事人在訂立居住權(quán)合同時(shí)，在合同內(nèi)容上寫(xiě)入能否轉(zhuǎn)讓或者繼承。

（二）《民法典》應(yīng)使設(shè)立居住權(quán)的自然人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

在我國(guó)雙方當(dāng)事人訂立租憑合同，租憑期限屆滿后承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人把房屋出賣或者轉(zhuǎn)讓給別人之前，在合理期限內(nèi)必須知曉承租人。既然法律讓承租人都享有了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，設(shè)立居住權(quán)的自然人也應(yīng)該享有此項(xiàng)權(quán)利。其實(shí)法律賦予居住人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是等于保護(hù)其基本人權(quán)。歸根結(jié)底，我國(guó)新增的居住權(quán)也是屬于公民的基本人權(quán)。房屋所有人把房屋轉(zhuǎn)讓或者出賣會(huì)影響居住權(quán)人的正常生活，也會(huì)一定程度上影響社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展。在日常生活中，在大部分情況下設(shè)立居住權(quán)人之間均有親密的關(guān)系，并且隨著居住權(quán)人享有和占有房屋期間的時(shí)長(zhǎng)，居住權(quán)人對(duì)房屋產(chǎn)生情感。因此，居住權(quán)期限屆滿后，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)將房屋的所有權(quán)向第三人轉(zhuǎn)移前通知居住權(quán)人。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的賦予不僅對(duì)人民的生活帶來(lái)便利，還可以也減輕房屋糾紛事件，符合建設(shè)和諧社會(huì)理念。因此，讓居住權(quán)人在房屋轉(zhuǎn)讓或者出售時(shí)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，符合我國(guó)的立法目的，也符合憲法的保障基本人權(quán)原則。

（三）設(shè)立居住權(quán)是否無(wú)償應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人自行決定

居住權(quán)作為一種民事權(quán)利，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮自己的意思自治。王利明教授認(rèn)為設(shè)立居住權(quán)的方式規(guī)定為無(wú)償，是值得討論的。他認(rèn)為民法典有必要對(duì)這個(gè)問(wèn)題從以下兩方面入手：第一是允許自然人設(shè)立居住權(quán)可以是有償，也可以是無(wú)償，即刪除有關(guān)嚴(yán)格限定為無(wú)償設(shè)立居住權(quán)的規(guī)則。第二是在不刪除該規(guī)則的前提下，可通過(guò)允許特別約定的方式來(lái)變通這個(gè)規(guī)則。將居住權(quán)設(shè)為有償或者無(wú)償各有利弊，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的具體情況來(lái)商量決定。設(shè)立居住權(quán)時(shí)房屋所有人無(wú)償設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在居住權(quán)合同上明確闡明。

五、結(jié)束語(yǔ)

《民法典》物權(quán)編中新增的居住權(quán)制度，符合我國(guó)的基本國(guó)情，有效緩解我國(guó)近年來(lái)日益增長(zhǎng)的公民物質(zhì)需求。居住權(quán)制度寫(xiě)入《民法典》意味著我國(guó)法律體系隨著時(shí)代的發(fā)展不斷完善，進(jìn)一步接近依法治國(guó)的目標(biāo)。通過(guò)居住權(quán)制度能夠如愿以償?shù)亟鉀Q“住有所居”問(wèn)題，為公民實(shí)現(xiàn)保護(hù)自己的居住權(quán)提供有效的途徑。居住權(quán)制度不僅滿足人民對(duì)美好生活的追求，并有利于增強(qiáng)公民的法律意識(shí)、培養(yǎng)法律信仰。