關(guān)于新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的探討

周之飛

房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，已走過(guò)了長(zhǎng)達(dá)20年的高速發(fā)展期。2020年全國(guó)房地產(chǎn)銷售規(guī)模高達(dá)17萬(wàn)億元，但是房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展過(guò)程中也暴露出各種各樣的問(wèn)題，如腐敗問(wèn)題、房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾問(wèn)題等。當(dāng)前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部控制以走出發(fā)展困境。本文主要闡述了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施。

一、內(nèi)部控制的概念及作用

目前主流的內(nèi)部控制概念源自于COSO委員會(huì)于1992年發(fā)布的《內(nèi)部控制-整體框架》：內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、管理層和全體員工為了實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)而實(shí)施一系列活動(dòng)的過(guò)程。雖然內(nèi)部控制的概念被提出的時(shí)間比較晚，但是內(nèi)部控制在很早之前就已經(jīng)被人們應(yīng)用在各類生產(chǎn)活動(dòng)中，比如會(huì)計(jì)核算中會(huì)通過(guò)賬實(shí)核對(duì)、試算平衡等方法來(lái)檢驗(yàn)賬務(wù)是否正確。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，內(nèi)部控制也逐漸從之前分散的、不系統(tǒng)的管理動(dòng)作發(fā)展為健全的內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制不僅能幫助企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)，還能提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視內(nèi)部控制并建立完整的內(nèi)部控制體系。

內(nèi)部控制對(duì)于企業(yè)的發(fā)展壯大有著非常重要的作用，其有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合法合規(guī)，有效保障企業(yè)資產(chǎn)安全，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，從而促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。實(shí)踐中，內(nèi)部控制一般是通過(guò)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程來(lái)實(shí)施的，通過(guò)不同部門(mén)、不同崗位的相互監(jiān)督、牽制來(lái)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的目的，以更好地防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f(shuō)，內(nèi)部控制的有效實(shí)施是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理“落地”的有利支撐，可以促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)一般以一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)單位，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有資金投入巨大、流程復(fù)雜、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，本文將圍繞這三個(gè)特點(diǎn)分別論述房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性。

首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入巨大，加強(qiáng)內(nèi)部控制可降低資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展20年，房?jī)r(jià)幾乎翻了好幾倍。以廣州市為例，2000年廣州市的平均房?jī)r(jià)約為4000元/㎡，而2020年廣州市的平均房?jī)r(jià)已高達(dá)32000元/㎡，廣州市房?jī)r(jià)20年間約翻了8倍。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，土地樓面價(jià)也水漲船高，2020年廣州市的平均住宅樓面價(jià)已高達(dá)17000元/㎡。如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)容面積為10萬(wàn)平方米，那么單獨(dú)一項(xiàng)土地出讓金投入就高達(dá)17億元，再算上建安成本、資金成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和稅金等，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投入可能高達(dá)30億元。房地產(chǎn)企業(yè)巨大的資金投入提高了企業(yè)的資金管理難度，因此更需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，否則在資金管理過(guò)程中，無(wú)論是人為失誤還是出現(xiàn)貪腐，都會(huì)使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。加強(qiáng)內(nèi)部控制可使資金管理得到有效監(jiān)督和控制，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程極為復(fù)雜，加強(qiáng)內(nèi)部控制可使企業(yè)合理控制成本支出，避免貪腐事件發(fā)生，保證工程質(zhì)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從開(kāi)始的拿地準(zhǔn)備到最終的交樓、清算，其中包含了很多的程序和節(jié)點(diǎn)，大致可分為8大流程和126個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。8大流程分別為拿地、策劃、前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、物業(yè)安排和收尾，而126個(gè)節(jié)點(diǎn)中涵蓋了諸如土方、樁基、正負(fù)零、施工、預(yù)售等節(jié)點(diǎn)，因?yàn)楣?jié)點(diǎn)太多，具體不一一列舉。從這8大流程和126個(gè)重要節(jié)點(diǎn)可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是非常復(fù)雜且繁瑣的，從一塊空無(wú)一物的土地變成一個(gè)高樓聳立的小區(qū)，其中需要涉及到政府有關(guān)部門(mén)的各種報(bào)建和驗(yàn)收環(huán)節(jié)，以及上百個(gè)供應(yīng)商的協(xié)調(diào)和安排，從而確保房子能如期且高質(zhì)量交付。房地產(chǎn)復(fù)雜的開(kāi)發(fā)流程無(wú)疑加大了房地產(chǎn)企業(yè)的管理難度，因此更需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制。否則，如果采購(gòu)階段沒(méi)有足夠的內(nèi)部控制，那么就很可能出現(xiàn)串標(biāo)、圍標(biāo)等違規(guī)行為，項(xiàng)目的成本可能就會(huì)超支；如果設(shè)計(jì)和施工驗(yàn)收階段沒(méi)有足夠的內(nèi)部控制，那么工程質(zhì)量就難以得到保障。所以，加強(qiáng)內(nèi)部控制可使企業(yè)合理控制成本支出，保證工程質(zhì)量。

最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，加強(qiáng)內(nèi)部控制可避免人員更換出現(xiàn)管理問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般周期比較長(zhǎng)，計(jì)容面積小且沒(méi)有什么土地問(wèn)題的項(xiàng)目，一般開(kāi)發(fā)周期為3年左右；計(jì)容面積大或者土地有未解決的爭(zhēng)議時(shí)，如拆遷補(bǔ)償、拆遷安置問(wèn)題沒(méi)有完全解決等，那么其開(kāi)發(fā)周期可能高達(dá)5～10年。房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動(dòng)大，人員更換也比較頻繁。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，如果項(xiàng)目經(jīng)理或關(guān)鍵崗位人員更換，沒(méi)有內(nèi)部控制作為保障，僅僅依靠項(xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人素質(zhì)和能力來(lái)解決前任遺留下來(lái)的各種問(wèn)題，很難保證項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，前任項(xiàng)目經(jīng)理在日常工作中就能按期完成各項(xiàng)任務(wù)，避免其離開(kāi)后給接任的項(xiàng)目經(jīng)理留下一個(gè)爛攤子，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目在人員更換的銜接階段依然能保證工期和項(xiàng)目質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）對(duì)內(nèi)部控制缺乏重視

過(guò)去20年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，助長(zhǎng)了一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人的盲目自信，使其認(rèn)為企業(yè)的發(fā)展壯大主要依靠的是其個(gè)人的能力，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制制度建設(shè)不夠重視。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然發(fā)布了一些內(nèi)部控制制度，但是由于管理層缺乏重視，很難在企業(yè)內(nèi)部有效推行。由于房地產(chǎn)行業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各家房地產(chǎn)企業(yè)為提升銷售排名你爭(zhēng)我趕，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度重視外部的風(fēng)險(xiǎn)，而輕視企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。雖然近年來(lái)一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)閮?nèi)部貪腐嚴(yán)重而逐步重視對(duì)內(nèi)部的控制管理，但從行業(yè)整體來(lái)看，內(nèi)部控制仍未獲得房地產(chǎn)企業(yè)足夠的重視。

（二）內(nèi)部控制環(huán)境較差

控制環(huán)境是構(gòu)成企業(yè)內(nèi)部控制體系的五要素之一，是企業(yè)建立與實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，主要包括治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置與權(quán)責(zé)分配、內(nèi)部控制機(jī)制、人力資源政策和企業(yè)文化等。部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境較差，導(dǎo)致內(nèi)部控制體系的基礎(chǔ)薄弱，內(nèi)部控制體系難以有效運(yùn)行。比如在治理結(jié)構(gòu)方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)法律法規(guī)設(shè)置了董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層，但監(jiān)事會(huì)基本形同虛設(shè)，致使企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)缺乏制衡機(jī)制，因而可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)因權(quán)力不受制約而盲目決策的現(xiàn)象。

（三）部門(mén)間壁壘高筑導(dǎo)致信息溝通不暢

信息溝通是溝通內(nèi)部控制體系的另外一個(gè)要素，企業(yè)要做好內(nèi)部控制，需要及時(shí)掌握內(nèi)部控制相關(guān)的信息，并確保信息可以在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行有效的傳遞和溝通，這是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制非常重要的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闃I(yè)務(wù)復(fù)雜，設(shè)立的部門(mén)眾多，諸如辦公室、行政與人力資源部、財(cái)務(wù)部、成本部、設(shè)計(jì)部、工程部等，因?yàn)榭己伺琶?jìng)爭(zhēng)激烈等原因，部分房地產(chǎn)企業(yè)的各部門(mén)之間存在著一定的部門(mén)壁壘，導(dǎo)致內(nèi)部控制相關(guān)信息得不到有效的傳遞。比如財(cái)務(wù)部門(mén)在進(jìn)行土地增值稅清算的過(guò)程中，需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供工程造價(jià)方面的資料，而這些資料通常是由成本部門(mén)保管，成本部門(mén)可能會(huì)因?yàn)椴块T(mén)壁壘而怠于提供資料，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門(mén)因?yàn)槲醇皶r(shí)完成土地增值稅清算而受到責(zé)罰。

（四）內(nèi)部監(jiān)督不足

內(nèi)部監(jiān)督也是內(nèi)部控制體系的五要素之一，它是企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制機(jī)制建立與實(shí)施情況的監(jiān)督檢查，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的有效手段。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷，及時(shí)加以改進(jìn)，是實(shí)施內(nèi)部控制的重要保證。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督卻存在缺乏監(jiān)管機(jī)制、監(jiān)督不到位等現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系需設(shè)置專門(mén)的監(jiān)管職能，配備專門(mén)的監(jiān)督管理人員對(duì)內(nèi)部控制機(jī)制的建立和實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，只有這樣才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的缺陷并制定有效的措施來(lái)消除因控制不足而帶來(lái)的不良影響。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)的工作崗位，但是因?yàn)閮?nèi)部審計(jì)與財(cái)務(wù)人員存在一定的利益關(guān)系，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)人員缺乏獨(dú)立性，內(nèi)部監(jiān)督難以有效開(kāi)展。

（五）內(nèi)部控制人員能力有待提升

內(nèi)部控制崗位對(duì)于員工的素質(zhì)和能力要求比較高，因?yàn)樽龊脙?nèi)部控制不僅需要掌握專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，還需要對(duì)企業(yè)的整體業(yè)務(wù)模式較為熟悉，此外還要有較強(qiáng)的溝通能力、分析能力，并且要做到廉潔自律，保持獨(dú)立性。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制人員素質(zhì)參差不齊，一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制人員缺乏足夠的專業(yè)知識(shí)和技能，對(duì)內(nèi)部控制的理解和認(rèn)識(shí)比較局限，難以適應(yīng)內(nèi)部控制崗位的要求。還有一些內(nèi)部控制人員雖然具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能，但是意志不夠堅(jiān)定，容易在實(shí)施內(nèi)部控制的過(guò)程中受到利益的誘惑而失去獨(dú)立性，導(dǎo)致部分內(nèi)部控制失效。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的建議

（一）重視內(nèi)部控制，為內(nèi)部控制賦能

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存，必須重視內(nèi)部控制，只有建立完善的內(nèi)部控制體系，才能度過(guò)行業(yè)低谷期。首先，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制的重視和支持。企業(yè)負(fù)責(zé)人要認(rèn)清行業(yè)現(xiàn)狀，正確認(rèn)識(shí)企業(yè)內(nèi)部控制的意義和作用，重視內(nèi)部控制體系的建設(shè)和實(shí)施，把企業(yè)的人、財(cái)、物等資源向建設(shè)和完善內(nèi)部控制體系傾斜，為內(nèi)部控制賦能；其次，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)員工對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)和理解，通過(guò)開(kāi)展內(nèi)部培訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)分享等活動(dòng)，提高員工的內(nèi)部控制意識(shí)，使其充分認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)和自身發(fā)展的重要性和意義；最后，企業(yè)還應(yīng)對(duì)外加強(qiáng)內(nèi)部控制的宣傳，使供應(yīng)商和客戶了解企業(yè)的內(nèi)部控制制度和文化，提升企業(yè)的公眾形象，吸引更多的投資者和合作伙伴。

（二）清理整頓，改善內(nèi)部控制環(huán)境

為了建立完善的內(nèi)部控制體系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新梳理企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)、權(quán)責(zé)分配和內(nèi)部控制機(jī)制等。如果治理結(jié)構(gòu)中監(jiān)事會(huì)沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的監(jiān)督作用，應(yīng)當(dāng)果斷清理整頓，聘任有能力的人才擔(dān)任監(jiān)事，以實(shí)現(xiàn)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的相互制衡。若發(fā)現(xiàn)權(quán)責(zé)分配不合理，比如所有的投資事項(xiàng)都需要董事會(huì)決定，導(dǎo)致企業(yè)流程繁瑣、決策效率低下，那就需要調(diào)整權(quán)責(zé)分配，對(duì)總經(jīng)理在投資事項(xiàng)的決策上進(jìn)行一定的授權(quán)。

（三）減少部門(mén)壁壘，加強(qiáng)部門(mén)間信息傳遞與溝通

信息時(shí)代下，各種各樣的信息瞬息萬(wàn)變，及時(shí)、準(zhǔn)確地收集、傳遞與內(nèi)部控制相關(guān)的信息非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量減少部門(mén)間的壁壘，以加強(qiáng)部門(mén)間信息的傳遞與溝通。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)建立信息溝通制度、保密制度等措施來(lái)減少部門(mén)間的壁壘；其次，良好的企業(yè)文化對(duì)于減少部門(mén)壁壘也有一定的作用。企業(yè)可通過(guò)加強(qiáng)部門(mén)間的聯(lián)誼、舉辦多種文化活動(dòng)來(lái)加強(qiáng)部門(mén)間的交流，從而達(dá)到減少部門(mén)壁壘的目的。最后，房地產(chǎn)企業(yè)也需改變企業(yè)的考核排名機(jī)制，如果必須有一定數(shù)量的優(yōu)和劣，那么零和博弈下，部門(mén)間難免相互猜忌和有所保留，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需采取靈活多樣的考核方法。

（四）完善內(nèi)部控制監(jiān)督，加強(qiáng)監(jiān)管

內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要保證，因此房地產(chǎn)企業(yè)要建立和完善內(nèi)部控制體系，就需要強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督職能。房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)立單獨(dú)的內(nèi)部監(jiān)督部門(mén)，人員必須獨(dú)立，不能由其他部門(mén)員工兼任，且內(nèi)部監(jiān)督部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)也不能由其他部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)兼任，以確保監(jiān)督執(zhí)行不受干擾。此外，內(nèi)部監(jiān)督部門(mén)需定期向董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層匯報(bào)內(nèi)部監(jiān)督執(zhí)行的情況，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷應(yīng)當(dāng)如實(shí)指出，并提出改進(jìn)建議。

（五）加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，提高內(nèi)部控制人員能力

企業(yè)的內(nèi)部控制體系需要人來(lái)實(shí)施和不斷改進(jìn)才能日趨完善，因此房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)內(nèi)部控制的人才隊(duì)伍建設(shè)，提高內(nèi)部控制人員的素質(zhì)和能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)引進(jìn)高端人才來(lái)充實(shí)內(nèi)部控制人才隊(duì)伍。高端人才是企業(yè)發(fā)展的中流砥柱，能夠帶領(lǐng)企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展；其次，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)注重內(nèi)部控制骨干人才的培養(yǎng)，因?yàn)閮?nèi)部骨干人才對(duì)企業(yè)的內(nèi)部情況更為了解，且對(duì)企業(yè)有著較高的忠誠(chéng)度，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重這些人才的培養(yǎng)，并給予他們合理的薪酬激勵(lì)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)崗位內(nèi)部控制員工的培訓(xùn)，確保他們各司其職、各負(fù)其責(zé)。

（作者單位：廣州耀鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）