商品房買賣案件實務問題與應對研究

冉冰潔 劉冰雍

1.河北省蠡縣人民法院，河北 保定 071400；2.河北省安國市人民法院，河北 保定 071200

一、司法實踐中商品房買賣案件糾紛特點

在實際交易過程中，受多種因素的影響，商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下特點：

（一）預售領域是糾紛主要發(fā)生范圍

在商品房預售階段，由于未建成的商品房存在較多的不確定性因素，且購房者對于商品房的實際情況并不一定能夠得到真實全面的了解，故而在商品房的面積差異、繳納款項、界定合同內(nèi)容等方面都極容易產(chǎn)生糾紛。

（二）合同主體存在不對等的情況

在商品房買賣合同糾紛中，合同的雙方當事人大多數(shù)為商品房開發(fā)商與購房者個人。［1］綜合雙方的經(jīng)濟實力、社會地位等方面，購房者顯然處于弱勢地位，在信息獲取上、權益保障上都存在著天然劣勢。從近年蠡縣法院審結(jié)的該類糾紛一審案件的統(tǒng)計數(shù)字來看，2019 年為9 件，2020年為9 件，2021 年至2022 年6 月62 件，原告基本為購房者個人，充分說明了原告系購房者的商品房買賣合同糾紛案件所占的絕對比例。

（三）訴訟請求及理由多樣化

在司法實踐中，商品房買賣合同糾紛的訴訟請求較為復雜多樣。結(jié)合審理情況，常見的訴訟請求多為要求辦理房屋權屬證書、解除合同、因逾期交房要求支付違約金、返還購房款及利息等。其中，根據(jù)河北省蠡縣人民法院統(tǒng)計，因逾期辦證而引發(fā)的糾紛約占20%；因開發(fā)商逾期交房引發(fā)的訴訟約占75%；涉及到懲罰性賠償?shù)募m紛約占5%。由此可見，隨著商品房領域?qū)嵺`問題的增多，訴訟請求也更為多樣化，在一定程度上增加了審理難度。

二、商品房買賣案件實務問題

（一）商品房買賣合同效力問題

在商品房買賣合同糾紛案件中，合同是否真實、合法、有效，是司法實踐中的難題。尤其是在認定是否涉及虛假訴訟的情況下，對于法官而言，更是審理難度加大。具體來說，主要有以下幾種效力認定的問題：

1.商品房預售合同效力問題

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）指出，開發(fā)商無商品房預售證的情況下，訂立的預售合同無效，起訴前取得預售證的，可以認定有效。實務中，開發(fā)商的操作方式通常為：以內(nèi)部認購等形式向買受人推售房產(chǎn)或在無預售證的情況下預售房屋，起訴前取得預售證。［2］對于內(nèi)部認購協(xié)議，雙方當事人在該協(xié)議上明確了涉案房屋的基本情況、房屋價款、付款方式、交付日期等，且購房人也支付了部分購房款。依據(jù)《解釋》規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同①參見《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條?！?。但是在司法實踐中，對于在未取得商品房預售許可證明的情況下出售房屋，且在起訴前仍未取得許可證明的現(xiàn)象也屢見不鮮，有些商品房開發(fā)商為了完成銷售指標，在銷售過程中存在夸大宣傳、隱瞞欺詐等行為，導致購房主體不知情或受騙簽署合同，進而引發(fā)商品房買賣雙方因合同效力發(fā)生糾紛。

2.執(zhí)行異議之訴與商品房買賣合同判定標準不一

商品房買賣合同糾紛是執(zhí)行異議之訴的典型形態(tài)之一。根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）物權編規(guī)定，基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動模式為合同+登記。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，被執(zhí)行人的財產(chǎn)出賣給第三人，只要未辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，就不能阻卻強制執(zhí)行。實際案件審理中，往往是第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，卻未辦理房屋登記手續(xù)，例如因相關部門不予辦理等阻力，此時，就需要分析第三人的主觀過錯，第三人無過錯，則可以阻卻強制執(zhí)行。但審、執(zhí)環(huán)節(jié)的判定標準不一，也為司法實踐中處理該類案件帶來了一定困難。

（二）無登記備案手續(xù)情形下的“一房二賣”問題

購房者在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應辦理登記備案手續(xù)。若登記備案環(huán)節(jié)丟失，則開發(fā)商極容易在利益的驅(qū)使下出現(xiàn)“一房二賣”的情況?？梢钥隙ǖ氖牵?jīng)過備案的商品房買賣合同是具有法律效力的。一旦購房者與開發(fā)商因合同效力發(fā)生糾紛，對于備案是否屬于合同生效要件的情形，《解釋》認為，備案并非合同生效的要件，但司法實踐中在均無登記備案手續(xù)情形下，對于“一房二賣”問題的處理，審判實踐觀點并未統(tǒng)一：一些觀點認為應按照簽訂合同的先后順序來確定合同效力；一些觀點認為合同均有效，但應區(qū)別對待是否進行了房屋產(chǎn)權登記或備案，同時還要分析是否存在有善意第三人購買房屋的情形，從而來綜合判定合同效力。這無疑就為該類訴訟審理增加了難度。

（三）商品房買賣合同違約問題

1.因房屋質(zhì)量導致違約

房屋存在質(zhì)量問題，也是商品房買賣合同糾紛中的常見問題，更是實踐處理中的疑難問題。開發(fā)商通常會在保修期內(nèi)承擔相應的修復責任。但如果涉及嚴重的質(zhì)量問題，在買受人與開發(fā)商協(xié)商賠償事宜或解除合同事宜時，開發(fā)商往往會以房屋在竣工時已經(jīng)得到相關部門的審批和驗收為由，拒絕承擔任何責任。［3］以廣東省一則實際案例為例，在某小區(qū)交房后，該小區(qū)的買受人在居住一年內(nèi)均發(fā)現(xiàn)房屋墻面有不同程度的裂縫，經(jīng)多次與開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商只是進行簡單修復，卻對房屋質(zhì)量問題避而不談。后買受人向法院提起訴訟，原告方要求法院對房屋質(zhì)量進行鑒定，鑒定結(jié)果顯示房屋質(zhì)量不合格。該案最后以調(diào)解方式結(jié)案，也是為最大限度地維護社會穩(wěn)定。在商品房買賣合同糾紛中，一旦涉及房屋鑒定，鑒定程序的啟動，必然造成結(jié)案周期過長，降低審判效率，同時鑒定類型多達十幾種，鑒定過程及鑒定費用在一定程度上會影響案件的審理。與此同時，審理此類案件對法官的房地產(chǎn)專業(yè)知識也提出了一定的要求。對涉及到的建筑行業(yè)相關知識，那么就需要法官對房屋設計、施工、驗收等環(huán)節(jié)和國家政策、相應規(guī)則等都進行相應程度的了解，以便更加公平、公正地審理案件。綜合可見，因房屋質(zhì)量引發(fā)合同違約的案件，無論是鑒定，還是裁判，都對案件審理和社會穩(wěn)定產(chǎn)生了一定影響，是商品房買賣合同糾紛不容忽視的問題。

2.因房屋面積誤差導致違約

合同面積與實際面積不一致，也是引發(fā)此類糾紛的重要問題。在商品房預售過程中，買受人有理由相信房地產(chǎn)開發(fā)商對于房屋面積的宣傳并以此交納購房款。但交房后，房屋實際面積與購房合同中預定的商品房結(jié)算面積相差較大，這對于買受人來說，繼續(xù)交納過多的購房款是對其利益的損害。購房人會主張解除合同或要求補退面積差價。

3.因逾期交房或無法交房導致違約

出現(xiàn)此類糾紛，大多數(shù)在于開發(fā)商自身的原因。如開發(fā)商內(nèi)部資金鏈斷裂，再如開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)時就違背規(guī)劃政策及銷售要求，且已先行與拆遷戶簽訂了房屋置換協(xié)議，在逾期交房或無法交房時，產(chǎn)生合同糾紛。在逾期交房的糾紛情況下，購房者往往要求解除合同或者要求開發(fā)商給付遲延履行義務的違約金。在無法交房的糾紛中，雙方矛盾是較為尖銳且不可調(diào)和的，且如何認定雙方的損失，是司法實踐中審理此類案件的一個難點重點。例如，在河北省蠡縣人民法院審理的一起案件中，拆遷戶已于3 年前與開發(fā)商簽訂了房屋置換協(xié)議，3 年后，開發(fā)商告知拆遷戶，因政策原因無法施工，現(xiàn)要求解除雙方簽訂的協(xié)議，并要求拆遷戶返還拆遷款項20 余萬元。該案審理過程中，拆遷戶提交證據(jù)證實了3 年來的租房費用和其他損失。經(jīng)審理判決，扣除拆遷戶的相應損失，向開發(fā)商返還部分拆遷款項。由此可見，對于逾期交房和無法交房產(chǎn)生的糾紛，認定違約金和損失，是審理好此類案件的關鍵。

三、解決商品房買賣案件實務問題的對策

（一）健全商品房買賣合同糾紛法律體系，應對商品房買賣合同效力紛爭

購買商品房，尤其對于期房購買的情況，還存在很多潛在風險問題。為了避免風險，應加強立法，提供法律依據(jù)，發(fā)揮法律法規(guī)的保障作用。

1.加強行政立法

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要良好的行政法律法規(guī)加以約束，用行政立法規(guī)劃商品房交易運行中的各種規(guī)則，明確哪些交易行為違法，加大打擊力度。同時應嚴格規(guī)范商品房開發(fā)審查資質(zhì)，對于不具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)商，要禁止給予開放證明，做到從源頭管控，從源頭預防。

2.完善民事立法

前文述及執(zhí)行中排除強制執(zhí)行的規(guī)定與《民法典》確定的物權產(chǎn)權的方式有所出入，但案外人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定，是案外人享有債權且符合善意債權人的條件，并不能依據(jù)該規(guī)定要求法院確認其對執(zhí)行標的享有所有權。出現(xiàn)此種情況的原因，是法條的可操作性存疑，對于付清部分價款或全部價款的保護情況不一樣。對此，筆者認為，在民事立法中，可以在案外人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定中，完善債權保護的類型，不能違反債權平等原則，因為買受人的債權和申請執(zhí)行人的債權應是當然平等的，不應在執(zhí)行異議過程中對付清部分款項、付清全部款項相區(qū)分。同時，為解決在商品房買賣合同糾紛中存在的“借名買房”問題，即實際購房人與名義購房人不一致產(chǎn)生的爭奪商品房所有權的情況，筆者認為，商品房歸實際購房人，但如果產(chǎn)生購房人出現(xiàn)不一致的情況的原因系規(guī)避國家政策而借他人的名義購買房屋，其出發(fā)點就違反了國家相應規(guī)定，理應受到相應處罰。因此，對于審理中查明系為躲避國家政策而選擇借他人名義購房的，法律在認定房屋所有權歸屬于實際購房人后，應同時規(guī)定由實際購房人按照國家購房政策的規(guī)定，補交相應差價并按照一定比例進行罰款。

（二）加大懲罰性違約金的適用，避免“一房二賣”的發(fā)生

商品房買賣屬于較大金額的交易行為，為避免“一房二賣”情況的發(fā)生，筆者認為應通過加重“一房二賣”的違約責任或者提高支付購房定金的比例來約束合同雙方。［4］首先，對于違約金的標準，購房者雙方在簽訂合同時應該盡量明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，在合同中對違反約定的情況作出違約金的賠償，以便發(fā)生糾紛時能夠最大限度得到法律的支持。其次，筆者建議應對“一房二賣”的懲罰性規(guī)定納入法律規(guī)定范圍內(nèi)，對于查實確屬于“一房二賣”情形的，應明確違約者的賠償責任，可以一標準作為基準，再根據(jù)相應比例進行上浮處罰，作為懲罰性違約金，如此以強制性規(guī)定對此種情況進行處罰。同時，因《民法典》對應該進行預告登記的情況進行了明確的規(guī)定，但法律規(guī)定中為“按照約定可以向登記機構申請預告登記”，筆者建議，應將“可以申請”調(diào)整為“應當申請”，這樣就從制度上、法律上都對購房程序進行了規(guī)范。最后，應根據(jù)行為人的主觀惡性程度來具體確定在司法實踐中懲罰性違約金范圍中的適用賠償比例。

（三）加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，減少違約的發(fā)生

綜合上文可知，商品房買賣合同違約大多是由于房屋質(zhì)量、房屋面積、開發(fā)商自身原因而引發(fā)，因此，應從以下方面入手加強監(jiān)管，減少違約的發(fā)生。

1.在細化商品房開發(fā)、驗收、審核標準的基礎上，對不同環(huán)節(jié)監(jiān)管單位的監(jiān)管責任予以明確，對監(jiān)管不力的責任單位明確罰款或處理相關責任人的具體措施，抑或組建專門的商品房質(zhì)量監(jiān)督管理機構或部門，以定期或者不定期的方式審查、抽查不過關的商品房，從而減少此類不合格商品房的流通，保障購房者的合法權益。

2.加大對不具備建設、銷售房地產(chǎn)資質(zhì)的相關企業(yè)的取締力度，做到嚴格管控商品房出售。

3.建立網(wǎng)絡房地產(chǎn)質(zhì)量檔案，對建設方、施工方、開發(fā)商等信譽情況錄入網(wǎng)絡系統(tǒng)，一方面購房者能夠通過互聯(lián)網(wǎng)對相關信譽情況進行查詢，使得購房行為有所保障；另一方面也能夠進一步約束房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)參與者，規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營行為、商品房建設行為和出售行為，保障商品房買賣健康有序發(fā)展。

我們在司法實踐中，要通過司法裁判來對社會行為進行正向激勵，又要用法律的權威來平衡商品房買賣合同糾紛中的利益沖突，提升商品房買賣合同糾紛案件的處理水平，促進法治社會建設。