如何有效化解房地產(chǎn)風險？

張其光　李國彥　張真

中國大型房企長期奉行高負債、高杠桿、高周轉的經(jīng)營模式，積累了較大規(guī)模的資產(chǎn)和負債，負債率不斷攀升。當前房地產(chǎn)市場疲軟，銷售回款困難，銀行擔心風險不愿意提供信貸資金，施工企業(yè)和材料供應商要求房企必須先付款后施工和發(fā)貨，墊資施工基本消失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況整體困難，出險企業(yè)不斷增加。

2023年8月21日-25日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中國建設銀行、信達資產(chǎn)和財富管理50人論壇組成聯(lián)合調研組，對鄭州、深圳和上海進行了房地產(chǎn)風險情況專項調研。調研后，中國房協(xié)進行了專題研究，分析當前房地產(chǎn)市場狀況，提出盡快出清房地產(chǎn)市場風險的政策建議。

具體提出四條建議：

一、建立主辦銀行制度，緩解房企流動性風險

2022年底，以“金融十六條”（《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》）為代表，“三支箭”將開發(fā)企業(yè)納入支持范圍，但受益房企有限。第一支箭信貸融資支持力度不及預期，到二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.1萬億元，同比增長5.3%，比各項貸款平均增速低6個百分點。授信房企主要是央企、國企，混合所有及民營房企很難獲得授信，或授信額度很少，商業(yè)銀行對房企整體呈現(xiàn)“不愿貸、不敢貸、不能貸”的局面。第二支箭債券融資、第三支箭股權融資支持范圍有限，僅惠及個別房企。2023年上半年，約12家房企發(fā)債，6家涉房上市公司定增事項獲交易所審核通過，政策很難惠及大量開發(fā)企業(yè)。

從“三支箭”的政策規(guī)定和實施效果來看，只有第一支信貸融資箭可以幫助民營房企緩解流動性危機。通過調研了解，“金融十六條”出臺半年多以來，商業(yè)銀行相互觀望，以等待總行指示、正在研究等借口，不落實相關要求，政策落地效果很不理想。例如，新城控股目前在全國排名第十，尚未出險，但融資依然艱難，現(xiàn)金流很緊張?？禈蚣瘓F在河南本土開發(fā)企業(yè)中排名第三，政府又協(xié)調地方銀行提供專項借款3億元，但實際只能用1.5億元，另一半被強制留用于支付其在該銀行貸款的利息。

在當前房地產(chǎn)市場持續(xù)下行、開發(fā)企業(yè)陷入流動性危機的時候，如果所有商業(yè)銀行孤立做決策，都會為保全自身資產(chǎn)采取過度避險決策，等待別人放貸化解危機，最終結果是開發(fā)企業(yè)大批破產(chǎn)，銀行存量貸款大量打水漂，這是博弈論里典型的“囚徒困境”。

為防止各個金融機構相互觀望、相互推諉，建議盡快建立主辦銀行制度，由對該開發(fā)企業(yè)貸款最多的商業(yè)銀行為主辦銀行，協(xié)調其他相關銀行和金融機構，通過展期、新發(fā)貸款、處理資產(chǎn)償還借款等途徑，緩解房企流動性風險。存量貸款最多的主辦銀行，有義務牽頭幫扶開發(fā)企業(yè)，這樣可以為自身保全資產(chǎn)，構筑風險防護墻，保證未出險開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流安全，防止優(yōu)質企業(yè)出險。同時，對于違約情況不太嚴重，而且積極保交樓、注重信用、業(yè)務布局和資產(chǎn)狀況較好的開發(fā)企業(yè)，通過主辦銀行制度有效控制風險。

具體操作建議包括：

一是由對開發(fā)企業(yè)的存量開發(fā)貸和按揭貸款量最大的銀行，擔任主辦銀行，協(xié)調其他相關銀行和金融機構組成銀團，向該開發(fā)企業(yè)提供流動資金貸款。

二是開發(fā)企業(yè)需要財務透明、資產(chǎn)覆蓋率高、管理團隊穩(wěn)定、信息披露合規(guī)、具備償債能力，積極推進保交樓，但存在階段性流動性壓力，主辦銀行對房企經(jīng)營管理享有知情權。

三是主辦銀行依據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況確定流動資金貸款額度和使用方式。

四是開發(fā)企業(yè)存量貸款由主辦銀行協(xié)調相關金融機構，按照16條政策要求做出展期、債務重組等安排。

二、實施再貸款政策，支持收購出險房企資產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)有大量房產(chǎn)待售，但難以出售。處置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險主要有出售資產(chǎn)和債務重整兩種方法，債務重整涉及司法判決，需要較長時間，當務之急是房企出售資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，目前開發(fā)企業(yè)持有的商辦物業(yè)約20萬億元，在建項目約54億平方米。但市場缺乏交易買方，在房地產(chǎn)下行的條件下，市場到處都是賣方，買方嚴重缺乏，或者買方借機大幅壓價，賣方不愿出售，這致使開發(fā)企業(yè)并購重組進展極為緩慢。

建議中國人民銀行低息再貸款支持長租房投資機構購買房產(chǎn)轉為長租住房。十九屆五中全會要求發(fā)展長租房市場，解決大城市新市民和青年人住房問題，但長租房發(fā)展過程中，突出的問題是存量房源獲取成本高，新建房源周期長。

對此，可將把處置房地產(chǎn)風險與長租房建設有機結合起來。加大租賃住房貸款支持力度，由中國人民銀行提供利率1％，期限20年的再貸款給商業(yè)銀行，商業(yè)銀行再轉貸給長租房投資機構，支持長租房投資機構收購房企持有的待售商業(yè)物業(yè)和住宅項目，改造或續(xù)建為長租房，面向新市民和青年人供應。

同時，要大幅降低長租房稅費成本，一是大幅降低長租房項目的土地增值稅稅率，二是將出租房屋過程中的增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等歸并，并大幅降低稅率，適應目前長租房項目普遍微利、虧損的實際情況，培育長租房行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

預計實施效果，不僅可以改善城市化進程中的民生居住問題，為城市新市民和年輕人提供大量穩(wěn)定租賃住房，穩(wěn)定社會就業(yè)，降低城鎮(zhèn)化門檻；而且有效化解部分房地產(chǎn)風險，幫助部分出險房企改善流動性，解決債務危機。

三、推進債務重組，減少開發(fā)企業(yè)債務規(guī)模

在目前市場持續(xù)下行的大環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債表大面積惡化，引發(fā)了市場恐慌和社會震蕩。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年以來，有60家房企出現(xiàn)債務違約，其中50家披露了財報，總負債規(guī)模約12.4萬億元，總資產(chǎn)規(guī)模約13.3萬億元，平均資產(chǎn)負債率為93%。此外，開發(fā)企業(yè)的債務糾紛很容易引發(fā)司法查封，而且往往是跨省多地重復司法查封。房地產(chǎn)開發(fā)公司解決債務司法查封需要盤活資產(chǎn)以獲得資金，而盤活資產(chǎn)需要先解決債務糾紛，典型的“死循環(huán)”，各方深陷債務連環(huán)危機難以自拔。

房地產(chǎn)行業(yè)的巨量債務和司法糾紛，制約了出險開發(fā)企業(yè)債務重組的騰挪空間，單純依靠市場力量很難解決，被動等待期待以時間換空間，只會讓資產(chǎn)不斷貶值，負債利息不斷升高，最終一定資不抵債，解決難度更大，這需要從國家層面系統(tǒng)、穩(wěn)妥化解。

建議針對資可抵債且仍在積極應對的出險房企，應穩(wěn)妥推進債務重組，實現(xiàn)真正保交樓目的，由開發(fā)企業(yè)注冊地人民政府、司法調解機構或金融機構等，牽頭召開出險開發(fā)企業(yè)債權人會議，協(xié)商確定債務重組方案，引入AMC（資產(chǎn)管理公司）等參與債務化解，通過債務展期、減免利息、債務置換、債轉股、跨市場跨品種跨機構重組等方式壓減房企債務規(guī)模。

三年疫情期間，很多房地產(chǎn)項目長時間停工停售，應鼓勵各方協(xié)商減免在此期間的利息。對于資不抵債的項目，所有投資方和債權人，包括銀行等金融機構，合理承擔相應損失，政府對開發(fā)企業(yè)的欠款，也應通過債務重組予以解決。中國信達資產(chǎn)管理公司在鄭州與康橋集團合作，前融資金實現(xiàn)了債轉股，信達從債權人變?yōu)楣餐俦P者，項目以央企品牌重新推向市場，取得較好的效果，這一做法值得推廣。

四、實施破產(chǎn)重整，破除少數(shù)開發(fā)企業(yè)僥幸心理

資不抵債的開發(fā)企業(yè)中，不乏有企業(yè)試圖把爛攤子甩給政府去處理，自己躺平靜待企業(yè)被救活，然后繼續(xù)獲利。這類企業(yè)繼續(xù)保留下去，只會惡化市場生態(tài)，嚴重挑戰(zhàn)公平和正義。

建議對嚴重資不抵債且債務重組失敗的開發(fā)企業(yè)，在開發(fā)企業(yè)注冊地進入司法程序，加快破產(chǎn)重整，及時依法將企業(yè)股東的權益清零，防止資產(chǎn)轉移，并追究開發(fā)企業(yè)實控人、有關股東和高管違法行為責任，這是他們違法經(jīng)營必須付出的代價。破產(chǎn)重整可以清理僵尸開發(fā)企業(yè)，避免各方長期僵持資產(chǎn)貶值，優(yōu)化資源配置，維護相關各方權益，這將形成社會示范效應，警示那些躺平的房企，破除其僥幸心理，盡快展開自救。

依照《公司法》《破產(chǎn)法》等相關法律法規(guī)，梳理資不抵債的出險房企的負債規(guī)模與結構，依法明確各類債權人的債務清償順序：購房者、施工企業(yè)和材料供應商、稅費、有抵押的債權人、無抵押的債權人。各類債權人中，購房者處于弱勢地位，已支付多年積蓄并背負購房按揭貸款，但沒有得到住房，這直接關系購房者基本生活保障的權利，應首先得到清償。如涉及回遷安置家庭，回遷安置家庭包括在購房者中，一同優(yōu)先得到清償。

在購房人之后，優(yōu)先清償施工企業(yè)和建筑材料供應商。房地產(chǎn)開發(fā)建設中普遍存在施工企業(yè)和供應商墊資現(xiàn)象，施工企業(yè)、供應商已經(jīng)付出了勞動和建筑材料但沒有拿到工程款項，是否優(yōu)先清償直接影響到農(nóng)民工的工資發(fā)放，《民法典》也明確規(guī)定了“建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”。在購房者、施工企業(yè)和材料供應商清償之后，稅費、有抵押的債權人、無抵押的債權人依法依次得到清償。

（編輯：王延春）