收益法在水電站建設征地門面房補償中的應用
——以漢江BH水電站為例

楊 銳，辛紅偉

（中國電建集團西北勘測設計研究院有限公司，陜西 西安 710065）

目前，門面房法律上沒有嚴格的定義，只是民間一種約定俗成的口頭說法。門面房一般指城集鎮(zhèn)居民用于經(jīng)營性活動的臨街底層房屋[1]。集鎮(zhèn)門面房的權屬人，即門面戶，大多數(shù)為當?shù)卦季用?，門面房收益為其收入的主要來源，因此，作為水電移民中的特殊群體，對其妥善安置尤為重要。

水電工程實物指標調(diào)查對于集鎮(zhèn)房屋按照不同結(jié)構(gòu)類型進行，房屋補償單價按照重置價進行計列，不區(qū)分門面房還是住宅用房[2]。此做法建立在集鎮(zhèn)可以整體遷建或者防護，其商業(yè)功能可以恢復，門面房的價值不受影響的基礎之上。但是，針對淹沒影響集鎮(zhèn)小部分、安置容量不足的情況，門面房僅補償房屋結(jié)構(gòu)的重置價，忽略地段的商業(yè)價值，難以妥善安置移民，下面以漢江BH 水電站為例加以闡述。

1 工程基本情況

漢江BH 水電站工程壩址位于麻虎溝與金錢河之間，右岸為陜西省AK 市，左岸為湖北省SY市。BH 水電站為二等大（2）型工程，水庫正常蓄水位193.73 m，死水位191.73 m，正常蓄水位以下庫容1.3億m3，裝機容量180 MW[3]。

根據(jù)移民安置規(guī)劃設計成果（2012年審批），BH水電站庫尾影響AK 市XY 縣SH 集鎮(zhèn)移民96 戶365人，涉及住宅房屋24 727 m2、商業(yè)用房4 857.4 m2，規(guī)劃在GJP 安置點進行集中安置。但是，在工程實施階段（2021 年），由于價格水平年的變化以及各種客觀原因的影響，移民安置容量不足，加之移民意愿變化，原規(guī)劃方案難以指導移民安置實施工作，導致搬遷安置工作推進阻力極大，存在較大社會不穩(wěn)定風險。

經(jīng)地方政府多次與移民溝通發(fā)現(xiàn)，移民的主要訴求在于門面房的補償標準上。移民祖祖輩輩依靠門面房租金生活，水庫淹沒后將失去收入來源。本工程安置容量有限，可安置地點距建成區(qū)較遠，且商業(yè)功能短期難以恢復，重建門面房的意義不大，移民強烈建議對門面房進行評估處理。

2 評估方法的選擇

結(jié)合SH集鎮(zhèn)門面房的市場實際情況，分別對比較法、成本法、收益法3種評估方法的適用性進行客觀分析，選擇適合的估價方法[4]。

2.1 估價方法及適用性分析

2.1.1 比較法

比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法。因估價對象合法用途為門面房，近期此區(qū)域類似門面房交易實例較少、交易價格不透明、可比性不強且修正、調(diào)整體系不完善，因此不宜選用比較法進行估價。

2.1.2 收益法

收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值的方法。因市場中有與估價對象類似的門面房出租，租賃交易價格透明，運營費用資料易于收集，折現(xiàn)率可以通過市場提取和累加法求取，因此宜選用收益法進行估價。

2.1.3 成本法

成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象的價值或價格的方法。門面房所在區(qū)域內(nèi)，房屋所在土地未辦理分攤登記，且區(qū)域重要數(shù)據(jù)和規(guī)劃資料收集不全，造成無法利用成本法計算門面房價值，同時成本法求出門面房價值很難反映當前市場狀況，因此不適宜采用成本法評估SH集鎮(zhèn)門面房價值。

2.2 門面房選用估價方法

本工程主要特點為：①SH 集鎮(zhèn)規(guī)模不大，市場房產(chǎn)交易不頻繁、基數(shù)較小，導致市場法喪失公允優(yōu)勢；②SH 集鎮(zhèn)門面房的價值主要是商業(yè)價值，其取決于所在地段土地的費用，而非簡單的房屋結(jié)構(gòu)重置成本，本工程安置容量有限，即使擇址重建，商業(yè)價值難以短時間恢復，因此成本法也不適用；③移民的訴求主要是門面房長期出租所帶來的收益，這個恰好與收益法的模型基本一致。綜合考慮本工程實際情況，選定收益法為評估方法。

3 門面房補償測算

3.1 評估過程及公式

通過對涉及SH 集鎮(zhèn)部分門面房的市場經(jīng)濟情況進行抽樣調(diào)查，結(jié)合實際情況，典型調(diào)查將SH 集鎮(zhèn)外街劃分三段，樣本數(shù)共取25 戶，均為租戶。本次評估利用收益法進行測算，收益法基本公式為：

考慮建筑物已使用年限問題，式（1）轉(zhuǎn)化為：

式中：a為年凈收益（元）；r為折現(xiàn)率（%）；n為建筑剩余收益年限（a）。

3.2 相關參數(shù)取值（分析）及評估結(jié)果

3.2.1 租金確定

經(jīng)分析，門面房租金情況呈正態(tài)分布，即外街中心區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場對面房租最高（約占35%）、兩邊遞減（其中靠近河口處占40%、靠近郵政銀行占25%），加權平均后商業(yè)用房租金為48.54元∕（m2·月），詳見表1。

表1 SH集鎮(zhèn)現(xiàn)場實際調(diào)研情況統(tǒng)計

3.2.2 門面房可出租面積確定

本次所調(diào)查實例均為按套出租，單位面積租金水平為按建筑面積折算的租金水平，本次評估單價亦按建筑面積計量，故可確定可租賃面積比率為建筑面積的100%，即可出租面積為4 857.00 ㎡。

3.2.3 年有效毛收入確定

（1）潛在年毛收入的確定。年潛在毛收入=月租金×12月×面積=48.54×12×4 857.00=2 829 246.30（元）。

（2）年空置和收租損失的確定。空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入乘以空置率（含收租損失）確定。估價對象處于漢江岸邊SH 鎮(zhèn)，對于該類門面房出租比例、租金等進行調(diào)查、分析；估價對象區(qū)域內(nèi)對類似門面房需求及供應量均較大，空置率一般，年均空置期1 個月左右，考慮到可能的租金延緩或拖欠，空置率（含租金損失）確定為10%?？罩煤褪兆鈸p失=潛在毛租金收入×空置率=2 829 246.30×10%=282 924.63（元）。

（3）其他收入。根據(jù)對估價對象周圍同一供求范圍內(nèi)類似門面房的付款方式的調(diào)查，一般付款方式為期初一次性支付1 a 租金并付相當于1 個月租金的押金，解約后押金退還且不計息。所以，針對該類房產(chǎn)，其他收入為1個月租金的利息收入，除此之外不存在其他收入。利息率取價值時點中國人民銀行1 a 期定期存款利率1.75%，故年其他收入=押金×存款利率×（1-空置率）=48.54×4 857.00×1.75%×（1-10%）=3 713.39（元）。

（4）年有效毛收入。有效毛收入是有效租金收入，再加上租賃保證金或押金的利息等各種其他收入。年有效毛收入=潛在毛租金-空置和收租損失+其他收入=2 829 246.30-282 924.63+3 713.39=2 550 035.06（元）。

3.2.4 年總費用確定

年總費用是維持門面房正常使用或營業(yè)的必要支出，主要包括維修費、租賃管理費、保險費和稅金[5]。

（1）維修費。維修費是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費用。重置價按照庫區(qū)住宅用房重置成本價1 040 元∕㎡計列，維修費系數(shù)取1.5%。維修費=重置價×出租面積×1.5%=1 040×4 857×1.5%=75 769.20（元）。

（2）租賃管理費。由出租方承擔的對于出租房屋的管理費主要有房屋出租管理的廣告費、中介費等，當?shù)刈赓U門面房市場支付中介打包費用為不超過1 個月租金的70%，一般情況約占租金總收益的1.2%左右，故本次評估按門面房總收益的1.2%予以考慮。房屋年租賃管理費=2 550 035.06×1.2%=30 600.42（元）。

（3）保險費。保險費是指門面戶為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。保險費率一般為房屋重置價的1‰～2‰，估價對象上的房屋為門面房，遭受意外損失的可能性相對偏大，保險費率取2‰，保險費計算如下：保險費=重置價×出租面積×保險費率=1 040×4 857×2‰=10 102.56（元）。

（4）稅金，地方教育附加費、水利建設基金和印花稅。SH 集鎮(zhèn)房屋平均建成時間為2005 年，早于2016 年，按簡易計稅方法計算稅金，以總租賃收入作為含稅總收入，按照5%的征收率計算應納稅額。計算公式為含稅總收入÷（1+稅率）×稅率。城市維護建設稅按增值稅的7%繳納，教育費附加按增值稅的3%繳納[6]，地方教育費附加按增值稅的2%繳納，水利建設基金按銷售收入的0.08%繳納，印花稅按銷售收入的0.1%繳納，根據(jù)相關法規(guī)，房產(chǎn)出租的應繳納房產(chǎn)稅，稅額為租金收入的12%。綜上，稅費費率=5%÷（1+5%）×（1+7%+5%）+0.08%÷（1+5%）+0.1%+12%÷（1+5%）=16.94%，年稅費=年有效毛收入×16.94%=3 329 060.08×16.94%=563 942.78（元）。

（5）年總費用。以上1～4 項合計為門面房年總費用，即年總費用=39 948.72+75 769.20+10 102.56+563 942.78=689 763.26（元）。

3.2.5 年凈收益測算

年凈收益＝年總收益－出租年總費用＝2639296.82（元）。

3.2.6 門面房折現(xiàn)率確定

折現(xiàn)率為無風險報酬率和風險報酬率之和。其中，無風險報酬率按照2022 年央行1 a 定期存款基準利率1.75%計列，風險報酬率主要考慮SH 集鎮(zhèn)10 a 兩淹的現(xiàn)實以及缺乏流動性補償，經(jīng)綜合考慮取6.0%。所以，折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率=1.75%+6.0%=7.75%。

3.2.7 門面房評估結(jié)果

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，綜合用地土地使用年限為50 a，經(jīng)調(diào)查，SH 集鎮(zhèn)房屋平均建成時間為2005年，考慮房屋已使用年限15 a，剩余35 a，故本次評估測算房屋收益年限取35 a，其他系數(shù)選取如上所述。

經(jīng)測算，門面房價值為4 928 元∕㎡，具體結(jié)果詳見表2。

表2 SH集鎮(zhèn)門面房評估測算

3.3 評估結(jié)果合理性分析

當?shù)亻T面房市場價里沒有獲得具體的交易數(shù)據(jù)，無法收集到相關案例，無法對評估結(jié)果進行驗證。但是，本文中門面房的租金是通過抽樣調(diào)查取加權平均值確定，年費用和折現(xiàn)率等相關核心參數(shù)確定已咨詢房地產(chǎn)評估機構(gòu)，同時鑒于SH 集鎮(zhèn)10 a兩淹的現(xiàn)狀，充分考慮了空置率，結(jié)合BH 電站移民安置實施情況來看，門面房評估結(jié)果符合實際。

4 結(jié)語

對于大型水電站建設，水庫淹沒損失一般均較大，城集鎮(zhèn)整體搬遷也比較常見，若城集鎮(zhèn)整體搬遷安置，按照《水電工程移民安置城鎮(zhèn)遷建規(guī)劃設計規(guī)范》（NB∕T 10864-2021）進行規(guī)劃設計。但是，對于集鎮(zhèn)小部淹沒且安置容量有限的情況，門面房如何補償處理，本文采用收益法進行評估，可以有效解決此類問題。對于不同水電項目，需對3 種評估方法進行綜合分析，選擇切合實際的評估方法。另外，本文收益法測算中收益按照調(diào)查基準年2022 年確定，評估價已考慮基礎設施恢復費（含土地費用），但未考慮收益增長因素，下一步可以進行更深入的研究。