A股房地產(chǎn)公司“中考”有成績

孫庭陽

截至8月21日，A股房地產(chǎn)上市公司中，已有75家公司披露了上半年?duì)I收利潤情況，半數(shù)以上公司凈利潤同比向好。

披露了半年報(bào)或業(yè)績快報(bào)的13家房地產(chǎn)公司，今年上半年凈利潤合計(jì)160億元，相當(dāng)于去年同期的105%、2019年同期的80%，其中6家凈利潤同比增長。

發(fā)布業(yè)績預(yù)告的62家房地產(chǎn)公司，今年上半年凈利潤合計(jì)虧損在45億元至95億元之間。去年同期，這些公司合計(jì)虧損85億元，2019年同期合計(jì)盈利335億元。其中33家凈利潤同比增長，29家下降。

毛利率下降

臥龍地產(chǎn)（600173）在半年報(bào)中總結(jié)，2023 年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑，一季度迎來一波“小陽春”，二季度未能延續(xù)回暖趨勢，下降趨勢明顯。

財(cái)政部公布今年上半年財(cái)政收支情況顯示，國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降20.9%。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)銷售額同比增長1.1%，銷售面積同比下降5.3%，商品房待銷面積同比增長17%。

可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售額基本持平，壓在企業(yè)手里的待銷面積增長，房地產(chǎn)業(yè)的資金情況并不寬裕。

從A股來看，有5家房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)虧損超10億元。其中華夏幸福（600340）、金科股份（000656）和*ST新聯(lián)（000620）3家公司在重組或重整。華僑城（000069）和首開股份（600376）兩家公司上半年銷售毛利率下降，凈利潤虧損。

華夏幸福減免利息191億元。該公司2021年債務(wù)爆雷，當(dāng)年年底宣布債務(wù)重組。今年8月12日披露進(jìn)展顯示，公司通過簽約等方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)約1865億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)191億元。今年上半年，公司部分房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度延遲，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)金額下降，預(yù)計(jì)將虧損10億元至15億元。

金科股份預(yù)告，今年上半年因房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售規(guī)模及銷售毛利率下滑、新增投資不足等原因，預(yù)計(jì)虧損15億元至22億元。2022年，該公司已經(jīng)虧損214億元。

今年以來，金科股份的票據(jù)多次出現(xiàn)沒有及時(shí)兌付本金和利息，并且與債務(wù)相關(guān)的訴訟也逐漸增多。今年5月，公司債權(quán)人向法院申請，對金科股份進(jìn)行重整。7月31日公司發(fā)布擬向法院申請重整及預(yù)重整議案。公司稱，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，明顯缺乏清償能力，但土地儲備和可售資源充足，仍有一定的重整價(jià)值。若公司能夠依法實(shí)現(xiàn)重整，則能有效化解公司債務(wù)危機(jī)，實(shí)現(xiàn)健康、可持續(xù)發(fā)展。該議案8月17日在股東大會上表決通過。

*ST新聯(lián)2020年至2022年連續(xù)3年虧損，合計(jì)虧損86億元。2022年末，公司股東權(quán)益-7.42億元，已經(jīng)資不抵債。今年上半年預(yù)計(jì)虧損11億元至13億元。

2020年以來，*ST新聯(lián)資金流動性不足，陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)逾期，加上涉及訴訟和仲裁，公司資產(chǎn)被申請查封或凍結(jié)?，F(xiàn)在公司預(yù)重整，8月7日，公司分別與臨時(shí)管理人、重整投資人簽署重整投資協(xié)議。

華僑城和首開股份預(yù)計(jì)虧損額在10億元以上，均與項(xiàng)目毛利率下降有關(guān)。

華僑城上半年銷售額和銷售面積較去年同期均下降16%，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比有所下降，公司對部分房地產(chǎn)項(xiàng)目采取靈活的銷售策略，預(yù)計(jì)帶來部分價(jià)值折損，預(yù)計(jì)虧損12億元至17億元。

首開股份上半年銷售額相當(dāng)于去年同期的88%，銷售均價(jià)比去年同期下降11%。公司稱，今年上半年房屋集中交付增加，但項(xiàng)目的毛利率偏低，整體銷售毛利潤增幅較低，再加上結(jié)算項(xiàng)目是合作公司，自己占比低，對公司利潤貢獻(xiàn)較少。公司去年同期虧損14億元，預(yù)計(jì)今年上半年虧損17億元至22億元。

除了上述巨虧公司，有的公司雖然還在虧損，但已經(jīng)減虧。

例如，渝開發(fā)（000514）去年同期凈利潤虧損2941萬元，今年上半年虧損458萬元，相比減虧。公司稱，達(dá)到確認(rèn)條件的項(xiàng)目規(guī)模增加。

超過半數(shù)凈利潤向好

75家披露上半年收入利潤情況的公司中，39家凈利潤同比增長，超過半數(shù)凈利潤向好。

凈利潤向好的公司中，浦東金橋（600639）和保利發(fā)展（600048）今年上半年凈利潤同比增長，榮盛發(fā)展（002146）等公司凈利潤扭虧為盈。

浦東金橋商品房銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)金額同比增加，在去年盈利基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)今年上半年盈利增加至15億元。保利發(fā)展披露，今年上半年簽約金額同比增長13%，營業(yè)收入增長25%，凈利潤增長11%到120億元，創(chuàng)出上市以來的新高。

榮盛發(fā)展2021年、2022年分別虧損50億元、163億元。今年項(xiàng)目交付數(shù)量較去年同期增加較多，其中部分交付項(xiàng)目毛利潤較高，并且費(fèi)用同比下降，預(yù)計(jì)今年上半年凈利潤在1億元至1.3億元之間。

派斯林（600215）是從長春經(jīng)開改名而來，公司 2021年從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型到智能制造行業(yè)，2021年工業(yè)自動化系統(tǒng)集成營業(yè)收入占比已達(dá)84%，2022年繼續(xù)推進(jìn)主營業(yè)務(wù)全面轉(zhuǎn)型，積極推動現(xiàn)有房地產(chǎn)庫存產(chǎn)品銷售，同時(shí)整體出售房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。今年上半年凈利潤比去年同期增長1.35倍。

數(shù)家公司在半年報(bào)中提到了政策對房地產(chǎn)行業(yè)的支持。

渝開發(fā)半年報(bào)中稱，今年年初，監(jiān)管部門明確了金融支持房地產(chǎn)的政策方向。

臥龍地產(chǎn)半年報(bào)中說，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，中央政治局7 月份的會議明確指出，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

監(jiān)管部門優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

8月25日，住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，居民家庭申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)通知，宣告“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策正式出臺。

據(jù)住建部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。