廣州：強(qiáng)化城市更新“政府主導(dǎo)”特色

麥婉華

中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”及住建部表態(tài)進(jìn)一步落實(shí)好各項(xiàng)政策措施后，廣州表態(tài)將結(jié)合實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好地滿足剛性和改善性住房需求。同時，廣州舊村改造正在提速，城市更新將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的增長極。

初秋的廣州，天氣因著臺風(fēng)的緣故略顯涼爽，而廣州樓市的銷售情況也有種“涼快”之感。步入9月，一般情況下樓市進(jìn)入金九銀十銷售旺季。然而，最近幾年，這種房地產(chǎn)銷售火爆的場景貌似越來越少。

根據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年7月廣州成交規(guī)?；芈?，全市網(wǎng)簽47萬㎡，環(huán)比下降38%。而2023年廣州全市二手房放盤量已較2022年增長約15%～20%。一季度業(yè)主放盤較大比例是為“賣一買一”，二季度市場交易信心轉(zhuǎn)弱使得更多有資金周轉(zhuǎn)需求的賣家選擇放盤。業(yè)主放盤意愿上升，交易心態(tài)較為弱勢，議價(jià)空間擴(kuò)大。

除了銷售的面積下降，廣州二手房的價(jià)格也在下降。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的2023年7月數(shù)據(jù)，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；其中廣州二手房價(jià)格環(huán)比下跌1%，是4個一線城市中跌幅最大的城市。

由此可見，就算是一線城市的廣州，也面臨著房地產(chǎn)進(jìn)入市場淡季的挑戰(zhàn)。面對壓力，廣州出臺了哪些政策優(yōu)化房地產(chǎn)市場發(fā)展？未來廣州房地產(chǎn)的發(fā)展將往什么方向？

落實(shí)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在企業(yè)座談會上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

7月30日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表態(tài)，正認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在有關(guān)座談會上的講話要求，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，實(shí)事求是抓緊推進(jìn)落實(shí)，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

直到8月30日，廣州市人民政府發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》才指出，廣州認(rèn)房不認(rèn)貸。但之前一直是政策等待期，導(dǎo)致人們的觀望情緒明顯。

數(shù)據(jù)顯示，2023年7月廣州新房網(wǎng)簽5188宗，環(huán)比下跌12%，比去年同期成交下跌18%。二手房方面，2023年7月，據(jù)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為8096宗；環(huán)比2023年6月同期（8292宗）環(huán)比下降2.4%，同比去年7月上漲6.6%。月度成交量自3月份沖高過后出現(xiàn)連續(xù)下滑，月度成交量已連續(xù)4個月下滑，買家入市觀望情緒未見好轉(zhuǎn)。7月二手網(wǎng)簽均價(jià)為28395元/㎡，環(huán)比上月下跌8.6%。

廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，整體表現(xiàn)乏力，客戶觀望情緒濃，市場亟需積極政策刺激成交。除成交端因素以外，由于開發(fā)商完成半年沖刺，7月處于下半年開局部署期，加上近期從高層到地方，各級政府均吹風(fēng)將積極支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展；因此部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目亦收回此前優(yōu)惠、放緩?fù)曝浌?jié)奏，等待政策變化再選擇接下來供應(yīng)、定價(jià)計(jì)劃。市場預(yù)料新一波利好房地產(chǎn)的“一攬子”政策將陸續(xù)出臺，修復(fù)市場信心。

合富研究院也指出，中央政治局會議“政策吹暖風(fēng)”后，廣州2023年7月市場成交于最后一周（7.24-7.30）有所改善，全市5盤加推848套，周度新貨拉升至近兩個月高位；受政策利好及優(yōu)惠活動帶動，成交隨之改善，全市重點(diǎn)項(xiàng)目成交環(huán)比提升40%。

精準(zhǔn)施策?推進(jìn)城中村改造

觀望情緒濃是廣州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，而廣州房地產(chǎn)市場的未來貌似更多瞄準(zhǔn)在城中村改造。

8月11日，廣州市住建局在官網(wǎng)公布《關(guān)于市政協(xié)十四屆二次會議第3090號提案答復(fù)的函》，在《關(guān)于提質(zhì)增效推進(jìn)廣州市建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的提案》答復(fù)函中表示，城市更新為廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的增長極。今年，廣州全市至少推進(jìn)127個城中村改造項(xiàng)目，是有史以來最大規(guī)模的年度任務(wù)，廣州將繼續(xù)更新政策體系，創(chuàng)新連片改造實(shí)踐，鼓勵在城中村規(guī)?；ㄔO(shè)保障性租賃住房。

從各種公開報(bào)道的消息以及廣州官方發(fā)布的政策可見，廣州舊村改造正在提速。3月23日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》（以下簡稱“《工作措施》”）。3月30日，廣州市規(guī)劃自然資源局與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》（以下簡稱“《工作方案》”）。

《工作措施》重點(diǎn)推動廣州舊改市場實(shí)現(xiàn)國企做地操盤的新趨勢。做地模式下，做地主體及做地年度計(jì)劃由政府直接指定與發(fā)布，意味著城市更新項(xiàng)目前期管理將完全由政府統(tǒng)籌。

這種“做地制度”分為兩種模式。模式一，全資國企及區(qū)屬國企為主體做地。在本次“做地新政”中，廣州政府首次認(rèn)定了7家全資國企作為做地主體，同時，各區(qū)政府可認(rèn)定或組建1-2家區(qū)屬全資國企開展做地工作。模式二，非做地名單內(nèi)的房企，支持帶方案招商做地模式。本次“做地新政”同時支持其他非名單內(nèi)的實(shí)力房企，通過帶方案公開招標(biāo)的方式，中標(biāo)重點(diǎn)城市更新片區(qū)，即可實(shí)現(xiàn)成為前期做地+后期土地開發(fā)建設(shè)一體化開發(fā)主體，完成各項(xiàng)前期工作后，以協(xié)議出讓方式獲取土地使用權(quán)。

6月16日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《優(yōu)化城中村全面改造項(xiàng)目審批流程的通知》（以下簡稱“《通知》”），《通知》規(guī)定，每片簽約占總?cè)藬?shù)80%即可開拆。7月17日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》。

合富研究院分析，這是廣州市首次針對城中村改造進(jìn)行的立法工作，可見未來舊改的重要工作地位。其中，《征求意見稿》提出“政府補(bǔ)位”概念：對于市場主體主導(dǎo)的全面改造項(xiàng)目，確實(shí)難以推進(jìn)的，市場主體已按規(guī)定征得原權(quán)利主體同意，可申請將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為由政府主導(dǎo)的方式推進(jìn)，重點(diǎn)提到政府補(bǔ)位作用，避免爛尾事件發(fā)生，部分行政區(qū)（如黃埔）迅速出臺跟進(jìn)政策。同時，在原有全面改造、微改造的模式上，新增混合改造模式及增加了2022年提出的“統(tǒng)籌做地”模式，操作靈活性更強(qiáng)。

編輯/余弘陽