房地產企業(yè)優(yōu)化財務風險管控的策略探討

曾潤紅

（河源市華豐世紀投資集團有限公司，廣東 河源 517000）

受房地產行業(yè)特點的影響，房地產企業(yè)在發(fā)展過程中很容易誘發(fā)財務風險，例如籌資、投資以及資本運營等業(yè)財活動中，都可以產生各種各樣的財務問題。這是因為，房地產企業(yè)在開展業(yè)務活動時往往需要進行大規(guī)模投資，而且房地產項目的生產周期較長，使得應收賬款回籠時間也大幅度延長。在當前的經濟環(huán)境下，這一特點給房地產企業(yè)帶來了極高的財務風險，對房地產企業(yè)的健康和長效發(fā)展造成了嚴重威脅。因此，房地產企業(yè)必須對財務風險加強重視。特別是在當前社會經濟環(huán)境下，隨著社會經濟快速發(fā)展，市場經濟環(huán)境變得越來越復雜，行業(yè)競爭越來越激烈，在這種情況下，房地產企業(yè)發(fā)生財務風險的概率也隨之提高。所以，房地產企業(yè)必須認真分析和掌握財務風險類型與特點，采取科學合理的財務風險管控策略，全面加大財力風險管控力度，從而能夠在第一時間消除隱患因素，降低發(fā)生財務風險的概率，為推動房地產企業(yè)財務安全及穩(wěn)健發(fā)展奠定堅實的基礎。

一、房地產企業(yè)財務風險的特點及分類

首先，房地產企業(yè)在運營過程中，其現金流量的金額較大，這就使得房地產企業(yè)承擔著較大的融資風險。從土地競拍開始，到拿到土地，再到房地產項目竣工，整個過程都離不開資金的支持，每一個環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，但一家房地產企業(yè)擁有的資金數量是有限的，無法支持如此龐大的投資規(guī)模，此時就需要大額舉債，以獲得充足的資金。而融資數額過大，不僅大幅度提高了融資難度，也極易引發(fā)財務風險，顯著提高了房地產企業(yè)發(fā)生財務風險的概率。

其次，房地產項目的生產周期長，因此資金周轉時間也很長，所以就需要房地產企業(yè)付量更大的資金機會成本。從房地產項目建設啟動到最后的銷售，需要花費大量的時間，在這一漫長的過程中，投入的資金遲遲無法回籠，會大幅度提高房地產企業(yè)的資金機會成本。

最后，受到國家宏觀調控政策的影響，外部政策環(huán)境也是引起房地產企業(yè)財務風險的一個重要因素。國家針對房價實施了一系列宏觀調控政策，這對房屋售價產生了極為深遠的影響，也降低了房地產企業(yè)的受益，進而削弱了房地產企業(yè)的償債和資金周轉等方面的能力，間接提高了房地產企業(yè)發(fā)生財務風險的概率。

目前，房地產財務風險大致可分為兩類，即外部風險和內部風險。其中，外部風險主要包括利率、通貨膨脹以及政策風險等等；內部風險主要包括債務償還、運營、投資、籌資、利用分配及流動性風險等等[1]。

二、房地產企業(yè)財務風險的表現形式分析

首先，房地產企業(yè)財務風險的主要表現形式之一，就是投資風險。房產的企業(yè)在進行投資時，具有投資金額巨大、回收期長的特點，這與一般企業(yè)的投資活動具有明顯的不同?；谶@一特點，房地產企業(yè)在投資過程中，必須要受到很多不確定因素的影響。例如，各地發(fā)布了房屋限購政策之后，相關數據表明，房地產交易量的下降趨勢非常明顯，這一現象的發(fā)生，很可能造成房地產企業(yè)無法在預期時間達到預期收益，嚴重降低了房地產企業(yè)的投資回報率。

其次，融資風險也是房地產企業(yè)財務風險的主要表現形式之一。從某種程度上來說，資金對房地產企業(yè)的發(fā)展起到了決定性作用?；诜康禺a行業(yè)特點，房地產企業(yè)往往需要在項目生產的前期投入數額龐大的資金。此時，為了獲得充足的資金進行投資，房地產企業(yè)又會進行大量的融資活動。但是，融資活動是一把雙刃劍，雖然能夠解決房產地產企業(yè)資金不足的問題，也會使房地產企業(yè)承擔高額利息，還可能造成房地產企業(yè)資不抵債。除此之外，受到財務杠桿作用的影響，還可能導致房地產企業(yè)付息前的收益大幅度減少，進而使房地產企業(yè)承擔較大的融資風險。

最后，房地產企業(yè)財務風險的另一重要表現形式，就是資金回收與收益分配風險。房地產企業(yè)要進行再生產，需要大量的資金支持。而房地產企業(yè)的資金主要來源于兩部分，一部分是房地產企業(yè)自有的資金，另一部分則是通過融資獲得?；谫Y金來源的差別，在獲得收益后，就需要對收益進行合理分配，而不合理的收益分配，會嚴重影響房地產企業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產企業(yè)優(yōu)化財務風險的成因

（一）資金結構的失衡

由于在房地產企業(yè)資金回收的過程中，存在很多不確定因素，受不確定因素影響，房地產企業(yè)很可能發(fā)生上一個項目資金回收沒有達到預期效果，就要對下一個項目進行投資的狀況。在這種情況下，房地產企業(yè)為了獲得充足的資金進行下一輪投資，就需要進行融資。而這一行為，雖然解決了房地產企業(yè)資金短缺的問題，保障了投資活動的順利開展，但也會讓房地產企業(yè)的債務比率大幅度提高。當房地產企業(yè)的債務比率達到一定程度時，就會造成其資金結構失衡，進而大幅度提高房地產企業(yè)的融資成本。受到資金結構失衡的影響，房地產企業(yè)的資金管理環(huán)境也會隨之發(fā)生變化，導致失去獨特性[2]。

（二）融資渠道的問題

隨著社會經濟的快速發(fā)展，市場經濟環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，此時傳統單一的融資渠道已無法滿足房地產企業(yè)的發(fā)展需求，而且傳統單一的融資渠道也對房地產企業(yè)的發(fā)展起到了嚴重的限制作用，更給房地產企業(yè)財務工作增加了風險。目前，大部分房地產企業(yè)在進行融資時，仍以傳統融資渠道為主，即通過商業(yè)銀行的信貸業(yè)務獲得資金。這一融資發(fā)展曾在房地產行業(yè)發(fā)展的早期階段，對房地產企業(yè)起到了非常重要的支持作用，但是隨著金融行業(yè)的快速發(fā)展，這一傳統的融資方式正在逐漸失去優(yōu)勢。而房地產企業(yè)對于商業(yè)銀行信貸業(yè)務過于依賴，往往會使房地產企業(yè)的資金風險集中于一處，進而造成資金瓶頸，使房地產企業(yè)的經營風險與財務風險進一步提高。

除此之外，傳統信貸融資方式給房地產企業(yè)帶來的財務風險，往往難以在短時間內有效化解，這就削弱了房地產企業(yè)抵抗財力風險的能力，而隨著現代互聯網金融的快速發(fā)展，比傳統的商業(yè)銀行信貸融資更加靈活，更能夠滿足現代房地產企業(yè)的發(fā)展要求。

（三）財務決策不合理

財務決策是房地產企業(yè)的一項重要經營活動，也是財務管控的一個重要環(huán)節(jié)，對房地產企業(yè)的生存和發(fā)展，往往能夠起到決定性作用。如果房地產企業(yè)發(fā)生財務決策失誤，往往能夠對房地產企業(yè)造成“致命一擊”，使房地產企業(yè)陷入巨大的財務危機之中，直至走向破產。在房地產發(fā)展過程中，很多房產的企業(yè)都是這樣消失的。通過這些案例，不難發(fā)現，造成房地產企業(yè)財務風險的主要原因之一，就是財務決策不合理。

房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中，管理者需要進行大量的財務決策，這些財務決策或大或小，對房地產企業(yè)的影響程度也各不相同。不可否認的是，任何失誤的財務決策，都會引發(fā)財務風險，對房地產企業(yè)造成極為不利的影響。

目前，造成房地產企業(yè)財務決策不合理的原因，主要有兩個方面：首先，房地產管理者沒有科學合理地預測外部環(huán)境，導致預測與現實存在較大的偏差，進而導致財務決策失誤，投資與回報不成正比，給房地產企業(yè)造成巨大的經濟損失，對其后續(xù)發(fā)展也造成了極為不利的影響。

其次，信息是財務決策的重要依據，而正確的財務決策是有效降低財務風險，促進房地產企業(yè)健康發(fā)展的關鍵。但目前房地產企業(yè)能夠提供的信息依據嚴重不足，或是使用價值不大。在這種情況下，房地產企業(yè)管理者往往只能憑主觀經驗進行判斷，能夠做出的數據分析較為有限，這就使得房地產企業(yè)財力決策極易發(fā)生失誤，進而引發(fā)財務風險[3]。

（四）風險管控意識弱

房地產企業(yè)風險管控應站在全局角度進行全面考量，資金只是房地產企業(yè)進行風險管控的一個方面，不是風險管控的全部。目前，很多房地產管理人員和財務人員都沒有正確認識財務風險管控的重要意義，錯誤地認為財務風險管控的重點就是賬目管理和監(jiān)控項目進程。對于其他風險管控工作，則錯誤地認為是浪費企業(yè)資源。實際上，資金風險只是房地產企業(yè)財務風險的表現形式之一，除了資金風險，房地產企業(yè)財力風險還可以表達出不同的形式。特別是當前市場環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，受到市場環(huán)境的影響，房地產企業(yè)的財務風險表達形式更加多種多樣，如果管理人員和財務人員對此不夠重視，沒有全面認識財務風險管控的重要意義，必然會對房地產企業(yè)的后續(xù)發(fā)展，造成極為不利的影響，甚至可能使其深陷財務危機之中，直至造成房地產企業(yè)破產。

四、房地產企業(yè)優(yōu)化財務風險管控的策略

（一）優(yōu)化資金結構

房地產企業(yè)開發(fā)項目的成本，會對其利潤空間造成直接影響，還會影響其長遠發(fā)展。所以，房地產企業(yè)要有效優(yōu)化財務風險管控，最重要的策略之一就是必須增強成本管理的主動性，應用科學合理的成本管理措施，顯著提高成本管理效率，從而使房地產企業(yè)的資金結構能夠得到顯著優(yōu)化。

房地產企業(yè)在實際開展成本管理，優(yōu)化資金結構的過程中，應注意成本預算這一關鍵影響因素。良好的成本預算，不僅是有效管控成本的重要手段，同時對房地產企業(yè)的最終收益也具有至關重要的影響。因此，重視成本預算并利用好成本預算，對加強財務風險管控能夠起到至關重要的作用。利用成本預算可以對房地產企業(yè)的成本起到良好的控制作用，避免產生成本超支的現象，幫助房地產企業(yè)實現利潤最大化目標，進而有效優(yōu)化房地產企業(yè)的資金結構，減少負債，有效降低財務風險指數。基于成本預算控制這一措施，有效實現成本管理，在此基礎上，房地產企業(yè)能夠對前期投資進行科學合理的管控，避免盲目投資，從而使投資與回報比率更加科學合理，確保房地產企業(yè)的資金結構一直保持在合理范圍內。

（二）擴大融資渠道

隨著互聯網金融的快速發(fā)展，不僅對金融業(yè)進行了有效創(chuàng)新，同時也為房地產企業(yè)融資，提供了更為廣闊的渠道。房地產企業(yè)應根據自身的實際情況，科學合理地選擇融資渠道，降低融資成本，這對加強房地產企業(yè)財務風險管控能力，能夠起到一定的支持作用[4]。

目前，互聯網金融平臺發(fā)展越來越成熟，其誠信度不斷提高，在這種情況下，房地產企業(yè)可以考慮通過互聯網金融平臺進行融資，這不僅能夠有效擴展房地產企業(yè)的融資渠道，還能夠充分利用互聯網金融平臺的特點，通過計算機科學技術，對融資風險在一定程度上進行有效控制。由此可見，通過互聯網金融平臺擴大房地產企業(yè)的融資渠道，能夠對其資產負債結構進行有效優(yōu)化，從而達到規(guī)避財務風險的效果。

（三）優(yōu)化財務決策

云計算、大數據以及移動互聯網等技術日益成熟，并得到應用，已成為推動社會經濟發(fā)展的關鍵力量。房地產企業(yè)在進行財務決策的過程中，應充分利用這些先進的科學技術，特別是大數據技術，全面提高財力數據分析能力，從而為財務決策提供更加全面、更加科學合理的依據，有效提高房地產企業(yè)財務決策的正確性，有效降低財務風險指數，達到對財務風險進行高效管控，保證房地產企業(yè)健康、長效發(fā)展的目的。

（四）強化風險管控

房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中，其財務活動是非常復雜的，因此財務風險也具有明顯的復雜性特征。短時間內，很難改變財務活動過于復雜的情況，所以就需要房地產企業(yè)加強管控財務風險，通過科學合理地實施財務風險管控措施，有效降低財務風險發(fā)生的概率，將財務風險消滅于萌芽狀態(tài)，保證房地產企業(yè)健康發(fā)展。而要有效強化財務風險管控力度，最為關鍵的一點就是必須對財務人員加強培訓，有效提高其對財務風險管控的認識，增強其風險防范意識，從而在財務工作中，認真落實財力風險管控措施，保證在處理相關財務時，能夠充分考慮風險因素，進而實施科學合理的財務措施，有效降低房地產企業(yè)的財務風險指數[5]。

五、結束語

房地產企業(yè)有效控制財務風險，必須在思想上重視財務風險的危害，正確認識財務風險的內涵，深入探究產生財務風險的根本原因，從而制定科學合理的措施，實現對財務風險的高效管控。通過實施科學合理的管控措施，幫助房地產企業(yè)有效規(guī)避財務風險，推動其健康運營。