醫(yī)療+商業(yè)

摘 要：醫(yī)療綜合體Medical Mall起源于美國，近幾年在國內(nèi)有了一定的發(fā)展。文章從醫(yī)療綜合體的起源、概念、國內(nèi)外案例對(duì)其產(chǎn)生及發(fā)展的政策、市場環(huán)境，醫(yī)療資源供給及客戶需求等層面進(jìn)行分析，從其底層邏輯闡述其在國內(nèi)市場發(fā)展存在的問題，并提供了一些解決思路。

關(guān)鍵詞：醫(yī)療綜合體 商業(yè)綜合體 共享醫(yī)療 問題 解決思路

中圖分類號(hào)：F223? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2023）08-239-02

醫(yī)療綜合體Medical Mall起源于美國，20世紀(jì)80年代，美國65歲以上居民人口占比超過10%，遠(yuǎn)超判定老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)線7%。由于人口老齡化，使得當(dāng)時(shí)美國人對(duì)醫(yī)療需求增多，而醫(yī)療資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。因此，出現(xiàn)了一批由醫(yī)生集團(tuán)組織投資的診所，并將診所場所設(shè)置于商場中。2017年，國內(nèi)首家醫(yī)療綜合體Medical Mall——杭州全程醫(yī)療正式營業(yè)，開啟了中國醫(yī)療綜合體模式的實(shí)踐?！搬t(yī)療+商業(yè)”這種模式是否能適應(yīng)中國國情，在本土落地生根，其底層邏輯到底如何，本文將進(jìn)行逐一闡述。

一、醫(yī)療綜合體Medical Mall的概念

從廣義的角度來講，醫(yī)療綜合體Medical Mall是指在一個(gè)建筑區(qū)域同時(shí)配備醫(yī)療設(shè)施、社區(qū)養(yǎng)老、研究機(jī)構(gòu)等相關(guān)醫(yī)療配套以及商業(yè)元素實(shí)現(xiàn)多功能融合的載體。在Medical Mall里，各家機(jī)構(gòu)分別為患者提供從診室就醫(yī)問診、實(shí)驗(yàn)室、影像到門診日間手術(shù)的一站式服務(wù)，目的是鼓勵(lì)患者在一個(gè)可協(xié)作的網(wǎng)絡(luò)中獲取日常所需的就醫(yī)服務(wù)。但同時(shí)，不同于大型綜合醫(yī)院的一個(gè)主體，各家機(jī)構(gòu)又彼此獨(dú)立，在各自的專科領(lǐng)域有所建樹。與一般綜合醫(yī)院相比，周圍的商業(yè)配套等為醫(yī)院的患者提供便利、輕松的就醫(yī)環(huán)境，商業(yè)和醫(yī)療兩者相輔相成。本文討論的醫(yī)療綜合體將醫(yī)療綜合體的概念設(shè)置在一個(gè)較小的框架內(nèi)，多圍繞“診所集群”的方式，即不涉及醫(yī)養(yǎng)、綜合醫(yī)院集群、研究機(jī)構(gòu)等概念，主要關(guān)注在大型商業(yè)綜合體內(nèi)植入醫(yī)療項(xiàng)目，將醫(yī)療作為一個(gè)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，為現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)提供新的思路。

二、全球醫(yī)療綜合體概況

醫(yī)療綜合體Medical Mall目前遍布全球。中國在近年也在此業(yè)態(tài)上進(jìn)行了探索和實(shí)踐。以國外成熟的Medical Mall——新加坡百麗宮The Paragon為例，我們可以看到國內(nèi)“醫(yī)療+商業(yè)”組合的綜合體項(xiàng)目未來發(fā)展的一些可能。

烏節(jié)路是新加坡商業(yè)最核心的CBD之一，百麗宮The Paragon正是位于烏節(jié)路的大型綜合體，包含商業(yè)、醫(yī)療、辦公與酒店物業(yè)等業(yè)態(tài)，國際高奢品牌、設(shè)計(jì)師品牌盡皆匯聚于此，餐館食肆美食云集。其購物中心高6層，共4.5萬平方米，之上是面積2萬余平方米的醫(yī)療健康區(qū)域，容納了60多個(gè)?？圃\所，100余位?？坪腿漆t(yī)生，涵蓋整形外科、中醫(yī)、皮膚科、兒科、牙科等醫(yī)療服務(wù)，為消費(fèi)者提供世界級(jí)專業(yè)醫(yī)療服務(wù)。因此百麗宮定位明確，以當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)人群和從國外赴新加坡進(jìn)行醫(yī)療診斷的客群為主要目標(biāo)消費(fèi)者，打造集商業(yè)與健康為一體的一站式生活中心。對(duì)于百麗宮來說，無論是醫(yī)生資源，還是客戶資源，供需兩端都非常充分，且新加坡在相關(guān)的政策層面、國民醫(yī)療意識(shí)、商業(yè)保險(xiǎn)等方面，都認(rèn)同和推行這種醫(yī)療商業(yè)的模式。

三、國內(nèi)醫(yī)療綜合體的現(xiàn)狀

國內(nèi)醫(yī)療綜合體屬于大型綜合體近年來的新興業(yè)態(tài)，青睞者很多，但真正落地者或落地后運(yùn)營較為成功者不多，而國內(nèi)醫(yī)療綜合體的興起是有其內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素。

（一）國內(nèi)醫(yī)療綜合體興起的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素

一是政策層面，近年來，國家層面多政策帶動(dòng)了健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展。國家多部門相繼發(fā)布多項(xiàng)政策法規(guī)，推進(jìn)醫(yī)改進(jìn)程，確立了醫(yī)生多點(diǎn)執(zhí)業(yè)的合法化，給整個(gè)醫(yī)療健康行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，為傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供良好的支撐與發(fā)展動(dòng)力。

二是市場需求端，中國人口老齡化加快，引發(fā)更高的醫(yī)療服務(wù)需求和高品質(zhì)的健康管理服務(wù)需求；隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，以城市人群為主的疾病快速增長，對(duì)特殊領(lǐng)域的醫(yī)療服務(wù)需求上升；消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)醫(yī)療服務(wù)向多元化、多層次和高端化的方向發(fā)展。傳統(tǒng)的公立醫(yī)院是以疾病為中心，而社會(huì)辦醫(yī)可以向健康轉(zhuǎn)移，更多地關(guān)注治未病、健康管理、亞健康管理等方面。

三是醫(yī)療資源供給端，中國人均醫(yī)療資源供給嚴(yán)重不足，亟需加速社會(huì)資本介入醫(yī)療服務(wù)行業(yè)，多元辦醫(yī)增加醫(yī)療衛(wèi)生資源，加快將優(yōu)秀醫(yī)療資源引入基層社區(qū)、城市商業(yè)中心，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源供給，整合醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。另一方面，醫(yī)生多點(diǎn)執(zhí)業(yè)松綁，醫(yī)生集團(tuán)的興起，也為醫(yī)療資源的供給帶來新的力量。

四是產(chǎn)業(yè)資本加速布局，進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)跨界轉(zhuǎn)型。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，僅房地產(chǎn)企業(yè)就有近百家在發(fā)展醫(yī)療業(yè)務(wù)。例如萬達(dá)集團(tuán)在成都天府新區(qū)落地首個(gè)大健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目……而全國首家Medical Mall全程醫(yī)療也是在杭州本地三大上市公司分別對(duì)零售服務(wù)閉環(huán)、檢驗(yàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值提升等訴求下創(chuàng)立的。醫(yī)療綜合體已逐漸成為傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)以及健康產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要方向。

（二）國內(nèi)醫(yī)療綜合體案例

目前國內(nèi)比較知名的醫(yī)療綜合體，在本文闡述范疇內(nèi)的，以杭州全程醫(yī)療為例。這個(gè)項(xiàng)目所屬的城市政策層面和市場環(huán)境較為適宜，政府職能部門有較強(qiáng)的創(chuàng)新意識(shí)，能夠在堅(jiān)持和確保醫(yī)療質(zhì)量安全的前提下，反復(fù)論證并審批該項(xiàng)目；且整個(gè)杭州以浙大系為代表的醫(yī)療資源較為豐富，有一批有意愿想做事、能做事的醫(yī)生、醫(yī)生集團(tuán)以及民營連鎖醫(yī)療機(jī)構(gòu)為支撐。與國內(nèi)各個(gè)醫(yī)療綜合體項(xiàng)目相比，例如上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心、成都鵬瑞利等，雖然該項(xiàng)目規(guī)模較小、投資小，但商業(yè)運(yùn)營屬性更強(qiáng)。

全程醫(yī)療位于杭州慶春商圈杭州大廈501城市廣場項(xiàng)目，是目前國內(nèi)比較典型的“醫(yī)療+商業(yè)”綜合體項(xiàng)目，也是國內(nèi)探索“醫(yī)療+商業(yè)”共享醫(yī)療新模式的先行者，旨在成為一站式私人高端健康醫(yī)療管家，通過鏈接共享高端醫(yī)療資源，打造“D2B2C”全程健康醫(yī)療服務(wù)平臺(tái)推動(dòng)健康醫(yī)療、零售商業(yè)等板塊有機(jī)結(jié)合，在商業(yè)綜合體內(nèi)打造大健康、大服務(wù)融合平臺(tái)，創(chuàng)新商業(yè)組合模式。所謂的“D2B2C”，B是全程醫(yī)療這個(gè)平臺(tái)，D是醫(yī)療資源端，C是客戶資源端。

在醫(yī)療資源端，目前全程醫(yī)療除了自營開設(shè)了由浙江大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬邵逸夫醫(yī)院提供技術(shù)支撐并參與運(yùn)營管理的全程國際健康醫(yī)療中心，還引進(jìn)了杭州口腔醫(yī)院、太學(xué)眼科、仁樹醫(yī)療、唯兒諾兒科、愛丁婦科等品牌醫(yī)療機(jī)構(gòu)，形成了業(yè)務(wù)差異、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的?？萍海饕峁┹p癥慢病方面專業(yè)、便捷、私密的高端健康醫(yī)療服務(wù)，并在檢驗(yàn)、病理、超聲、醫(yī)學(xué)影像、藥房和手術(shù)室等醫(yī)技設(shè)施實(shí)現(xiàn)共享，進(jìn)而有效提升各方的資源效率，呈現(xiàn)出更加緊密的一體化協(xié)同運(yùn)營效應(yīng)。

在客戶資源端，全程醫(yī)療打造品牌、客戶、營銷共享。以健康篩查為入口，由全科醫(yī)生領(lǐng)銜組成的健康管理團(tuán)隊(duì)，為客人提供檢前咨詢、個(gè)性化體檢、檢中陪護(hù)、健康管理階段性評(píng)估、預(yù)約名醫(yī)門診或多學(xué)科會(huì)診、安排轉(zhuǎn)診綠色通道等全過程閉環(huán)管家式服務(wù)?；诮獍偌瘓F(tuán)旗下杭州大廈的優(yōu)質(zhì)會(huì)員平臺(tái)，打通了商業(yè)和入駐醫(yī)療機(jī)構(gòu)的客戶資源，實(shí)現(xiàn)商業(yè)客戶資源和醫(yī)療客戶資源、會(huì)員服務(wù)的共享。

（三）國內(nèi)醫(yī)療綜合體發(fā)展存在的問題

雖然杭州全程醫(yī)療、成都鵬瑞利等醫(yī)療綜合體的出現(xiàn)，開啟了中國醫(yī)療綜合體模式的實(shí)踐，但目前我國的醫(yī)療綜合體發(fā)展還處于初始階段，存在很多制約發(fā)展的因素。

首先在政策層面上，雖然國家有一系列的文件，但具體落地到實(shí)際的審批環(huán)節(jié)，還是以傳統(tǒng)醫(yī)院的管理模式要求管理醫(yī)療綜合體。因?yàn)槭莿?chuàng)新項(xiàng)目，沒有相應(yīng)政策法規(guī)可依據(jù)，且各地的管控力度不同，都是摸著石頭過河，這與國外分級(jí)診療、家庭醫(yī)生的市場化程度有較大的區(qū)別。例如醫(yī)療業(yè)態(tài)在硬件上必須配置獨(dú)立的醫(yī)療排污系統(tǒng)，加之在衛(wèi)生主管部門申辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證有相當(dāng)難度，這兩者影響醫(yī)療業(yè)態(tài)進(jìn)駐購物中心的速度。在浙江省衛(wèi)健委、邵逸夫醫(yī)院的創(chuàng)新理念支持下，全程醫(yī)療已經(jīng)在這方面有了較大突破，但仍有一些具體的問題需要一一落實(shí)解決。

其次在醫(yī)療觀念和客戶需求方面，進(jìn)駐醫(yī)療綜合體的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)多是定位高端服務(wù)、消費(fèi)醫(yī)療，門診費(fèi)用高于普通三甲醫(yī)院，大部分不接受醫(yī)保，即使接受醫(yī)保很大一部分費(fèi)用也無法覆蓋，而國民就醫(yī)意識(shí)、就醫(yī)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變需要一個(gè)相對(duì)長期的過程，地域差異也相當(dāng)明顯。例如上海眾多民營機(jī)構(gòu)均不設(shè)置醫(yī)保端口，因?yàn)閮H商業(yè)保險(xiǎn)客戶就可滿足日常接診量，而類似杭州、成都等地，商業(yè)保險(xiǎn)的使用量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。另一方面，成熟的消費(fèi)醫(yī)療類別有限，往往集中于眼科、口腔、醫(yī)美，但客戶消費(fèi)升級(jí)后的其他醫(yī)療服務(wù)需求其實(shí)一定程度上無法滿足，例如婦科、兒科、生殖等。

最后在運(yùn)營管理上，當(dāng)前很多醫(yī)療綜合體都是資本催生下的產(chǎn)物，投資方對(duì)醫(yī)療的底層邏輯不甚清晰，把發(fā)展醫(yī)療業(yè)務(wù)視為一種招商、實(shí)現(xiàn)營收增長的“省力”辦法。但往往很多投資方不具備賦能醫(yī)療的市場能力，很多醫(yī)療綜合體僅有其形無其實(shí)，只有醫(yī)療機(jī)構(gòu)實(shí)體，卻沒有醫(yī)生資源和醫(yī)療管理體系，空有硬件，沒有軟件，醫(yī)療業(yè)務(wù)本身方面，也越來越趨于同質(zhì)化，違背了共享醫(yī)療服務(wù)的初衷。另一方面，國內(nèi)外醫(yī)療綜合體大多采用租賃的方式承接各個(gè)不同的診所，但即便在人流密集商圈，能轉(zhuǎn)化為醫(yī)療綜合體內(nèi)就醫(yī)的貢獻(xiàn)在可預(yù)見的短期內(nèi)相對(duì)有限。而購物中心租金往往較高，也增加了入駐機(jī)構(gòu)成本。所以，如果僅僅是純租賃，沒有在運(yùn)營管理上予以更多的支持，診所生存就較為困難。

四、解決的思路及展望

Medical Mall的興起離不開一個(gè)國家的人口年齡結(jié)構(gòu)激發(fā)的醫(yī)療需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r賦予的醫(yī)療消費(fèi)力、以及政策引導(dǎo)下健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的市場化發(fā)展。國內(nèi)這一業(yè)態(tài)其實(shí)并不像面上看得那么美好，如果要有健康的發(fā)展，還是要解決一些實(shí)際的問題。

首先在政策、制度層面給予解綁，不能以傳統(tǒng)醫(yī)院的管理模式管理醫(yī)療綜合體，例如日間手術(shù)室、醫(yī)生執(zhí)業(yè)等，既要符合安全規(guī)范和監(jiān)管，又要能夠有一定的市場靈活度。這些問題，需要有行業(yè)的頭部企業(yè)與政府職能部門共同探討，建立起新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，即要有企業(yè)有勇于探索的精神，也需要職能部門對(duì)新興事物的包容和支持。

其次醫(yī)療綜合體自身要處理好定位問題，主要定位于消費(fèi)醫(yī)療，與公立醫(yī)院有一定的差異化，也能在一定程度上解決了醫(yī)保的問題。但消費(fèi)醫(yī)療不僅僅限于傳統(tǒng)的眼科、口腔、醫(yī)美，可以延伸到婦科、兒科、日間手術(shù)等，并支持其品牌化、高端化、連鎖化、特色化發(fā)展，真正意義上實(shí)現(xiàn)對(duì)不同客戶需求的分級(jí)診療。另一方面，延長供應(yīng)鏈，將醫(yī)療概念擴(kuò)展到健康，引入更多相關(guān)的業(yè)態(tài)，如運(yùn)動(dòng)、理療、身體美容、保健品、穿戴設(shè)備等，同時(shí)輔之配套業(yè)態(tài)，例如餐飲、休閑等，與商業(yè)更加緊密的結(jié)合。

最后還要解決運(yùn)營的問題，從供給端建立自己的護(hù)城河。醫(yī)療是一個(gè)技術(shù)創(chuàng)新累積的產(chǎn)業(yè)，需要準(zhǔn)確把握住趨勢(shì)方向和堅(jiān)持長期主義思維的領(lǐng)域。醫(yī)療綜合體的投資方、運(yùn)營方要懂得順勢(shì)而為，將醫(yī)療資源、技術(shù)創(chuàng)新放在第一位，持續(xù)積累、培育并吸收高端醫(yī)療人才，或引進(jìn)高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)和資源，打破原有的技術(shù)瓶頸與規(guī)則。同時(shí)，不以傳統(tǒng)的租賃模式進(jìn)行運(yùn)營管理，而是給予更多的附加值，真正鏈接好醫(yī)生和客戶兩端。同時(shí)輔之于品牌活動(dòng)推廣、聯(lián)合營銷活動(dòng)、客戶轉(zhuǎn)診等形象露出和客戶導(dǎo)入。在客戶端，要能集結(jié)一定品質(zhì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以醫(yī)療資源吸引客戶，例如新加坡百麗宮，就是以世界級(jí)優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源吸引客戶，最終形成“店多隆市”的局面。

雖然醫(yī)療綜合體Medical Mall這種商業(yè)模式目前還存在種種發(fā)展上的問題，但其對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、社會(huì)辦醫(yī)、分級(jí)診療等確實(shí)是提供了解決思路，也能在一定程度上對(duì)商業(yè)客戶實(shí)現(xiàn)服務(wù)需求的閉環(huán)，仍然值得嘗試和探索。

參考文獻(xiàn)：

[1] 魯緩科技.醫(yī)療綜合體（Medical Mall）模式簡析[J].2019.

[2] RET睿意德商業(yè)地產(chǎn).國外大熱的Medical Mall，為何還沒在國內(nèi)爆發(fā)？[J].2019.

[3] 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院.邁入醫(yī)療綜合體——中國醫(yī)療綜合體發(fā)展現(xiàn)狀[J].2020.

[4] 火石創(chuàng)造.國內(nèi)外典型健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型及案例解析[J].2021.

[5] 李紅.近距離解析Medical Mall[J].中國衛(wèi)生，2017.

（作者單位：杭州全程國際健康醫(yī)療管理中心有限公司、杭州全程健康醫(yī)療門診部有限公司 浙江杭州 310000）

[作者簡介：封瑩瑩（1981—），女，漢族，浙江杭州人，碩士研究生，主要研究方向：行政管理。]

（責(zé)編：趙毅）