新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

林惠玲

在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方法、考核目標(biāo)，都過度追求經(jīng)濟(jì)利潤，很難科學(xué)分析企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)行狀態(tài)，也不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，導(dǎo)致管理決策只關(guān)注短期利益。盡管部分企業(yè)已經(jīng)建立財(cái)務(wù)管理制度，但是使用的管理辦法落后，很難實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。

為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，就必須科學(xué)控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的投入資金大、開發(fā)周期長、稅負(fù)高，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題非常多，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)控制策略不完善時(shí)，會(huì)制約企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展。房地產(chǎn)市場競爭激烈，必須制定科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，從而降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的變化

在新發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式，提出嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理要求。

第一，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響較大，因此要通過大數(shù)據(jù)技術(shù)、信息技術(shù)提升財(cái)務(wù)管理效率，為企業(yè)決策提供詳細(xì)的財(cái)務(wù)信息作為參考。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，所用的管理模式非常多，但是在國家宏觀調(diào)控影響下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的發(fā)展阻力，企業(yè)為了擴(kuò)大市場份額，必須擴(kuò)充融資渠道，創(chuàng)新預(yù)算與盈利模式。

第三，經(jīng)濟(jì)常態(tài)化發(fā)展環(huán)境下，不再以發(fā)展速度為唯一目標(biāo)，而是注重經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，建立經(jīng)濟(jì)循環(huán)機(jī)制。經(jīng)濟(jì)循環(huán)的常態(tài)化，可以有效規(guī)避“泡沫經(jīng)濟(jì)”，國家在調(diào)整房地產(chǎn)市場后，企業(yè)要持續(xù)提升經(jīng)營管理能力，優(yōu)化調(diào)整財(cái)務(wù)管理措施，形成科學(xué)的財(cái)務(wù)管理防范與控制體系。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)分析

新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作面臨較多難題。由于受到外部環(huán)境影響，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平不高，面臨較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對自身發(fā)展的阻礙很大。

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動(dòng)獲得資金支持，所以籌資能力會(huì)影響企業(yè)的資金使用情況，還會(huì)決定企業(yè)的償債能力。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，籌資風(fēng)險(xiǎn)問題多表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債率方面，負(fù)債率高就意味著凈利潤率低，債務(wù)償還難度大。在國家宏觀調(diào)控市場環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度減慢，但企業(yè)多采用銀行貸款方式獲取現(xiàn)金，所以面臨的籌資風(fēng)險(xiǎn)比較高。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)主要為新設(shè)項(xiàng)目拿地，投資拿地時(shí)既要考慮政策影響，評估土地費(fèi)用成本，減少售價(jià)低、成本高現(xiàn)象，規(guī)避項(xiàng)目虧損風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要分析投資報(bào)告的預(yù)算問題，人為降低造價(jià)費(fèi)用，控制實(shí)際成本和預(yù)測成本的偏差。在工程投資中，測算資金與時(shí)間價(jià)值比會(huì)增加房地產(chǎn)的測算成本偏差。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得短期效益，常常盲目測算投資量，不僅無法獲得準(zhǔn)確的測算數(shù)據(jù)，反而會(huì)增加售價(jià)、成本的倒掛風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

國家宏觀調(diào)控策略會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：第一，業(yè)務(wù)收益不確定；第二，業(yè)務(wù)的資金需求度高。房地產(chǎn)企業(yè)受到大環(huán)境影響，缺少充足的運(yùn)營資金，因此在營業(yè)收入、流動(dòng)負(fù)債、周轉(zhuǎn)率方面的缺陷較多。上述問題多是由于企業(yè)業(yè)務(wù)開展不順利、銷售業(yè)務(wù)成效不理想、資金變現(xiàn)能力低等因素所致。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭日益激烈，為了減輕競爭壓力，多選擇分期付款銷售模式，積累大量應(yīng)收賬款，嚴(yán)重影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，因此要制定對應(yīng)的管理措施。但是多數(shù)企業(yè)都面臨應(yīng)收賬款回收難問題，出現(xiàn)大量呆賬、壞賬，導(dǎo)致資金流斷裂，加劇運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時(shí)，通過預(yù)售按揭模式規(guī)避賒銷問題，加快資金回收速度。然而國家對房地產(chǎn)預(yù)售的限制大，導(dǎo)致資金回籠時(shí)間長，資金回收風(fēng)險(xiǎn)仍然比較高。

（五）土地增值稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納土地增值稅，但由于稅額占比大，加重了企業(yè)的稅負(fù)比重，稅務(wù)核算難度大。土地資源為不可再生資源，再加上國家土地供給制度嚴(yán)格，導(dǎo)致可用的土地資源非常稀缺。國家稅務(wù)部門嚴(yán)格管控房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅征收，導(dǎo)致土地增值稅的稅負(fù)持續(xù)攀升，企業(yè)面臨較高的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。通過項(xiàng)目調(diào)研可知，企業(yè)受到高額地價(jià)影響，所以開發(fā)一系列高附加值產(chǎn)品用于增加經(jīng)濟(jì)效益，但是此種舉措會(huì)增加土地增值稅，企業(yè)仍然面臨較高的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）預(yù)算管理不完善

房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響大，所以開發(fā)項(xiàng)目對資金流的需求高。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，不管是建筑造價(jià)還是地價(jià)，都出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，如果不重視預(yù)算管理工作，則會(huì)影響財(cái)務(wù)管理成效，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。當(dāng)前，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，因此很難參與到項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中，甚至遇到了預(yù)算管理失控問題。

（二）缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)存在較多問題，再加上風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系不完善，業(yè)務(wù)多以短期目標(biāo)和任務(wù)為主，所以風(fēng)險(xiǎn)隱患大。如果企業(yè)不注重對財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的監(jiān)測，只是基于財(cái)務(wù)預(yù)警結(jié)果開展風(fēng)險(xiǎn)管理，則很難獲得高效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警效果。財(cái)務(wù)人員不重視風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，多是受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的影響，領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與財(cái)務(wù)管理的關(guān)聯(lián)性不大，所以很少參與到財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中。企業(yè)開展業(yè)務(wù)活動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警活動(dòng)、業(yè)務(wù)流程監(jiān)管活動(dòng)、內(nèi)部控制活動(dòng)時(shí)，也很少邀請財(cái)務(wù)人員參加，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員不太熟悉業(yè)務(wù)情況，所以無法為企業(yè)發(fā)展提供決策參考。

（三）缺乏完善的信息化管理系統(tǒng)

在現(xiàn)代科技支持下，可以以信息化方式管理財(cái)務(wù)活動(dòng)，從而加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的效率與質(zhì)量。現(xiàn)代信息技術(shù)快速發(fā)展，如果財(cái)務(wù)管理與信息技術(shù)不同步，則會(huì)面臨被淘汰風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)字化、互聯(lián)化、智能化已經(jīng)成為信息技術(shù)創(chuàng)新的主要特征，盡管有利于財(cái)務(wù)管理工作，但是也為企業(yè)轉(zhuǎn)型帶來新挑戰(zhàn)。

（四）財(cái)務(wù)內(nèi)部控制不足

市場環(huán)境日益復(fù)雜，打破了房地產(chǎn)企業(yè)的原有格局，比如內(nèi)控建設(shè)與業(yè)務(wù)拓展、組織活動(dòng)的差距大，增加了潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患。房地產(chǎn)企業(yè)建立初期，多采用激勵(lì)管理模式，比如業(yè)績考核法，但由于企業(yè)不太關(guān)注管理問題，致使操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)升高。此外，管理層未正確認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理工作的價(jià)值，缺乏財(cái)務(wù)管理意識，很難發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理工作的作用。由于思想認(rèn)知的缺失，企業(yè)上下都不太關(guān)注財(cái)務(wù)管理問題，導(dǎo)致財(cái)務(wù)監(jiān)管力度不足，工作內(nèi)容與方式過于形式化，無法發(fā)揮出風(fēng)險(xiǎn)管理制度的作用。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制對策

（一）不同風(fēng)險(xiǎn)的防控對策

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資是重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)變原有籌資結(jié)構(gòu)來降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，但由于企業(yè)缺乏成熟的財(cái)務(wù)管理體系，且擁有大量的短期債務(wù)，加劇了財(cái)務(wù)管理體系的運(yùn)行壓力。為了解決以上問題，企業(yè)要優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)，規(guī)避“財(cái)務(wù)杠桿”引發(fā)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)進(jìn)行外部籌資時(shí)，可以選擇多種籌資模式，比如民間籌資、商業(yè)貸款、存貨籌資等。通過長期籌資經(jīng)驗(yàn)可知，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)務(wù)發(fā)展情況，選擇適宜的籌資渠道，合理搭配長期籌資、短期籌資模式，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)能夠增加經(jīng)濟(jì)收益，所以必須全面考慮投資活動(dòng)過程。

第一，全面分析、評估房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目，重點(diǎn)評估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性、可行性，從而保證投資項(xiàng)目選擇的適宜性。企業(yè)要考察國家政策與相關(guān)法規(guī)、行業(yè)規(guī)劃、市場動(dòng)態(tài)，掌握投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)問題。但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，資金占用量大，所以企業(yè)還要考慮資金回收時(shí)間，嚴(yán)格控制貨幣、時(shí)間的價(jià)值變化，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，企業(yè)要確保投資項(xiàng)目的合理性，基于科學(xué)理論分散處理潛在風(fēng)險(xiǎn)。比如投資項(xiàng)目不能局限于單一項(xiàng)目，而是分散到多元化項(xiàng)目中，從而降低投資活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。智能化、信息化的普及，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)獲取項(xiàng)目信息，科學(xué)預(yù)控潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款比較多，因此要建立完善的應(yīng)收賬款體系，從而減少呆賬、壞賬，不再依賴“財(cái)務(wù)杠桿”調(diào)控經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。企業(yè)在開展業(yè)務(wù)時(shí)，必須準(zhǔn)確評估和判斷合作方的信譽(yù)度，保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)回收款項(xiàng)。此外，企業(yè)要關(guān)注應(yīng)收賬款的回收工作，不能為了短期效益影響資金回收，還要管控好成本費(fèi)用。成本控制操作中，要重視安置費(fèi)用、工程費(fèi)用的管控，深入分析成本變動(dòng)因素，建立動(dòng)態(tài)化成本控制體系，科學(xué)預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)多集中在銷售回款方面，所以要采取以下措施進(jìn)行規(guī)避：

第一，企業(yè)發(fā)展過程中，匯總和整理不同項(xiàng)目的銷售情況，保證銷售信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。通過分類模式統(tǒng)計(jì)和整理回收資金。企業(yè)在處理未回收資金問題時(shí)，也要制定相應(yīng)的資金回收計(jì)劃。

第二，企業(yè)要合理使用促銷方式，既要滿足市場需求，還要保證促銷方案的可行性，減少資金回收困難問題。

第三，企業(yè)要了解經(jīng)營業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，制定詳盡的可行性報(bào)告，準(zhǔn)確反映項(xiàng)目營銷情況。基于實(shí)際銷售情況編制資金回收計(jì)劃，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概率。

（二）加強(qiáng)土地增值稅籌劃意識

土地增值稅的周期長，主要為“先預(yù)征、后清算”模式。如果稅收政策解讀不準(zhǔn)確，則會(huì)增加增值稅籌劃難度。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，要合理劃分土增稅的風(fēng)險(xiǎn)防控工作，措施如下：

第一，財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)納稅風(fēng)險(xiǎn)意識，掌握土增稅的計(jì)算方法，了解稅收制度，準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目的土增稅。

第二，項(xiàng)目投資初期，財(cái)務(wù)人員要按照投資目標(biāo)成本建立土增稅測算模型。利用彈性敏感分析法，保證項(xiàng)目利潤、投資測算的準(zhǔn)確性。

第三，項(xiàng)目開發(fā)要結(jié)合最新稅收政策、優(yōu)惠政策，修改土增稅模型，實(shí)現(xiàn)土增稅監(jiān)測、調(diào)控的目標(biāo)。此外，財(cái)務(wù)人員還要掌握國家宏觀政策、財(cái)稅政策信息，以免企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

（三）建立滾動(dòng)預(yù)算機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)通過建立滾動(dòng)預(yù)算機(jī)制，科學(xué)編制現(xiàn)金流預(yù)算，管理財(cái)務(wù)預(yù)警分析工作。企業(yè)不能只看重項(xiàng)目的盈利能力，還要關(guān)注現(xiàn)金流問題，如果現(xiàn)金流預(yù)算不準(zhǔn)確，則要及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號，反映現(xiàn)金余缺情況，盡早采取管控措施降低風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，所以必須保證現(xiàn)金流預(yù)算的準(zhǔn)確性，參考項(xiàng)目開發(fā)與銷售計(jì)劃，以量化方式表達(dá)銷售收現(xiàn)、預(yù)期收益、投融資計(jì)劃，形成全面預(yù)算機(jī)制，準(zhǔn)確預(yù)測現(xiàn)金收支情況。同時(shí)要?jiǎng)澐植煌臅r(shí)間周期，編制滾動(dòng)預(yù)算機(jī)制，反映現(xiàn)金流變動(dòng)情況。

（四）提升員工的風(fēng)險(xiǎn)管控意識

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控意識，由于不同層次員工均會(huì)影響到風(fēng)險(xiǎn)管理，所以要督促員工及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且反饋給上級部門，制定科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防御對策。企業(yè)利用信息溝通渠道，向員工傳達(dá)風(fēng)險(xiǎn)化解措施。企業(yè)要消除員工的“本位主義”，強(qiáng)化不同部門的責(zé)任感，引導(dǎo)員工自覺規(guī)避和管理風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)基于現(xiàn)有治理體系，持續(xù)提升市場價(jià)值，以合理籌資方式促進(jìn)采購組織的深化改革。企業(yè)還要優(yōu)化員工結(jié)構(gòu)，提升風(fēng)險(xiǎn)崗位的福利待遇，激勵(lì)員工提升工作積極性。在開展風(fēng)險(xiǎn)管理工作時(shí)，要做好員工的風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)與協(xié)作工作，以定期輪崗制分散風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)控制方法時(shí)，要以定期安全檢查與演習(xí)方式為主，持續(xù)提升員工的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與技術(shù)的完美銜接，以分級打分方式降低總體風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題非常多，因此要持續(xù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，同時(shí)要對財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，以財(cái)務(wù)激勵(lì)方式加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理成效，進(jìn)一步提升企業(yè)的市場競爭實(shí)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。