房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理研究

趙朋

[摘 要]成本管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，是體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平的綜合指標(biāo)。房地產(chǎn)是特殊商品，具有生產(chǎn)周期長、資金投入大及資金回籠時間長等特點(diǎn)，其成本管理相對比較復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本比較復(fù)雜，包括直接成本、間接成本、不可見成本、稅費(fèi)及期間費(fèi)用等，費(fèi)用多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，對企業(yè)成本管理的要求較高。傳統(tǒng)的成本管理方式無法反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制。全過程成本控制延伸到產(chǎn)品的全生命周期，進(jìn)一步擴(kuò)展了成本管理的內(nèi)涵。文章根據(jù)成本管理的內(nèi)容分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理的意義，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中成本管理存在的問題，提出創(chuàng)新的成本管理方式，以期降低開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，提高項(xiàng)目的投資收益。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；全過程；成本管理

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）14-0058-03

近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的高回報率導(dǎo)致很多企業(yè)不重視成本管理。房價的持續(xù)上漲給人民群眾造成了很大的壓力與負(fù)擔(dān)，影響了經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定。在這一背景下，國家多個部門連續(xù)出臺多項(xiàng)政策，加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，這對房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營影響較大。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，需要大量資金支持，從項(xiàng)目立項(xiàng)、招投標(biāo)、設(shè)計(jì)到施工往往需要幾年時間，在此過程中，原材料、人工、銀行利率等可能出現(xiàn)變化，增加項(xiàng)目的建設(shè)成本[1]。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本管理環(huán)節(jié)受到主客觀因素的影響，容易出現(xiàn)成本管理失控，影響到項(xiàng)目的投資收益。因此，只有基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)、各個部門實(shí)施成本管理，才能真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期的管理。

一、成本管理的內(nèi)容概述

成本管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項(xiàng)成本核算、分析、決策與控制等一系列管理行為的總稱，包括成本預(yù)測、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本分析和成本考核等環(huán)節(jié)。

成本預(yù)測是指根據(jù)企業(yè)過去的財(cái)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)、市場環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)及技術(shù)環(huán)境等因素對企業(yè)成本的影響，通過一定的統(tǒng)計(jì)分析方法，運(yùn)用一定的工具預(yù)測一定時間的成本目標(biāo)、成本水平和成本變化趨勢。成本預(yù)測是成本計(jì)劃的前提和基礎(chǔ)，是編制成本計(jì)劃的依據(jù)。

成本決策是指根據(jù)企業(yè)既定的成本目標(biāo)，分析企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境，運(yùn)用科學(xué)的決策理論和方法，制定多種成本方案，綜合企業(yè)的實(shí)際情況，比較分析成本方案，選擇最優(yōu)的方案。成本決策是成本管理的核心，成本管理方法是根據(jù)成本決策制定的。

成本計(jì)劃是指在成本預(yù)測和成本決策的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)預(yù)期的生產(chǎn)任務(wù)、成本和利潤目標(biāo)，充分調(diào)動企業(yè)全體員工的積極性，將生產(chǎn)任務(wù)等編制成為科學(xué)的、可行性強(qiáng)及可操作性強(qiáng)的成本控制計(jì)劃體系。成本控制計(jì)劃體系需要經(jīng)過企業(yè)決策部門通過后，由職能部門執(zhí)行，不得隨意更改內(nèi)容[2]。

成本核算是指計(jì)量、記錄、審核、計(jì)算及分析各項(xiàng)成本支出，確保各項(xiàng)成本被控制在目標(biāo)范圍內(nèi)。成本核算可以讓企業(yè)經(jīng)營者、管理者了解企業(yè)經(jīng)營活動中的各項(xiàng)成本支出和利潤，為企業(yè)的成本管理提供參考，進(jìn)一步提升企業(yè)成本管理的科學(xué)性和可行性。

成本分析是指根據(jù)企業(yè)成本核算的各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)、對比及類比等方法將成本指標(biāo)、目標(biāo)成本的實(shí)際完成情況、成本計(jì)劃落實(shí)情況，對比分析企業(yè)上一年度的實(shí)際成本、國內(nèi)外同類產(chǎn)品的平均成本，得出企業(yè)成本管理過程中出現(xiàn)問題的原因，根據(jù)成本管理失控的原因，不斷優(yōu)化成本管理計(jì)劃，降低企業(yè)成本。

成本考核是成本目標(biāo)、成本計(jì)劃落實(shí)的重要抓手，只有通過成本考核，才能使企業(yè)上下認(rèn)識到成本管理的重要性，在工作中認(rèn)真執(zhí)行企業(yè)的各項(xiàng)成本管理制度和要求。成本考核分析每一個部門、個人在成本管理中的責(zé)任和實(shí)際完成情況，評價成本責(zé)任目標(biāo)完成情況，提高企業(yè)上下參與成本管理的積極性，通過獎罰分明的制度，在企業(yè)內(nèi)部形成良好的成本管理氛圍，讓每一個員工重視成本管理，在工作中落實(shí)企業(yè)的各項(xiàng)成本管理制度。

二、成本管理對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的積極作用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長，從立項(xiàng)、土地征收、勘測、設(shè)計(jì)到施工、安裝、驗(yàn)收交付至少需要三至五年。在項(xiàng)目施工建設(shè)期間，受到國家宏觀政策、市場供需變化等因素的影響，原材料價格、人力成本及銀行利率會發(fā)生變化，進(jìn)而會影響工程造價，增加工程建設(shè)期間工程造價的不確定性。

全過程成本管理不僅包括企業(yè)生產(chǎn)過程中的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用，而且還包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原材料采購、人力資源配置和流通等各個環(huán)節(jié)。成本管理不僅是財(cái)務(wù)部門成本管理人員的工作任務(wù)和工作內(nèi)容，而且也是生產(chǎn)部、采購部、業(yè)務(wù)部及售后部等各個部門的管理人員的重要職責(zé)。企業(yè)要在內(nèi)部營造成本管理氛圍，讓企業(yè)從上至下樹立成本管理意識，使企業(yè)全員認(rèn)識到成本管理的價值，對企業(yè)的各個部門、各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提高工作效率，降低企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，為企業(yè)的產(chǎn)品定價及經(jīng)營決策提供參考，提高企業(yè)的管理水平[3]。

全過程成本管理對項(xiàng)目開發(fā)過程進(jìn)行動態(tài)管理，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施情況，優(yōu)化資源配置，協(xié)調(diào)項(xiàng)目內(nèi)外部環(huán)境及各個部門之間的關(guān)系，根據(jù)各個項(xiàng)目的實(shí)際情況，合理調(diào)配人力、物力、資金等各項(xiàng)資源，充分發(fā)揮各項(xiàng)資源的優(yōu)勢，避免資源浪費(fèi)。

大部分房地產(chǎn)企業(yè)都十分重視發(fā)展速度，而忽視了發(fā)展質(zhì)量，管理模式粗放，企業(yè)資金流不穩(wěn)定，可能造成資金鏈斷裂。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管日益嚴(yán)格的情況下，市場逐漸規(guī)范，傳統(tǒng)的粗放型發(fā)展模式已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代市場的發(fā)展要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快轉(zhuǎn)型升級，向集約化、多元化發(fā)展，才能在市場競爭中保持優(yōu)勢，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理現(xiàn)狀

（一）成本管理方式較落后

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，大多數(shù)企業(yè)都采用靜態(tài)的成本管理方式，在前期預(yù)算中，對項(xiàng)目各個階段、分項(xiàng)工程所需的費(fèi)用做出了規(guī)劃；在后期開發(fā)建設(shè)過程中，往往按照前期規(guī)劃的預(yù)算計(jì)劃計(jì)算價格和核算工程量，審核各個環(huán)節(jié)的費(fèi)用內(nèi)容，避免出現(xiàn)重復(fù)的計(jì)費(fèi)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的費(fèi)用數(shù)量龐大、內(nèi)容煩瑣、范圍比較廣，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、間接開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及一些不可預(yù)見的費(fèi)用等，不同費(fèi)用的核算方式存在一定的差異[4]。前期工程費(fèi)用主要是指規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、勘測等方面的費(fèi)用，不同項(xiàng)目的收費(fèi)方式、計(jì)量方式存在一定的差異，傳統(tǒng)的成本管理方式主要依靠人工采集和核算數(shù)據(jù)，個人的精力和時間是有限的，在工作中往往無法及時收集、整理和記錄相關(guān)的財(cái)務(wù)信息，進(jìn)而造成財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息的滯后。

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)采用項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、成本管理等內(nèi)容，在開發(fā)建設(shè)過程中，工程驗(yàn)收核算往往需要項(xiàng)目交付后才開始，從項(xiàng)目建設(shè)到驗(yàn)收的過程比較長，財(cái)務(wù)人員無法第一時間了解到項(xiàng)目的實(shí)際情況。如果項(xiàng)目出現(xiàn)一些突發(fā)情況，可能造成成本失控。在項(xiàng)目投資過程中，成本管理人員往往只能根據(jù)同類型項(xiàng)目的歷史經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)的成本預(yù)算、成本計(jì)劃和成本決策提供參考。在實(shí)際決策過程中，如果沒有分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、地理環(huán)境和市場容量等因素，就盲目地投資建設(shè)，可能造成資源浪費(fèi)，開發(fā)建設(shè)成本無法回收，導(dǎo)致企業(yè)投資失敗。

（二）招標(biāo)質(zhì)量無法保證

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位將擬建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、安裝等任務(wù)，經(jīng)過專業(yè)造價機(jī)構(gòu)及招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)評估項(xiàng)目的造價后，面向社會公開發(fā)布招標(biāo)公告，邀請社會具有行業(yè)資質(zhì)、技術(shù)要求的企業(yè)參與到企業(yè)的投標(biāo)中，房地產(chǎn)建設(shè)單位從中選擇合適的企業(yè)完成工程建設(shè)任務(wù)。為了確保工程的招標(biāo)質(zhì)量，國家出臺了招投標(biāo)管理相關(guān)法律法規(guī)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)涉及的資金比較龐大，在招標(biāo)過程中，投標(biāo)單位或建設(shè)單位的部分工作人員為了獲得利益，往往通過暗箱操作的方式，進(jìn)行串標(biāo)、騙標(biāo)等違規(guī)操作。一些不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、技術(shù)和工藝的企業(yè)為了中標(biāo)，聯(lián)合其他人串標(biāo)，嚴(yán)重違反了市場秩序。

房地產(chǎn)是特殊的商品，生產(chǎn)工藝流程和周期都比較長，成本管理的不可控因素比較多，為確保工程招標(biāo)質(zhì)量，需要給項(xiàng)目預(yù)留充足的時間，降低成本管理風(fēng)險。在實(shí)踐過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)比較煩瑣，各項(xiàng)工作往往無法按照預(yù)期開展，很多企業(yè)無法參與投標(biāo)環(huán)節(jié)，進(jìn)而影響項(xiàng)目招標(biāo)質(zhì)量。

（三）成本浪費(fèi)現(xiàn)象存在

目前，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中，施工管理造成的成本浪費(fèi)和設(shè)計(jì)變更造成的浪費(fèi)占比較大。由于房地產(chǎn)企業(yè)不重視成本管理，缺乏完善的成本管理制度和管理流程，造成項(xiàng)目施工過程中的浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，比如施工現(xiàn)場的水泥、砂石、鋼筋隨意堆放，沒有做好防護(hù)工作，水泥遇水受潮后會硬化，無法正常使用；鋼筋生銹后，需要做好除銹處理等。這些都增加了材料處理成本，造成嚴(yán)重的浪費(fèi)。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員沒有詳細(xì)了解現(xiàn)場的地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和氣候環(huán)境等情況，造成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、施工圖紙不符合現(xiàn)場的實(shí)際情況，施工后無法通過質(zhì)量驗(yàn)收，需要返工重做。這樣不僅增加了施工費(fèi)用，而且延誤了工期，影響了項(xiàng)目進(jìn)度。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理的策略

（一）創(chuàng)新成本管理方式

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要依賴人工管理，工作量大，容易出現(xiàn)差錯，造成成本誤差，不利于項(xiàng)目的成本管理與控制。在信息時代，房地產(chǎn)企業(yè)必須改變成本管理模式，利用現(xiàn)代信息技術(shù)，分析、決策、計(jì)劃、管理和考核項(xiàng)目成本，提高成本管理質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)必須充分利用信息技術(shù)，搭建信息管理平臺，動態(tài)、實(shí)時地監(jiān)測房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)全過程，了解項(xiàng)目各階段的成本支出，根據(jù)支出和進(jìn)度實(shí)時調(diào)整成本管理方案[5]。

房地產(chǎn)企業(yè)在長期的項(xiàng)目開發(fā)過程中，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和大量的工程案例數(shù)據(jù)，這些都是企業(yè)寶貴的資產(chǎn)，企業(yè)要利用這些數(shù)據(jù)信息，匯總分析各類工程項(xiàng)目，為企業(yè)的成本管理提供參考。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，利用BIM技術(shù)，可以將設(shè)計(jì)、施工等各項(xiàng)參數(shù)輸入BIM信息系統(tǒng)，系統(tǒng)自動模擬生成設(shè)計(jì)、施工方案，設(shè)計(jì)單位、施工單位、業(yè)主單位根據(jù)可視、可模擬的項(xiàng)目，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案存在的問題，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提升設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性，減少設(shè)計(jì)變更。

（二）及時關(guān)注招標(biāo)信息

招標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，招標(biāo)直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的生命線。為確保招標(biāo)質(zhì)量，企業(yè)要及時關(guān)注招標(biāo)信息，及時了解業(yè)主單位發(fā)布的招標(biāo)信息，根據(jù)招標(biāo)信息的技術(shù)要求、資質(zhì)要求、報價和工藝等方面的要求，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況合理投標(biāo)，避免投標(biāo)的盲目性。在投標(biāo)的時候，企業(yè)要嚴(yán)格按照招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定，在保證施工質(zhì)量的前提下，合理確定標(biāo)的，不能為了中標(biāo)而盲目降價，影響項(xiàng)目質(zhì)量。

（三）加強(qiáng)成本控制審查

制定成本預(yù)算、成本計(jì)劃和成本決策后，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)成本管理制度，加強(qiáng)成本控制審核，審核各個階段、各個分項(xiàng)工程的成本費(fèi)用，了解每一個階段的費(fèi)用使用情況是否存在超標(biāo)現(xiàn)象。

成本管理人員要定期計(jì)算項(xiàng)目部的應(yīng)付款項(xiàng)和工程量等，核對實(shí)際工程量是否與合同情況相符，各施工款項(xiàng)是否存在超標(biāo)現(xiàn)象，優(yōu)化成本管理方案，確保成本計(jì)劃的順利實(shí)施。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的難度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性的工作，要綜合考慮各方面的因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須對成本管理引起重視，要從過去的靜態(tài)管理逐漸向全過程成本管理轉(zhuǎn)變，不斷創(chuàng)新管理方式，加強(qiáng)成本控制審查，合理控制各項(xiàng)成本支出，避免成本失控，進(jìn)而提高企業(yè)的綜合效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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