不動產(chǎn)投資信托基金的稅收籌劃與風(fēng)險控制

許建軍

【摘 ?要】隨著不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）在全球范圍內(nèi)的普及，稅收籌劃和風(fēng)險控制成為REITs管理和運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)。論文簡要介紹了REITs的基本概念、運(yùn)作模式和稅收政策，探討了REITs的稅收籌劃及風(fēng)險控制策略，分析了相關(guān)稅收政策對REITs的影響，以期為投資者創(chuàng)造更多價值，為我國REITs的健康發(fā)展提供參考。

【關(guān)鍵詞】REITs；信托基金；稅收籌劃；風(fēng)險控制

【中圖分類號】F812.42 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）06-0163-03

1 引言

隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，不動產(chǎn)市場逐漸成為投資領(lǐng)域的重要組成部分。與此同時，不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為一種創(chuàng)新型的房地產(chǎn)金融工具，兼具房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和資本市場的流動性，已在全球范圍內(nèi)得到廣泛應(yīng)用和發(fā)展。REITs的出現(xiàn)有效地解決了傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的資金缺口問題，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時為投資者提供了一種相對穩(wěn)定的投資渠道。

然而，在REITs的發(fā)展過程中，稅收籌劃和風(fēng)險控制成為其管理和運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)。合理的稅收籌劃能夠有效降低REITs的稅收負(fù)擔(dān)，提高投資回報；而有效的風(fēng)險控制則能保障REITs的穩(wěn)健運(yùn)營，為投資者創(chuàng)造持續(xù)價值。因此，研究REITs的稅收籌劃與風(fēng)險控制策略具有重要的理論和實(shí)踐意義。

2 REITs的基本概念與運(yùn)作模式

2.1 REITs的定義與特點(diǎn)

不動產(chǎn)投資信托基金（簡稱REITs）是一種投資于房地產(chǎn)的集合投資工具，通過募集資金投資于不動產(chǎn)或與不動產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)，將投資收益分配給投資者。REITs具有以下特點(diǎn)：一是收益來源：REITs的收益主要來源于房地產(chǎn)租金、資產(chǎn)增值及房地產(chǎn)相關(guān)的金融工具收益。二是分散化投資：REITs通常投資于多個房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)，分散投資風(fēng)險。三是流動性：REITs可以在證券市場上交易，提供較高的流動性。四是稅收透明：在符合特定條件下，REITs可免征所得稅，只對投資者的收益征稅。

2.2 REITs的運(yùn)作模式

REITs的運(yùn)作模式包括3個主要環(huán)節(jié)：募集、投資和分配。以下是各環(huán)節(jié)的詳細(xì)說明：

①募集：REITs通過公開發(fā)行或私募的方式募集資金。募集資金的規(guī)模和期限取決于REITs的投資策略及市場條件。

②投資：REITs將募集到的資金投資于房地產(chǎn)項目或與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)，如土地、建筑物、房地產(chǎn)開發(fā)項目、房地產(chǎn)債券等。投資目標(biāo)需要符合REITs的投資策略和風(fēng)險控制要求。

③分配：REITs將投資收益（如租金收入、資產(chǎn)增值收益等）分配給投資者。按照法規(guī)要求，REITs需要分配至少90%的可分配收益給投資者。

2.3 國內(nèi)REITs的發(fā)展現(xiàn)狀

中國在2005年開始研究REITs，2020年試點(diǎn)設(shè)立了公募REITs市場。中國REITs市場雖然起步較晚，但發(fā)展?jié)摿薮?。截?022年，中國REITs市場總市值已超過人民幣1萬億元。隨著政策完善和市場認(rèn)可度的提高，中國REITs市場有望迎來更快速的發(fā)展。

REITs作為一種集合投資工具，為投資者提供了分散化、流動性較高的房地產(chǎn)投資機(jī)會。未來，隨著國內(nèi)外市場的不斷發(fā)展和政策環(huán)境的完善，REITs有望在多元化投資領(lǐng)域、綠色發(fā)展、科技應(yīng)用和跨境投資等方面取得更大突破。

3 REITs的稅收政策及影響

3.1 主要稅收政策對REITs的影響

在全球范圍內(nèi)，各國對REITs的稅收政策有所差異。我國目前沒有專門針對REITs的綜合性稅收法規(guī)，REITs在設(shè)立和運(yùn)營階段存在較大的稅收不確定性。我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)稅收政策于2022年1月26日出臺，適用特殊性稅務(wù)處理及允許遞延納稅等。與全球主要REITs市場相比，我國公募REITs全流程稅負(fù)壓力適中，具有一定競爭力。這些政策有利于降低原始權(quán)益人在創(chuàng)設(shè)公募REITs時的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升其參與熱情，也有利于減少重復(fù)征稅，提高投資者收益。

3.2 稅收政策對REITs投資的影響

適當(dāng)?shù)亩愂照邔τ谔岣逺EITs投資的吸引力具有積極作用。

一是稅收優(yōu)惠政策降低了REITs的稅收負(fù)擔(dān)，提高了投資回報，從而吸引更多的投資者參與，有助于提高資產(chǎn)收益率。同時，所得稅負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)嫁策略使得REITs本身的稅收負(fù)擔(dān)減輕，有利于REITs實(shí)現(xiàn)資金的有效利用，進(jìn)一步提高投資吸引力。二是稅收政策對REITs投資組合的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。例如，在享受稅收優(yōu)惠的條件下，REITs可能會更傾向于投資那些符合政策導(dǎo)向的項目，如綠色建筑、保障性租賃住房等。這將有助于優(yōu)化REITs的投資組合，使其更符合國家戰(zhàn)略和市場需求，進(jìn)而提高投資回報。

3.3 稅收政策對REITs融資的影響

稅收政策對REITs的融資活動也具有重要影響。一方面，稅收優(yōu)惠政策降低了REITs的稅收負(fù)擔(dān)，使其擁有更多可用于融資的資金，有助于提高其購買能力，從而為REITs的融資活動提供支持。另一方面，稅收政策對REITs的融資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。例如，所得稅負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)嫁策略可能使REITs更傾向于通過權(quán)益融資而非債務(wù)融資來籌集資金，因?yàn)闄?quán)益融資可以將所得稅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給投資者，從而降低REITs的稅收負(fù)擔(dān)。這將有助于優(yōu)化REITs的融資結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

綜上所述，我國的稅收政策對REITs的投資和融資活動產(chǎn)生了積極影響，有利于REITs的發(fā)展。然而，在實(shí)踐過程中，仍需關(guān)注政策實(shí)施的效果，及時調(diào)整政策，以更好地支持REITs的健康發(fā)展。

4 REITs的稅收籌劃策略

在不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的運(yùn)營過程中，稅收籌劃是至關(guān)重要的一環(huán)。通過有效的稅收籌劃，可以降低REITs的稅收負(fù)擔(dān)，提高運(yùn)營效率，從而增加投資者的收益。本部分詳細(xì)探討REITs的稅收籌劃策略，主要包括利用稅收優(yōu)惠政策、選擇適當(dāng)?shù)慕M織架構(gòu)和稅收抵扣機(jī)制。

4.1 利用稅收優(yōu)惠政策降低稅收負(fù)擔(dān)

政府針對REITs推出了各種稅收優(yōu)惠政策，以鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。REITs應(yīng)充分了解和利用這些優(yōu)惠政策，以降低稅收負(fù)擔(dān)。例如，2022年1月26日，財政部和稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，對試點(diǎn)項目的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、運(yùn)營、分配等環(huán)節(jié)涉及的稅收問題進(jìn)行了明確規(guī)定，給予了一定程度的稅收優(yōu)惠政策。具體內(nèi)容如下：

一是設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs前，原始權(quán)益人向項目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項目公司股權(quán)時，適用特殊性稅務(wù)處理，即項目公司取得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定。原始權(quán)益人取得項目公司股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確定。原始權(quán)益人和項目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。二是基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立階段，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后繳納。其中，對原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估增值，允許遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時繳納企業(yè)所得稅。原始權(quán)益人通過二級市場認(rèn)購（增持）該基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額，按照先進(jìn)先出原則認(rèn)定優(yōu)先處置戰(zhàn)略配售份額。

4.2 選擇適當(dāng)?shù)慕M織架構(gòu)降低稅收負(fù)擔(dān)

組織架構(gòu)的選擇對REITs的稅收負(fù)擔(dān)有很大影響。不同組織架構(gòu)的所得稅和增值稅稅負(fù)有很大差異。通常，REITs可以選擇合伙企業(yè)（如有限合伙企業(yè)、普通合伙企業(yè)）或有限責(zé)任公司等組織架構(gòu)。合伙企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)通常較低，因?yàn)樗枚愂怯珊匣锶酥苯映袚?dān)的，而非企業(yè)。此外，合伙企業(yè)還可以避免雙重征稅，即企業(yè)層面和個人層面的征稅。同時，合伙企業(yè)的增值稅進(jìn)項也可以抵扣，從而降低其增值稅的負(fù)擔(dān)。因此，REITs應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營模式和稅收狀況選擇合適的組織架構(gòu)，以降低所得稅和增值稅負(fù)擔(dān)。

4.3 利用稅收抵扣機(jī)制優(yōu)化稅收籌劃

稅收抵扣機(jī)制是稅收籌劃的重要手段之一，通過合理運(yùn)用抵扣機(jī)制，可以進(jìn)一步降低REITs的稅收負(fù)擔(dān)，提高投資回報。以下是一些常見的稅收抵扣策略。

4.3.1 利息支出抵扣

REITs在融資過程中產(chǎn)生的利息支出通?？梢杂米鞯挚鄱愂?。通過合理安排融資結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債成本，REITs可以在支付利息的同時降低稅收負(fù)擔(dān)。此外，REITs還可以考慮在不同稅收政策下進(jìn)行跨境融資，從而獲得更多的利息支出抵扣。

4.3.2 折舊和攤銷抵扣

REITs持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)會隨著時間的推移產(chǎn)生折舊，而無形資產(chǎn)如專利權(quán)、土地使用權(quán)等則需要攤銷。合理計算折舊和攤銷額度，并將其用于抵扣應(yīng)納稅所得額，可以進(jìn)一步降低REITs的稅收負(fù)擔(dān)。

4.3.3 虧損結(jié)轉(zhuǎn)抵扣

在某些情況下，REITs可能會出現(xiàn)稅收虧損。在允許的范圍內(nèi)，REITs可以將虧損結(jié)轉(zhuǎn)至未來年度，用于抵扣未來年度的應(yīng)納稅所得額。這有助于平衡REITs在經(jīng)濟(jì)周期不同階段的稅收負(fù)擔(dān)，優(yōu)化稅收籌劃。

4.3.4 跨境稅收抵扣

對于跨國經(jīng)營的REITs，需要關(guān)注國際稅收協(xié)定和雙重征稅協(xié)定，以避免國際雙重征稅。通過合理利用跨境稅收抵扣政策，REITs可以實(shí)現(xiàn)國際稅收優(yōu)化，降低稅收風(fēng)險。

綜上所述，REITs在稅收籌劃過程中應(yīng)充分利用稅收優(yōu)惠政策、選擇合適的組織架構(gòu)和運(yùn)用稅收抵扣機(jī)制，以降低稅收負(fù)擔(dān)。此外，REITs還需要密切關(guān)注國內(nèi)外稅收政策的變化，及時調(diào)整稅收籌劃策略。通過有效的稅收籌劃，REITs不僅可以降低運(yùn)營成本，提高投資回報，還有助于支持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

5 REITs的風(fēng)險控制策略

5.1 建立健全風(fēng)險管理制度，確保投資項目的合規(guī)性和可持續(xù)性

為保障REITs投資的安全性和穩(wěn)定性，建立健全風(fēng)險管理制度至關(guān)重要。REITs管理方應(yīng)制定一套完善的投資項目評估和審批流程，對潛在投資項目進(jìn)行全面、深入的盡職調(diào)查，確保其符合法律法規(guī)、行業(yè)政策及REITs投資策略。同時，應(yīng)關(guān)注項目的可持續(xù)性，考慮其在經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等方面的影響，以降低長期風(fēng)險。

在投資項目實(shí)施階段，REITs管理方應(yīng)建立有效的項目監(jiān)控機(jī)制，定期對項目進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、成本和收益的評估，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施予以糾正。此外，加強(qiáng)與租戶、承租方等合作伙伴的溝通與協(xié)作，確保項目的順利實(shí)施和運(yùn)營。

5.2 制定嚴(yán)格的資產(chǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，防范投資風(fēng)險

高質(zhì)量資產(chǎn)是REITs投資收益和風(fēng)險控制的基石。因此，REITs管理方應(yīng)制定嚴(yán)格的資產(chǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對投資項目進(jìn)行細(xì)致甄別和篩選。具體來說，可以從以下幾個方面對資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行評估：

①地理位置：優(yōu)越的地理位置有助于提高資產(chǎn)的吸引力和競爭力。因此，在選擇投資項目時，應(yīng)關(guān)注其所處區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、人口密度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素。

②物業(yè)類型：不同類型的物業(yè)具有不同的風(fēng)險和收益特征。REITs管理方應(yīng)根據(jù)自身投資策略和市場環(huán)境，選擇適宜的物業(yè)類型，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的多樣化和平衡。

③運(yùn)營狀況：對于已投入運(yùn)營的物業(yè)項目，REITs管理方應(yīng)關(guān)注其運(yùn)營狀況，如租金水平、出租率、租戶信用等，以評估資產(chǎn)的盈利能力和風(fēng)險水平。

④增值潛力：REITs管理方應(yīng)尋找具有增值潛力的資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)資本利得。這包括關(guān)注物業(yè)周邊的城市發(fā)展規(guī)劃、交通建設(shè)等因素，以及物業(yè)自身的改造、提升等方面的機(jī)會。

5.3 建立健全內(nèi)部控制和審計制度，加強(qiáng)對稅收籌劃的監(jiān)督管理

為確保稅收籌劃工作的合規(guī)性和有效性，REITs管理方應(yīng)建立健全內(nèi)部控制和審計制度。具體措施如下：

①完善內(nèi)部控制體系：REITs管理方應(yīng)建立一套完整的內(nèi)部控制體系，包括稅收籌劃、申報、繳納等各環(huán)節(jié)的控制要點(diǎn)和方法。此外，還應(yīng)制定詳細(xì)的內(nèi)部控制制度和操作指南，確保稅收工作的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。②加強(qiáng)內(nèi)部審計：REITs管理方應(yīng)定期開展內(nèi)部審計工作，對稅收籌劃、申報、繳納等各環(huán)節(jié)進(jìn)行全面、深入的審查，發(fā)現(xiàn)問題及時提出整改意見和建議。③建立健全信息披露制度：REITs管理方應(yīng)建立健全信息披露制度，定期向投資者、監(jiān)管部門等相關(guān)方報告稅收籌劃的狀況和進(jìn)展，提高公司的透明度和公信力。同時，積極回應(yīng)外部關(guān)切，及時溝通解釋稅收籌劃中的重大事項。④提升員工稅收意識和能力：REITs管理方應(yīng)加強(qiáng)員工稅收培訓(xùn)和教育，提升員工的稅收意識和專業(yè)能力。通過定期舉辦稅收培訓(xùn)班、研討會等活動，幫助員工掌握最新的稅收政策、法規(guī)和實(shí)務(wù)知識，以便更好地履行稅收管理職責(zé)。⑤營造良好的企業(yè)文化：REITs管理方應(yīng)樹立誠信、守法、合規(guī)的企業(yè)文化，形成全員參與稅收籌劃和風(fēng)險控制的良好氛圍。通過設(shè)立稅收合規(guī)激勵機(jī)制，鼓勵員工積極參與稅收籌劃工作，提高公司稅收管理水平。

通過以上風(fēng)險控制策略的實(shí)施，REITs管理方能夠有效降低投資項目的合規(guī)性、資產(chǎn)質(zhì)量、稅收等方面的風(fēng)險，保障REITs投資的安全性和穩(wěn)定性，為投資者創(chuàng)造穩(wěn)定的收益。同時，完善內(nèi)部控制和審計制度，提高稅收籌劃的合規(guī)性和有效性，有助于提升REITs的市場信譽(yù)和競爭力，為其長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。

6 結(jié)語

本文雖然對REITs的稅收籌劃與風(fēng)險控制進(jìn)行了較為系統(tǒng)的研究，但仍存在一些局限。例如，未能深入探討不同國家和地區(qū)的稅收政策差異對REITs的具體影響。未來研究可進(jìn)一步拓展這方面的內(nèi)容，以提供更全面的政策建議。此外，隨著科技的發(fā)展，金融科技在REITs領(lǐng)域的應(yīng)用逐漸增多，如何利用金融科技提高REITs的稅收籌劃和風(fēng)險控制能力，也是值得關(guān)注的研究方向。

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