探討保障性住房成本控制

王娜

［摘 要］國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展繁榮，人民群眾居住條件有了極大的改善。但部分中低收入家庭仍然存在住房問(wèn)題。為此，我國(guó)政府借鑒了國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)了各種保障性住房政策。隨著相關(guān)政策的不斷完善，保障性住房建設(shè)力度也在逐步加大，資金問(wèn)題成為保障性住房建設(shè)過(guò)程中的難點(diǎn)。保障性住房不僅會(huì)讓政府失去原本應(yīng)形成財(cái)政收入的土地出讓金，而且需要政府撥付資金用于建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，一定程度上增加了建設(shè)成本。為了探討如何落實(shí)保障性住房成本控制管理，本文以保障性住房相關(guān)概述為引線，闡述了保障性住房成本管理現(xiàn)存問(wèn)題，并針對(duì)性地提出了改進(jìn)策略。

［關(guān)鍵詞］保障性住房；成本控制；優(yōu)化策略

［中圖分類號(hào)］F28文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

保障性住房是政府重大民生工程，主要用于解決低收入有購(gòu)房需求群體的民生問(wèn)題，政府對(duì)戶型及室內(nèi)面積均作出明確的規(guī)定，具有較強(qiáng)的政策指向性。在保障性住房建設(shè)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中落實(shí)成本控制，有利于提升經(jīng)濟(jì)效率。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其經(jīng)濟(jì)效率與成本控制效果有直接關(guān)系，但落實(shí)成本控制時(shí)多為建設(shè)前期，因工期緊張、造價(jià)低廉，加之質(zhì)量要求嚴(yán)格等因素，如何落實(shí)成本控制成為開(kāi)發(fā)企業(yè)探討的重點(diǎn)。

1 保障性住房相關(guān)概述

1.1 保障性住房的定義

保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，與商品住房為對(duì)立概念，主要由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政府性租賃房組成［1］。

1.2 保障性住房的成本構(gòu)成

對(duì)保障性住房而言，其成本控制主要包含土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、市政公共設(shè)施配套費(fèi)用等，上述費(fèi)用往往受針對(duì)性管控，較為完善的管理制度能夠有效控制資金浪費(fèi)，但在本文中不屬于重點(diǎn)內(nèi)容，以下不予詳細(xì)表述。

2 保障性住房成本管理存在的問(wèn)題

2.1 管理意識(shí)較為淡薄，管理經(jīng)驗(yàn)亟待提升

一方面，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為工期及質(zhì)量是保障性住房最為關(guān)鍵的管控點(diǎn)，忽視了這一類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的重要性，現(xiàn)行的控制模式缺乏合理性及可行性。管理者思想意識(shí)淡薄，未能發(fā)揮引領(lǐng)作用，致使相關(guān)部門(mén)工作人員思想滯后，在成本控制過(guò)程中缺乏主動(dòng)性，阻礙了成本控制工作的有序開(kāi)展。另一方面，企業(yè)大部分管理者由其他企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)，未能將理論知識(shí)運(yùn)用于實(shí)際，致使成本管理水平亟待提升。

2.2 管理制度不夠完善，責(zé)任分工亟待明確

現(xiàn)階段，諸多企業(yè)在管理制度上未能深入研究，現(xiàn)行制度較為粗糙，僅僅對(duì)工程預(yù)算、合同管理等環(huán)節(jié)制定了規(guī)章條例，致使成本控制全流程中缺乏可依照的規(guī)章制度，存在經(jīng)驗(yàn)性及自主性行為。部分企業(yè)權(quán)責(zé)不明，未能合理劃分部門(mén)責(zé)任，分配相應(yīng)的利益，致使諸多部門(mén)將管控重點(diǎn)放在了工期及質(zhì)量方面，缺乏成本控制意識(shí)，且追責(zé)制度無(wú)法落實(shí)，影響成本控制效果。

2.3 成本測(cè)算不夠準(zhǔn)確，成本目標(biāo)未能分解

部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制尤為重視，但在實(shí)際落實(shí)過(guò)程中，未能重視成本測(cè)算。在方法選擇上，往往優(yōu)先使用目標(biāo)成本法，但該方法測(cè)算結(jié)果存在誤差，無(wú)法實(shí)現(xiàn)精確控制。在成本測(cè)算過(guò)程中，部分工作人員缺乏經(jīng)驗(yàn)，也沒(méi)有可靠的同類型項(xiàng)目作為參考，極易導(dǎo)致目標(biāo)成本核算不準(zhǔn)確，后續(xù)成本控制缺乏基準(zhǔn)。此外，目標(biāo)成本核算不準(zhǔn)確，致使其無(wú)法細(xì)化分解，對(duì)于非人力可控的因素預(yù)算部門(mén)無(wú)法將其控制在目標(biāo)成本以下，甚至有的部門(mén)僅僅將可控制的工程項(xiàng)目拆分出來(lái)進(jìn)行成本控制，將成本空間留給不可控項(xiàng)目，致使目標(biāo)分解不合理，成本控制計(jì)劃的制訂與實(shí)際不相符，影響了最終的管控效果。

2.4 計(jì)劃執(zhí)行流于形式，未能實(shí)現(xiàn)全流程控制

為了保障項(xiàng)目成本控制效果良好，部分企業(yè)制定了相關(guān)管控制度，但因目標(biāo)成本不符合實(shí)際需求，制度流于形式，無(wú)法發(fā)揮其導(dǎo)向及約束作用。有關(guān)部門(mén)在成本控制過(guò)程中出現(xiàn)不合理行為時(shí)，往往有足夠的理由開(kāi)脫，致使企業(yè)績(jī)效考核管理名存實(shí)亡。此外，部分企業(yè)缺乏對(duì)全過(guò)程控制體系的重視，難以與現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際情況相匹配，現(xiàn)有的體系也無(wú)法發(fā)揮其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全流程的控制的作用。

2.5 成本偏差未能解決，控制效果不夠理想

為了更好地落實(shí)成本控制，相關(guān)制度要求各企業(yè)在成本計(jì)劃落實(shí)后定期進(jìn)行偏差分析，明確實(shí)際成本與目標(biāo)成本之間的偏差，分析偏差存在原因，落實(shí)經(jīng)驗(yàn)積累，合理調(diào)控成本管理體系，動(dòng)態(tài)調(diào)整控制計(jì)劃，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供經(jīng)驗(yàn)及依據(jù)。然而在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，諸多企業(yè)部門(mén)流于形式，僅僅對(duì)成本偏差進(jìn)行了簡(jiǎn)單的記錄及表面描述，未能達(dá)到總結(jié)的目的，致使控制效果不理想，執(zhí)行力度不佳。

3 保障性住房管理優(yōu)化策略

3.1 強(qiáng)化成本控制意識(shí)，提升成本管理經(jīng)驗(yàn)

首先，承擔(dān)保障性住房設(shè)計(jì)及建設(shè)的相關(guān)企業(yè)，需摒棄傳統(tǒng)的思想觀念，積極學(xué)習(xí)及引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，迎合國(guó)家相關(guān)政策，全面解讀成本控制內(nèi)涵，強(qiáng)化成本控制意識(shí)，增強(qiáng)其責(zé)任感。其次，管理者需強(qiáng)化員工思想建設(shè)，以專題講座、座談會(huì)等形式強(qiáng)化成本控制知識(shí)宣傳力度，邀請(qǐng)專業(yè)人士講述成本控制的重要性及具體實(shí)施內(nèi)容，促使員工能夠?qū)⒊杀究刂埔庾R(shí)貫穿設(shè)計(jì)及建設(shè)始終，明確自身職責(zé)，發(fā)揮主觀能動(dòng)性。同時(shí)，也要重視法律法規(guī)知識(shí)的傳播，強(qiáng)化相關(guān)法律體系的約束力度。

3.2 完善成本管理制度，優(yōu)化管理組織機(jī)構(gòu)

制度是建設(shè)之本。首先，開(kāi)發(fā)企業(yè)需立足實(shí)際，以戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向，全面構(gòu)建完善的管理制度，確保制度的合理性及可行性。其次，要設(shè)立專門(mén)的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，以便其對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理。依據(jù)崗位要求聘請(qǐng)專業(yè)素質(zhì)較高的工作人員，確保其具備成本管理意識(shí)，具有較強(qiáng)的責(zé)任感，避免其因自身利益而違反相關(guān)規(guī)定，影響成本控制質(zhì)量［2］。與此同時(shí)，管理者需依據(jù)設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理等諸多崗位職責(zé)，合理劃分職責(zé)權(quán)限，做到人盡其用，最大化利用人力資源，降低成本費(fèi)用。最后，需完善成本責(zé)任制度，明確工作內(nèi)容直接責(zé)任人及間接責(zé)任人，并建立完善的獎(jiǎng)懲制度，直接與成本控制效果掛鉤，定期對(duì)項(xiàng)目成本控制執(zhí)行情況所涉及的人員進(jìn)行考核，并將考核結(jié)果計(jì)入當(dāng)月績(jī)效。完善評(píng)比制度，激發(fā)員工競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，定期對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異的部門(mén)或員工給予獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)員工工作積極性；反之，給予適當(dāng)懲處，起到警示作用。

3.3 準(zhǔn)確核算目標(biāo)成本，分解細(xì)化成本目標(biāo)

目標(biāo)成本是成本控制各項(xiàng)工作落實(shí)的導(dǎo)向，相應(yīng)工作的落實(shí)是在目標(biāo)成本基礎(chǔ)上，以成本控制計(jì)劃為依據(jù)開(kāi)展的。對(duì)此，企業(yè)需在項(xiàng)目實(shí)施前編制詳細(xì)的成本目標(biāo)計(jì)劃。值得注意的是，在核算目標(biāo)成本時(shí)企業(yè)需重視數(shù)據(jù)的收集及分析，借助信息化手段收集海量繁雜的數(shù)據(jù)，深入分析數(shù)據(jù)背后的含義，可通過(guò)倒求預(yù)測(cè)產(chǎn)品的目標(biāo)成本。預(yù)算部門(mén)可查閱成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)，充分考慮市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況，測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本，確保最終測(cè)算結(jié)果真實(shí)有效，項(xiàng)目的合計(jì)成本小于企業(yè)能接受的最大目標(biāo)成本，在項(xiàng)目審核通過(guò)后可以作為施工階段的目標(biāo)成本。總目標(biāo)成本確定后，為了保障目標(biāo)成本能夠?qū)崿F(xiàn)，需要對(duì)其進(jìn)行細(xì)化分解，編制成本控制計(jì)劃。值得注意的是，目標(biāo)成本的分解務(wù)必在目標(biāo)成本預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，能夠以項(xiàng)目總體情況為依據(jù)，對(duì)總體目標(biāo)成本進(jìn)行分解，確保在分解構(gòu)成的同時(shí)也能分解責(zé)任系統(tǒng)，落實(shí)目標(biāo)成本責(zé)任，實(shí)現(xiàn)權(quán)力及利益的具體化、明細(xì)化。

3.4 強(qiáng)化計(jì)劃執(zhí)行力度，落實(shí)成本全流程控制

在項(xiàng)目具體落實(shí)過(guò)程中，企業(yè)加大考核力度，將實(shí)際成本與目標(biāo)成本相比較，并通過(guò)實(shí)際不斷完善管理制度及考核體系，強(qiáng)化計(jì)劃執(zhí)行力度，達(dá)到成本控制目的。此外，為了保障成本控制效果良好，設(shè)計(jì)及施工過(guò)程中需落實(shí)全流程成本控制，避免某一環(huán)節(jié)費(fèi)用支出超出目標(biāo)成本，而影響成本控制效率。首先，設(shè)計(jì)成本控制方面。政府需要向設(shè)計(jì)單位提供詳細(xì)的住房建設(shè)資料，設(shè)計(jì)單位也要明確保障住房的性質(zhì)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中務(wù)必遵循適用性原則，在保障工程質(zhì)量的前提下，節(jié)約建造成本。與此同時(shí)，也要重視各個(gè)專業(yè)的協(xié)調(diào)合作，合理設(shè)計(jì)住房面積及結(jié)構(gòu)，確保其能夠滿足購(gòu)房者的居住需求。設(shè)計(jì)過(guò)程中務(wù)必滿足經(jīng)濟(jì)性，做好圖紙審查工作，對(duì)可能影響工程質(zhì)量及成本的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析［3］。其次，施工成本控制方面。一方面，需控制現(xiàn)場(chǎng)成本，對(duì)成本控制人員進(jìn)行專業(yè)化、系統(tǒng)化培訓(xùn)，豐富其理論知識(shí)。另一方面，需強(qiáng)化簽證管理，務(wù)必保留簽證資料，為后期結(jié)算提供依據(jù)。對(duì)材料單價(jià)進(jìn)行簽證時(shí)務(wù)必詳查綜合單價(jià)，避免后期重復(fù)結(jié)算。同時(shí)，要選擇適宜的工程價(jià)款結(jié)算方式，設(shè)定結(jié)算時(shí)間，現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)控制人員需留取第一手資料，便于后期結(jié)算工作的開(kāi)展。最后，竣工結(jié)算階段成本控制需全面收集結(jié)算相關(guān)資料，并詳細(xì)對(duì)比原始材料，在審核工程量時(shí)也要依據(jù)定額規(guī)定的計(jì)算方法，劃分項(xiàng)目實(shí)施審核。若工程量變更，則需詳細(xì)審核，避免施工單位虛報(bào)工程量。這一過(guò)程務(wù)必遵循有增必有減的原則［4］。此外，需要詳查工程單價(jià)，審查其價(jià)格是否符合市場(chǎng)信息價(jià)格，衡量建筑材料設(shè)備的選擇是否符合投標(biāo)及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求，審核取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確成本控制情況，保障住房質(zhì)量。

3.5 定期分析成本偏差，提升成本控制水平

目標(biāo)成本與實(shí)際成本執(zhí)行偏差的分析能夠直觀反映各部門(mén)目標(biāo)成本的完成情況，為后續(xù)的項(xiàng)目建設(shè)提供依據(jù)及把控方向。一方面，企業(yè)可外聘專家召開(kāi)專題總結(jié)會(huì)議，分析成本實(shí)際控制情況與目標(biāo)成本偏差，究其原因，并提出改進(jìn)策略，促使實(shí)際成本不斷趨近于目標(biāo)成本。另一方面，需組織相關(guān)人員細(xì)化分解各部門(mén)實(shí)際成本的控制情況，明確各環(huán)節(jié)實(shí)際成本的控制情況，對(duì)超出目標(biāo)成本的費(fèi)用進(jìn)行綜合分析，后續(xù)加大管控力度，對(duì)人工、材料及機(jī)械等諸多因素進(jìn)行綜合控制，從而達(dá)到降低成本的目的。此外，可借助信息化系統(tǒng)優(yōu)化成本控制系統(tǒng)功能。各部門(mén)要及時(shí)統(tǒng)計(jì)費(fèi)用支出相關(guān)數(shù)據(jù)，管理人員可依據(jù)數(shù)據(jù)收集情況明確成本變動(dòng)情況，提醒有關(guān)部門(mén)及時(shí)做出應(yīng)對(duì)策略，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化及智能化管理，及時(shí)糾偏，定期分析偏差原因，螺旋式提升成本控制水平。

4 保障性住房成本控制實(shí)施保障策略

4.1 完善目標(biāo)成本管理體系

完善的目標(biāo)成本管理體系是各項(xiàng)管理工作有序開(kāi)展的關(guān)鍵。對(duì)此，開(kāi)發(fā)企業(yè)需以項(xiàng)目特點(diǎn)為基礎(chǔ)，在經(jīng)濟(jì)適用的原則上制定項(xiàng)目目標(biāo)成本，對(duì)其進(jìn)行分解細(xì)化。同時(shí)，也要以費(fèi)用支出情況為依據(jù)，對(duì)各項(xiàng)成本控制內(nèi)容進(jìn)行動(dòng)態(tài)化調(diào)整。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建設(shè)初期，務(wù)必落實(shí)全面預(yù)算管理，合理編制目標(biāo)成本，確保其合理性及可行性，從而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目管理及成本控制活動(dòng)起到引導(dǎo)作用。在目標(biāo)成本制定后需將其分解至每個(gè)階段工作目標(biāo)，貫穿項(xiàng)目管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，結(jié)合實(shí)際施工情況，形成閉環(huán)管理，提升成本控制質(zhì)量。

4.2 構(gòu)建長(zhǎng)效問(wèn)責(zé)機(jī)制

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，落實(shí)成本控制工作不僅僅是管理層的工作，也是各個(gè)部門(mén)、各員工的職責(zé)范圍。對(duì)此，需強(qiáng)化全員成本控制意識(shí)，確保其能夠在滿足質(zhì)量要求的前提下減少人力、物力及財(cái)力等支出費(fèi)用，將口號(hào)轉(zhuǎn)換為實(shí)際行為，促使全員能夠參與到成本控制工作中。為了保障各員工能夠發(fā)揮主觀能動(dòng)性，務(wù)必制定成本責(zé)任實(shí)施細(xì)則，實(shí)行全員責(zé)任制。

4.3 完善績(jī)效考核體系

要想高效落實(shí)成本控制，務(wù)必強(qiáng)化制度及行為約束力。對(duì)此，需完善績(jī)效考核體系，制定詳細(xì)合理的考核指標(biāo)，樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，創(chuàng)新績(jī)效考核方法，積極引入平衡計(jì)分卡，將成本目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)等分解至各個(gè)崗位，確保全員知曉各目標(biāo)實(shí)現(xiàn)路徑，強(qiáng)化制度約束力。以該體系為基礎(chǔ)，企業(yè)可適當(dāng)增加企業(yè)各崗位員工的績(jī)效獎(jiǎng)金，激勵(lì)員工工作積極性，使其能夠認(rèn)真履行職責(zé)，部門(mén)之間能夠形成合力，以合作監(jiān)督的工作模式實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

5 結(jié)束語(yǔ)

保障性住房是民生工程，多由政府撥付資金用于建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。因此，遵循節(jié)約原則、落實(shí)成本控制尤為重要，是提升資金使用效率的關(guān)鍵途徑。保障性住房有其獨(dú)有的特性，要想落實(shí)成本控制，務(wù)必遵循全過(guò)程原則，從思想觀念、制度體系、組織結(jié)構(gòu)、目標(biāo)成本及偏差分析等諸多方面入手，通過(guò)成本控制管理體系的完善、績(jī)效考核體系的構(gòu)建及問(wèn)責(zé)制度的落實(shí)等保障措施實(shí)現(xiàn)成本控制，縮減目標(biāo)成本與實(shí)際成本之間的偏差，助力保障性住房建設(shè)企業(yè)良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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