融創(chuàng)暫別董家渡

鐘黛

上海董家渡項目，更換了主人。

2022年底，“泛海建設控股有限公司”完成股東變更，新增2名股東，分別為中信信托和蕪湖華融資本創(chuàng)譽投資中心（有限合伙），分別持股64.6780%和25%。

泛海建設控股持有兩大項目——北京泛海國際項目1號地塊、上海董家渡項目。2019年，孫宏斌豪擲125億元，從泛海盧志強手中購得公司全部股權項目。

據官方消息稱，華融將聯手6家銀行，注資上海董家渡項目，涉及金額高達120億，用于項目的整體開發(fā)、建設、運營。

鐵打的董家渡，流水的開發(fā)商。

從2002年入市至今，董家渡地塊見證多個企業(yè)乘興而來，敗興而歸。泛海、中民投、安信信托等企業(yè)，接連入場，又因資金問題離場。

孫宏斌的融創(chuàng)也遭遇了困境，然而，他未真正放手董家渡項目。

董家渡風云

從楊浦大橋到南浦大橋，黃浦江河道呈S形曲折，江岸南邊凸出的端點，就是董家渡。

董家渡項目為上海外灘最后一宗待開發(fā)土地，位于黃浦區(qū)核心位置，緊鄰黃浦江、豫園；周邊環(huán)繞外灘、人民廣場、南京路、老碼頭、董家渡金融城。

2002年，董家渡地塊宣布重新開發(fā)為“全球卓越的金融都心”。

當年，泛海借舊區(qū)改造，拿下了董家渡10號、12號、14號三個地塊，共計約12萬平方米，主要用途為住宅和商用，升值空間可觀。

該地塊為“毛地”而非“凈地”，泛海需要承擔拆遷費用。

17年后，泛海盧志強因短債長投陷入資金危機。孫宏斌出手，以125.5億元現金、承擔23.3億元債務的代價，收購上海董家渡項目以及北京泛海國際項目1號地塊的全部股權。

這一代價不含地塊所需的拆遷款。

截至交易時，董家渡項目拆完了10號地塊，融創(chuàng)需繼續(xù)支付12號、14號地塊的拆遷費用。上海黃浦區(qū)建管會在2016年曾預估，12號、14號地的征收費用約95億元。

融創(chuàng)接手后，在該區(qū)域開發(fā)豪宅項目“融創(chuàng)外灘壹號院”，于2019年7月、9月兩次開盤，共售出440多戶，均價12.1萬/平米，套均總價約4000萬元，回款約160-170億元。

區(qū)域內商業(yè)項目融創(chuàng)·外灘壹號匯，也于2021年11月開業(yè)，由融創(chuàng)商業(yè)負責運營及管理。

董家渡14號地塊三期的舊改工作也已啟動，現場房屋征收辦公室信息顯示，截至2022年6月，14號地塊三期的二輪征詢簽約進度已達99.90%。

10月18日晚，《21CBR》記者在現場看到，14號地塊三期住宅項目主體結構已封頂，建筑墻體、內裝和幕墻有待修建。

中信系組局

2022年起，融創(chuàng)現流動性困境，身兼保交樓、化債雙重任務，融創(chuàng)亟需盤活存量項目。

優(yōu)質資產的董家渡項目，再次擺上案頭。

2月，傳融創(chuàng)擬將董家渡項目出售予信達，不過沒有下文。據融創(chuàng)的融資業(yè)務人士對投資者所言，信達開出了“股折價”。

此后屢有消息傳出，稱融創(chuàng)正為董家渡項目尋找新的主人，8個月后，有傳新進展——華融入局，項目重組。

“項目重組，是指由單家公司控股變?yōu)槎嗉夜究毓??！币幻趧?chuàng)華東區(qū)域高管曾對《21CBR》記者解釋。

10月，市場盛傳，融創(chuàng)與多家金融機構合作，重組上海董家渡項目，提供的流動性支持，總額最高可達80億元。

新披露的融資額則是120億。按股權變更信息，融創(chuàng)出售了多數股權，仍然保留10.322%的股比。

據“貝殼財經”援引知情人士稱，本次股權轉讓并非真正的項目出售，而是華融資產與融創(chuàng)董家渡項目的股權融資合作，股權設計為信托收益權方式，由華融聯合銀團、信托機構提供融資，融創(chuàng)依舊為操盤方，華融行使監(jiān)管職能，并保留使用融創(chuàng)品牌。

未來，融創(chuàng)融資償還后回購股權，退出時，華融及銀行的融資享有優(yōu)先權，融創(chuàng)償還后，依然會回購股權。

值得注意的是，出面組局的中信信托和華融，兩家均可歸為中信系。

11月17日，銀保監(jiān)會批復，同意中信集團受讓財政部所持中國華融股權，約24.07億股。變更后，中信集團持有華融26.46%的股權，超過財政部，成為第一大股東。

目前，華融董事長劉正均、總裁李子民，均來自中信集團，其中，李在11月初剛得到監(jiān)管層的任職核準。

值得注意的是，劉正均現兼任中信信托董事長，李子民在加入華融前，長期任職于中信信托，擔任過總經理。

這筆交易中，兩人可能發(fā)揮了關鍵作用。

化債保交付

成功挽救董家渡項目，于孫宏斌，或能短暫喘上一口氣。

地產業(yè)流動性緊縮已超過一年，保交付、保生存成為融創(chuàng)最優(yōu)先的工作，在股權配售、股東借款等方式外，其也正努力處置資產。

董家渡項目股權占比

1月3日，融創(chuàng)發(fā)布公告，在附有回購權的前提下，將深圳融華置地投資有限公司（深圳冰雪文旅城項目公司）51%的股權與債權轉讓給珠海華發(fā)，總金額約為35.8億元。

該項目為融創(chuàng)文旅首進深圳之作。

2020年11月，融創(chuàng)和華發(fā)聯合以127.1億元底價，拿下項目所在地塊，覆蓋了游樂設施、商業(yè)辦公、配套酒店和住宅等業(yè)態(tài)。

該宗地項目建成后，可供出售的住宅（可售型人才房）、商業(yè)、辦公、酒店等資產，合計超過100萬平米。

于融創(chuàng)而言，深圳冰雪文旅城等項目體量大，投入資金量大，后續(xù)資金回收周期長，擇機出售，可快速回籠資金。

2022年以來，融創(chuàng)已相繼出售寧波、廣州、中山、昆明等多地項目。從融資安排看，至少董家渡，未能割舍。

處置項目的同時，融創(chuàng)正竭力保交樓，加快去化。2022年全年，融創(chuàng)累計合同銷售額約1693.3億元，合同銷售面積約1284.7萬平方米。

監(jiān)管層“三箭”齊發(fā)，樓市政策面已明顯回暖，于融創(chuàng)，還要熬過黎明前的黑暗。

臨近年底，孫宏斌簽發(fā)的盈利預警公告稱，預期2021年度凈利潤同比下降約207%。

按照上年358.5億的利潤計，融創(chuàng)去年虧損高達383億，其中主要為地產銷售快速下行，公司計提大量減值撥備所致。

地產慢慢揮別黃金時代，孫宏斌留住了董家渡，然而，當年大手筆買地并購的雄風，恐怕已經難復。