城市更新項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)分析與控制

陳沫

摘?要：隨著時(shí)代發(fā)展與科技的進(jìn)步，人民群眾需求的日益增長(zhǎng)，越來(lái)越多的既有體育設(shè)施已不適應(yīng)時(shí)代的需求，在城市更新“拆改留”轉(zhuǎn)換為“留改拆”的大背景下，迎來(lái)了對(duì)既有體育場(chǎng)館的改造升級(jí)，每個(gè)體育場(chǎng)館都有其自身獨(dú)特性，需要準(zhǔn)確測(cè)定改造成本，實(shí)現(xiàn)更新效益最大化，本文以某上海某大型體育類城市更新項(xiàng)目為例，結(jié)合城市更新項(xiàng)目特點(diǎn)，從建造成本的角度，著重分析如何實(shí)現(xiàn)城市更新效益、整體經(jīng)濟(jì)效益上最大化，希望對(duì)今后同類型的城市更新項(xiàng)目有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：城市更新；文脈傳承；工程造價(jià)；整體效益

中圖分類號(hào)：F23?????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.01.049

城市更新與城市發(fā)展相伴而隨，城市發(fā)展需要有自我調(diào)節(jié)的機(jī)制，通過(guò)不斷更新，完成自身新陳代謝的過(guò)程，城市更新其積極的意義在于阻止城市衰退，促進(jìn)城市發(fā)展，因此對(duì)于影響城市發(fā)展的物質(zhì)性老化，功能性和結(jié)構(gòu)性衰退等方面需進(jìn)行更新改造，以期達(dá)到科學(xué)技術(shù)以及提升物質(zhì)文化水平相適應(yīng)的城市配置。城市更新項(xiàng)目在保護(hù)傳承歷史文脈，留住城市記憶的同時(shí)，如何測(cè)定城市更新成本兼顧有效控制造價(jià)，從而更好地實(shí)現(xiàn)城市更新效益、整體經(jīng)濟(jì)效益上最大化，是我們進(jìn)行城市更新時(shí)面臨最大的挑戰(zhàn)。

1?工程概況

某大型體育類城市更新項(xiàng)目建造于1982年，位于上海市中心城區(qū)，總建筑面積115562.15m2，項(xiàng)目包含保留建筑改造及新建建筑兩部分。保留建筑改造為原有標(biāo)志性建筑體育館和游泳館的主體建筑，對(duì)其內(nèi)部進(jìn)行改造升級(jí)，保持原始風(fēng)貌不變的同時(shí)，為更便捷地服務(wù)人民群眾運(yùn)動(dòng)的各類需求；新建部分為地下共兩層的體育綜合體，布置了各類全民健身活動(dòng)用房，包括網(wǎng)球館、羽毛球館、乒乓球館、舞蹈教室、公共入口門廳及輔助、服務(wù)用房；同時(shí)布置了一定規(guī)模的體育館、游泳館訓(xùn)練熱身用房，包括擊劍、舞蹈、體操、壁球、室內(nèi)高爾夫等室內(nèi)健身用房，以及停車庫(kù)和設(shè)備機(jī)房。同時(shí)按照總體規(guī)劃，工程更新改造后與軌道交通站廳、公共設(shè)施及周邊重要建筑完成連通。

2?工程造價(jià)

本項(xiàng)目合同造價(jià)指標(biāo)11249元/m2，僅從指標(biāo)值上觀察，萬(wàn)元加的指標(biāo)值似乎比較普遍，但通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際情況的分析與判斷，投資控制概算值與本城市更新項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)值之間存在較大差異，投資控制概算值不能滿足工程造價(jià)的實(shí)際需求。

3?工程造價(jià)分析

3.1?技術(shù)方案的選擇對(duì)城市更新項(xiàng)目造價(jià)影響大

城市更新項(xiàng)目具有一定的獨(dú)特性，在技術(shù)方案的選擇上，相對(duì)比較獨(dú)立，除考慮一般新建項(xiàng)目考慮的因素一致外，需結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以滿足建設(shè)功能、施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度、降本等方面進(jìn)行統(tǒng)籌全局、科學(xué)安排，選擇科學(xué)合理的技術(shù)方案，應(yīng)在控制造價(jià)的同時(shí)，全面提升更新項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益。

城市更新項(xiàng)目從確定設(shè)計(jì)方案開(kāi)始就面臨著較多的選擇，選擇同樣發(fā)生在施工過(guò)程中，比如當(dāng)我們掀開(kāi)塵封已久的某些關(guān)鍵部位時(shí)，雖然我們認(rèn)為已經(jīng)做好了應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，但仍會(huì)遇到不可預(yù)測(cè)的情況發(fā)生。在方案的選擇上，是僅僅考慮技術(shù)上的降本，還是考慮最合理的方案選擇？本項(xiàng)目每一種選擇的背后，都離不開(kāi)實(shí)現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化的目標(biāo)。指的不僅僅是運(yùn)營(yíng)收益最大化，或者建造利潤(rùn)最大化，她是一種社會(huì)效益最優(yōu)化的表現(xiàn)。

實(shí)例1：體育館原屋頂網(wǎng)架為焊接球節(jié)點(diǎn)網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)重量約700t。1973年至今，近半個(gè)世紀(jì)以來(lái)，曾對(duì)場(chǎng)館做過(guò)一些維護(hù)和修補(bǔ)，但本次將對(duì)整體屋蓋鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行大面積更新，并列舉出多種方案進(jìn)行比選，請(qǐng)教并聽(tīng)取資深專家的建議，經(jīng)各方專題會(huì)議討論，在保護(hù)外立面及內(nèi)部看臺(tái)結(jié)構(gòu)不被破壞的情況下，在兩種方案中進(jìn)行選擇，一種方案為拆除原鋼結(jié)構(gòu)屋面，在原屋面位置新建鋼結(jié)構(gòu)屋面，新的屋蓋體系結(jié)構(gòu)為管桁架結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)重量為1300t；第二種方案對(duì)原有屋面鋼結(jié)構(gòu)體系再次進(jìn)行大面積加固。

第一種方案中，由于老結(jié)構(gòu)為裝配式結(jié)構(gòu)，支撐網(wǎng)架的預(yù)制柱為杯口基礎(chǔ)，多數(shù)梁柱拼裝節(jié)點(diǎn)也為弱連接，整體剛度差，經(jīng)測(cè)算，拆除時(shí)預(yù)制柱穩(wěn)定系數(shù)會(huì)削弱一半以上，從而再影響預(yù)制梁及預(yù)制柱系統(tǒng)的自身穩(wěn)定。加之屋蓋網(wǎng)架結(jié)構(gòu)桿件多，上下弦間矢高6m，網(wǎng)架距地面有24m之高，網(wǎng)架半徑超過(guò)110m，外場(chǎng)塔吊無(wú)法完全覆蓋整體網(wǎng)架施工。在保護(hù)外立面及內(nèi)部看臺(tái)結(jié)構(gòu)不被破壞的情況下，不允許內(nèi)場(chǎng)大型汽車吊等機(jī)械設(shè)備進(jìn)入，搭設(shè)高空拆除腳手架無(wú)法滿足現(xiàn)場(chǎng)安全施工要求，可以作為配合完成拆除及新建鋼結(jié)構(gòu)的輔助措施。經(jīng)專家論證最終采取利用鋼平臺(tái)整體提升體系支撐起整套鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架，按照受力的不同，分區(qū)段進(jìn)行拆除。整個(gè)支撐體系主要由臨時(shí)支撐與鋼梁組成，臨時(shí)支撐主要布置3道，分別在后續(xù)桁架壓力環(huán)下方，比賽區(qū)臨近看臺(tái)位置處，以及內(nèi)外圈鋼梁布置，整個(gè)鋼平臺(tái)重量約700t，經(jīng)實(shí)際測(cè)算鋼平臺(tái)支撐體系的措施費(fèi)用約800萬(wàn)元左右。

第二種方案，在1999年對(duì)屋面鋼結(jié)構(gòu)體系加固的基礎(chǔ)上再進(jìn)行加固的方案，在原有的屋面鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架上替換且設(shè)置拉結(jié)加固件1680根構(gòu)件，不涉及原鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架體系大面積拆除，可以采用搭設(shè)滿堂腳手架施工措施，經(jīng)實(shí)際測(cè)算滿堂腳手架的措施費(fèi)用約180萬(wàn)元左右。但是從技術(shù)角度分析，因屋蓋網(wǎng)架結(jié)構(gòu)桿件繁多，桿件的拆除、更換及加固工作量大；因存在焊接應(yīng)力無(wú)法釋放的原因，因此在拆除、更換時(shí)不能采用多點(diǎn)同步施工，施工周期長(zhǎng)；原鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架體系中每個(gè)焊接球匯集著大量桿件，加固時(shí)對(duì)每一根桿件在節(jié)點(diǎn)處理上手勢(shì)要一致，盡量使球節(jié)點(diǎn)區(qū)域焊接變形在難以控制的情況下，保持一致；對(duì)于穩(wěn)定性不足的桿件在加固處理時(shí)，套管與原桿件、套管與套管之間碰撞節(jié)點(diǎn)的處理上手勢(shì)要一致；對(duì)于強(qiáng)度不足的桿件在加固處理時(shí)，套管與原桿件、套管與套管碰撞節(jié)點(diǎn)區(qū)域的焊接處理各不相同，難度雖大但必須保持強(qiáng)度一致，過(guò)程中還會(huì)涉及復(fù)雜的抱箍加固工藝。以上技術(shù)達(dá)到拆除、更換及加固的要求后，最重要的問(wèn)題是對(duì)加固的效果進(jìn)行檢驗(yàn)，進(jìn)一步確定屋蓋鋼結(jié)構(gòu)體系的使用壽命，預(yù)計(jì)判斷難度較大。

綜上，在建造成本上，兩種方案的保護(hù)措施成本均比較高，且第一種方案高于第二種方案，但是從城市更新高起點(diǎn)，前瞻性和戰(zhàn)略性的高度去思考，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展和以人為本的原則下，第一種方案更詮釋了實(shí)現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化的實(shí)際意義。最終確定第一種實(shí)施方案，并通過(guò)專家論證。

3.2?城市更新項(xiàng)目技術(shù)措施費(fèi)用高，對(duì)實(shí)物量單價(jià)影響大，在暫無(wú)適用的城市更新定額下，應(yīng)科學(xué)面對(duì)造價(jià)指標(biāo)值

提及造價(jià)，各種造價(jià)指標(biāo)值從工程雛形時(shí)期一直到竣工決算，如影隨形，重大項(xiàng)目其重要性更為突出。比如新建一座大型體育場(chǎng)館，按照容納座次的多少，乘以造價(jià)指標(biāo)值即每座多少萬(wàn)元的造價(jià)，成為衡量工程造價(jià)是否準(zhǔn)確的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。造價(jià)指標(biāo)值的表現(xiàn)形式還有按照每平方米的造價(jià)，按照每噸的造價(jià)等。工程造價(jià)指標(biāo)值是從工程建造經(jīng)驗(yàn)中提煉的經(jīng)驗(yàn)值，有著重要的借鑒價(jià)值和參考意義。

但是面對(duì)城市更新項(xiàng)目的不斷發(fā)展與創(chuàng)新，采用原有新建項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)值來(lái)衡量城市更新項(xiàng)目的造價(jià)，顯然不能夠真實(shí)反映造價(jià)的實(shí)際情況，哪怕在城市更新項(xiàng)目中的新建施工內(nèi)容，出于改造與新建相融合的特點(diǎn)，也有別于整體新建項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)。

實(shí)例2：本工程中，改造中需對(duì)原有建筑進(jìn)行保護(hù)性拆除，同時(shí)保留并保護(hù)好原有體育館、游泳館建筑結(jié)構(gòu)。拆除的種類分散、繁多，相應(yīng)保護(hù)的項(xiàng)目也較多，比如對(duì)原有室內(nèi)隔墻部分拆除，保留部分隔墻及泳池、跳水池、訓(xùn)練池等池空間結(jié)構(gòu)樓板，保護(hù)原有框架柱、梁結(jié)構(gòu)完好；對(duì)原有看臺(tái)區(qū)域座椅，大舞臺(tái)鋼構(gòu)架拆除，保留與看臺(tái)相鄰的二層看臺(tái)斜梁及板柱結(jié)構(gòu)完好；拆除原有室內(nèi)大吊頂、室內(nèi)外安裝大小型管線，部分設(shè)備，同時(shí)保留部分設(shè)備及裝飾，包括室內(nèi)壁畫(huà)保護(hù)等；拆除室內(nèi)部分預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)，原有鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，室外大臺(tái)階，外立面玻璃幕墻及豎向鋼力挺等。為保證構(gòu)件安全、穩(wěn)定，不傷害原結(jié)構(gòu)，拆除時(shí)需要采取多點(diǎn)位臨時(shí)支撐，對(duì)保留構(gòu)件強(qiáng)度和穩(wěn)定分析不足的部位，需及時(shí)進(jìn)行加固處理；為避免結(jié)構(gòu)超載或受損，館內(nèi)拆除施工杜絕使用大型機(jī)械，以小型機(jī)械結(jié)合人工拆除為主；由于館內(nèi)空間局限，各工種及小型機(jī)械交叉施工作業(yè)多，拆除時(shí)難免會(huì)對(duì)保留構(gòu)件產(chǎn)生損傷，對(duì)損傷構(gòu)件及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)恢復(fù)處理；因處徐家匯商業(yè)中心核心地段，人流密集，社會(huì)關(guān)注度高，做好各項(xiàng)文明施工工作，如防揚(yáng)塵、噪音、光污染、場(chǎng)容場(chǎng)貌等，施工時(shí)使用低音低塵設(shè)備，搭設(shè)全封閉外腳手架掛等各項(xiàng)保護(hù)措施。

對(duì)于建造成本而言，拆除工程套用了房修定額，但房修定額消耗量主要針對(duì)某一項(xiàng)拆除內(nèi)容，比如混凝土拆除中的柱拆除，定額中每立方米含量包含了人工量、風(fēng)鎬鑿子材料消耗量與小型機(jī)械消耗量（風(fēng)鎬及電動(dòng)空氣壓縮機(jī)），雖具有借鑒性但沒(méi)有考慮置身于大的環(huán)境背景中的特殊性，比如在城市更新體育場(chǎng)館項(xiàng)目中，有著諸多限制條件下的拆除，拆除工作量大，大型機(jī)械無(wú)法使用，僅靠小型機(jī)械及人工操作，不具備流水施工的條件，在保護(hù)性拆除的前提下，大幅影響現(xiàn)場(chǎng)施工的效率，增加施工難度的同時(shí)，也增加了材料、人工、保護(hù)費(fèi)用上的消耗成本。如以本項(xiàng)目預(yù)制板保護(hù)性拆除為例，原樓板結(jié)構(gòu)為預(yù)制預(yù)應(yīng)力槽形板+現(xiàn)澆板相結(jié)合的工藝，保護(hù)拆除實(shí)際工料成本約為140元/m2。拆除工藝為：先行搭設(shè)保護(hù)性拆除用到的支撐架體，對(duì)原有樓板的裝飾面層進(jìn)行切割，將原有預(yù)制板完全暴露后，對(duì)原現(xiàn)澆板部位拆除鋼筋混凝土約5cm厚，找出原預(yù)制槽形板的結(jié)構(gòu)位置，再進(jìn)行人工保護(hù)性鑿除。若按照房修定額板的拆除消耗量套用，房修定額中板的拆除不分預(yù)制板還是現(xiàn)澆板，消耗量一樣。按照定額每平方米消耗量計(jì)價(jià)，綜合單價(jià)約30元/m2，相比較，與實(shí)際成本相差約4.6倍。

綜上，應(yīng)科學(xué)面對(duì)造價(jià)指標(biāo)值，造價(jià)指標(biāo)值不是衡量工程造價(jià)的必要條件。建造成本的確定需要結(jié)合城市更新項(xiàng)目的特點(diǎn)，在滿足城市更新項(xiàng)目融入城市人文情懷，體現(xiàn)城市溫度的條件下，對(duì)原有建筑的保護(hù)成本上，就是一項(xiàng)主要的費(fèi)用支出。她需要有與城市更新項(xiàng)目相匹配且科學(xué)的定額作為衡量建造成本的依據(jù)，比如在人工、材料、機(jī)械的消耗量上，在保護(hù)措施的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)上都有著與新建項(xiàng)目完全不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)。以本項(xiàng)目為例，目前套用的定額仍采用新建項(xiàng)目定額標(biāo)準(zhǔn)為主，個(gè)人建議在目前沒(méi)有成熟的城市更新項(xiàng)目定額可以套用的前提下，考慮采用房修定額、文物保護(hù)定額與新建定額相結(jié)合的方式報(bào)價(jià)，這也是權(quán)宜之計(jì)，同時(shí)期待配套的城市更新項(xiàng)目定額早日用于實(shí)踐工程中。

3.3?城市更新項(xiàng)目功能拓展需求變化時(shí)，對(duì)工作量及整體造價(jià)的影響較大

城市更新項(xiàng)目在設(shè)計(jì)以及實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)更新項(xiàng)目的實(shí)際變化情況，會(huì)發(fā)生結(jié)構(gòu)形式的改變，以及功能的增加。本項(xiàng)目周邊地形較為復(fù)雜，緊鄰高架、地鐵、國(guó)家電網(wǎng)高壓電纜隧道，周邊有保護(hù)建筑很多。在更新升級(jí)的過(guò)程中，經(jīng)過(guò)多番研究，新增了某部位廊道改造工程約900萬(wàn)，新增某部位訓(xùn)練房改造工程約1300萬(wàn)，新增新建鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架體系約3800萬(wàn)等；在結(jié)構(gòu)加固的專業(yè)工程施工中，體育館原結(jié)構(gòu)裂縫修補(bǔ)項(xiàng)中，投標(biāo)時(shí)的數(shù)量2200m與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際發(fā)生修補(bǔ)的數(shù)量17500m之間存在較大差異，近半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間沉淀，對(duì)改建工程量的不可預(yù)測(cè)性較大，引起造價(jià)的增加。設(shè)計(jì)變更也是城市更新項(xiàng)目的特點(diǎn)之一，需要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況不斷調(diào)整與優(yōu)化。

綜上，反映的每一個(gè)城市更新作品，都會(huì)超越舊有的，但秉持的理念是一脈相承的。城市更新項(xiàng)目保留著獨(dú)特的人文情懷和文化特點(diǎn)，在技術(shù)上最大限度地考慮降本措施的同時(shí)，對(duì)可能發(fā)生的工程變化、保護(hù)措施費(fèi)用上導(dǎo)致的建造成本的增加，在整體造價(jià)上留有商務(wù)談判的空間。為實(shí)現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化創(chuàng)造條件。

4?結(jié)論

本項(xiàng)目是大型體育類城市更新的代表作之一，近半個(gè)世紀(jì)以來(lái)，她承載著代表上海體育的文化和精神，映射出中國(guó)體育的發(fā)展和變遷。經(jīng)過(guò)改造升級(jí)后的體育場(chǎng)館，保留了建筑物原始風(fēng)貌，為城市留下美好記憶的同時(shí)，也更適合當(dāng)代人的需求，為城市注入了全新的活力。

通過(guò)本城市更新項(xiàng)目的成功實(shí)施，可以得出以下啟示：城市更新項(xiàng)目在保護(hù)傳承歷史文脈、留住城市記憶的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)城市更新項(xiàng)目的特點(diǎn)，在更新項(xiàng)目功能定位、技術(shù)方案選擇、工程造價(jià)指標(biāo)分析等多方面進(jìn)行分析與控制，兼顧有效控制造價(jià)、如實(shí)反映建造費(fèi)用合理性，從而更好地實(shí)現(xiàn)城市更新效益、整體效益最大化，充分體現(xiàn)社會(huì)效益最優(yōu)化，讓文脈傳承與美好生活更好的融合。

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