房企已過(guò)生存大考？

孫庭陽(yáng)

截至今年4月21日，共有53家A股、124家港股房地產(chǎn)上市公司披露2022年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。這177家上市公司中，101家營(yíng)業(yè)收入下降，126家凈利潤(rùn)下降，其中9家公司凈利潤(rùn)虧損超100億元。

絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)2022年?duì)I業(yè)收入下降。

53家A股房企，2022年?duì)I業(yè)收入合計(jì)同比下降1.16%，是近些年以來(lái)首次下降。

124家港股房企，2022年?duì)I業(yè)收入合計(jì)同比下降10%，同樣是近些年首次下降。多數(shù)公司銷售面積大幅下降，一些公司的銷售均價(jià)下降，是營(yíng)業(yè)收入下降的主要原因。

大型房企營(yíng)業(yè)收入也在下降。

2021年?duì)I業(yè)收入超過(guò)千億元的15家上市公司中，其中8家營(yíng)業(yè)收入下降，5家下降20%以上。降幅前3名是融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）、新城控股（601155.SH）和中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK），2022年?duì)I業(yè)收入分別下降51%、31%和26%。

融創(chuàng)中國(guó)2022年工程進(jìn)度減緩，物業(yè)交付面積減少，銷售面積只有2021年的31%，銷售額是2021年的28%。

融創(chuàng)中國(guó)2022年銷售均價(jià)在下降。該公司銷售面積比2021年下降69%，銷售額下降72%。銷售額降幅超過(guò)銷售面積降幅，原因包括銷售均價(jià)下降。2022年，每平方米銷售均價(jià)比2021年下降1240元到13180元。按照融創(chuàng)中國(guó)2022年銷售面積計(jì)算，銷售均價(jià)下降使得公司銷售額減少159億元。銷售均價(jià)和銷售面積都下降，公司營(yíng)業(yè)收入下降51%，凈利潤(rùn)虧損299億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：? 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者根據(jù)公開資料整理?編輯制表：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 采制中心

新城控股新董事長(zhǎng)迎來(lái)大考。2020年6月，公司前董事長(zhǎng)、實(shí)控人王振華因猥褻女童案被判5年徒刑。王曉松在王振華被拘留后開始擔(dān)任公司董事長(zhǎng)，今年1月任公司總裁。該公司營(yíng)業(yè)收入2020年短暫上行后，在2022年快速下降31%。

新城控股2022年銷售面積和銷售額分別下降49%、51%，每平方米銷售單價(jià)下降了188元。銷售額下降，導(dǎo)致公司凈利潤(rùn)下降89%到14億元。如果扣除非經(jīng)常性損益后，該公司2022年凈利潤(rùn)下降93%，只有7億元。

中國(guó)海外發(fā)展2022年銷售均價(jià)雖然上漲 13%，但銷售面積同比下降27%，直接導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入下降。

營(yíng)業(yè)收入下降直接導(dǎo)致凈利潤(rùn)下滑，甚至虧損。

53家A股上市公司，2019年、2020年和2021年凈利潤(rùn)合計(jì)值，分別是1430億元、1327億元和977億元，2022年合計(jì)值下降49%至498億元，只有2019年的零頭。

124家港股上市公司，2019年、2020年和2021年凈利潤(rùn)合計(jì)值，分別是3997億元、3710億元和1952億元。2021年合計(jì)值已經(jīng)較2019年接近腰斬，2022年表現(xiàn)更差，合計(jì)凈虧損338億元。

這177家房地產(chǎn)上市公司中，共有70家2022年凈利潤(rùn)虧損，港股和A股分別是63家和7家，其中9家公司虧損超100億元。

除了前文所述的融創(chuàng)中國(guó)虧損298億元，還有8家公司虧損額超過(guò)百億元。

華僑城A（000069.SZ）2022年虧損109億元，總結(jié)虧損原因包括，公司房地產(chǎn)簽約銷售金額同比下降 33%。公司部分項(xiàng)目采取更加靈活的價(jià)格策略促進(jìn)銷售，致使公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)同比減少。再加上公司旅游景區(qū)業(yè)務(wù)受需求萎縮等諸多因素沖擊，經(jīng)營(yíng)效益下滑。

這9家公司中，富力地產(chǎn)和佳兆業(yè)集團(tuán)，兩家公司已經(jīng)不是首次虧損超過(guò)百億元，兩公司2021年分別虧損165億元和129億元，2022年再度虧損157億元和132億元。

生存大考后，連續(xù)4月景氣指數(shù)上升

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，2022年，我國(guó)商品房銷售面積比上年下降24.3%，銷售額下降26.7%。商品房待售面積、住宅待售面積累計(jì)增速均為近 5 年來(lái)高位，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存壓力逐步增大。

銷售下滑、規(guī)模下降是營(yíng)業(yè)收入下降、凈利潤(rùn)虧損的主因。

保利發(fā)展（600048.SH）回顧2022年行業(yè)情況稱，部分房企出現(xiàn)到期債務(wù)無(wú)法償付的情況，并導(dǎo)致部分項(xiàng)目出現(xiàn)停工、無(wú)法按期交付等問(wèn)題，給行業(yè)信用帶來(lái)了較為嚴(yán)重的負(fù)面影響，進(jìn)一步減弱了居民購(gòu)房信心，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)行業(yè)銷售持續(xù)下滑，總體規(guī)模降至2017年水平。

中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK）在2022年業(yè)績(jī)報(bào)告中說(shuō)，三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額同比下降 42%，為1998年內(nèi)地商品房制度改革以來(lái)降幅最大的一年。

碧桂園（2007.HK）在年報(bào)中說(shuō)，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)、銷售去化低迷、各方主體信心缺失等問(wèn)題影響了行業(yè)內(nèi)每一位參與者，房企普遍迎來(lái)生存大考。

華僑城在2022年年報(bào)中稱，公司經(jīng)歷上市以來(lái)的首次虧損，正處于成立以來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力最大、風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)最多的時(shí)期。

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多家房企提到，2022年下半年開始，政策層面不斷加大需求端的扶持力度，支持剛性和改善性住房需求；同時(shí)在供給側(cè)加大對(duì)行業(yè)的金融支持力度，特別是 11 月后的信貸、債券融資和股權(quán)再融資等支持房企融資的政策接連發(fā)力，以期提振市場(chǎng)信心。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，一季度住宅銷售面積增長(zhǎng)1.4%，商品房銷售額增長(zhǎng)4.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)7.1%，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月上升。

富力地產(chǎn)展望2023年時(shí)提到，2023年春節(jié)假期后預(yù)售量環(huán)比有所改善，成交量顯著回升。管理層預(yù)期繼續(xù)推動(dòng)終端用戶的住宅需求，購(gòu)房者將更為活躍。

臥龍地產(chǎn)（600173.SH）4月19日公布今年一季度經(jīng)營(yíng)情況，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目簽約銷售面積為同比增長(zhǎng)63%，銷售金額同比增長(zhǎng)36%。一季度營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)同比分別增長(zhǎng)2.73倍、23%。

責(zé)編：姚坤? yaokun@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭